Nacházíte se na trhu s přísnými zákony regulace nájemného / stabilizace a nájemce obrat klesá i počet bytů dostupnou poklesu. Tak co dělat? x's the property's declining cashflow . Pokud jste Tishman Speyer a Blackrock si vysolit 5400000000 dolarů za předpokladu, že nájemce obrat bude zázračná vzad a zvýšení výše historické úrovně a budete mít na dluh tak, že váš dluh služba je 3 x je nemovitost klesající cashflow. Ale nebojte se, nejste jediná.
Mimo kontrolu - Barron je přes hledám Alpha - Andrew Bary - 08.09.08
Základem je vybočení pod několika dluhu těžkých bytových obchodů Manhattanu. Kdo zůstane držet tašku?
SÉRIE Agresivně pojistných obchodů Manhattanu apartmán-komplex dokončen v roce 2006 a 2007 se objevují jako nejvíce problematické části 860 miliard dolarů americkým komerčním hypotečním trhu, který obecně se plavila přes hospodářský útlum, s několika strasti, alespoň ve srovnání s jeho rezidenční protějšek.
apartments along the East River. Nejvýznamnější potenciál problém spot je Stuyvesant Town a Peter Cooper Village, obří komplex s 56 budov a více než 11.000 bytů podél East River. To bylo prodáváno dávným majitel MetLife (burzovní: MET) za 5,4 miliardy v roce 2006 na dva významné realitních investorů, soukromá Tishman Speyer a Blackrock Realty Advisors. V té době byl prodej obecně považována za velmi bohatou, top-of-the-tržní transakce. Tento názor je potvrzen.
billion — a $ 3 billion first mortgage and $ 1.4 billion of junior, or “mezzanine,” debt — from lenders willing to accept very optimistic assumptions about future rental revenue and the ability of Tishman Speyer and BlackRock Realty, part of publicly traded BlackRock Inc. (BLK), to convert thousands of low-rent apartments protected by strict New York City rent-control laws to much higher market rents. Nové majitelé smířit $ 1 miliarda v hotovosti a půjčil 4,4 miliardy dolar - $ 3 miliarda první hypotéky a 1,4 miliardy dolarů z juniora, nebo "mezipatro," dluh - z věřitelů, kteří chtějí přijmout velmi optimistické předpoklady o budoucím pronájmu příjmů a Schopnost Tishman Speyer a Blackrock Realty, která je součástí veřejně obchodované Blackrock Inc (BLK) a převést tisíce low-pronájem bytů chráněných přísnými New York City zákonů pronájem řízení na mnohem vyšší tržní nájemné.
million in 2006 , owing in part to slower-than-anticipated conversion of apartments to market rents. Ve skutečnosti, příjmy z pronájmu v Stuyvesant Town / Peter Cooper Village v loňském roce klesl na 108000000 dolar z 112.000.000 dolarů v roce 2006, částečně kvůli pomalejší než očekávaný převod bytů do tržního nájemného. Příjmy z pronájmu - pronájem výnosy minus náklady - pokrývá pouze 35% z odhadovaných ročních úrokových nákladů na 300 milionů dolarů.
for two-bedrooms in what originally amounted to a middle-class housing project, built by MetLife for returning World War II vets and their families. Oslabení NEW YORK hospodářství, vedl podle Wall Street, může to těžké pro Tishman Speyer, komplexu manažer, získat 3000 dolarů měsíčního nájemného za jeden + kk nebo 4.000 dolarů za dvě ložnice, v jakém původně činila střední třída bytový projekt, postavený MetLife za vrácení světové války veterány a jejich rodiny. "Střední třída" znamená ne-ozdůbky: Po celá desetiletí, nájemníci sweltered v létě, protože vedení ve většině budov nepodpořili klimatizace. Ale "střední třída" také znamená, že černoši byli vyloučeni původně jako nájemníci - politiku, která se začala měnit v roce 1950 s.
