Lehman Bust Hits NYC Commercial Property - Portfolio.com - Felix Salmon - 1 8 oktober
En af de vigtigste drivkræfter for New York Citys kommerciel ejendomsret boom var Lehman Brothers. Nu, hvor Lehman er gået fallit, synes NYC kommercielle ejendomsmarkedet at have gået i stå.
Det var sandsynligvis kommer til at ske før eller senere alligevel: kommerciel ejendomspriser, ligesom boligpriserne, er reguleret i sidste ende af långivere, "risiko appetit. Men i en verden af erhvervsejendomme, var Lehman Brothers, og et par butikker kan lide det villig til at gå 90% af overinflated priserne, selv når lejeindtægten ikke kommer i nærheden til at dække afdrag på realkreditlån.
De kunne gøre det ustraffet (eller så de troede), fordi ikke så snart var disse lån avanceret end de var pakket op i CMBS og frasolgt. Men altid forrest banken endte med at tage en betydelig slug af aftalen - den primære årsag til Lehman gik konkurs.
Office Leasing Nedsætter i New York til i nærheden af rekordlav, Study Says - Bloomberg.com - David M. Levitt - 29 September 8
Manhattan kontor leasing faldet til tæt på et rekordlavt niveau i tredje kvartal, som Wall Street tab af arbejdspladser som følge virksomhedsledere til at udskyde beslutninger på deres plads behov, en undersøgelse foretaget af ejendomsmægler Studley Inc. sagde.
percent, according to the New York-based firm, which specializes in representing tenants. Den mængde plads til rådighed for udlejning sprang 0,7 procentpoint til 8,9 procent, ifølge New York-baserede firma, som specialiserer sig i at repræsentere lejere. Det er det største kvartalsvise hoppe i tre år, hedder det i rapporten, som stadig er i udkast, og udkommer i begyndelsen af næste måned ...
"Indtil de sidste mange uger, forventede de fleste medlemmer af fast ejendom samfund en blød landing for kontormarkedet, .... Det synes nu at være usandsynligt. Når det er sagt, mens effekten på kontormarkedet vil være intens, og sandsynligvis tage otte til 10 / 4 for at spille ud, er det stadig ikke være lige så alvorligt som sammenbruddet induceret af overudbud og forretningsudvikling kontraktion i 1970'erne s og 1980 S. "
mere på Office Leasing Nedsætter i New York til i nærheden af rekordlav, Study Says
Tumult Afstøbninger Pall på Manhattan Real Estate - New York Times - Terry Pristin - 30 September 8
Da den finansielle sektor ekspanderet hastigt i midten af årtiet, Manhattan kontorleje skyrocketed, investorer konkurrerede rasende for bygninger og udviklere planlagt enorme handel med gulve til at lokke lejere. Så sent som sidste år, store blokke af rummet var knappe, og godsejerne havde overtaget.
Disse dage, har dog tillid og optimisme afløst af frygt, usikkerhed og mørke. Wall Street ventes at falde markant, og markedet for erhvervsejendomme er gået til en virtuel stilstand (selvom mange investorer håber på profitere smukt ved at vælge det rigtige tidspunkt at komme tilbage i). "Den hastighed, hvormed det har flip-floppet har været fantastisk," sagde Mike Kirby, en hovedstol på Green Street Advisors, en Newport Beach, Californien, forskning selskab, der analyserer fast ejendom investeringsforeninger. Virksomheden følger Manhattan markedet tæt, fordi en tredjedel af landets offentlige embeder sektor, i form af sin værdi, er i New York.
percent (though that is far less than the Manhattan availability rate of 19.8 percent in the third quarter of 1991 , the nadir of the last prolonged downturn). Green Street har forudsagt, at byen vil miste 60.000 finansielle arbejdspladser før den økonomiske krise er overstået, og at den Manhattan rådighedstid kunne overstige 13 procent (selv om det er langt mindre end den Manhattan tilgængeligheden sats på 19,8 procent i tredje kvartal af 1991, nadir af de sidste langvarig nedtur). percent in the second quarter, according to Studley, a brokerage firm that represents tenants. Andelen af kontorlokaler, der er tom nu, eller vil blive tilgængelig inden for et år, steg til 8,9 procent i tredje kvartal, fra 7,2 procent i andet kvartal, ifølge Studley, et mæglerfirma, der repræsenterer lejere.
