كوكي في مدينة نيويورك RE التجاري بدأ يتداعى

ليمان التمثال يضرب مدينة نيويورك التجارية ملكية - Portfolio.com - فيليكس سالمون - 1 8 أكتوبر

كان واحدا من الدوافع الرئيسية لازدهار مدينة نيويورك العقارات التجارية ليمان براذرز. الآن أن ليمان أفلست، وسوق مدينة نيويورك العقارات التجارية ويبدو أن الأرض على التوقف.

كان من المحتمل ان يحدث عاجلا أو آجلا على أي حال: تخضع أسعار العقارات التجارية، تماما مثل أسعار العقارات السكنية، في نهاية المطاف من قبل الرغبة في المخاطرة المقرضين. ولكن في العالم من العقارات التجارية، وكان ليمان براذرز، وعدد قليل من المتاجر وكأنها على استعداد لدفع 90٪ من أسعار overinflated حتى عندما دخل الإيجار لم يقترب لتغطية مدفوعات الرهن العقاري.

ويمكن أن تفعل ذلك مع الإفلات من العقاب (أو هكذا ظنوا) لأنه لا يوجد عاجلا وهذه القروض تقدم من واحدة أنها تصل إلى CMBS وبيعها. لكنها انتهت على نحو ثابت في الضفة تسبق اتخاذ سبيكة كبير من الصفقة - السبب الرئيسي لماذا ليمان أفلست.

أكثر على تمثال ليمان يضرب مدينة نيويورك التجارية الملكية

مكتب تأجير يتباطأ في نيويورك لقياسي قرب قليلة، تقول الدراسة - Bloomberg.com - ديفيد ليفيت م - 29 8 سبتمبر

وقالت دراسة أجرتها خدمات السمسرة للعقار Studley شركة مانهاتن مكتب التأجير انخفضت الى قرب أدنى مستوى قياسي في الربع الثالث، وخسائر وول ستريت وظيفة تسبب مديري الشركات لتأجيل اتخاذ القرارات بشأن احتياجات الفضاء بينهما.

percent, according to the New York-based firm, which specializes in representing tenants. وقفز حجم المساحة المتاحة للتأجير 0.7 نقطة مئوية الى 8.9 في المئة، وفقا للشركة ومقرها نيويورك، والتي تتخصص في تمثيل المستأجرين. وقال التقرير، الذي لا يزال في شكل مشروع، ويرجع ذلك إلى مطلع الشهر المقبل أن هذا هو أكبر قفزة الفصلية في ثلاث سنوات، ...

واضاف "حتى الأسابيع القليلة الماضية، توقع معظم أعضاء المجتمع العقارات الهبوط بسلام لسوق المكاتب، .... ولكن يبدو الآن أن يكون من غير المحتمل. وقال أنه على الرغم من تأثير ذلك على سوق المكاتب ستكون شديدة، وأخذ على الأرجح ثمانية إلى 10/4 للعب بها، فإنه لا يزال ينبغي أن لا تكون حادة كما الانهيار الناجم عن تقلص المعروض والأعمال في عام 1970 وعام 1980. "

أكثر في تأجير مكتب يتباطأ في نيويورك لقياسي قرب قليلة، تقول الدراسة

شغب الجبس بال على العقارات في مانهاتن ريال مدريد - نيويورك تايمز - تيري Pristin - 30 8 سبتمبر

كما أن صناعة الخدمات المالية توسعا سريعا في منتصف العقد، والإيجارات ارتفعت في مانهاتن المكتب، والمستثمرين وتنافس بشراسة للمباني ومطوري المخطط قاعات التداول ضخمة لجذب المستأجرين. منذ وقت قريب في العام الماضي، وكانت كتل كبيرة من الفضاء النادرة، والملاك لها اليد العليا.

