أخبار سيئة للقروض السكنية الكبيرة مدينة نيويورك

كنت في السوق مع قوانين صارمة تحكم / استقرار الإيجار والمستأجر تسليم أكثر آخذ في الانخفاض حيث بلغ عدد الشقق الانخفاض في متناول اليد. لذلك ماذا تفعل؟ x's the property's declining cashflow . إذا كنت تيشمان سباير وبلاك روك كنت قذيفة من أصل 5.4 مليار دولار على افتراض أن المستأجر بدوره على عكس إرادة خارقة، وزيادة على أعلى المستويات التاريخية، وتأخذ على هذا الدين أن خدمة الديون الخاصة بك هو 3 إكس التدفق النقدي للعقار في الانخفاض. ولكن لا تقلق، فأنت لست الوحيد.

تخرج عن نطاق السيطرة - بارون من خلال البحث عن مستوى ألفا - أندرو البارى - 08 8 سبتمبر

الأساس يرزح تحت ديون ثقيلة عدة صفقات شقة في مانهاتن. الذي سوف تترك عقد كيس؟

سلسلة من صفقات الاكتتاب بقوة شقة مجمع مانهاتن الانتهاء منها في 2006 و 2007 والناشئة باعتبارها الجزء الأكثر اضطرابا في السوق 860 مليار دولار التجارية العقارية في الولايات المتحدة، والتي عادة قد أبحرت من خلال الانكماش الاقتصادي مع مشاكل قليلة، على الأقل مقارنة مع لها السكنية نظيره.

apartments along the East River. أبرز بقعة الاضطرابات المحتملة هي تاون وبيتر كوبر ستايفسنت القرية، وهو مجمع عملاق مع 56 المباني وأكثر من 11،000 شقة على طول نهر الشرق. تم بيعها من قبل صاحب ميتليفي منذ فترة طويلة (شريط: MET) مقابل 5.4 مليار دولار في عام 2006 لاثنين من المستثمرين العقاريين البارزين، القطاع الخاص الذي عقد تيشمان سباير وبلاك روك ريالتي المستشارين. في ذلك الوقت، كان ينظر على نطاق واسع باعتبارها صفقة بيع غنية للغاية من بين أعلى في السوق،. وتتحمل وجهة النظر خارج.

billion — a $ 3 billion first mortgage and $ 1.4 billion of junior, or “mezzanine,” debt — from lenders willing to accept very optimistic assumptions about future rental revenue and the ability of Tishman Speyer and BlackRock Realty, part of publicly traded BlackRock Inc. (BLK), to convert thousands of low-rent apartments protected by strict New York City rent-control laws to much higher market rents. وضع الملاك الجدد بنسبة 1 مليار دولار نقدا واقترضت 4.4 مليار دولار - الرهن العقاري 3 مليارات دولار 1 و 1.4 مليار دولار من المبتدئين، أو "الميزانين" الدين - من المقرضين مستعد لقبول الافتراضات المتفائلة جدا عن إيرادات الإيجار في المستقبل و قدرة شباير تيشمان وبلاك روك ريالتي، وهي جزء من شركة بلاك روك للتداول العام (BLK)، لتحويل الآلاف من الشقق منخفضة الايجار التي تحميها قوانين صارمة جديدة يورك ضبط الإيجار المدينة إلى سوق الايجارات أعلى من ذلك بكثير.

million in 2006 , owing in part to slower-than-anticipated conversion of apartments to market rents. في الواقع، تراجعت إيرادات الإيجار في عام تاون / بيتر كوبر قرية ستايفسنت الماضي إلى 108 مليون دولار من 112 مليون دولار في عام 2006، ويرجع ذلك في جزء منه إلى تحويل أبطأ من المتوقع من الشقق السكنية إلى سوق الإيجارات. إيرادات الإيجار - الإيرادات أقل نفقات استئجار - تغطي فقط 35٪ من تكاليف الفائدة السنوية المقدرة 300 مليون دولار.

for two-bedrooms in what originally amounted to a middle-class housing project, built by MetLife for returning World War II vets and their families. قد ضعف الاقتصاد نيويورك، أدت بنسبة وول ستريت، وتجعل من الصعب على تيشمان سباير، مدير المجمع، والحصول على إيجارات شهرية 3،000 دولار بغرفة نوم واحدة شقة أو 4000 $ للغرفتين في ما بلغت في الأصل إلى المتوسطة فئة المشاريع السكنية، التي بناها ميتليفي للعائدين من الحرب العالمية الثانية البيطريين وأسرهم. "الطبقة المتوسطة" يعني لا الرتوش-: للحصول على عقود، والمستأجرين sweltered في فصل الصيف، لأن الأسلاك في معظم المباني لم تدعم مكيفات الهواء. لكن "الطبقة المتوسطة" يعني أيضا أن السود في البداية منعوا كمستأجرين - وهي السياسة التي بدأت تتغير في ليالي 1950.