-story office tower being built on speculation at Eighth Avenue between 41 st and 42 nd Street. Hovedparten af stigningen, men blev tilskrevet til 11 Times Square, en 40-etagers kontorbygning tårn at blive bygget på spekulation på Eighth Avenue mellem 41 m og 42 nd Street. Bygningen skal efter planen være færdig til september, men ingen lejere er blevet annonceret.
I øjeblikket beder husleje i Manhattan lejlighed, ifølge Studley, men de forventes at falde som virksomheder, der søger at kaste overskydende plads fremleje det til en rabat.
million square feet in Manhattan. Tre af de største spillere fanget i den økonomiske krise - Lehman Brothers, der søger konkurs beskyttelse, Merrill Lynch, som blev overtaget af Bank of America, og den forsikring gigantiske American International Group, der fik en 85 milliarder dollar redningspakke fra regeringen - optager 9.200 tusind kvadratmeter på Manhattan. Ingen ved, hvor meget af denne plads vil blive sat på fremleje markedet, eller hvornår.
Den finansielle uro har fået nogle store advokatfirmaer og andre lejere til vinkel for en bedre aftale i leasingkontrakter.
"De har alle starte med at sige, at aftalen er slukket," sagde en leasing-mægler, der bad om ikke at blive navngivet, fordi han ikke var bemyndiget til at diskutere hans firma forhandlinger. "For nogle, det virkelig er slukket. Andre bruger det som løftestang. "Lejere, der ikke er under pres for at gøre leasing beslutninger venter, sagde han.
Også ventetid er snesevis af investorer, der har skaffet milliarder af dollars af kapital, men er ikke klar til at bruge det, fordi ingen ved, hvor meget værdi er faldet. "Flere penge sidder på sidelinjen nu end nogensinde før i min levetid, men ingen ønsker at risikere det," siger Jules Demchick, formanden for JD Carlisle, en New York-udvikler.
Som standard sats for kommerciel pant-backed securities - obligationer bakkes op af lån, der samles og skåret efter forskellige niveauer af risiko - er mindre end en halv procent. Men fast ejendom fagfolk siger standard vil sandsynligvis stigning i to eller tre år, hvor mange lån, der opstod i 2006 og 2007, hvor markedet var på sit frothiest, skal refinansieres. Indtægterne fra disse højt gearede egenskaber forventes at falde kort af den robuste fremskrivninger af leje vækst, der blev foretaget, da bygningerne skiftede hænder.
Sammenbruddet i Lehman Brothers vil også have konsekvenser for operatører af en række Midtown kontorbygninger.Ud over oprindelse lån, der sælger disse lån i kommercielle pant-backed securities og give "mezzanin" lån til højere rente end den seniorlån Lehman var også en aggressiv leverandør af broen egenkapital. Disse blev infusioner af kontanter, der muliggjorde tilbud at lukke hurtigt, hvorved dets partnere en konkurrencefordel. Et operativsystem partner kunne have sat 5 procent af egenkapitalen, eller endnu mindre, med Lehman sætte op balancen i forventning om at sælge sin stilling til sine investorer. Ofte Lehman spillet flere roller i en given aftale.
Lehman ofte forudsat finansiering til Broadway Partners, den engang så aggressive investor i højhuse, der er nu over et bjerg af kortfristet gæld. Park Avenue, a 21 -story tower that Broadway Partners acquired in May 2007 , said Orest Mandzy, the managing editor of Commercial Real Estate Direct, a news and information service. En af Lehman største tilbud i New York involveret $ 1,2 mia finansiering for 237 Park Avenue, en 21-etagers tårn, der Broadway Partners købte i maj 2007 sagde Orest Mandzy, administrerende redaktør af Commercial Real Estate Direct, en nyheds-og informationstjeneste . Madison Avenue, in which it has a minority stake. Lehman egenkapital positioner i Manhattan omfatter kontor tårne på 1745 Broadway og 545 Madison Avenue, hvor det har en minoritetsandel.
