Дрэнныя навіны для Нью-Ёрка Вялікі жыллёвых крэдытаў

Вы знаходзіцеся ў рынку арэнды строгі кантроль / стабілізацыя законаў і арандатара абарот скарачаецца як колькасць даступных зніжэнне кватэры. Так што ж вы робіце? x's the property's declining cashflow . Калі вы Тишман Шпейер і BlackRock вам раскашэльвацца $ 5,4 млрд. пры ўмове, што арандатар абарот будзе цудоўнае адваротнае і павышэння вышэй гістарычных узроўняў, і вы ўзяць на сябе абавязак, што ваша абслугоўванне доўгу складае 3 х гэта зніжэнне грашовага струменя ўласцівасці. Але не хвалюйцеся, вы не адзіны.

Па-за кантролю - Баррон праз Шукаю Alpha - Эндру Бары - 08 8 верасня

Выпучивание падмурка пад некалькі доўг цяжкіх здзелак Манхэтэне кватэру. Хто застанецца з носам?

Серыя агрэсіўна гарантаванага Манхэтэне кватэры комплексу здзелак завершана ў 2006 і 2007 гадоў становіцца найбольш неспакойнай часткі $ 860.000.000.000 амерыканскіх гандлёва-іпатэчнага рынку, які звычайна плаваў праз эканамічны спад з невялікім бяды, па меншай меры ў параўнанні з яго жылы калегам.

apartments along the East River. Найбольш вядомыя патэнцыйныя месцы Бяда ў тым, Stuyvesant Town і Peter Cooper Village, гіганцкі комплекс з 56 будынкаў і больш за 11000 кватэр уздоўж Іст-Рывер. Ён быў прададзены даўно MetLife ўладальніка (Біржавы сімвал: ПЗКВ) за $ 5,4 млрд у 2006 годзе да двух бачных нерухомасці інвестараў, прыватных Тишман Шпейер і BlackRock Realty Advisors. У той час, продажу шырока разглядаецца як вельмі багатыя, топ-рынку здзелкі. Гэтая кропка гледжання ў цяперашні час пацвярджаецца.

billion — a $ 3 billion first mortgage and $ 1.4 billion of junior, or “mezzanine,” debt — from lenders willing to accept very optimistic assumptions about future rental revenue and the ability of Tishman Speyer and BlackRock Realty, part of publicly traded BlackRock Inc. (BLK), to convert thousands of low-rent apartments protected by strict New York City rent-control laws to much higher market rents. Новыя памешчыкі паставіць $ 1 млрд гатоўкай і пазыковыя $ 4,4 млрд. - $ 3 млрд. 1. Закладной і $ 1,4 млрд. малодшага, або «антрэсоль», доўг - ад крэдытораў гатовыя прыняць вельмі аптымістычных здагадках аб будучых даходах і арэнда Здольнасць Тишман Шпейер і BlackRock Realty, частка публічных BlackRock Inc (BLK), каб пераўтварыць тысяч нізкай арэнда кватэр абаронены строгім Нью-Ёрку арэнда кантроль законаў, значна вышэй арэнднай платы на рынку.

million in 2006 , owing in part to slower-than-anticipated conversion of apartments to market rents. На самай справе, прыбытак ад арэнды ў Stuyvesant Town / Peter Cooper Village ў мінулым годзе звалілася да $ 108 млн. з $ 112 млн у 2006 годзе, збольшага дзякуючы павольней, чым чакалася, пераход кватэр на рынку арэнды. Прыбытак ад арэнды - арэнда даходы за вылікам расходаў - пакрывае толькі 35% ад каштарысу гадавых выдаткаў інтарэсы 300 мільёнаў даляраў.

for two-bedrooms in what originally amounted to a middle-class housing project, built by MetLife for returning World War II vets and their families. Паслабленне Нью-Ёрк эканомікі, прывялі ўніз па Уол-стрыт, могуць зрабіць гэта цяжка для Тишман Шпейер, кіраўнік комплексу, каб атрымаць $ 3000 штомесячнай арэнднай платы за аднапакаёвую кватэру або $ 4000 за 2 спальні ў тым, што першапачаткова складаў сярэдні Клас жыллёвы праект, пабудаваны MetLife для вяртання сусветнай вайны ветэрынараў і іх сем'яў. "Сярэдні клас" азначае, без празмернасцяў: На працягу дзесяцігоддзяў арандатараў sweltered летам, таму што праводка ў большасці будынкаў не падтрымліваюць кандыцыянеры. Але «сярэдні клас» таксама азначае, што чорныя першапачаткова не былі дапушчаныя ў якасці арандатараў - палітыка, якая пачала мяняцца ў 1950-х сек.