في هذه الأيام، ومع ذلك، فقد منح الثقة والتفاؤل وسيلة لعدم اليقين والخوف والكآبة. ومن المتوقع أن وول ستريت إلى انكماش كبير، وسوق العقارات التجارية وإلى طريق مسدود الظاهري (على الرغم من العديد من المستثمرين متفائلون من تحقيق أرباح مجزية من خلال اختيار الوقت المناسب لنعود في). "وهذه السرعة التي قد تملص كانت مذهلة"، وقال مايك كيربي، وهو مدير لشركة الاستشارات شارع الخضراء، وهي شركة أبحاث نيوبورت بيتش بولاية كاليفورنيا، أن يحلل صناديق الاستثمار العقاري. وتتبع الشركة في السوق عن كثب لأنه مانهاتن ثلث قطاع الأمة وظيفة عامة، من حيث قيمته، في نيويورك.

percent (though that is far less than the Manhattan availability rate of 19.8 percent in the third quarter of 1991 , the nadir of the last prolonged downturn). وتوقع أن الأخضر شارع المدينة 60000 وظيفة سوف تفقد المالية قبل الأزمة الاقتصادية قد انتهى، وأن معدل توافر مانهاتن يمكن أن تتجاوز 13 في المئة (على الرغم من ذلك هو أقل بكثير من معدل توفر مانهاتن قدرها 19.8 في المئة في الربع الثالث من عام 1991، الدرك الأسفل من الانكماش المطول السابق). percent in the second quarter, according to Studley, a brokerage firm that represents tenants. ارتفعت نسبة من المساحات المكتبية التي هي فارغة الآن، أو ستكون متاحة في غضون عام، إلى 8.9 في المئة في الربع الثالث، من 7.2 في المئة في الربع الثاني، وفقا لStudley، وهي شركة وساطة التي تمثل المستأجرين.

-story office tower being built on speculation at Eighth Avenue between 41 st and 42 nd Street. معظم الزيادة، ومع ذلك، ويعزى إلى 11 تايمز سكوير، برج المكاتب من 40 قصة التي يجري بناؤها على تكهنات في الجادة الثامنة بين ال 41 و 42 شارع الثانية. ومن المقرر بناء أن يكتمل في سبتمبر المقبل، ولكن لم يعلن عن المستأجرين.

في هذه اللحظة، والإيجارات طالبا في مانهاتن وشقة، وفقا لStudley، ولكن من المتوقع أن تنخفض الشركات التي تسعى لإلقاء فائض الباطن الفضاء أنه بسعر مخفض.

million square feet in Manhattan. اشتعلت ثلاثة من أكبر اللاعبين في هذه الأزمة الاقتصادية - ليمان براذرز، والتي تسعى الحماية من الافلاس، ميريل لينش، وقد حصلت عليها من بنك أوف أميركا، وشركة التأمين العملاقة المجموعة الدولية الأميركية، والتي حصلت على خطة انقاذ بقيمة 85 مليار دولار من الحكومة - تحتل 9200000 قدم مربع في مانهاتن. لا أحد يعرف كم من هذا الفضاء وسيتم طرح في السوق من الباطن، أو متى.

ودفعت الازمة المالية بعض شركات المحاماة الكبيرة والمستأجرين الآخرين إلى زاوية لصفقة أفضل في عقود الإيجار.

واضاف "انهم جميعا أبدأ بالقول أن هذه الصفقة هو خارج"، وقال وسيط تأجير الذي طلب عدم الكشف عن اسمه لأنه لم يكن مخولا لمناقشة مفاوضات شركته. "وبالنسبة للبعض، هو في الواقع قبالة. وقال آخرون تستخدم هذا كأداة. "المستأجرين التي ليست تحت ضغط لاتخاذ القرارات تأجير ينتظرون،.

وينتظر أيضا العشرات من المستثمرين الذين جمعوا المليارات من الدولارات من رأس المال ولكن ليسوا على استعداد لقضاء لأنه لا أحد يعرف كم من القيم وتراجعت. "المزيد من المال يجلس على هامش الآن من أي وقت مضى في حياتي، ولكن لا أحد يريد أن يجازف"، وقال جول Demchick، رئيس كارلايل دينار، مطور نيويورك.