Fifth Avenue, the former International Toy Center, which L & L Holding is turning into a prime office building. I maj 2007 satte Lehman de fleste af de 480 millioner dollars, der blev brugt til at købe 200 Fifth Avenue, den tidligere International Toy Center, som L & L Holding er omdannet til en førsteklasses kontorbygning. Lehman måtte holde sin interesse, fordi kreditkrisen var begyndelse og ingen købere opstået. L & L, som dannede en 500 millioner dollar partnerskab med Prudential Real Estate Investors i juni, håber med tiden at købe Lehman ejerandel med rabat. Halvdelen af de 15-etages bygning er udlejet til Grey Group, en global kommunikationsvirksomhed, resten er ikke blevet talt om. Et konsortium af udenlandske banker, forudsat en konstruktion lån.
"Vi er den sandsynlige køber," siger David W. Levinson, administrerende direktør for L & L Holding. Han tilføjede, at bygningen i sig selv, at være afsluttet i januar, ikke vil blive påvirket af Lehman bortgang.
Fordi han har let adgang til kontanter, Mr. Levinson er i en usædvanlig situation, siger Robert J. Ivanhoe, formand for fast ejendom praksis for advokatfirmaet Greenberg Traurig. Nogle af Lehman Brothers 'andre partnere er tilbøjelige til at miste kontrollen over deres bygninger. "Den typiske sponsor er nødt til at gå ud og hæve penge," Mr. Ivanhoe sagde. "Sandsynligheden for succes i denne markedsplads er ubetydelig."Enhver, der har købt en bygning, hvor markedet var rødglødende vil sandsynligvis se en udhuling af egenkapitalen, siger Paul M. Fried, en hovedstol på AFC Realty Capital, et realkreditlån mæglervirksomhed med base i New York. "Hvis du har erhvervet ejendom med højt gearede kapital, har du et problem," sagde han. "New York eller Washington aktiver kan holde deres værdi bedre end aktiver i andre markeder, men de stadig kan tage noget hit. Og når de tager et hit, så er din egenkapital er netop blevet devalueret. "
Men præcis hvor dybt vil der ramte være?The Real Estate Roundtable, som repræsenterer landets største ejendomsselskaber, med held lobbyet for erhvervsejendomme gæld, der skal indgå i den foreslåede 700 milliarder dollar regeringens redningspakke for at bidrage til at skabe en fair pris for aktiverne. Jon Southard, en hovedstol på Torto Wheaton Research, en gren af CB Richard Ellis, den mæglerfirma, sagde, at i henhold til en veldrevet regeringen auktion, ville sælgerne blive straffet for overpaying for deres bygninger på grund af dårlig underwriting. Men urimeligt lave priser baseret på panik over økonomien ville være undgået.
Men Mr. Kirby af Green Street rådgivere sagde New York fast ejendom spillere var udmærket i stand til at regne ud, hvor meget en kontorbygning er værd. "Derfor har regeringen til at spille en rolle dér, ved jeg ikke," sagde han.
Mislykket Tilbud Udskift Boom i New York Real Estate - New York Times - Charles V. Bagli - 30. september 8
På fredag, faldt Standard & Poors sin rating på obligationerne, der anvendes i rekord-indstilling 5400 millioner dollar køb af Stuyvesant Town, ovenfor, og Peter Cooper Village i 2006.
Efter syv års nonstop byggeri, skyhøje huslejer og salgspriser, og en tilsyneladende endeløs appetit på luksus boliger, der omdannes gritty og glamourøse kvarterer ens, er kreditkrisen og uroen på Wall Street bringe New Yorks fast ejendom boom til ophør.
percent lower than it wanted. Sidste fredag, HSBC besluttet ikke at flytte sit amerikanske hovedkvarter til 7 World Trade Center, center, efter at have bud til sin eksisterende hjem på Fifth Avenue kom i 30 procent lavere, end det ønskede.
