Jeg arbejdede engang med en fremmed valuta rådgiver, der hver uge sætter et nyhedsbrev, der sagde, at dollaren kan gå op eller det kan gå ned selvom der er en chance for, at det kan forblive den samme. Tilsyneladende forudsige NY kontormarkedet er den samme. Personligt er jeg læner mod ned.
For tidligt at sætte Manhattan Office Market i Tank: CBRE - Commercial Property News - Paul Rosta - 08 oktober 8
Manhattan kontor markedet kommer tilbage ned fra stratosfæren, men rapporter om en forestående nedbrud er stærkt overdrevet, topledere fra CB Richard Ellis Inc. argumenterede på en morgen briefing i dag.
"Lige nu, er der en opfattelse af, at dette marked er død eller døende, og det er ikke sandt," erklærede Stephen Siegel, formand for den globale kurtage for CBRE. Selv leasing hastighed uden tvivl er aftagende, er store lejere underskrive lejekontrakter. West 55 th St. in Midtown. Han citerede en 260.000 kvadratmeter store fornyelse og udvidelse af Macquarie Group, den australske finansielle tjenesteydelser bekymring på 125 West 55 th St. i Midtown. Detaljer blev bekræftet i går i en pressemeddelelse udsendt af Cushman & Wakefield Inc., der er repræsenteret Macquarie i forhandlinger med ejeren Boston Properties Inc.
Siegel afkrydset andre højt profilerede lejere, der enten har for nylig underskrevet tilbud til store blokke af plads i Manhattan eller formodes at være i jagten: NBC National Basketball Association, National Football League og den globale advokatfirmaet Orrick, Herrington & Sutcliffe LLP
Siegel hævdede, at den seneste diversificering af Manhattans økonomi vil hjælpe kontoret markedet som finansielle virksomheder omorganisere og tilpasse sig nye rumbaserede behov. Sådanne brancher som medier, underholdning, reklamer og teknologi vil fortsætte med at skabe efterspørgsel, Siegel argumenterede. Mange af Manhattans største udlejere er i god nok form, økonomisk, at de kan køre ud de aktuelle forhold.
office owners used less than 75 percent leverage to buy or refinance their properties. CB Richard Ellis 'Undersøgelsen konkluderede, at 80 procent af Manhattans største 65 kontor ejere brugt mindre end 75 procent løftestang til at købe eller refinansiere deres egenskaber. Det vil give ejere fleksibilitet til midlertidigt at forlade pladsen ledig i stedet leje den i en stor rabat og køre priserne ned.
Selv om lukningen af tidligere Wall Street søjler som Bear, Stearns & Co og Lehman Brothers Holdings Inc. vil vende tilbage plads til markedet, skal den potentielle virkning af fyringer i den finansielle sektor og andre brancher skal ses i sammenhæng, siger Simon Wasserberger, senior vice president for CBRE i New York Metropolitan regionale Consulting Group. Lejere tage en mere sofistikeret tilgang til fremleje rummet i dag, end de gjorde i de foregående årtier, Wasserberger påpegede. For eksempel foretrækker nogle virksomheder til at fastholde ubrugt plads i løbet af en nedtur, fordi de måtte ønske det igen i nogle år, når erhvervslivet forbedres, og de ønsker at udvide.
Wasserberger tilbydes også forskellige scenarier for, hvordan fyringer vil påvirke ledige stillinger og prissætning. percent, Wasserberger said. Hvis Manhattan skulle kaste 97.000 kontor job, vil ledige stadig nå kun 9,6 procent, Wasserberger sagde. percent by 2011 . I et worst-case scenario med 145.000 tabte kontor job, ville ledige ramt 12,5 procent i 2011. percent over the next three years, to $ 52.33 . Og de tendenser i tre tidligere store recessioner kan dateres tilbage til 1970 tyder på, at fyringer i sidste ende ville køre ned gennemsnitlige udbudte leje i Manhattan med 26 procent over de næste tre år, til 52,33 dollar. Selvom der ville være i overensstemmelse med historiske tendenser, Siegel udtrykt skepsis, at tab af arbejdspladser i Manhattans finansielle sektor ville være nok til at skubbe kontor sektor fyringer til worst-case alt.
Balance Tips Mod Lejere i Manhattan: Cushman & Wakefield har Harbert - Ejendom Commercial Nyheder - Palu Rosta - 07 oktober 8
Hårde tal bekræfter, hvad fast ejendom fagfolk har mistanke om flere måneder om landets største kontor markedet. Ifølge Cushman & Wakefield tredje kvartal rapport, er Manhattan viser de tydeligste tegn endnu af blødgøre siden kreditkrisen begyndte sidste år.