وقد حاولت تيشمان سباير، يحملون ميزانية ترميم كبيرة، لإعادة هذه الشقق الفاخرة والايجارات. ولكن يتم تقويض تلك الجهود من قبل نظرة الإسكان مشروع مجمع واستعداده المالك لتأجير الشقق للجامعة نيويورك للسكن الدراسات العليا، والتي ورد ودفعت شكاوى من السكان منذ فترة طويلة حول فراط منزل الغريبة. الحي يفتقر إلى ختم من قرية في الشرق أو في مكان قريب من موراي هيل، وعلى عكس العديد من الايجارات الفاخرة في مانهاتن، والمباني ليس لها حجاب.

million, meaning that Tishman Speyer and BlackRock may have to pony up more cash by 2010 or risk losing control of the 80 -acre project and their large equity investment. احتياطي الفائدة قبل الممولة من 400 مليون دولار مصممة للتغلب على حملة السندات حتى يمكن للمشروع تلبية نفقات الفائدة الآن إلى نحو 175 مليون دولار، مما يعني أن تيشمان سباير وبلاك روك قد تضطر إلى ترجمة حرفية حتى أكثر النقدية بحلول عام 2010 أو خطر فقدان السيطرة من المشروع 80 فدان والاستثمار من رأس المال النقدي واسع. من المتوقع عندما الملاك جديد ترتيب التمويل في عام 2006، أن إيرادات الإيجار سوف تتضاعف ثلاث مرات، إلى 336 مليون دولار، بحلول عام 2011. لتحقيق هذا الهدف، سوف تضطر الى مضاعفة الإيجارات من المتوسط ​​الحالي حوالي 1800 $ في الشهر - وهو سيناريو غير مرجح.

تحديد قيمة الرهن العقاري 3 مليارات دولار الأول هو صعب لأنه كان مقطعة إربا وهذا، بدوره، كان يتم تجميع مع الرهون العقارية التجارية الأخرى على دعم الأوراق المالية في وول ستريت التي بيعت لمستثمرين من المؤسسات. وضعت قرض الميزانين من القطاع الخاص.

انها صعبة لقول ما ستايفسنت تاون / بيتر قرية كوبر يساوي الآن، لكنه على الأرجح أقل من سعر الشراء 5.4 مليار دولار. billion and some $ 900 million of additional funds, including the $ 400 million interest reserve, that were contributed to the deal. إذا ما تم بيعها في مجمع اليوم، قد المشترين لن تحصل على ما يكفي لتسديد للمشروع 4.4 مليار دولار من الديون، فضاع مساهمتهم في رأس المال من 1 مليار دولار ونحو 900 مليون دولار من أموال إضافية، بما في ذلك الاحتياطي الفائدة 400 مليون دولار، وهذا وقد ساهم في هذه الصفقة. على افتراض انهم على استعداد لمواصلة ضخ الأموال في إذا لزم الأمر، تيشمان سباير وبلاك روك لديهم متسع من الوقت، والرهن العقاري الأول لا تنضج حتى عام 2016.

روجر ليمان، وهو استراتيجي التجارية الرهن العقاري في ميريل لينش، ويقول انه لديه بعض المخاوف على المدى الطويل حول الرهن العقاري 3 مليارات دولار الأولى. لكنه يخفف من غلوائه ذلك بقوله ان المشترين مساهمة الأسهم ضخمة يبشر بالخير بالنسبة لحملة السندات، وكذلك المشترين على المدى الطويل التوجه. مجموع الديون يساوي حوالي 400،000 $ للشقة الواحدة.

على الرغم من عدم كفاية الدخل لخدمة الدين، وفاز الرهن العقاري 3 مليارات دولار اولا "الظل" من الدرجة الاستثمارية من تصنيفات وكالة موديز، ستاندرد أند بورز وفيتش. A تصنيف ظل يعني أن التوصل الى اتفاق، في حين غير المصنف، واجتمع معايير للوكالات لدرجة الاستثمار من الدرجة بالكاد.

