NYC je obchodní RE Cookie začíná hroutit

Lehman Busta Hits NYC komerčních nemovitostí - Portfolio.com - Felix losos - 01.10.08

Jedním z hlavních hnacích sil obchodních New Yorku majetku boom byl Lehman Brothers. Teď, když už krach banky Lehman Brothers, NYC trhu s komerčními nemovitostmi se zdá, že se zasekl.

To bylo pravděpodobně stane dříve nebo později tak jako tak: obchodní cen nemovitostí, stejně jako ceny rezidenčních nemovitostí, se řídí v neposlední řadě i riziko věřitelů chuť k jídlu. Ale ve světě komerčních nemovitostí, Lehman Brothers a několik obchodů, jako by byli ochotni předem 90% z ceny overinflated, i když příjmy z pronájmu ani přiblížit pokrývají hypoteční splátky.

Mohli tak beztrestně (nebo si to alespoň myslí), protože ne dříve byly takové úvěry, než tomu bylo zabaleno do CMBS a prodána. Ale vždy vedou banky skončil s významnou slimáka na dohodu - hlavním důvodem, proč Lehman Brothers zkrachovala.

Více na Lehman poprsí Hits NYC komerčních nemovitostí

Zpomaluje pronájem kanceláří v New Yorku poblíž rekordně nízké, uvádí studie - Bloomberg.com - David M. Levitt - 29.září 08

Manhattan pronájem kanceláří klesl na téměř rekordní minimum ve třetím čtvrtletí, protože Wall Street ztráty pracovních míst způsobené manažeři firem a odložit rozhodnutí o jejich prostor potřebuje, studie realitní Studley Inc řekl.

percent, according to the New York-based firm, which specializes in representing tenants. Velikost prostoru k pronájmu vyskočil o 0,7 procentního bodu na 8,9 procenta, podle New York-založil firmu, která se specializuje na zastupování nájemců. To je největší quarterly skok za poslední tři roky, řekl, že zpráva, která je stále ve formě návrhu, a vyjde již příští měsíc ...

"Až do posledních několika týdnech, většina členů nemovitostí Společenství očekávané měkké přistání na kancelářský trh, .... To se zdá být nepravděpodobné. To znamená, že při dopadu na trhu s kancelářskými bude intenzivní, a pravděpodobně trvat osm až 10 / 4 hrát ven, stále by nemělo být tak přísné jako kolaps vyvolaný nadbytek a obchodní kontrakce v roce 1970 a 1980 s s. "

Více na pronájem kanceláří Zpomaluje v New Yorku poblíž rekordně nízké, uvádí studie

Vřava Odlitky Pall na Manhattan nemovitostí - New York Times - Terry Pristin - 30.září 08

Vzhledem k tomu, odvětví finančních služeb se rychle rozšířila v polovině dekády, Manhattan kancelář nájemné vyletěla, investoři soutěžili zuřivě budov a vývojáře plánované velké obchodní podlahy přilákat nájemníky. V loňském roce, velké bloky prostoru byly vzácné, a hospodáři měli navrch.

V těchto dnech se však důvěra a optimismus mají danou cestu ke strachu, nejistoty a beznaděje. Wall Street se očekává, že významně sníží, a že trh komerčních nemovitostí má důvod k virtuálnímu zastavení (ačkoli mnoho investorů naděje profitovat pěkně výběrem ten správný čas vrátit se v roce). "Rychlost, s jakou to má flip-flop byl ohromující," řekl Mike Kirby, ředitel Zelený poradců Street, Newport Beach v Kalifornii, společnost pro výzkum, který analyzuje v reálném fondů investujících do nemovitostí. Společnost navazuje na trhu, úzce Manhattan, protože jedna třetina národa veřejného úřadu sektoru z hlediska jeho hodnoty, je v New Yorku.