Ved de fleste foranstaltninger, er magtbalancen endelig flytte væk fra udlejere. "Hvis du er en lejer, er det en god tid til at være derude," sagde Joseph Harbert (billedet), COO for virksomhedens New York hovedstadsområdet, på en briefing i morges. "Hvis du er en kredit lejer, er det et godt tidspunkt at være derude."
percent only a year ago. Stillingsopslag i alle Office klasser afkrydset op til 7,4 procent i tredje kvartal, fra 5,7 procent kun et år siden. percent, Harbert estimated. Ved udgangen af dette år eller begyndelsen af 2009, kunne ledige i Manhattan ramt 9 eller 10 procent, Harbert anslået.
Masser af andre indikatorer understreger Harbert pointe. Leasing aktivitet for alle Manhattan delmarkeder er faldet 14,4 procent indtil videre i år i forhold til de første tre kvartaler af 2007. square feet. Negativ absorption ved udgangen af tredje kvartal nåede op på 2,9 millioner kvadratmeter, dværgvækst sidste års tredje kvartal i alt 468,091 kvadratmeter. Tilgængelig fremleje plads tog også et stort spring, ramte 6,5 millioner kvadratmeter ved udgangen af tredje kvartal, den højeste samlede i tre år. square feet were on the market by the end of the third quarter, up from 60 a year ago. Og mange flere store blokke af rummet er disponible 83 blokke større end 50.000 kvadratmeter var på markedet ved udgangen af tredje kvartal, en stigning fra 60 for et år siden.
Finansielle tjenesteydelser virksomheder hjælpe forankre Manhattan kontoret markedet, men den økonomiske afmatning tager en vejafgift. Selvom finansielle selskaber var stadig den mest aktive gruppe af lejere i leasing markedet, deres andel af nye leasing gled fra 35,6 procent i tredje kvartal af 2007 til blot 19 procent i sidste kvartal.
jobs between March through August, a number that will only increase as the shock waves from the industry's crisis spread. Office-sektoren beskæftigelse i Manhattan lidt et nettotab på 3.800 arbejdspladser gennem de første otte måneder af året, den finansielle sektor kaste omkring 10.000 arbejdspladser i perioden marts til august, et tal, der kun vil stige i takt med de chokbølger fra branchens krise spredning .
Manhattan lejer fortælle en kompliceret historie. overall during the third quarter. Leje fortsatte med at stige fra midten af året, stigende 1,38 dollar per kvadratfod til 72,97 dollar samlede i løbet af tredje kvartal. Det virker som en anomali på et tidspunkt, hvor negativ absorption og ledige er stigende. Men Harbert forklarede, at meget af den plads, der for nylig kommet på markedet, er på den højere ende af prisskalaen, som er med til at holde huslejerne i tumbling.
Men bagsiden er, at lejen vækst har fladet ud og vil sandsynligvis vende. "Tidsforsinkelsen for priserne til at justere er længere end vi tror," Harbert forklaret. percent by the end of next year, a trend that would be consistent with earlier slowdowns. Priserne kan falde mellem 15 og 20 procent ved udgangen af næste år, en tendens, der ville være i overensstemmelse med tidligere afmatning. Under recessioner i 2000 og begyndelsen af 1990 s, lejer Manhattan kontor kun ramt bunden tre år i cyklussen, bemærkede Ken McCarthy, New York City regionens administrerende direktør for forskning.
New Yorks bedste Office Ledige stillinger Hop 43% på Afskedigelser - Bloomberg - David M. Levitt - 07 oktober 08
Mængden af primære New York kontorlokaler til rådighed til leje steg 43 procent i tredje kvartal fra et år tidligere, da Wall Street virksomheder fyrede medarbejdere og søgt lejere til rum, de ikke længere har brug for.
Den ledige stilling sats for såkaldte klasse A-rummet, har kontorer med de fleste faciliteter og mest moderne infrastruktur på steder såsom Park Avenue og Avenue of the Americas, nåede et "vendepunkt", sagde Joseph Harbert, Chief Operating Officer for New York regionen på mæglere Cushman & Wakefield, der har udstedt en rapport i dag på byens erhvervsejendomme.