في بيان صدر على لبارون، قال تيشمان سباير تلك البلدة ستايفسنت / بيتر قرية كوبر "هو استثمار طويل الأجل. ينظر حتى في هذا السياق، والأداء الحالي في بانخفاض الاقتصاد قوي جدا واعدة للمستقبل. "وقد تم توقيع بعض عقود الإيجار الجديدة 1000 في الأشهر الثلاثة الماضية، وبلغ معدل الشغور العام في المجمع هو 2٪ فقط، في تقول الشركة، دون أي إشارة إلى الأداء المالي.

million of junior debt. في مكان آخر في مانهاتن، وأصحاب الشقق ريفرتون في هارلم على وشك التخلف عن 225 مليون دولار من الديون العليا ونحو 25 مليون دولار من ديون صغار. هذا الأخير قد تم شطبها من قبل صاحب، CBRE ريالتي المالية (البرازيلي). آخر مجمع سكني هارلم، سافوي بارك، يتخبط تحت بعض 367 مليون دولار من الديون. وكان قد أفلت بشق الانفس والافتراضي على قرض 90 مليون دولار مضمونة من قبل مجلس النواب Meyberry على الجانب الشرقي الأعلى في أغسطس الماضي.

يصب أنباء الشهر الماضي وجود تقصير ريفرتون الذي يخيم على سوق الرهن العقاري التجاري، حيث العائد على القروض إلى أوراق مالية - وخاصة أقل تصنيفا القضايا - قد ارتفعت بشكل حاد هذا العام. لقد حدث هذا على الرغم من الجنوح في السوق ككل تشغل بمعدل 0.5٪ فقط، وفقا لRealpoint، الزي البحوث والائتمان تحليل هورشام، بنسلفانيا. ومع ذلك، الجنوح والتخلف من المرجح أن يرتفع في العام المقبل.

وقال "نحن فوجئت فوجئت السوق من خلال ريفرتون"، ويقول ليمان وميريل لينش "لقد قال في السنة الماضية إلى 18 شهرا أن الاكتتاب قد حصلت على عدوانية جدا."

عادة، لا يتم الاكتتاب على قرض عقاري تجاري ما لم الخاصية الأساسية تنتج ما يكفي من الدخل لتغطية خدمة الدين. لكن خلال نيويورك 2006 - ازدهار العقارات التجارية 07، وتنافس شركات الأوراق المالية في وول ستريت بشدة لرجال الأعمال من المطورين العقاريين. وكانت الشركات حريصة على إطعام فإن عمليات "الوساطة" - الرهون العقارية التجارية المجمعة تحولت إلى أوراق مالية وبيعها للمؤسسات.

التحويلات إلى السوق معدل الايجارات التي كانت في قلب الافتراضات وردية من الدخل المتزايد في مختلف المشاريع التي قد تأتي عادة ببطء أكثر مما كان متوقعا لأن سكان نيويورك الضغط ماليا أكره على التخلي عن الايجارات الخاصة بهم رخيصة والقوانين في المدينة تميل لصالح المستأجرين ، كتلة انتخابية ضخمة. "مع اقتصاد نيويورك تواجه مشاكل، قد التصعيد الإيجار لا يكون قويا كما كان متوقعا، ودفع المستأجرين للخروج من الشقق في نيويورك ليست بالأمر السهل"، ويلاحظ ليمان.

وكان نحو 73٪ من الشقق عندما بيعت ستايفسنت تاون / بيتر كوبر قرية بواسطة ميتليفي، تخضع لقوانين الإيجار. to $ 4,000 for unregulated dwellings. هذه متوسط ​​الايجارات ولدت من 1250 $ في الشهر، مقابل 2،000 دولار الى 4،000 دولار المساكن غير المنظم. وقد اتخذت تيشمان سباير الحرارة السياسية في نيويورك لجهوده العدوانية لطرد المستأجرين الذين يقل دخلهم أو الاقامة تجعلهم غير مؤهلين للايجار شقق للتنظيم. لكن المستأجرين في بعض الأحيان على استعداد لانفاق آلاف في الرسوم القانونية - وعدة أشهر - على التمسك شققهم.

or more annually. تحت مجمع قواعد جديدة للإيجار نيويورك تغطي ما يقدر بنحو مليون وحدة، ويمكن دفع الإيجارات في السوق في ظروف معينة عندما الشقق أصبح شاغرا أو إذا كان الايجار في شقة المحتلة تبلغ 2،000 دولار في الشهر، والمستأجرين كسب 175000 $ أو أكثر سنويا.

AT المجمعات ريفرتون وبارك سافوي في هارلم، أنتجت فضفاض جدا المبادئ التوجيهية الاكتتاب التجارية الرهن العقاري في مشاكل كبيرة.