Tishman Speyer, vyzbrojena velkým opravování rozpočtu, se snaží přemístit apartmány jako luxusní nájemné. Ale toto úsilí je nižší, který kombinovaná s bydlením projektu vzhled a pronajímatele ochota k pronájmu byty do New York University pro absolventa bydlení, která údajně vedla stížnosti od dlouhodobých rezidentů o Frat-house dovádění. V okolí postrádá punc nedaleké East Village nebo Murray Hill a na rozdíl od mnoha luxusními nájemného na Manhattanu, budovy nemají Vrátní.
million, meaning that Tishman Speyer and BlackRock may have to pony up more cash by 2010 or risk losing control of the 80 -acre project and their large equity investment. S financováním předem zájem rezerva 400000000 dolar navržen tak, aby převedení přes držitele dluhopisů, až projekt mohl setkat úrokových nákladů je nyní až o $ 175 milionů což znamená, že Tishman Speyer a Blackrock muset poníka až do roku 2010 více peněz, nebo riziko ztráty kontroly z 80-akr projektu a jejich velké kapitálové investice. Když nové pronajímatelé zařídil financování v roce 2006, se předpokládá, že příjmy z pronájmu by se ztrojnásobí, aby 336.000.000 dolarů, do roku 2011. K dosažení tohoto cíle, by se nájemné musí zdvojnásobit své stávající průměru kolem 1.800 dolarů měsíčně - což je nepravděpodobný scénář.
Určení hodnoty 3 miliardy dolarů první hypotéku, je obtížné, protože to bylo nakrájené na kousky, které, podle pořadí, byl sdružených s jinými komerčními hypotékami pro zálohování cenných papírů, že Wall Street prodávané institucionálním investorům. Půjčka mezipatře byl umístěn soukromě.
Je to těžké říct, co Stuyvesant Město / Peter Cooper Village stojí teď, ale je to asi méně, než 5,4 miliardy dolarů kupní ceny. billion and some $ 900 million of additional funds, including the $ 400 million interest reserve, that were contributed to the deal. Pokud areálu byly odprodány dnes, může kupující nemá dostatek vyplatí projekt je 4400000000 dolarů dluhu, ničit svůj vlastní kapitál ve výši 1 miliardy EUR a některé 900 milionů dolarů dodatečných prostředků, včetně 400 milionů dolarů úrokové rezervy, bylo přispět k dohodě. Za předpokladu, že jsou ochotni pokračovat v čerpání peněz v případě potřeby, Tishman Speyer a Blackrock si dovolit luxus času, první hypotéka není zralá do roku 2016.
Roger Lehman, komerční hypotéky stratég Merrill Lynch, říká, že má nějaké dlouhodobé obavy o 3 miliardy dolarů první hypotéky. Ale nálada, že tím, že kupujícího obrovský kapitál příspěvek je příznivou zprávou pro držitele obligací, jak dělá kupujícího dlouhodobou orientaci. Celkový dluh činí asi 400.000 dolarů za apartmán.
Navzdory nedostatku příjmu k splácet dluhy, 3000000000dolar první hypotéku získal "stín" investičního stupně hodnocení od Moody Investors Service a Standard & Poors a Fitch Ratings. Stín hodnocení znamená, že dohoda, zatímco rating, splnili kritéria agentur pro sotva investičního stupně zářezu.
V prohlášení vydaném na Barron je, Tishman Speyer řekl, že Stuyvesant Town / Peter Cooper Village "je dlouhodobou investicí. I vnímat v tomto kontextu, jeho aktuální výkon v recese je velmi silný a perspektivní pro budoucnost. "Některé nové pronájmy 1000 byly podepsány v posledních třech měsících, a celková míra neobsazenosti v areálu se nachází jen 2%, Firma tvrdí, aniž by se odkaz na finanční výkonnosti.
million of junior debt. Jinde na Manhattanu, majitelé bytů Riverton v Harlemu jsou na pokraji prodlení na 225.000.000 dolarů vyššího dluhu a některé $ 25 milionů dluhu junior. Ten už byl odepsán majitelem nemovitostí CBRE financí (CBF). Další Harlem apartmánový komplex, Savoy Park, se potácí v některých 367.000.000 dolarů dluhu. Výchozí na 90 milionů dolarů půjčky zajištěné domu Meyberry na Upper East Side byl těsně odvrátil v srpnu.