percent (though that is far less than the Manhattan availability rate of 19.8 percent in the third quarter of 1991 , the nadir of the last prolonged downturn). Green Street předpověděla, že město přijde o 60.000 pracovních míst finanční před hospodářskou krizí je u konce a že dostupnost Manhattan rychlost by mohla přesáhnout 13 procent (ačkoli to je daleko nižší než míra dostupnosti Manhattan z 19,8 procenta ve třetím čtvrtletí roku 1991, nejhlubší krize za posledních prodloužené poklesu). percent in the second quarter, according to Studley, a brokerage firm that represents tenants. Podíl kancelářských prostor, který je nyní prázdný, nebo budou k dispozici během roku, se zvýšil na 8,9 procenta ve třetím čtvrtletí z 7,2 procenta ve druhém čtvrtletí podle Studley, makléřské firmy, která zastupuje nájemníky.

-story office tower being built on speculation at Eighth Avenue between 41 st and 42 nd Street. Většina zvýšení však bylo připsáno 11 Times Square, 40-příběhová administrativní věž byla postavena na spekulace na osmé Avenue mezi 41. a 42. ulicí. Stavba je naplánována být dokončen příští rok v září, ale nájemníci byli oznámeni.

V současné době s dotazem, nájemné na Manhattanu jsou ploché, podle Studley, ale očekává se, že pokles, protože společnosti se snaží zbavit nadbytečných prostor pronajímat ho se slevou.

million square feet in Manhattan. Tři z největších hráčů zmítá v ekonomické krizi - Lehman Brothers, která se snaží bankrotovou ochranu, Merrill Lynch, které byly získány Bank of America, a pojišťovacího giganta American International Group, která získala 85000000000 dolarů finanční pomoc od vlády - zabírají 9,2 milionů ft2 na Manhattanu. Nikdo neví, kolik z tohoto prostoru bude uveden na trh podnájmu, nebo kdy.

Turbulencí na finančních trzích vedla několik velkých advokátních kanceláří a dalších nájemci úhel pro lepší řešení v pronájmu.

"Všichni začal tím, že dohoda je pryč," řekl leasing zprostředkovatel, který si nepřál být jmenován, protože on nebyl oprávněn jednat jeho firmy jednání. "Pro některé je to opravdu pryč. Jiní používají to jako vliv. "Nájemníci, které nejsou pod tlakem, aby leasing rozhodnutí čekají, řekl.

Také čekají desítky investorů, kteří dali dohromady miliardy dolarů kapitálu, ale nejsou ochotni utrácet, protože nikdo neví, kolik hodnoty klesly. "Více peněz sedí na okraji než kdykoli předtím v mém životě, ale nikdo nechce riskovat," řekl Jules Demchick, předseda JD Carlisle, New York developer.

Výchozí sazba pro komerční cenné papíry kryté hypotékami - dluhopisů zajištěných úvěrů, které se spojí a plátky podle různé úrovně rizika - je méně než půl procenta. Ale realitních odborníků říkají, výchozí nastavení je pravděpodobné, že špice ve dvou nebo třech letech, kdy mnoho půjček, které vznikly v letech 2006 a 2007, kdy byl trh na svém frothiest, musí být refinancován. Příjmy z těchto vysoce spekulativních nemovitostí se očekává, že nesplní robustní projekce růstu nájemného, ​​které byly provedeny, kdy objekty změnil majitele.
Kolaps Lehman Brothers bude mít také dopad na provozovatele počtu Midtown kancelářských budov.

Kromě původních půjček, prodej těchto úvěrů v komerčních cenných papírů krytých hypotékami a poskytovat "mezipatra" úvěry na vyšší úrokové sazby než starší půjčky, Lehman byl také agresivní dodavatelem vlastního mostu. Jednalo se o hotovostní infuze, která umožnila uzavřít se zabývá rychle, čímž svým partnerům konkurenční výhodu. Provozní partnerem mohl dát až 5 procent z vlastního kapitálu, nebo dokonce méně, s Lehman uvedení do rovnováhu v očekávání prodeje postoj investorů. Často, Lehman hrál několik rolí v daném obchodu.