Тишман Шпейер, узброіўшыся вялікі бюджэт рамонту, спрабаваў перамясціць кватэр, арэнда люкс. Але гэта высілак падрываецца жыллёва-праект комплексу знешні выгляд і гатоўнасць арэндадаўца ў арэнду кватэры ў Нью-Йоркскім універсітэце для аспірантаў жылля, якія, па паведамленнях выклікала скаргаў ад старажылаў аб братэрства, дом выхадкамі. Раён не мае пячатку з бліжэйшых Іст-Вілідж або Мюрэй-Хіл, і ў адрозненне ад шматлікіх арэнда раскошных ў Манхэтэне, будынкі не маюць швейцараў.

million, meaning that Tishman Speyer and BlackRock may have to pony up more cash by 2010 or risk losing control of the 80 -acre project and their large equity investment. Загадзя фінансуюцца цікавасць рэзерв $ 400 млн распрацаваны, каб пераадолець больш трымальнікаў аблігацый, пакуль праект не можа задаволіць працэнтных расходаў у цяперашні час прыкладна да $ 175 млн. Гэта азначае, што Тишман Шпейер і BlackRock, магчыма, прыйдзецца расплачвацца больш грошай, да 2010 года або рызыка страціць кантроль над 80 акраў праекта і іх вялікіх інвестыцый у акцыянерны капітал. Калі новыя памешчыкі арганізаваў фінансаванне ў 2006 годзе, прагназуецца, што яны прыбытак ад арэнды будзе ў тры разы, да $ 336000000, да 2011 года. Для дасягнення гэтай мэты, арэндная плата павінна падвоіцца ў параўнанні з іх бягучай сярэднім каля $ 1800 у месяц - малаверагодны сцэнар.

Вызначэнне кошту $ 3 млрд. Першы іпатэчны цяжка, таму што ён быў нарэзаны на кавалкі, якія, у сваю чаргу, былі аб'яднаны з іншымі камерцыйнымі іпатэчнымі каштоўнымі паперамі рэзервовыя што Уол-стрыт прададзены інстытуцыянальным інвестарам. Крэдыт мезанін быў змешчаны ў прыватным парадку.

ГЭТА складана сказаць, што Stuyvesant Town / Peter Cooper Village варта цяпер, але гэта, напэўна, менш, чым $ 5,4 млрд. пакупной цаны. billion and some $ 900 million of additional funds, including the $ 400 million interest reserve, that were contributed to the deal. Калі комплекс былі перапрададзена сёння пакупнікі не могуць атрымаць дастатковую для пагашэння праекта $ 4400000000 доўгу, знішчаючы іх капітал у $ 1 млрд і каля $ 900 млн. дадатковых сродкаў, у тым ліку $ 400 млн цікавасць рэзерву, што былі ўнесены ў дамоўленасці. Мяркуючы, што яны гатовыя працягваць накачкі грошай у выпадку неабходнасці, Тишман Шпейер і BlackRock ці могуць дазволіць сабе раскоша часу, першая іпатэка ня спелы да 2016 года.

Роджэр Lehman, камерцыйных іпатэчных стратэг Merrill Lynch, кажа, што ў яго ёсць доўгатэрміновыя заклапочанасць з нагоды 3 мільярдаў даляраў 1. Іпатэчнага крэдыту. Але ён гартуе, што, кажучы пра тое, што пакупнікам вялікі ўклад у капітал служыць добрым прадвесцем для трымальнікаў аблігацый, як гэта робіць пакупнікоў доўгатэрміновай арыентацыі. Агульная сума доўгу складае каля $ 400.000 за кватэру.

Нягледзячы на недастатковы даход для абслугоўвання доўгу, $ 3 млрд. Першы іпатэчны выйграў "ценявы" рэйтынгі інвестыцыйнага ўзроўню ад Investors Service Moody 's, Standard & Poor і Fitch Ratings. Цень рэйтынг азначае, што здзелкі, у той час як у рэйтынгу, адпавядалі крытэрам агенцтваў для ледзь інвестыцыйнага ўзроўню надрэзу.