معدل التخلف عن السداد للأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية التجارية - سندات مدعومة القروض التي يتم تجميع وشرائح وفقا لمستويات مختلفة من المخاطر - هو أقل من نصف في المئة. لكن العاملين في القطاع العقاري ويقول التخلف ومن المرجح أن الارتفاع في سنتين أو ثلاث سنوات عندما العديد من القروض التي نشأت في عامي 2006 و 2007، عندما كانت السوق في frothiest لها، تحتاج إلى إعادة تمويل. ومن المتوقع ان الدخل من هذه الخصائص تعتمد على المجازفة العالية قاصرة عن التوقعات قوية من معدل نمو الإيجارات التي تمت عندما المباني تغيرت اليدين.
فإن انهيار ليمان براذرز أيضا تداعيات بالنسبة للمشغلين في عدد من مباني المكاتب وسط المدينة.

بالإضافة إلى منشؤها القروض، وبيع هذه القروض في الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية التجارية، وتوفير "الميزانين" قروض بمعدلات فائدة أعلى من القروض كبير، وكان ليمان أيضا مورد العدواني الإنصاف جسر. وكان ضخ هذه السيولة النقدية التي تتعامل تمكين لإغلاق بسرعة، وبالتالي إعطاء شركائها ميزة تنافسية. قد يكون وضع شريك التشغيل بنسبة 5 في المئة من الأسهم، أو حتى أقل، مع ليمان طرح التوازن في انتظار بيع موقفها للمستثمرين فيه. في كثير من الأحيان، لعبت عدة أدوار ليمان في صفقة معينة.

ليمان قدمت في كثير من الأحيان لتمويل الشركاء برودواي، والمستثمر العدوانية مرة واحدة في أبراج المكاتب التي تواجه الآن جبل من الديون قصيرة الأجل. Park Avenue, a 21 -story tower that Broadway Partners acquired in May 2007 , said Orest Mandzy, the managing editor of Commercial Real Estate Direct, a news and information service. وقال أوريست Mandzy، رئيس تحرير عقارات تجارية مباشرة إدارة، والأخبار وخدمة المعلومات واحدة من أكبر صفقات ليمان في نيويورك تشارك 1.2 مليار دولار في تمويل بارك افنيو 237، برج 21 طابقا أن الشركاء برودواي المكتسبة في مايو 2007، . Madison Avenue, in which it has a minority stake. مواقف الإنصاف ليمان في مانهاتن وتشمل أبراج المكاتب في 1745 برودواي و 545 شارع ماديسون، التي يوجد فيها حصة أقلية.

Fifth Avenue, the former International Toy Center, which L & L Holding is turning into a prime office building. في مايو 2007، وضعت ليمان ما يصل أكثر من 480 مليون دولار التي تم استخدامها لشراء 200 الجادة الخامسة، الدولي السابق لعبة المركز، الذي L & L القابضة تتحول إلى مبنى مكتب رئيس الوزراء. وكان ليمان للحفاظ على مصالحها بسبب أزمة الائتمان قد بدأت وظهرت أي مشترين. L & L، والتي شكلت شراكة بقيمة 500 مليون دولار مع مستثمرين برودنشال العقارية في شهر يونيو، وتأمل في نهاية المطاف لشراء حصة بنك ليمان بسعر مخفض. يتم تأجير نصف المبنى المؤلف من 15 قصة لمجموعة غراي، شركة الاتصالات العالمية، لم يتحدث عن ما تبقى. قدمت مجموعة من البنوك الاجنبية على قرض البناء.

واضاف "نحن على المشتري المحتمل"، وقال ديفيد ووكر ليفنسون، الرئيس التنفيذي لشركة L & L القابضة. وأضاف أنه لن البناية نفسها، إلى أن يكتمل في يناير كانون الثاني، تتأثر زوال بنك ليمان.
وقال روبرت جيه إفانهوي، رئيس لممارسة العقارات للمحاماة من Traurig غرينبرغ لأن لديه إمكانية الحصول على النقد، والسيد ليفنسون هو في موقف غير عادي،. بعض من الشركاء ليمان براذرز أخرى من المحتمل أن يفقد السيطرة على مبانيهم. "الكفيل نموذجية وستكون لدينا للخروج وجمع الأموال"، قال السيد إفانهوي. "إن احتمالات النجاح في هذا السوق غير بعيد".