Novinky za poslední měsíc o hrozící selhání Riverton bolí komerční hypotečního trhu, kde výnosy z sekuritizovaných úvěrů - zejména nižší jmenovité problémy - se prudce zvýšil v letošním roce. K tomu došlo, i když Delikty v celkovém trhu jsou spuštěny ve výši pouhých 0,5%, podle Realpoint a Horsham, Pa, výzkum a úvěrová analýza kabátě. Nicméně, Delikty a výchozí nastavení je pravděpodobné, že lezení v příštím roce.
"Jsme překvapeni, trh byl překvapen Riverton," říká Merrill v Lehman "jsme říkali v minulém roce na 18 měsíců, že upisování se dostali velmi agresivní."
Normálně je komerční hypotéky není uzavřít, pokud dané nemovitosti produkuje dostatečný příjem na pokrytí dluhové služby. Ale během roku 2006 v New Yorku - 07 komerční nemovitosti boomu, Wall Street cenné papíry firmy soutěžily zlostně pro činnosti realitních developerů. Firmy toužili, aby uživili své "potrubí" - souhrnně pro komerční hypotéky proměnili v Prodané cenné papíry a na instituce.
Přepočty, které mají tržní sazby nájemného, které byly v srdci růžové předpokladů růstu důchodu v jednotlivých projektů se obvykle dodávají pomaleji, než se očekávalo, protože finančně stisknutí New Yorku nerad, aby se vzdali své levné ubytování a městské zákony upřednostňovat nájemníky , obrovský hlasovací blok. "S New York ekonomika má problémy, může nájemné eskalace není tak silná, jak se očekávalo, a tlačí nájemníky z bytů v New Yorku není jednoduchá věc udělat," Lehman poznámky.
Když byl Stuyvesant Město / Peter Cooper Village prodává MetLife, asi 73% bytů bylo předmětem pronájmu předpisy. to $ 4,000 for unregulated dwellings. Tyto vytvořené průměrné nájemné 1.250 dolarů měsíčně, oproti 2.000 dolarů na 4000 dolarů za neregulované bydlení. Tishman Speyer přijal politickou teplo v New Yorku pro své agresivní snah o prosazení se nájemníky, jejichž příjem nebo trvalý pobyt činí nezpůsobilými pro pronájem regulovaných bytů. Ale někdy se nájemníci jsou ochotni utrácet tisíce na právní zastoupení - a mnoho měsíců - pověsit na svých bytů.
or more annually. Podle složitých pravidel New York nájemné pokrývat odhadem jeden milion kusů, mohou tržní nájemné se za určitých okolností, kdy apartmány se uvolnilo místo, nebo-li nájemné v bytě obsazeném hity 2.000 dolarů měsíčně a nájemce vydělat 175.000 dolarů nebo více za rok.
At The Riverton A Savoy Park komplexů v Harlemu, velmi volné komerční hypoteční upisování pokyny vyrábí velké problémy.