"Vi tror, beder husleje er på vej ned," Harbert fortalte reportere på et orienteringsmøde i dag. "Taking huslejen er allerede gået ned." (Taking huslejer er den leje, der faktisk er betalt af lejere.)
Manhattans finansielle sektor havde lejet en ud af tre kvadratmeter plads i USAs dyreste kontor marked indtil i år, og dets svind vil have en "enorm indflydelse" på markedet, siger Kenneth McCarthy, Cushman administrerende direktør for New York forskning. Lehman Brothers Holdings Inc. erklæret konkurs, og Merrill Lynch & Co enige om at blive opkøbt af Bank of America, mens Dow Jones Industrial Average er nede 13 procent gennem i går, da 15 september, begge virksomheder den dag annoncerede de bevæger sig.
Space Returnering
"Bestemt ingen er i vækst-mode lige nu, måske bortset fra konkurs advokater," McCarthy sagde. "Og det betyder, at mængden af plads allerede på vej tilbage til markedet er steget væsentligt og vil sandsynligvis stige mere."
percent in the second quarter and 5.4 percent a year ago. Ledige stillinger for klasse A-plads steg til 7,7 procent i Manhattan, en stigning fra 6,9 procent i andet kvartal og 5,4 procent for et år siden. million feet a year ago, according to Cushman statistics. Der er 18,5 millioner kvadratfod til leje, op fra 12,9 mio fødderne et år siden, ifølge Cushman statistik.
percent in the second quarter and 5.7 percent a year ago. Den samlede ubesatte stillinger for Manhattan, herunder mindre vælg B og C-klasse egenskaber, var 7,4 procent, en stigning fra 7,1 procent i andet kvartal og 5,7 procent for et år siden. Sidste gang den ledige stillinger var denne høje var det andet kvartal af 2006, ifølge rapporten.
percent in the second quarter, according to a report released Monday by Reis, Inc. a New York- based provider of real estate data. Landsdækkende, kontoret ledige nåede 13,6 procent i tredje kvartal fra 13,1 procent i andet kvartal, ifølge en rapport udgivet mandag fra Reis, Inc. i New York-baserede leverandør af ejendomsdata.
"Vi har bevæget os, især i den sidste måned, i et marked, hvor udlejere gør alt, hvad de kan for at forsøge at gøre transaktioner ske," McCarthy sagde i et interview. "Hvis det betyder at sænke huslejen eller giver flere indrømmelser, de er villige til at gøre det."
Fremleje Space Rises
million square feet, or 23 percent is sublease space, or space put on the market by tenants, rather than landlords. På 29,2 millioner kvadratmeter til rådighed i byen, 6.6 millioner kvadratmeter, og 23 procent er fremleje plads eller plads bragt på markedet af lejere, i stedet for udlejere. Det er en 72 procent hoppe ud fra mængden af fremleje plads til rådighed for et år siden, det største spring i fire år, ifølge rapporten.
En stigning i fremleje plads tendens til at sænke huslejen, fordi lejerne ikke har incitament til at søge top dollar for deres plads som udlejere gør, McCarthy sagde.
Water St. in lower Manhattan, Lehman's 143,000 square feet at 399 Park Ave. Blandt de største genudlejer øjeblikket er til rådighed, er Goldman Sachs Group Inc. 's 599.000 kvadratmeter på 77 Vand St. i det nedre Manhattan, Lehman har 143.000 kvadratmeter på 399 Park Ave. World Trade Center, the only building at Ground Zero rebuilt after Sept. 11 , 2001 , according to Colliers ABR, a competitor of Cushman. i Midtown, og Royal Bank of Scotland Group Plc har 143.000 kvadratmeter på 7 World Trade Center, den eneste bygning på Ground Zero genopbygget efter 11 Sep 2001, ifølge Colliers ABR, en konkurrent til Cushman.
Stille Huslejerne Rise
percent since the second quarter. Gennemsnitlige beder huslejer fortsatte med at stige, til 72,97 dollar en kvadratmeter, op 1,9 procent siden andet kvartal. Bede husleje, eller husleje, at udlejere reklamerer for plads, ikke afspejler indrømmelser udlejere kan gøre, herunder måneders gratis husleje eller antagelse af nogle forbedringer omkostninger.
a square foot. Manhattan kontorleje er steget 85 procent siden fjerde kvartal af 2004, da de nåede et post-september 11 lavpunkt på 39,55 dollar en kvadratfod.