تم شراؤها ريفرتون عن 132 مليون دولار في عام 2006. million in profits after establishing some $ 50 million in reserves. بشكل مثير للدهشة، والمشترين، وإدارة مجموعة Rockpoint ممتاز، إعادة تمويل العقار مقابل 250 مليون دولار سنويا في وقت لاحق، واستخراج ما يقدر ب 70 مليون دولار في الأرباح بعد تأسيس نحو 50 مليون دولار من الاحتياطيات. وقد تم بناء أبراج ريفرتون في شقة دزينة من قبل ميتليفي في نهاية الحرب العالمية الثانية - في الوقت نفسه أن شركة التأمين على الحياة التي شيدت ستايفسنت تاون / بيتر كوبر قرية للبيض - لاستيعاب سكان حي هارلم، ومعظمهم كانوا من السود.

million in 2007 . في عام 2007، وكان المستثمرين في السندات على استعداد للمراهنة على أن الملكية من شأنه أن يولد 24 مليون دولار من إيرادات التشغيل في عام 2011 ست مرات، ومبلغ 4 ملايين دولار في عام 2007. أصحاب المتوقع أن الإيجار التنظيم والشقق، والتي تمثل أكثر من 90٪ من الايجارات في ريفرتون، سوف تنخفض إلى نحو 50٪ بحلول عام 2011. or more. في الواقع، والشقق ريفرتون في التنظيم لا يزال ينتج إيجارات أقل من دولار و1000 في الشهر، في حين أن سوق الإيجارات في هارلم، التي أحيت في السنوات الأخيرة، وغالبا ما تكون 2،000 دولار أو أكثر.

وكانت وتيرة التحول إلى سوق الإيجارات أبطأ مما كان متوقعا. ومع الرهن العقاري 225 مليون دولار الأولى، ويواجه ريفرتون الافتراضي. لا تقترب من توليد ما يكفي من الدخل لدعم نحو 16 مليون دولار في مدفوعات الفائدة السنوية، واستنفدت احتياطيها مصلحة 19 مليون دولار. بعد أن حصد بالفعل أرباحا كبيرة على إعادة تمويل ريفرتون، والمشترين هم على ما يبدو على استعداد لسيرا على الأقدام.

الرهون العقارية التجارية، على عكس القروض السكنية، وعادة ما تكون عدم اللجوء للمشتري، وهذا يعني أنها ليست ملزمة لتسديد قروض الرهن العقاري في الافتراضي. ريفرتون قد يكون الآن تستحق الثمن الأصلي شراء 132 مليون دولار، مما يوحي بأن أصحاب أول الرهن العقاري سوف تعاني من خسارة. كما لوحظ في وقت سابق، وقد تم بالفعل على قرض ميزانين 25 مليون دولار تم شطبها.
بارون محرر مشارك أندرو باري يحذر من أن بعض المستثمرين في مجمعات سكنية ضخمة تواجه خسائر كبيرة، والتخلف. (8 أغسطس)

تم شراء سافوي بارك، وهو مشروع ذات الدخل المتوسط ​​من سبعة مبان شيدت في أواخر عام 1950، مقابل 175 مليون دولار في أوائل عام 2006 من قبل المستشارين أبولو للعقارات وخصائص الفضل. قبل سنة المالية المنتهية، لكنها وتمويلها عن 367 مليون دولار، تجني مكاسب كبيرة، لكنه لم يكشف عنه على استثماراتهم الأولية.

million of senior loans and $ 157 million in junior mezzanine financing, could be heaped on a property that generated just $ 17 million of revenue and $ 5 million of operating income last year. مرة أخرى، فمن المستغرب أن 367 مليون دولار من الديون، والتي تتكون من 210 مليون دولار من القروض كبار و 157 مليون دولار في تمويل الميزانين المبتدئين، ويمكن أن تنهال على الممتلكات التي ولدت للتو 17 مليون دولار من العائدات و 5 مليون دولار من الدخل التشغيلي مشاركة العام. ما هي شركات التأمين في بنك كريدي سويس والتفكير المشترين السندات؟

كان الافتراض أن الدخل التشغيلي قد بلغ 19 مليون دولار بحلول عام 2011 كما ايجار الشقق التنظيم انتقلت إلى أسعار السوق. وظل نحو 90٪ من الشقق الإيجار ينظم في العام الماضي. تحويل الجهد ويبدو أن ضعف. تقديرنا هو أن حساب مصلحة يشغل في 24 مليون دولار في السنة. هذا يشير إلى أن النص الأصلي الاحتياطي الفائدة 30 مليون دولار في وقت قريب يمكن أن تستنفد. في سيناريو افتراضي، ويمكن لأصحاب السير بعيدا، بعد أن حصد بالفعل أرباحا ضخمة على استثماراتهم الأصلية، وذلك بفضل سخاء من وول ستريت وحماقة من المستثمرين في السندات. لا يمكن أن أبولو يتسن الحصول على تعليق.

وباختصار، فإن المستثمرين في بعض من المشاريع في نيويورك أكبر شقة تواجه خسائر كبيرة، لأنه في حين أن معظم الايجارات في هذه المجمعات لا تزال تحت السيطرة، ومعايير الإقراض كانت خارج نطاق السيطرة في عامي 2006 و 2007.