Riverton byla zakoupena za 132 milionů dolar v roce 2006. million in profits after establishing some $ 50 million in reserves. Je ohromující, že odběratelé, Rockpoint Group a Hvězdná management, refinancovala majetek za $ 250 milionů o rok později, těžby odhadovaný $ 70 milión v zisku po zavedení některých 50 milionů dolarů rezerv. Riverton je věží desítek bytů bylo postaveno MetLife na konci druhé světové války - ve stejnou dobu, že život pojistitel postavené Stuyvesant Town / Peter Cooper Village pro bělochy - ubytovat Harlem obyvatel, z nichž většina byly černé.
million in 2007 . V roce 2007, dluhopisů investoři byli ochotni se vsadit, že majetek by vytvářet 24.000.000 dolarů provozních výnosů v roce 2011, šest krát 4 miliony dolarů v roce 2007. Majitelé předpokládá, že regulované nájemné, byty, které představovaly více než 90% nájemného v Riverton, by klesnout až o 50% do roku 2011. or more. Ve skutečnosti, Riverton je regulované nájemné byty stále produkují menší než 1.000 dolarů měsíčně, zatímco tržní nájemné v Harlemu, který oživil v minulých letech, často je 2.000 dolarů nebo více.
Rychlost přechodu na tržním nájemným je však pomalejší, než se očekávalo. A s 225 miliony dolarů první hypotéku, Riverton čelí výchozí. Není přiblížit k vytváření dostatečný příjem na podporu některých 16.000.000 dolarů na ročních úrokových plateb, a jeho 19.000.000 dolarů zájem rezervy byly vyčerpány. Mít už sklízeli značný zisk na refinancování Riverton, kupující zřejmě jsou ochotni odejít.
Komerční hypotéky, na rozdíl od bytových půjček, obvykle jsou non-použití na kupujícího, což znamená, že nejsou povinni splatit hypotéku ve výchozím nastavení. Riverton teď by mohla být za původní dolarů 132000000 kupní ceny, což naznačuje, že první držitelů hypoték utrpí ztrátu. Jak bylo uvedeno výše, je 25.000.000 dolarů mezipatro úvěr již odepsán.
Barron je Associate Editor Andrew Barry upozorňuje, že investoři v některých velkých bytových komplexů čelit velké ztráty a výchozí hodnoty. (Aug. 8)Savoy Park, středními příjmy projekt sedmi budov postavených v roce 1950 je pozdě, byl koupen za 175.000.000 dolarů na počátku roku 2006 v Apollo Real Estate Advisors a Vantage Vlastnosti. Před rokem skončil, oni refinancovány za $ 367 milionů EUR, sklízí velký, ale zveřejnit zisk na jejich původní investice.
million of senior loans and $ 157 million in junior mezzanine financing, could be heaped on a property that generated just $ 17 million of revenue and $ 5 million of operating income last year. Opět, je to překvapující, že 367.000.000 dolarů dluhu, skládající se z 210.000.000 dolarů z vyšších úvěrů a 157.000.000 dolarů v juniorské mezaninového financování, mohl být naložili na majetku, který generoval pouhých 17 milionů příjmy a $ 5 milionů provozních výnosů poslední rok. Jaké byly upisovatelů v Credit Suisse a dluhopisů kupující myšlení?
Předpokladem bylo, že provozní výnosy by udeřil 19.000.000 dolarů do roku 2011 jako regulované nájemné, byty se stěhoval do tržních sazeb. Přibližně 90% bytů zůstalo nájemné regulované, v loňském roce. Konverze úsilí se zdá být ochabuje. Náš odhad je, že úrokové náklady běží za $ 24 milionů ročně. To naznačuje, že původní 30000000 dolar zájem rezerva by mohla být brzy vyčerpány. Ve výchozím scénáři by majitelé odejít poté, co již sklidila obrovský zisk na jejich původní investice, díky štědrosti na Wall Street a pošetilost dluhopisových investorů. Apollo by nebylo možno dosáhnout k připomínkám.
Stručně řečeno, investoři v některých z největších v New Yorku bytových projektů stojí statný ztráty, protože zatímco většina nájemné v těchto komplexech zůstávají pod kontrolou, úvěrové standardy byly mimo kontrolu v roce 2006 a 2007.
0 Odpovědi
Buďte v kontaktu s konverzace, objednat RSS kanál pro komentáře k tomuto příspěvku .