On crisi immobiliària colpeja dur

En moltes àrees metropolitanes, llunyans suburbis i les ciutats es van fer front a fortes caigudes en els preus immobiliaris.

Per Mark Trumbul | El reporter de The Christian Science Monitor 21 maig 2008 Edició

Tot i desacceleració dels Estats Units de l'habitatge ha ondulat a tot el país, el seu impacte varia en gran mesura per la geografia - fins als carrers individuals, desenvolupaments i codis postals.

En moltes àrees metropolitanes, llunyans suburbis i les ciutats es van fer més aguts enfront de la disminució dels preus que els barris més propers als centres urbans.

No és cap secret, per exemple, que la Florida és un dels estats en els preus de les propietats va volar alt i es va quedar dur. percent of its value last year, according to new research. Però en el codi postal 33607 de Tampa, prop del centre, la mitjana d'una casa només va perdre un 1,3 per cent del seu valor l'any passat, segons una nova investigació. miles away and saw a 22 percent price decline. Codi postal 33573, en canvi, es troba a uns 18 quilòmetres de distància i es va produir un descens de preus del 22 per cent.

La crisi de l'habitatge també està disminuint en gran mesura de baixos ingressos i veïnats de minories. Això no és només una història dels prestataris amb una feble capacitat de pagament. La història més gran, un altre estudi recent troba que, és que els prestadors va fer una fugida cap endavant per estendre el crèdit en el qual es justifica com a mínim.

Què hi enllaça aquestes tendències és que en ambdues zones - les exurbs i les comunitats de baixos ingressos - el mercat de l'habitatge va assolir el seu punt màxim amb una gran quantitat de nous préstecs i amb els prestadors que s'estenen els límits de les finances sanes. Ara bé, aquests patrons geogràfics són en part la definició de la naturalesa de la desacceleració econòmica dels Estats Units i també podria influir en les polítiques destinades a curar el mercat de l'habitatge.

"Hi havia una gran quantitat de compradors per primera vegada", diu Rick Sharga, vicepresident de RealtyTrac a Irvine, Califòrnia "Ells van comprar una propietat sobrevaluada ... amb un préstec arriscat".

Un dels factors, en els exurbs, és en aquesta dècada d'auge de la construcció d'habitatges. Desenvolupaments d'habitatge que es mostren fora de flamants unitats el 2006, ara veiem les execucions múltiples. La terra disponible per a aquests desenvolupaments en general, de exurbs oa la perifèria urbana.

"Hi va haver una boja carrera [pels constructors] perquè l'oferta d'habitatge a la línia", diu Stan Humphries de Zillow.com, un proveïdor en línia d'informació de béns arrels. "On es pot fer això és al
perímetre. "

En molt afectat el sud de Califòrnia, que és llocs com Riverside i San Bernardino - fins als afores de Los Angeles - on els préstecs d'alt risc es dirigeixen a l'execució hipotecària en el doble de la mitjana nacional. A Los Angeles sí, les execucions hipotecàries no estan molt per sobre de la mitjana nacional, segons dades de First American CoreLogic.

Estat de Washington, encara que relativament indemne de la crisi de l'habitatge, mostra un patró similar. Snoqualmie, així afores de Seattle, s'ha vist que els preus dels habitatges cauen un 10 per cent en l'últim any, mentre que alguns barris del centre són de preu, segons càlculs de Zillow.

No és només buit i propietats amb execució hipotecària arrossega els preus cap avall. Quan els cicles de l'habitatge fresca,
El Sr Humphries, a prop dels barris sovint mantenen el seu valor millor. "Totes les coses iguals, la gent prefereix estar més a prop per al centre urbà" per als serveis i curts viatges a la feina, diu.

Preus de la benzina pot estar jugant un paper especial en el cicle actual, diuen alguns analistes.

Una relació causa-efecte no pot ser provat, però els guanys en preus de l'habitatge va començar a disminuir en forma de gas es va moure més de $ 2 per galó i més enllà, segons un nou informe titulat "Driven to al caire de l'abisme." L'augment de preus de l'energia pessigar tots els consumidors i per tant tenir algun efecte sobre el mercat immobiliari en general. No obstant això, els preus del gas té grans implicacions per al valor de les cases, lluny d'un centre de la ciutat.