У заяве, апублікаваным на Баррон, Тишман Шпейер заявіў, што Stuyvesant Town / Peter Cooper Village "гэта доўгатэрміновая інвестыцыя. Нават разглядацца ў гэтым кантэксце, яго бягучай дзейнасці ў эканоміку ўніз вельмі моцны і перспектыўны для будучыні ". Каля 1000 новых арэнды былі падпісаныя на працягу апошніх трох месяцаў, а агульная доля вакантных пасад у комплекс знаходзіцца ўсяго ў 2%, Фірма кажа, не робячы ніякіх спасылак на фінансавыя паказчыкі.

million of junior debt. У іншым месцы ў Манхэтэне, уладальнікі кватэр Riverton у Гарлеме знаходзяцца на мяжы дэфолту па $ 225000000 старэйшага доўгу і каля $ 25 млн. доўгу малодшы. Апошняя ўжо была спісаны уладальнікам, CBRE Realty Finance (CBF). Іншы жылы комплекс Гарлем, Savoy Park, вагаецца ў некаторых $ 367000000 доўгу. Дэфолт па $ 90.000.000 крэдыту пад залог дома Meyberry на Верхнім Іст-Сайда было вузка папярэджаная ў жніўні.

Навіны апошняга месяца насоўваецца змаўчанні Riverton пашкодзіць камерцыйным іпатэчным рынку, дзе даходнасць секьюритизированных крэдытаў - асабліва з больш нізкім рэйтынгам пытанні - рэзка выраслі ў гэтым годзе. Гэта адбылося нягледзячы на правапарушэнні ў агульным рынку працуе з хуткасцю ўсяго 0,5%, у адпаведнасці з Realpoint, Horsham, Пэнсыльванія, даследаванні і аналіз крэдытных ўбор. Тым не менш, правапарушэнняў і дэфолтаў, хутчэй за ўсё, падымацца ў наступным годзе.

"Мы здзіўленыя рынак быў здзіўлены Ривертон", кажа Lehman Меррилла "Мы гаварылі на працягу мінулага года да 18 месяцаў, што страхавой была атрымаў вельмі агрэсіўна".

Як правіла, камерцыйная іпатэка не гарантавана, калі асноўныя ўласцівасці вырабляе дастатковай прыбытку, каб пакрыць абслугоўванне доўгу. Але ў 2006 годзе ў Нью-Ёрку - 07 гандлёва-бум на рынку нерухомасці, каштоўных папер на Уол-стрыт фірмаў люта сапернічалі за справу забудоўшчыкі. Фірмы былі гатовыя карміць іх "каналы", - аб'яднаных камерцыйная іпатэка ператварылася ў каштоўныя паперы і прадаюцца устаноў.

Пераўтварэнні на рынку курс арэнды, якія былі ў цэнтры ружовых здагадкі росту даходаў на розныя праекты, як правіла, прыходзяць павольней, чым чакалася, таму што фінансава націску Нью-Ёрка не хачу адмаўляцца ад сваіх танных арэнда і законы горада, аддаюць перавагу арандатараў , велізарны блок галасавання. "З Новым эканомікі Ёрку праблемы, арэнда эскалацыя можа быць не гэтак моцным, як чакалася, і штурхаючы жыхароў з кватэры ў Нью-Ёрку не з'яўляецца лёгкім справай", адзначае Lehman.

Калі Stuyvesant Town / Peter Cooper Village быў прададзены MetLife, каля 73% кватэр былі падлягае перадачы ў арэнду правілы. to $ 4,000 for unregulated dwellings. Гэтыя згенераваныя арэнднай платы ў сярэднім $ 1250 у месяц, у параўнанні з $ 2000 да $ 4000 за нерэгулюемых жылля. Тишман Шпейер ўзяў напал палітычнага запалу ў Нью-Ёрку свае агрэсіўныя намаганні, каб выцесніць арандатараў, чый даход або віду на жыхарства дае ім права на арэнду рэгуляваных кватэр. Але часам арандатары гатовыя марнаваць тысячы на аплату юрыдычных паслуг - і многія месяцы - каб павесіць на свае кватэры.

or more annually. У комплексе Нью-Ёрка правілаў арэнды ахоплівае каля аднаго мільёна адзінак, рынкавая арэндная плата можа быць прад'яўлена абвінавачванне ў пэўных абставінах, калі кватэры вызваляцца або арэнду ў акупаванай кватэры б'е $ 2000 у месяц, а арандатары зарабляюць $ 175,000 або больш за год.

У Ривертон І Savoy Park комплексаў у Гарлеме, вельмі друзлы камерцыйнага іпатэчнага прынцыпаў андеррайтинга вырабляюцца вялікія праблемы.

