Residencial d'alt nivell: És clar com el caviar

Castells de sorra - Preu mitjà Mansions - Barron, Karen Vaig haver - 24 novembre 8

Casa de luxe, els compradors s'han enfonsat amb un mal cas dels peus freds. Des Malibú a Manhattan, als possibles compradors de $ 5 milions-i les propietats s'estan retirant dels acords pendents i la suspensió de les seves recerques per la preocupació de gotes discordants en el mercat de valors i les notícies econòmiques terribles ... El mercat s'ha alentit fins a gairebé aturar- . Propietats que una vegada va tenir un parell de setmanes per vendre ara estan prenent mesos i mesos, encara que els preus continuen caient. Casa de luxe-els preus han baixat aproximadament un 20% des del seu màxim l'any passat, i alguns professionals coneixedors crec que cauran un altre 10% al 15% abans de tocar fons el 2010. Això seria més tard de la probabilitat de tocar fons del mercat de l'habitatge en general, Barron ha sostingut que una estabilització del mercat de l'habitatge és imminent en moltes regions ("Bottoms Up", 14 de juliol). Però la recessió luxe també va començar molt més tard de la caiguda general. Fins a la segona meitat de l'any passat, la major part del mercat de US $ 5 milions, més semblava estar dirigida sempre cap al cel.

million, down from $ 46 million just this summer. De 14 habitacions ... L'últim de Brooke Astor dúplex a Park Avenue de Nova York està ara en joc 34 milions de dòlars, per sota de $ 46 milions aquest mateix estiu. Encara que algunes de les habitacions són més petites que els multimilionaris d'avui dia pot ser que prefereixi, els encants del seu apartament són considerables - terrasses de sis, cinc xemeneies de llenya i una biblioteca de color vermell lacat. . I això és no dir res de la seva ubicació - 16 pisos d'alçada en un dels més prestigiosos edificis de Park Avenue, N º 778.

million in April. Fora a l'elegant Southampton, per la seva banda, l'administradora de fons de cobertura John Paulson, que va fer milers de milions d'apostes en contra de les poblacions de l'habitatge, només va reduir el preu dels seus set habitacions "casa", amb una piscina coberta, a $ 13.900.000, de $ 19,5 milions en abril.

L'àrea de Nova York, de fet, és al centre dels últims problemes d'habitatge de luxe de. Si bé fins ara la més afectada mercats de gamma alta han estat Miami, al sud de Califòrnia, Las Vegas i Phoenix, les zones en pitjor situació econòmica en els propers mesos és probable que siguin de Manhattan i als barris, diu Celia Chen, director d'economia d'habitatge de Moody 's Economy.com. Aquestes àrees són la llar de molts de Wall Street i altres de tipus econòmic, i els acomiadaments a les finances no donen senyals d'acabar. Uns 70.000 empleats de serveis financers en l'àrea de Nova York és probable que perdin els seus llocs de treball en el segon trimestre del 2010, segons Economy.com. Per als de manteniment de llocs de treball, bons podria ser reduït en un 50% o més.

months, says Jack McCabe, CEO of McCabe Research & Consulting, a real-estate consulting firm in Deerfield Beach, Fla. En total, la llar de luxe, els preus al voltant de Manhattan, podria caure fins a un 20% a 25% en els propers 12 a 15 mesos, diu Jack McCabe, director executiu de McCabe Research & Consulting, una firma consultora de béns arrels a Deerfield Beach , Florida

Això planteja un dilema per als compradors: Anar a una negociació ara o una encara més gran en el 2009? A finals de l'any, "hi haurà alguns robatoris literals per aquí", diu McCabe. No obstant això, tendint porta el seu propietària riscos. "Les propietats no són com les accions", diu Leighton Candler de la signatura de Nova York Corcoran de béns arrels, que està manejant el departament d'Astor. "Qui vol pot no estar disponible de moment en què el mercat es torna cap amunt."

En aquest moment, amb les economies mundials i el Dow trontolla fora de 47% a partir del seu últim any de secundària, molts compradors potencials simplement reflexionant sobre les seves opcions. "Estem en una tancada, on hi ha venedors que volen vendre i els compradors que volen comprar, però que estan posant tot en suspens", diu David Michonski, director general d'Coldwell Banker Kennedy Hunt a Manhattan.

El fet que hi ha poques execucions d'una hipoteca sobre les propietats de luxe no ha escatimat en el mercat de gamma alta de la classe de derrota profunda en els preus que ha paralitzat el mercat principal, on els preus en algunes regions s'han desplomat fins a un 50% dels seus màxims de 2006, d'acord amb Solucions de Fiserv Lending, una firma d'investigació preu de l'habitatge a Cambridge, Massachusetts Encara que va haver 886,920 execucions hipotecàries en tot aquest any fins al setembre, només 11 estaven en el rang de $ 5 milions i en marxa, d'acord amb una base de dades compilada per RealtyTrac, una Irvine, Califòrnia, firma que analitza el mercat de l'execució hipotecària.