Lehman často finanční prostředky pro Broadway Partners, jakmile agresivní investor v kancelářské věže, která v současnosti čelí hora krátkodobého dluhu. Park Avenue, a 21 -story tower that Broadway Partners acquired in May 2007 , said Orest Mandzy, the managing editor of Commercial Real Estate Direct, a news and information service. Jeden z největších obchodů banky Lehman Brothers v New Yorku účastní 1,2 miliardy dolarů financování 237 Park Avenue, 21-věž příběhu, který Broadway partneři získali v květnu 2007, řekl Orest Mandzy, šéfredaktor komerčních nemovitostí Direct, zpravodajství a informační servis . Madison Avenue, in which it has a minority stake. Lehman je akciová pozice v Manhattan patří kancelářské věže na 1745 Broadway a 545 Madison Avenue, v níž má minoritní podíl.

Fifth Avenue, the former International Toy Center, which L & L Holding is turning into a prime office building. V květnu 2007, Lehman dát do většiny 480.000.000 dolarů, který byl použit na nákup 200 Páté Avenue, bývalý mezinárodní Toy Center, který L & L Holding, se mění v prvotřídní kancelářské budově. Lehman měl mít zájem, protože úvěrů začala a najít kupce, se objevil. L & L, který tvořil 500 milionů dolarů partnerství s Prudential investory do nemovitostí v červnu, doufá, že nakonec ke koupi podílu banky Lehman Brothers se slevou. Polovina 15-patrová budova pronajato o Grey Group, globálního komunikační společnost, zbytek nebyl vdala. Konsorcium zahraničních bank za předpokladu, stavební úvěr.

"Jsme pravděpodobně kupující," řekl David W. Levinson, výkonný ředitel společnosti L & L Holding. Dodal, že samotné budovy, která bude dokončena v lednu, nebude mít vliv pádu banky Lehman Brothers.
Vzhledem k tomu, že má připraven přístup k hotovosti, pan Levinson je v neobvyklé pozici, řekl Robert J. Ivanhoe, předseda představenstva realitní praxi v advokátní kanceláři Greenberg Traurig. Některé banky Lehman Brothers další partneři mohou ztratit kontrolu nad jejich domy. "Typický sponzorem bude muset jít ven a získat peníze," řekl pan Ivanhoe. "Pravděpodobnost úspěchu na tomto trhu je malá."

Každý, kdo si koupil budovu, když trh byl rozpálený, je pravděpodobné, že vidět erozi vlastního kapitálu, řekl Paul M. Fried, ředitel AFC Realty Capital, zprostředkování hypoték se sídlem v New Yorku. "Pokud jste nabytého majetku s vysoce spekulativní kapitál, máte problém," řekl. "New York a Washington majetku může mít svou hodnotu lépe než na jiných trzích aktiv, ale stále může trvat i několik hit. A když si hit, pak se vaše vlastní kapitál byl právě znehodnocen. "
Ale, jak hluboko se to bude hit?

Nemovitost kulatého stolu což představuje národ je největší realitní společností, úspěšně loboval za komerční nemovitosti dluh mají být zahrnuty do návrhu 700 miliardy dolarů vládní záchranný balíček pomoci vytvořit spravedlivou cenu za aktiva. Jon Southard, ředitel společnosti Torto Wheaton Research, rameno CB Richard Ellis, makléřské firmy, řekl, že v dobře fungující vládu aukci, prodávající bude penalizován za přeplácení pro stavby z důvodu špatného upisování. Ale neoprávněně nízké ceny na paniku na hospodářství by se vyhnout.

Ale pan Kirby na Green Street v New Yorku řekl, poradců realitní hráči byli dokonale schopen přijít na to, jak moc kancelářská budova stojí. "Proč vláda hrát roli tam, nevím," řekl.

Nepodařilo nabídky Vyměňte Boom v New Yorku Nemovitosti - New York Times - Charles V. Bagli - 30.září 08

V pátek, Standard & Poors snížila rating na dluhopisů používaných v rekordním 5,4 miliard dolarů koupí Stuyvesant Town, výše, a Peter Cooper Village, v roce 2006.

