المشاكل التجارية العقارية الانتقال إلى مركز الصدارة

. اعتراف من المشاكل المتزايدة في مجال العقارات التجارية ذهبت وسائل الإعلام الرئيسية مع مقال نشر في صحيفة نيويورك تايمز، وبعض القروض الخوف الملكية التجارية من المرحلة التالية في الانكماش بواسطة قصة لويز، 21 أغسطس 08.

بالطبع يعرف أولئك منا في عالم المال أنه كان قادما - انظر Quelle مفاجأة! قروض العقارات التجارية يبحث متهاد في NakedCapitalism لمحة سريعة عن تصريحات المعلقين مختلف "في الماضي و روح العصر البحث: التجارية العقارية التالي في خلاصة البحث عن بعض المعلومات التي تم تحديثها.

لكن تحذير واحد، والكثير من المناقشات تدور حول الرهون العقارية إلى أوراق مالية مع اندفاعة من التدهور الاقتصادي امتد من خلال العقارات. في حين ليس التقليل من شأن الأولى واعتقاد أن الثاني سيكون أكثر من مشكلة من معظم التنبؤ، لا ننسى قبعة معدل الضغط وتشديد معايير في المركبة التكتيكية الخفيفة (القرض إلى القيمة) وتكاليف الدعم المباشر (تغطية خدمة الدين).

في شكل بسيط، ومعدل الحد الأقصى هو العائد على حقوق المساهمين. million to buy it – the cap rate is 10 %. إذا كنت تشتري مبنى مع 1 مليون دولار في صافي التدفقات النقدية، ودفع 10 ملايين دولار لشرائه - معدل الحد الأقصى هو 10٪. انخفاض معدل الحد الأقصى، وكلما ارتفعت قيمة. هكذا قبعة ضغط معدل يزيد من قيمة المبنى وإزالة الضغط يقلل من قيمة - بغض النظر عن التدفق النقدي. million but sold at the height of the market at a 5 cap giving a $ 20 million value. قد باعوا العقارات السكنية مع 1 مليون دولار في صافي التدفقات النقدية في الماضي في وضع حد أقصى 7 ل14.3 مليون دولار ولكنها تباع في ذروة السوق في وضع حد أقصى 5 إعطاء قيمة 20 مليون دولار.

million. إذا كنت اقترضت المركبة التكتيكية الخفيفة بنسبة 85٪ في "قيمة" لديك 20 مليون دولار والديون الخاصة بك أن تكون 17 مليون دولار. million. إذا كان معدل الحد الأقصى انتقل فقط إلى 6 - من شأنه أن القيمة تنخفض إلى 16.7 مليون دولار. حتى مع وجود 80٪ قرض جديد المركبة التكتيكية الخفيفة (و 70 - 75٪ على الأرجح) فإن الديون الجديدة ستكون فقط 13.4 مليون دولار، والقرض سيكون في الافتراضي - مع أي تغيير في التدفقات النقدية.