El mercat de luxe també ha evitat un impacte directe en el mercat d'hipoteques d'estrènyer, perquè la majoria dels ultra-high-end són ofertes de les transaccions en efectiu.

... El mercat de luxe també pateix la disminució d'interès per part dels compradors estrangers ... ara que el dòlar s'ha enfortit i una crisi econòmica s'estén pel món ... Una resistència final en el mercat de luxe és la incapacitat d'algunes persones per al comerç per dalt perquè no poden vendre les seves cases de menor preu ...

Tot això està causant inventaris per elevar-se a nivells sense precedents en els últims anys. Fa tres anys en l'àrea de Los Angeles, per exemple, "hi va haver en un moment donat no més d'un subministrament de tres mesos de [$ 5 milions i fins-] propietats", diu Gary Gold de Hilton i Hyland, un veritable -corretatge de béns a Beverly Hills. En el primer trimestre d'aquest any, que es va elevar a prop d'un subministrament de vuit mesos, i "ara tenim més d'un subministrament d'un any", diu.

No és sorprenent que els constructors d'habitatges no estan rebent moltes comandes per construir noves finques. "Estem per sota del 50%", diu Gene Salvatore, soci de Constructors d'SWS, una firma de contractació de gamma alta a Stamford, Connecticut, que diu que es manté ocupat amb els projectes de renovació en lloc de nova construcció. Però fins i tot la naturalesa de les renovacions és diferent en aquests dies, diu. "Abans, estaríem fent cellers, biblioteques, projectes de piscina i bany màster suites. Ara estem fent més coses relacionades amb l'energia que la gent senti que els dóna una volta en uns pocs anys. "

... Un mercat de compradors de fúria ... ofertes agressives de fins a un 30% per sota del preu de venda ... La porció de $ 5 milions-i-fins llistats que han tingut reduccions de preus és significativament més gran en moltes àrees en comparació amb fa sis mesos. En Bel-Air de Holmby Hills, Califòrnia, el 45% de la llista de propietats d'alt nivell han reduït els seus preus, en comparació amb el 36% al maig, segons Ziprealty.com, un nacional en línia amb seu a corretatge. A Las Vegas, el 29% dels llistats es marquen a baix, en comparació amb el 17% fa sis mesos, i en Westchester de Nova York, el comtat, el percentatge ha augmentat al 28% del 19%.

... Alguns de reducció de preus ha estat molt més profund. Penseu en la possibilitat de l'anomenada Pink Palace, un de sis habitacions d'estil barroc mansió a Atlanta "fila de milionari." Aquesta casa recentment renovat en quatre acres, que es mostra a la portada de Barron aquesta setmana, es va incloure 20 milions de dòlars el novembre passat, i el preu es va reduir a la meitat a $ 10 milions aquest mes d'octubre ...

En molts mercats, les grans rebaixes es troben en els barris que tradicionalment no han estat els punts centrals de luxe en calent, però es van licitar durant l'auge de l'habitatge quan la demanda de mansions es van disparar.

"Una casa de dinamita en els pisos de Beverly Hills o de Sunset Strip per tal de que no va a veure el preu baixant," Gary Gold. million,” he states. "No obstant això, una casa de Nicholas Canyon o altres àrees marginals que han passat per $ 10 milions abans d'ara anirà per uns $ 6 milions", afirma.

Aquest tipus d'ofertes només va a millorar en els propers mesos. Llavors, en algun moment, l'economia es convertirà, deslligant la demanda acumulada d'habitatges de luxe de tot tipus. "Quan per fi hi ha bones notícies", diu Nelson González, de Miami Realty signatura Esslinger Wooten Maxwell, "aquest mercat vindrà una gran recuperació en una gran forma." Només va a portar el seu temps.

[East End de dos fermen] 3T 2008 Hamptons o Forquilla del Nord Visió general de mercat + 1998-2007 Hamptons o Informe del Nord Forquilla disponible per a descàrrega - Matrx.com-Jonathan J. Miller - 04 de novembre 8

... El rang de preus superior del mercat de l'habitatge continua superant el mercat de l'habitatge en general. En cada un dels últims quatre trimestres, el mercat de luxe, que es defineix com el límit superior del deu per cent de totes les vendes, va veure un any més gran increment interanual trimestral en el preu mitjà de venda que el mercat global. El mercat de luxe va augmentar un 10,3% en el preu mitjà de venda i el mercat global es va reduir un 9,2% en el preu mitjà de venda en comparació del mateix període de l'any passat. El sud de l'àrea de mercat de la carretera sempre té els preus més alts en general, en comparació de les àrees al nord i en ambdós costats del canal. De les quatre regions, només al sud de l'autopista es va registrar un augment en el preu de venda promig de 1% en comparació amb el trimestre de l'any anterior ...