. Anerkendelse af voksende problemer i erhvervsejendomme gik medier mainstream med en artikel i New York Times, vil nogle frygter kommerciel ejendomsret lån næste fase i nedturen af Louise Story, 21 August 08.
Selvfølgelig dem af os i den biz vidste, at det kom - se Quelle Surprise! Kommercielle Real Estate Lån Ser vaklende på NakedCapitalism for et hurtigt overblik over forskellige kommentatorer 'fortid udsagn og Forskning Zeitgeist:? Commercial Real Estate Næste på Forskningscenter Recap for nogle opdateret info.
Men en advarsel, en stor del af diskussionen centreret om securitiserede realkreditlån med et strejf af økonomisk nedgang rislende gennem fast ejendom. Selvom det ikke nedtone den første og tro, at den anden vil være et større problem end de fleste forudsige, glem ikke cap rate dekompression og stramning af standarder i LTV (loan-to-value) og DSC (gældsbetjeningen dækning).
I simple form, er hætten rente afkastet på egenkapitalen. million to buy it – the cap rate is 10 %. Hvis du køber en bygning med $ 1 million i netto cash flow og betale 10 millioner dollar til at købe det - hætten er 10%. Den nedre hætten hastighed, at jo højere værdi. Så cap rate kompression øger værdien af bygningen og dekompression sænker værdien - uanset cash flow. million but sold at the height of the market at a 5 cap giving a $ 20 million value. En bolig med $ 1 million i netto cash flow kan have solgt tidligere på en 7 loft for 14.300 tusind $, men sælges på højden af markedet på et 5 hætte giver en 20 millioner dollars værdi.
million. Hvis du har lånt 85% LTV på 20 millioner dollars "værdi" din gæld vil være $ 17 mio. million. Hvis hætten sats kun flyttes til 6 - den værdi ville falde til 16,7 millioner $. Selv med en 80% LTV nye lån (og 70 - 75% er mere sandsynligt), den nye gæld vil kun være $ 13400000 og lånet vil være i standard - med nogen ændring i cash flow.
0 Responses
Hold kontakt med den samtale, abonnere på RSS feed for kommentarer til dette indlæg .