Po sedmi letech nonstop stavby, nebetyčné nájmy a prodejní ceny, a zdánlivě nekonečnou touhu po luxusním bydlení, která proměnila odvážný a atraktivní čtvrti podobně, úvěrové krize a otřesy na Wall Street přinášíme v New Yorku realitní boom u konce.

percent lower than it wanted. Minulý pátek, HSBC rozhodla přesunout své sídlo do 7 americké Světové obchodní centrum, centrum, po nabídky na stávající dům na Páté Avenue přišla o 30 procent nižší, než by chtěl.
Vývojáři si stěžují, že věřitelé mají nyní odmítá financovat projekty, které byly téměř jisté, měsíců či dokonce týdnů. Pronajímatelé oplakávat své neschopnosti refinancovat mrakodrapy s blue-chip nájemníky. A korporace se bojí přesídlit do Manhattan ze strachu dělat špatný tah, pokud nájemné pádu nebo ochabující ekonomiky nutí propouštění.

"Věřitelé mají nyní s velmi těžké podívat se na každý jednotlivý projekt zhodnotit jeho rentabilitu v rámci změkčení poptávky," řekl Scott A. Singer, výkonný viceprezident a Bassuk Singer, realitní a finanční makléřská společnost. "Není pochyb, že bude výrazné zpomalení nové výstavby se spustí okamžitě."

Příklady přerušena obchodů a starosti vývoj požehnaně. Fifth Avenue, between 39 th and 40 th Streets, came in 30 percent lower than the $ 600 million it wanted for the property. Minulý pátek, HSBC, velké Hong Kong-založená banka, klidně roztrhal smlouvu se pohybovat jejím americkém ústředí na 7 World Trade Center po nabídek pro své stávající doma 452 Fifth Avenue, mezi 39. a 40. ulice, přišel ve 30 procent nižší než 600 milionů amerických dolarů, že chce na majetku.

months still does not have a tenant. 40-příběhová administrativní věž ve výstavbě SJP vlastnosti při 42. ročníku ulice a osmé třídy za posledních 18 měsíců stále nemá nájemce.

Fifth Avenue for five years, in part because they hope rents will fall. A v advokátní kanceláři Orrick, Herrington a Sutcliffe minulý týden náhle vytáhl z toho, co bylo všechno, ale některé, pronájem 300.000 ft2 prostoru u Citigroup Center, rozhodný místo toho rozšířit jeho pronájmu na 666 Páté Avenue na pět let, z části proto, že doufají, že nájemné bude klesat.

"Všechno je zmrzlé na místě," řekl Steven Spinola, prezident realitní rada New Yorku, v oboru lobování sdružení, krátce poté, co akciový trh uzavřen v pondělí.
Barry M. Gosin, generální ředitel společnosti Newmark Knight Frank, státní realitní firma se sídlem v New Yorku, řekl: "Dnes celý finanční systém potřebuje mazadlo. Je to něco, jako je řízení auta poté, co ropa a motor chytí se. Pokud není likvidita a žádné financování, všechno chytí se. "

Je těžké říci, co přesně dlouhodobý dopad bude, ale realitní odborníci, ekonomové a městské a státní úředníci říkají, že je pravděpodobné, že bude mnohem méně nových stavebních projektů v budoucnosti, stejně jako desítky tisíc propouštění na Wall Street, méně stavební práce a obrovské ztráty daňových příjmů pro stát a město.

Jen málo trendy definována město více než vývoj boom, od všudypřítomné věžové jeřáby k explozi drahé byty ve čtvrtích mimo Manhattan, z Bedford-Stuyvesant a Fort Greene se Williamsburg a Long Island City. Někteří vývojáři, kteří jsou v současné době stavět byty se snaží převést na nájemné, zatímco jiní se snaží prodat projekty.