وقال بول م. فريد، وهو الرئيسي من الاتحاد الآسيوي ريالتي كابيتال للسمسرة العقارية ومقرها في نيويورك أي شخص اشترى المبنى عندما كانت السوق ملتهب من المرجح أن تشهد تآكلا من الإنصاف، و. واضاف "اذا كنت قد حصلت على ملكية رأس المال مع النفوذ الواسع، كنت قد حصلت على المشكلة"، قال. "قد نيويورك أو واشنطن أصول تحتفظ بقيمتها بشكل أفضل من الأصول في الأسواق الأخرى، لكنهم ما زالوا قد يستغرق بعض تضررا. وعندما تتخذ ضربة، ثم تم مؤخرا تخفيض قيمة الأسهم الخاصة بك. "
ولكن كيف ستكون مجرد العميقة التي ضربتها أن تكون؟

العقار المائدة المستديرة، التي تمثل أكبر دولة في الشركات العقارية، ضغطت بنجاح لالديون التجارية العقارية ليتم تضمينها في خطة الإنقاذ المقترحة الحكومة 700 مليار دولار للمساعدة في إنشاء السعر العادل للأصول. وقال جون Southard، وهو مدير في ويتون تورتو البحوث، وهي ذراع سي بي ريتشارد إيليس، وشركة وساطة مالية، أنه في ظل مزاد الحكومة التي تتمتع بإدارة جيدة، وسيتم معاقبة البائعين لزيادة دفع لمبانيها بسبب الاكتتاب الفقراء. ولكن يمكن تجنب انخفاض الأسعار دون مبرر استنادا إلى حالة من الذعر على الاقتصاد.

لكنه قال السيد كيربي المستشارين شارع الأخضر لاعبين جدد نيويورك العقارات كانوا قادرين تماما على معرفة كم من مبنى للمكاتب يستحق. "لماذا يتعين على الحكومة أن تلعب دورا هناك، وأنا لا أعرف،" قال.

عروض فشل استبدال ازدهار قطاع العقارات في نيويورك ريال مدريد - نيويورك تايمز - شارل الخامس Bagli - 30 8 سبتمبر

يوم الجمعة، وانخفض ستاندرد اند بورز تصنيفها للسندات التي استخدمت في وضع سجل 5.4 مليار دولار شراء تاون ستايفسنت، أعلاه، وبيتر كوبر القرية، في عام 2006.

بعد سبع سنوات من البناء دون توقف، تقفز الايجارات وأسعار البيع، وشهية لا تبدو لها نهاية على المساكن الفاخرة التي حولت أحياء شجاع وبراقة على حد سواء، وأزمة الائتمان والاضطرابات في وول ستريت وتجلب الازدهار في نيويورك العقارات إلى نهايتها.

percent lower than it wanted. يوم الجمعة الماضي، قرر بنك HSBC ليس لنقل مقرها الأميركي إلى 7 مركز التجارة العالمي، ومركز، وبعد عروض لمنزل الذي فرضته على الجادة الخامسة جاء في 30 في المئة أقل مما كانت تريد.
المطورين يشتكون من أن المقرضين يرفضون الآن لتمويل المشاريع التي كانت كلها ولكن منذ شهور معينة أو حتى أسابيع. الملاك تفجع على عدم قدرتها على إعادة تمويل مع ناطحات السحاب الممتازة المستأجرين. والشركات يخافون من نقل في مانهاتن، لخوف من اتخاذ هذه الخطوة الخاطئة إذا الايجارات سقوط أو ضعف اقتصاد تسريح القوات.

"المقرضين يأخذون الآن نظرة فاحصة جدا على كل مشروع خاص لتقييم قدرتها على البقاء في سياق تخفيف من الطلب"، وقال سكوت ألف المغني، نائب الرئيس التنفيذي للمغني وBassuk، والتمويل العقاري وشركة وساطة مالية. "ليس هناك شك في أن هناك سوف يكون تباطؤا كبيرا في بدايات البناء الجديد، وعلى الفور".

