Proti proudu Investice do Detroitu?

Možná jsem příliš konzervativní, ale zní to jako "rychle střílet sami, než jsme došly náboje."

Proč proti proudu Investoři by měli zvážit Detroit - Národní realitní investor - Matt Valley - 03.12.08

I když její ekonomika se utápí v hlubokém korytu, jihovýchodní Michigan je "nejlepší buy-side story" v americkém komerčních nemovitostí investuje dnes, pokud si myslíte, že trh je připravený pro oživení, říká Steven chaben, regionální manažer kanceláře Detroit Marcus a Millichap. Absolvent Wayne State University Detroit a College of Law, který strávil celý svůj 25-letou kariéru v podniku na místním trhu, chaben ví hodně, když vidí jeden.

"Říkáme, že kupující ceny upravila [dolů] A hodně, a že jste pravděpodobně dělat lépe nakupuje dnes, než kdykoliv za posledních 20 let," říká chaben. Jak atraktivní jsou počáteční výnosy? No, Marcus a Millichap zprávy, že metro Detroit kancelářských nemovitostí s nimiž se obchoduje v průměru kapitalizační míry 10,7% v prvních třech čtvrtletích roku 2008 oproti 8,3% ve stejném období v roce 2007.

Průměrná sazba strop lokálně na prodej bytů se vyšplhal 80 bazických bodů v uplynulém roce dosáhnout 8,4%. To je i přes pokles o 40 bazických bodů na míry neobsazenosti v minulém roce na 6,2%. Pro srovnání, míra neobsazenosti 6,1% na vnitrostátní úrovni je podle výzkumu firmy Reis. Místní majitelé bytů využilo omezenou nové nabídky a spoustě domácích zabavování jako vysídlené majitelé domů obrátit na trhu s nájemním bydlením.

Zatímco Detroit byt míra neobsazenosti se předpokládá nárůst 30 bazických bodů do konce roku uprostřed oslabování trhu práce a čisté mimo migrační trendy, místní byt fundamenty jsou pevné v každém ohledu. Dokonce tak, mnoho věřitelé dávají trh chlad, říká chaben. "Věřitel bude mít lepší pokrytí dluhu poměr tady, než se dostane kamkoli, a přesto se vyhýbají zde jako on má mor."

Nejnovější hospodářská prognóza na University of Michigan nabízí věřitelům trochu pohodlí. Během následujících dvou let se očekává, Michigan vrhnout 132.000 pracovních míst, většina z nich ve zpracovatelském průmyslu, tlačí míru nezaměstnanosti nad 10%. Z plánovaných 77,000 snižování počtu pracovních míst ve zpracovatelském průmyslu v příštích dvou letech, většina je v automobilovém průmyslu. Zpráva projekty, které stát ekonomika zažije skromné ​​pracovní zisky v roce 2011.

Nejistota ohledně výsledku minulý měsíc žádost velké trojky za 25 miliard dolarů překlenovací úvěr od federální vlády, vedl mnoho nájemců kanceláří - dokonce non-automobilové ty - odložit rozhodnutí o jejich prostor potřebuje, říká Todd Pardon, senior vice prezident Southfieldu, Mich založené Redico, přední kancelář majitele a diverzifikované developer. "Až do tohoto okamžiku jsme jen hučení podél. Máme za sebou 4,2 milionů čtverečních stop leasingových transakcí na tomto trhu v letošním roce. "

V listopadu, generálního ředitele General Motors, Ford a Chrysler dosvědčil na Capitol Hill. Po dvou intenzivních dnů, zákonodárci nařídil auto execs, aby se vrátil v prosinci obchodní plán podrobně, jak by peníze vynaloženy.

Chaben nelze si nevšimnout, jak moc přísnější zákonodárci jsou na auto manažery, než tomu bylo na bankovních institucí, kteří hledají finanční pomoc pobyt na vodě. V listopadu, americký ministr financí souhlasil, aby se 20 miliard dolarů investic do Citigroup. To statný součet takto 25 miliard dolarů, federální vládu šlo do banky v rámci 700 miliard dolarů záchranného balíčku přijatého Kongresem v říjnu.

Nebyly zjištěny žádné slyšení, které je třeba Citigroup nepříjemnou situaci, nebo volání o bance nabídnout podnikatelský plán, říká chaben. "Navrhoval bych vám, že je skvělým příkladem dvojího metru, který běží tak na denním pořádku." Anti-Detroit zaujatost se chaben mumlal si pro sebe, že slavná linka z filmu "sítí": "Já jsem jako šílený jako peklo a Nebudu brát už ne. "

Otázkou je, jak může Detroit diverzifikovat svou ekonomiku? Neexistuje žádné zázračné, ale Oakland kraj, domov pro celosvětové ústředí Chrysler, mohou mít jednu odpověď. Kraj se rozvíjejících odvětví programu označila 10 nejlepších růstových odvětví - od alternativních zdrojů energie a elektřiny k robotice na zdravotnické prostředky - a cílené nejlepší společnosti v těch odvětvích, rozšířit své podnikání v kraji. V průběhu čtyř let, program vedl k $ 1 miliarda v nové investice.

"Přežití oblasti závisí na převodu technologií," říká o odpuštění Redico. "Michigan má hodně technologické možnosti vyplývající z jeho automobilové použití, a myslím, že časem budeme přístupu těchto prostředků."

To nás přivádí zpět k chaben a zprostředkovatel, který věří, že kola jsou v pohybu pro budoucí obchodní růst a prosperitu v jihovýchodní Michigan. Jeho rada vlastnictví kupujících: "Dostat se nyní, zatímco vy můžete stále získat nabídky na 10 čepici."