Po zavedení dvouciferné zvýšení nájemného v posledních letech, majitelé říkají, nájmy klesají poněkud, které by mohly zranit vysoce spekulativní projekty, ale také pomalý gentrification v tom, co realitních makléřů s oblibou nazývají "nové čtvrti", jako je Harlem, Lower East Side a Fort Greene.

Současně, někteří starosta Michael R. Bloomberg je nejambicióznější velkých projektů - West Side railyards, Pennsylvania Station, Ground Zero, Coney Island a Willets Point - budou trvat déle, než by měly být zahájeny a dokončit v reálném realitní experti.

"Většina transakcí v oblasti komerčních nemovitostí jsou v pořadí," řekla Mary Ann Tighe, oblastní generální ředitel CB Richard Ellis, realitní kanceláře ", protože nikdo nemůže být jistý, co se ekonomika bude vypadat, a to nejen v blízké budoucnosti , ale v dlouhodobém horizontu. "

Přestože se trh s nemovitostmi v New Yorku, je v lepším stavu než ve většině ostatních velkých městech, nedávná zpráva Newmark Knight Frank ukazuje, že existují "jasné známky slabosti," se celková míra neobsazenosti na 9 procent, oproti 8,2 procenta před rokem. Nájemné klesá také při majitel koncese brát v úvahu.

Realitní boom byl živen robustní ekonomikou, stabilní poptávky po bydlení a množství zahraničních a domácích investorů ochotni utratit desítky miliard dolarů na New York nemovitostí. Pomohlo, že věřitelé se s radostí financovat až 90 procent nákladů za předpokladu, že hypotéky by mohly být prodány investorům jako cenné papíry.

Ale to skončilo hypoteční krizi, která od té doby se přelila na všechny úvěrové trhy, které se zastaví. Jako výsledek, realitní manažeři odhadují, že hodnota komerčních budov poklesla nejméně o 20 procent, ale pokles je těžké odhadnout, kdy je málo peněz, hypotéka k dispozici ke koupi budov a tudíž nízké tržby.

Dlouho poté, co krize začala v roce 2007, mnoho investorů a realitních manažerů očekává, "oprava" k rychlé eskalaci majetkové hodnoty. Ale poté, co Lehman Brothers, úctyhodná firma, která měla podle miliardy dolarů půjček do New Yorku nemovitostí zabývá, se zhroutil před dvěma týdny, bylo jasné, že něco hlubšího se děje.

million, two executives involved in the transaction said. A tam byl bezprostřední reakcí na realitním světě: Tishman Speyer Properties, která ovládá Rockefeller Center, Chrysler Building a mnoho dalších vlastností, náhle vytáhl z jednání o koupi bývalé budovy Mobil, což je 1,6 milionu čtverečních metrů Věž na 42 nd Street, nedaleko Grand Central Terminal, za 400 milionů dolarů, dva manažeři podílející se na transakci řekl.
Komerční nemovitosti nejsou jediní, kteří mají problémy. V pátek, Standard & Poors snížila rating z dluhopisů používaných v 5,4 miliardy dolarů nákupu Tishman of Stuyvesant Town a Peter Cooper Village bytové komplexy v roce 2006, největší realitní obchod v moderní historii. Standard & Poor uvedl, že snížení ratingu, z části, protože podle odhadů 10 procent pokles hodnoty nemovitostí a rychlé vyčerpání rezervních fondů.

Snížení ratingu ukazuje rostoucí nervozitu věřitelů a investorů o takových obchodů, které často vedly k agresivní - kritici říkají, že nerealistický - projekce budoucích příjmů.
"Jakékoliv další překážku na úvěrových trzích, je hrozné pro národní hospodářství, ale to je více hrozné do New Yorku," řekl Richard Lefrak, patriarcha čtvrté generace nemovitostí, rodina majitele kancelářských budov a bytových domů v New Yorku a New Jersey .
"Jedná se o společnost města pro peníze," řekl. "Pokud není likvidity v systému, zhoršuje problémy. Bude to mít vážný dopad na místní ekonomiku a hodnoty nemovitostí. "