a square foot; rents downtown rose 0.3 percent to $ 50.89 a square foot; rents in Midtown South, the area roughly between Canal and 34 th streets, rose 1.9 percent to $ 54.23 . Huslejerne i Midtown steg 0,6 procent til 84,48 dollar en kvadratmeter, husleje downtown steg 0,3 procent til 50,89 dollar en kvadratmeter, husleje i Midtown Syd, området omkring mellem Canal og 34 th gader, steg 1,9 procent til 54,23 dollar.
percent in the second quarter. Stillingsopslag i Midtown steg til 7,8 procent fra 7,1 procent i andet kvartal. percent, and in Midtown South, vacancy rose to 6 percent from 5.9 percent. I det nedre Manhattan, faldt ledige til 7,3 procent fra 7,7 procent, og i Midtown Syd, steg stilling til 6 procent fra 5,9 procent.
million square-foot market expected to come on line next year. Colliers, i en rapport, der offentliggøres i dag, sagde den "frelsende nåde" i New York markedet, er det faktum, at meget lidt nye kontorlokaler er ved at blive bygget i byen, med kun 3,4 millioner kvadratmeter i en 443 millioner kvadratmeter markedet forventes at komme på nettet næste år.
Fejlslagne tilbud Udskift Boom i New York Real Estate - New York Times - Charles V. Bagli - 30 September 8
Efter syv års uafbrudt byggeri, skyrocketing husleje og salgspriser, og en tilsyneladende endeløs appetit på luksus boliger, der omdannet rå og glamourøse kvarterer ens, er kreditkrisen og uroen på Wall Street bringe New Yorks fast ejendom boom til ophør.
percent lower than it wanted. Sidste fredag, HSBC besluttet ikke at flytte sit amerikanske hovedkvarter til 7 World Trade Center, center efter bud til sin eksisterende hjemme på Fifth Avenue kom 30 procent lavere end den ønskede.
Udviklere klager over, at långivere nu nægter at finansiere projekter, der var alle, men nogle måneder eller endda uger siden. Udlejere begræde deres manglende evne til at refinansiere skyskrabere med blå-chip lejere. Og selskaber er bange for at flytte inden for Manhattan af frygt for at gøre forkert bevægelse, hvis huslejen falder eller en svigtende økonomi kræfter fyringer.
"Långivere tager nu et meget hårdt kig på hver enkelt projekt at vurdere dens levedygtighed i forbindelse med en opblødning af efterspørgslen," sagde Scott A. Singer, executive vice president for Singer & Bassuk, et ejendomsselskab finans-og mæglerfirma. "Der er ingen tvivl om, at der vil være en betydelig opbremsning i nye byggeriet indledes straks."
Eksempler på aborterede tilbud og urolige udvikling bugne. Fifth Avenue, between 39 th and 40 th Streets, came in 30 percent lower than the $ 600 million it wanted for the property. Sidste fredag, HSBC, den store London-baserede bank, stille rev en aftale om at flytte sit amerikanske hovedkvarter til 7 World Trade Center efter bud til sin eksisterende hjem på 452 Fifth Avenue, mellem 39 th og 40 th Streets, kom 30 procent lavere end de 600 millioner dollars det ville for ejendommen.
months still does not have a tenant. En 40-etagers kontorbygning tårn under opførelse af SJP Egenskaber ved 42 nd Street og Eighth Avenue de sidste 18 måneder stadig ikke har en lejer.
"Alt er frosset på plads," siger Steven Spinola, præsident for Real Estate bestyrelsen for New York, branchens sammenslutning af lobbyister, kort efter børsen lukket om mandagen.
Barry M. Gosin, administrerende direktør for Newmark Knight Frank, en national fast ejendom firma baseret i New York, sagde: "I dag, hele det finansielle system har brug for et smøremiddel. Det er lidt som at køre bil efter at have kørt tør for olie og motoren griber op. Hvis der er nogen likviditet og ingen finansiering, alt griber op. "
Det er svært at sige præcis, hvad den langsigtede effekt vil være, men ejendomsmæglere eksperter, økonomer og by og stat embedsmænd siger, at det er sandsynligt, at der vil være langt færre nye anlægsprojekter i fremtiden, samt titusindvis af fyringer på Wall Street. færre konstruktion arbejdspladser og et stort tab af skatteindtægter for både staten og byen
Få tendenser har defineret byen mere end udviklingen boom, fra de allestedsnærværende tårnkraner til eksplosionen af dyre boliger i kvarterer uden for Manhattan, fra Bedford-Stuyvesant og Fort Greene i Williamsburg og Long Island City. Nogle udviklere, der i øjeblikket opfører ejerlejligheder forsøger at konvertere til leje, mens andre søger at sælge projekter.