أمثلة من الصفقات الفاشلة والتطورات المضطربة كثيرة. Fifth Avenue, between 39 th and 40 th Streets, came in 30 percent lower than the $ 600 million it wanted for the property. يوم الجمعة الماضي، إتش إس بي سي، ومصرف كبير ومقرها هونغ كونغ، ومزق بهدوء يصل الى اتفاق لنقل مقرها الأميركي إلى 7 مركز التجارة العالمي بعد عروض لبيته القائم في الجادة الخامسة 452، ما بين ال 39 و ال 40 الشوارع، وجاءت في 30 أقل من 600 مليون دولار انها تريد للخاصية في المئة.

months still does not have a tenant. برج المكاتب من 40 قصة تحت الإنشاء بواسطة خصائص SJP في شارع ال 42 والجادة الثامنة في الأشهر ال 18 الماضية لا يزال لا يملك المستأجر.

Fifth Avenue for five years, in part because they hope rents will fall. ومكتب محاماة في الاسبوع Orrick، هارينغتون وساتكليف الماضي انسحبت فجأة من أصل ما كان على تأجير جميع ولكن بين بعض من 300000 قدم مربع من المساحة في مركز سيتي غروب، وبدلا من اتخاذ قرار لتمديد عقد الإيجار له في الجادة الخامسة 666 لمدة خمس سنوات، ويرجع ذلك جزئيا يأملون الايجارات سوف تنخفض.

"لقد جمدت كل شيء في مكانه"، وقال ستيفن سبينولا، رئيس مجلس إدارة العقارية في نيويورك، وتكوين الجمعيات في هذه الصناعة جماعات الضغط، وبعد فترة وجيزة من اقفال البورصة يوم الاثنين.
وقال باري م Gosin، الرئيس التنفيذي لنيومارك نايت فرانك، وهو مواطن شركة عقارية مقرها في نيويورك: "اليوم، النظام المالي بالكامل يحتاج الى مواد التشحيم. انه نوع من مثل قيادة سيارتك بعد نفاد النفط والمحرك حتى تستولي. اذا لم يكن هناك سيولة والتمويل لا، كل شيء حتى يستولي ".

فمن الصعب أن نقول بالضبط ما أثر على المدى الطويل سوف يكون، ولكن خبراء العقارات والاقتصاديين والمسؤولين في المدينة والدولة ويقول أنه من المرجح أنه سيكون هناك عدد أقل بكثير من مشاريع البناء الجديدة في المستقبل، فضلا عن عشرات الآلاف من عمليات التسريح في وول ستريت، انخفاض فرص العمل البناء وخسارة ضخمة من عائدات الضرائب للدولة على حد سواء والمدينة.

وقد حددت بعض الاتجاهات في المدينة أكثر من طفرة التنمية، من الرافعات البرجية منتشرة في كل مكان وقوع الانفجار من الوحدات السكنية عالية الثمن في الضواحي خارج مانهاتن، من بيدفورد، ستايفسنت وغرين فورت وليامز وونغ آيلاند سيتي. بعض المطورين الذين هم حاليا إقامة الوحدات السكنية تحاول تحويل لالايجارات، في حين أن آخرين يتطلعون لبيع هذه المشاريع.

بعد فرض زيادات الإيجار من رقمين في السنوات الأخيرة، ويقول الملاك الإيجارات تنخفض إلى حد ما، والتي قد تضر مشاريع عالية الاستدانة، ولكن أيضا التحسين بطيء في ما سماسرة العقارات أود أن أسميه "أحياء الناشئة" مثل هارلم، الجانب السفلي الشرق وحصن غرين.

في الوقت نفسه، بعض من المشاريع رئيس بلدية نيويورك مايكل بلومبرغ وعلى نطاق واسع الأكثر طموحا - على railyards الجانب الغربي، ولاية بنسلفانيا محطة، نقطة الصفر، وكوني ايلاند ونقطة Willets - سوف يستغرق وقتا أطول من المتوقع لبدء واستكمال ل، حقيقي خبراء العقارات يقولون.

"معظم المعاملات في العقارات التجارية معلقة"، وقال ماري آن تيجي والإقليمية الرئيس التنفيذي لشركة سي بي ريتشارد إيليس، وشركة الوساطة العقارية، "لأن لا أحد يمكن أن يكون متأكدا من الاقتصاد سيبدو، ليس فقط في المدى القريب ، ولكن في المدى الطويل ".

