Invertir contrària a Detroit?

Potser sóc massa conservador, sinó més aviat sona com "ràpida pegar-te un tret abans que es queda sense bales".

Per què els inversors han de considerar inconformistes Detroit - National Real Estate Investor - Matt Vall - 03 de desembre 08

Encara que la seva economia està sumida en una profunda depressió, el ​​sud-est de Michigan, és la "millor compra-Side Story" als EUA de béns arrels comercials d'invertir avui en dia, si vostè creu que el mercat està llest per a un rebot, diu Steven Chaben, gerent regional de l'oficina de Detroit de Marcus & Millichap. Un graduat de la Universitat Estatal Wayne de Detroit i el Col · legi de Dret que ha passat tota la seva carrera de 25 anys de negocis en el mercat local, Chaben sap un bon negoci quan el veu.

"Li diem als compradors que els preus s'ha ajustat [descendent] molt, i que és probable que estigui fent un millor compra en l'actualitat que en qualsevol moment en els últims 20 anys", diu Chaben. Com són atractius rendiments inicials? Doncs bé, els informes de Marcus & Millichap que Metro de Detroit propietats d'oficines comercialitzats en una taxa de capitalització mitjana de 10,7% durant els tres primers trimestres del 2008, un augment del 8,3% durant el mateix període del 2007.

La taxa mitjana màxima a nivell local en les vendes d'habitatges ha pujat 80 punts bàsics durant l'any passat per arribar a 8,4%. Això és tot i una caiguda de 40 punts bàsics en la taxa de vacants durant l'any passat al 6,2%. En comparació, la taxa mitjana de vacants a nivell nacional és del 6,1%, segons la firma d'investigació de Reis. Els propietaris de locals d'apartaments s'han beneficiat per l'oferta limitada de nova i una sèrie d'execucions hipotecàries, com els propietaris d'habitatges desplaçats es dirigeixen al mercat de lloguer.

Si bé la taxa de Detroit apartament vacant s'espera que augmenti 30 punts bàsics a finals d'any enmig d'un mercat de treball i el debilitament de les tendències migratòries netes a terme, els fonaments són sòlids departaments locals de qualsevol mesura. Tot i així, molts prestadors donar al mercat una espatlla fred, diu Chaben. "Un prestador obtenir una millor taxa de cobertura de deute del que aquí arribarà enlloc, i no obstant això està allunyant d'aquí com si tingués la pesta."

L'última previsió econòmica de la Universitat de Michigan ofereix els prestadors poc de consol. Durant els propers dos anys, Michigan, s'espera que va vessar 132.000 llocs de treball, la majoria d'ells en la fabricació, empenyent la taxa de desocupació superior al 10%. Dels 77.000 retallades d'ocupacions projectats en la indústria manufacturera en els pròxims dos anys més, serà en la indústria automotriu. L'informe projecta que l'economia de l'estat va a experimentar les modestes guanys d'ocupació el 2011.

La incertesa sobre el resultat de la sol · licitud del mes passat pels Tres Grans fabricants d'automòbils per a un préstec pont de $ 25 mil milions del govern federal ha portat a molts inquilins d'oficines, fins i tot no automotrius altres - per endarrerir les decisions sobre les seves necessitats d'espai, diu Pardon Todd, vicepresident sènior president de Southfield, Michigan, Redico, propietari d'una oficina important i revelador diversificada. "Fins aquell moment, estàvem marxa a bon ritme. Hem completat 4,2 milions de peus quadrats d'operacions d'arrendament financer en aquest mercat aquest any ".

Al novembre, els directors executius de General Motors, Ford i Chrysler van testificar al Capitoli. Després de dues intenses jornades, els legisladors van instruir als executius d'automòbils per a tornar al desembre amb un pla de negocis que detalla com els diners es gastaria.

Chaben no pot evitar adonar-se del molt més dures als legisladors estan en els executius d'automòbils que ho han estat en les institucions bancàries a la recerca d'ajuda financera per no enfonsar. Al novembre, el Tresor dels EUA va accedir a fer una inversió de $ 20 mil milions en Citigroup. Aquesta suma considerable segueix els $ 25 mil milions que el govern federal injecta al banc com a part del paquet de rescat de $ 700 milions de dòlars aprovat pel Congrés l'octubre.

No es van celebrar audiències per considerar difícil situació de Citigroup, o plora perquè el banc ofereix un pla de negocis, diu Chaben. "Jo suggeriria a vostè que és un gran exemple de la doble moral que corre tan desenfrenat." El biaix anti-Detroit ha Chaben murmurant per a si mateix que la famosa frase de la pel.lícula "Xarxa": "No estic tan boig com l'infern i Jo no vaig a suportar més ".

La pregunta és com es pot diversificar la seva economia de Detroit? No hi ha cap bala de plata, però el comtat d'Oakland, la llar de la seu mundial de Chrysler, pot tenir una resposta. Emergents del comtat programa dels sectors ha identificat els 10 principals sectors de creixement - que van des de les energies alternatives i la generació d'energia a la robòtica als dispositius mèdics - i dirigit les principals empreses dels sectors per expandir els seus negocis al comtat. Més de quatre anys, el programa ha dut a US $ 1 mil milions en noves inversions.

"La supervivència de la zona depèn de la transferència de tecnologia", diu el Perdó de Redico. "Michigan té una gran quantitat de capacitat tecnològica derivada dels usos de l'automòbil, i crec que amb el temps anem a accedir a aquests recursos."

Això ens porta de tornada a Chaben, el corredor que creu que les rodes es van posar en marxa per al creixement empresarial futur i la prosperitat al sud-est de Michigan. El seu consell als compradors de propietats: "Poseu-vos en ara, mentre vostè encara pot obtenir ofertes en una tapa de 10".