"On no hi va haver cap tipus de patró consistent, va ser el cas de que com més se'n va anar del centre, el major va ser la disminució de preus de l'habitatge", diu Joe Cortright de l'empresa de consultoria Impresa, que es va realitzar l'estudi per als directors executius del grup de Ciutats .

Encara que no totes les ciutats segueix la tendència, el patró és vàlid per a les àrees metropolitanes tan diversos com Tampa, Pittsburgh, Chicago i Portland, Oregon, on el Sr Cortright es basa.

Una altra història geogràfica està desplegant al llarg de línies de contorn sobre la base dels ingressos. Alguns dels barris més afectats per les execucions hipotecàries són més pobres, on l'accés al crèdit era escàs en el passat.

"Estàs veient tres o quatre cases en un bloc d'entrar en execució hipotecària", diu Michael van Zalingen de Neighborhood Housing Services, un grup sense ànim de lucre a Chicago.

Què va motivar l'entrada de diners abans? Va ser un canvi que va ocórrer lluny dels barris afectats.

Els banquers de Wall Street ha tingut una demanda mundial cada vegada més gran per a les inversions integrades en el flux d'ingressos de les hipoteques. Els productes van ser estructurat de manera que, durant molt de temps, el risc d'incompliment del prestatari semblava petita.

El resultat: un gran incentiu per als corredors d'hipoteca per escriure més préstecs. I la major oportunitat de fer això, molts van trobar, estava en els llocs on els prestadors havien estat tradicionalment cautelosa.

"Codis postals on el creixement dels ingressos va ser relativament negatiu van ser realment tenir la casa molt més alt
l'apreciació de preus molt més alts i originació d'hipoteques ", diu Amir Sufi, un expert en finances a la Universitat de Chicago Graduate School of Business.

Molt sovint, els codis postals són els que tenen molts països de baixos ingressos o residents de minories, diu el Sr sufí, que ha publicat recentment una anàlisi de l'onada de crèdit amb el col · lega de la Universitat Atif Mian.

La crisi de l'habitatge de la desigual distribució geogràfica té importants implicacions. Això significa que, tot i una desacceleració econòmica està en marxa a nivell nacional, alguns veïns se sentin més que altres.

Diverses vegades una hipoteca sobre un bloc o un fons de sac, disminuir el valor de les propietats veïnes - un factor que pot contribuir als impagaments de préstecs encara més. La qualitat del barri es cau, i la delinqüència en general, va cap amunt.

Mentre Washington considera que les respostes de política, la geografia no és el tema central. Però és una peça del trencaclosques.

Les principals respostes tenen un enfocament a nivell nacional - com la forma d'encoratjar als prestadors per anotar el saldo de préstecs amb problemes. Geografia poden entrar en joc de manera més petites però significatives:

• El Congrés està considerant canalitzar diners a nivell local, de manera que els governs estatals o municipals poden implementar programes per comprar propietats executades en algunes de les zones més deprimides. El resultat podria ser un menor nombre d'habitatges buits i les noves unitats d'habitatge econòmica.

• Boston és un exemple de com algunes ciutats s'estan movent pel seu compte per comprar i rehabilitar habitatges buits. La mesura presa per l'alcalde Thomas Menino es va produir després de l'Boston Herald publicar un reportatge sobre una execució hipotecària deteriorada carrer.

• Les comunitats amb morositat màximes poden necessitar més finançament per als grups de base comunitària sense ànim de lucre - que poden ajudar els prestataris i els prestadors trobar les millors opcions. Aquest problema també està en el radar del Congrés.

Al Centre de Recursos Inici propietat a Fort Myers, Florida, el director Eddie Felton diu que li agradaria contractar assessors més capacitats en el seu intent d'arribar a molts de la ciutat en situació de risc creditici. "No creiem en dues coses aquí-execució hipotecària i la fallida", diu. "Creiem que podem treballar."