على الرغم من أن سوق العقارات في نيويورك في وضع أفضل مما كانت عليه في معظم المدن الكبرى الأخرى، تقرير صدر مؤخرا عن نيومارك نايت فرانك يدل على ان هناك "دلائل واضحة على ضعف"، مع معدل الشغور العام بنسبة 9 في المئة ارتفاعا من 8.2 في المئة في العام الماضي. الإيجارات تنخفض أيضا عندما تؤخذ في الاعتبار التنازلات المالك.

وقد أثار هذا الازدهار العقاري من خلال اقتصاد قوي، والطلب المطرد للإسكان وفرة من المستثمرين الأجانب والمحليين على استعداد لانفاق عشرات المليارات من الدولارات على العقارات نيويورك حقيقي. وساعد ذلك أن المقرضين كانوا فقط سعداء للغاية لتمويل ما يصل الى 90 في المئة من التكلفة على افتراض أنه يمكن إعادة بيع القروض العقارية للمستثمرين في الأوراق المالية.

ولكن انتهى ذلك مع أزمة الرهن العقاري، والذي امتد منذ أكثر من أن جميع أسواق الائتمان، والتي صلت إلى طريق مسدود. ونتيجة لذلك، والمديرين التنفيذيين العقارات ويقدر أن قيمة المباني التجارية قد انخفضت بنسبة لا تقل عن 20 في المئة، على الرغم من الانخفاض من الصعب قياس عندما يكون هناك القليل من المال الرهن العقاري المتاحة لشراء المباني ومبيعات قليلة لذلك.

بعد فترة طويلة من أزمة بدأت في عام 2007، يتوقع العديد من المستثمرين والمديرين التنفيذيين العقارات على "تصحيح" لتصاعد سريع في قيمة العقارات. ولكن بعد ليمان براذرز، وشركة الجليلة التي قدمت مليارات الدولارات من القروض لصفقات جديدة يورك العقارات، وانهارت قبل اسبوعين، كان من الواضح ان هناك شيئا أكثر عمقا وكان على قدم وساق.

million, two executives involved in the transaction said. وكان هناك رد فعل فوري في العالم العقاري: تيشمان سباير العقارية، التي تسيطر على مركز روكفلر، ومبنى كرايسلر، وعشرات غيرها من الممتلكات، وانسحبت بشكل مفاجئ من صفقة لشراء مبنى موبيل السابق، 1.6 مليون قدم مربع وقال برج في شارع ال 42، قرب محطة غراند سنترال، مقابل 400 مليون دولار، واثنين من المديرين التنفيذيين المشاركين في المعاملة.
العقارات التجارية ليست هي الوحيدة التي تواجه مشاكل. يوم الجمعة، ستاندرد اند بورز تراجع تصنيفها للسندات تستخدم في شراء 5.4 مليار دولار تيشمان للبلدة، وبيتر ستايفسنت شقة مجمعات قرية كوبر في عام 2006، أكبر صفقة عقارية في التاريخ الحديث. وقالت مؤسسة ستاندرد اند بورز انها خفضت تصنيف، جزئيا، بسبب وجود انخفاض يقدر ب 10 في المئة في قيمة العقارات "والاستنفاد السريع للأموال الاحتياطي.

خفض تصنيف يدل على العصبية المتزايدة من المقرضين والمستثمرين عن مثل هذه الصفقات، والتي غالبا ما تشارك العدواني - يقول منتقدون غير واقعية - التوقعات للدخل في المستقبل.
"أي عائق المستمر في أسواق الائتمان هو مخيف للاقتصاد الوطني، لكنه أكثر سوءا بالنسبة لنيويورك"، وقال ريتشارد Lefrak، بطريرك عائلة الجيل الرابع من العقارات التي تملك مباني المكاتب والشقق السكنية في نيويورك ونيو جيرسي .
"هذه هي بلدة شركة مقابل المال،" قال. واضاف "اذا لم يكن هناك سيولة في النظام، وأنه يفاقم من المشاكل. انها سوف يكون لها تأثير خطير على الاقتصاد المحلي وقيم العقارات. "