Riverton быў набыты за $ 132 млн у 2006 годзе. million in profits after establishing some $ 50 million in reserves. Дзіўна, але пакупнікоў, Rockpoint групы і зорнай кіравання рэфінансаваць ўласнасць за $ 250 млн. Праз год, здабываючы каля $ 70 млн. прыбытку пасля стварэння каля 50 мільёнаў даляраў у рэзервах. Вежы Riverton ў дзесятках кватэр былі пабудаваныя MetLife ў канцы Другой сусветнай вайны - у той жа час, што страхоўшчык жыцця пабудаваны Stuyvesant Town / Peter Cooper Village для белых - для размяшчэння жыхароў Гарлема, большасць з якіх былі чорнымі.

million in 2007 . У 2007 годзе ў сувязі інвестары былі гатовыя ісці ў заклад, што маёмасць будзе генераваць $ 24 млн. Аперацыйны прыбытак ў 2011 годзе, у шэсць разоў перавышае $ 4 млн. у 2007 годзе. Уладальнікі прагнозах, арэнда кватэр рэгуляваныя, на долю якіх прыпадае больш за 90% арэнднай платы ў Riverton, будзе падаць да 50% да 2011 года. or more. На самай справе, Ривертон ў рэгуляваных кватэр па-ранейшаму вырабляюць арэндную плату менш за $ 1000 у месяц, у той час як рынак арэнднай платы ў Гарлеме, які адрадзіўся ў апошнія гады, часцяком $ 2000 або больш.

Тэмпы пераходу на рынку арэнды адбываецца павольней, чым чакалася. І з $ 225000000 1. Іпатэчнага крэдыту, Ривертон варта па змаўчанні. Гэта не наблізіцца да генерацыі дастатковага прыбытку, каб падтрымаць каля $ 16 млн у штогадовай выплатай працэнтаў, а 19 мільёнаў даляраў цікавасць рэзерв вычарпаны. Ужо сабралі значную прыбытак на рэфінансаванне Riverton, пакупнікі па-відаць, гатовыя сысці.

Камерцыйныя іпатэчныя пазыкі, у адрозненне ад жыллёвых крэдытаў, як правіла, не з'яўляюцца звароты да пакупніку, гэта значыць яны не абавязаныя пагасіць іпатэчныя крэдыты ў рэжыме па змаўчанні. Riverton зараз можа быць варта арыгінальны $ 132 млн. цана пакупкі, якая мяркуе, што першы іпатэчны ўладальнікі панясуць страты. Як адзначалася раней, $ 25 млн. крэдыту антрэсолі ўжо спісаны.
Баррон Намеснік галоўнага рэдактара Эндру Бары папярэджвае, што інвестары некалькі велізарных жылых комплексаў сутыкаюцца з вялікімі стратамі і дэфолтаў. (Жнівень 8)

Savoy Park, з сярэднім узроўнем даходу праект сямі будынкаў, пабудаваных у канцы 1950-с, быў набыты за $ 175 млн. у пачатку 2006 года Apollo Real Estate Advisors і Vantage Properties. Да канца года скончыўся, яны рэфінансаваць яго за 367 млн. дал, атрымліваючы вялікія, але нераскрытых прыбытак ад сваіх першапачатковых інвестыцый.

million of senior loans and $ 157 million in junior mezzanine financing, could be heaped on a property that generated just $ 17 million of revenue and $ 5 million of operating income last year. Зноў жа, гэта дзіўна, што на 367 млн. дал доўгу, які складаецца з 210 мільёнаў даляраў з крэдыту і $ 157 млн у фінансаванні малодшы антрэсоль, можна горкай на маёмасць, які згенеравалі толькі $ 17.000.000 даходаў і $ 5 млн. Аперацыйны прыбытак апошняга у год. Якія страхавальнікі на Credit Suisse і мыслення сувязь пакупнікоў?

Меркавалася, што аперацыйная прыбытак ударыць па $ 19 млн. у 2011 годзе ў якасці арэнднай платы рэгуляваных кватэр пераехалі да рынкавых стаўках. Каля 90% кватэр засталіся арэнды рэгулююцца ў мінулым годзе. Пераўтварэнне намаганняў аказваецца маркіроўкі. Па нашых падліках, расходы па працэнтах працуе на $ 24 млн у год. Гэта сведчыць аб тым, што першапачаткова 30 мільёнаў даляраў цікавасць рэзерв неўзабаве можа быць вычарпаны. У сцэнары па змаўчанні, уладальнікі маглі сысці, ужо сабралі велізарны прыбытак ад сваіх першапачатковых інвестыцый, дзякуючы шчодрасці Уол-стрыт і глупства аблігацый інвестарам. Apollo не можа быць дасягнута за каментар.

У цэлым, інвестары ў некаторых з найбуйнейшых праектаў у Нью-Ёрку кватэру асобе здаравенны страты, таму што, у той час як большасць арэнднай платы ў гэтых комплексаў знаходзяцца пад кантролем, стандарты крэдытавання былі з-пад кантролю ў 2006 і 2007 гадах.