Efter at pålægge tocifrede huslejestigninger i de seneste år, siger udlejere husleje falder noget, der kunne såre højt gearede projekter, men også langsom gentrificeringen i, hvad ejendomsmæglere ynder at kalde "nye kvarterer" som Harlem, Lower East Side og Fort Greene.
På samme tid, nogle af borgmester Michael R. Bloomberg mest ambitiøse storstilede projekter - West Side railyards, Pennsylvania Station, Ground Zero, Coney Island og Willets punkt - kommer til at tage længere tid end forventet at starte og gennemføre, real ejendom eksperter siger.
"De fleste transaktioner i erhvervsejendomme er på hold," siger Mary Ann Tighe, regional administrerende direktør for CB Richard Ellis, den ejendomsmægler, "fordi ingen kan være sikker på, hvad økonomien vil se ud, ikke kun på kort sigt , men på lang sigt. "
Selvom markedet for fast ejendom i New York er i bedre form end i de fleste andre større byer, en nylig rapport fra Newmark Knight Frank viser, at der er "klare tegn på svaghed," med den samlede ledige stillinger på 9 procent, en stigning fra 8,2 procent et år siden. Lejebetalinger også falder, når udlejeren indrømmelser der tages hensyn til.
Den faste ejendom boom er blevet næret af en robust økonomi, en stabil efterspørgsel efter boliger og en overflod af udenlandske og indenlandske investorer er villige til at bruge et tocifret milliardbeløb i dollars på New York fast ejendom. Det hjalp, at långivere var kun alt for glade for at finansiere så meget som 90 procent af omkostningerne på den antagelse, at realkreditlån kan videresælges til investorerne i form af værdipapirer.
Men det endte med subprime-krisen, som siden har bredt sig til alle de kredit markeder, som er kommet til stilstand. Som et resultat, vurderer ejendomsmæglere ledere, at værdien af kommercielle bygninger er faldet med mindst 20 procent, men nedgangen er svært at måle, når der er få pant penge til rådighed til at købe bygningerne og dermed få salg.
Længe efter at krisen begyndte i 2007, mange investorer og ejendomsselskaber ledere forventet en "korrektion" til den hurtige optrapning i ejendomspriserne. Men efter Lehman Brothers, den ærværdige virksomhed, der havde givet milliarder af dollars i lån til New York fast ejendom tilbud, kollapsede to uger siden, stod det klart, at noget mere dybtgående, var på færde.
million, two executives involved in the transaction said. Og der var en umiddelbar reaktion på ejendomsmarkedet verden: Tishman Speyer Properties, der kontrollerer Rockefeller Center, Chrysler Building og snesevis af andre egenskaber, brat revet ud af en aftale om at købe den tidligere Mobil Building, en 1,6 million kvadratmeter tårn på 42 nd Street, nær Grand Central Terminal, for 400 millioner dollars, to medarbejdere involveret i transaktionen sagde.
Erhvervsejendomme er ikke de eneste, der står over for problemer. På fredag, faldt Standard & Poors sin rating på obligationerne, der anvendes i Tishman sin 5400 millioner dollars køb af Stuyvesant Town og Peter Cooper Village lejlighedskomplekser i 2006, den største ejendomshandel i moderne historie. Standard & Poors sagde det skar i karakter, dels på grund af en anslået 10 procent nedgang i ejendommenes værdi og den hurtige nedbrydning af reservefonde.
Ratingen reduktion viser den voksende nervøsitet hos långivere og investorer om sådanne tilbud, som ofte har involveret aggressive - kritikere siger, urealistisk - fremskrivninger af fremtidig indkomst.
"Enhver fortsat hindring for kreditmarkederne er forfærdeligt for den nationale økonomi, men det er mere forfærdeligt for New York," siger Richard Lefrak, patriark af en fjerde generation fast ejendom familie, der ejer kontorbygninger og beboelsesejendomme i New York og New Jersey .
"Dette er det selskab byen for pengene," sagde han. "Hvis der er nogen likviditet i systemet, det forværrer problemerne. Det kommer til at have en alvorlig indvirkning på den lokale økonomi og fast ejendom værdier. "
0 Responses
Hold kontakt med den samtale, abonnere på RSS feed for kommentarer til dette indlæg .