Udviklere klager over, at långivere er nu nægter at finansiere projekter, der alle var, men visse måneder eller endda uger siden. Udlejere begræde deres manglende evne til at refinansiere skyskrabere med blue-chip lejere. Og virksomheder er bange for at flytte inden for Manhattan af frygt for at gøre det forkerte flytte, hvis lejer falder eller en svigtende økonomi tvinger fyringer."Långivere er nu ved at tage et meget hårdt kig på hvert givent projekt til at vurdere dens levedygtighed i forbindelse med en opblødning af efterspørgslen," siger Scott A. Singer, executive vice president for Singer & Bassuk, et ejendomsselskab finans og mæglerfirma. "Der er ingen tvivl om, at der vil være en betydelig opbremsning i nybyggeriet starter, med det samme."
Eksempler af aborterede tilbud og urolige udvikling findes i overflod. Fifth Avenue, between 39 th and 40 th Streets, came in 30 percent lower than the $ 600 million it wanted for the property. Sidste fredag, HSBC, de store Hong Kong-baserede bank, roligt rev en aftale om at flytte sit amerikanske hovedkvarter til 7 World Trade Center efter bud til sin eksisterende hjem på 452 Fifth Avenue, mellem 39 th og 40 th Streets, kom i 30 procent lavere end de 600 millioner dollars det ønskede for ejendommen.
months still does not have a tenant. En 40-etagers kontorbygning tårn under opførelse af SJP Egenskaber ved 42 nd Street og Eighth Avenue for de sidste 18 måneder stadig ikke har en lejer.
Fifth Avenue for five years, in part because they hope rents will fall. Og advokatfirmaet Orrick, Herrington & Sutcliffe sidste uge pludselig trak sig ud af, hvad der havde været en alt-men-visse lejekontrakt på 300.000 kvadratmeter plads på Citigroup Center, beslutter i stedet at udvide sin leasing på 666 Fifth Avenue i fem år, dels fordi de håber husleje vil falde.
"Alt er frosset på plads," sagde Steven Spinola, præsident for Real Estate Board of New York, branchens sammenslutning af lobbyister, kort efter børsen lukket om mandagen.
Barry M. Gosin, administrerende direktør for Newmarks Knight Frank, en national ejendomsmægler firma baseret i New York, sagde: "I dag, hele det finansielle system har brug for et smøremiddel. Det er lidt ligesom at køre bil efter at løbe tør for olie og motoren griber op. Hvis der ikke er nogen likviditet og ingen finansiering, alt griber op. "Det er svært at sige præcis, hvad de langsigtede konsekvenser vil være, men fast ejendom eksperter, økonomer og by og statslige embedsmænd siger, at det er sandsynligt, at der vil være langt færre nye anlægsprojekter i fremtiden, samt titusindvis af fyringer på Wall Street. færre konstruktion arbejdspladser og et enormt tab af skatteindtægter for både staten og byen
Få tendenser har defineret byen mere end udviklingen boom, fra den allestedsnærværende tårn kraner til eksplosion af dyre ejerlejligheder i kvarterer udenfor Manhattan, fra Bedford-Stuyvesant og Fort Greene i Williamsburg og Long Island City. Nogle udviklere, der er i øjeblikket at opføre ejerlejligheder forsøger at konvertere til leje, mens andre søger at sælge projekterne.
Efter at pålægge tocifrede huslejestigninger i de seneste år, siger udlejere husleje falder noget, der kunne såre højt gearede projekter, men også langsom gentrificeringen i, hvad fast ejendom mæglere ynder at kalde "nye kvarterer" som Harlem, Lower East Side og Fort Greene.
På samme tid, nogle af borgmester Michael R. Bloomberg 's mest ambitiøse store projekter - West Side railyards, Pennsylvania Station, ground zero, Coney Island og Willets Point - kommer til at tage længere tid end forventet at starte og til at fuldføre, fast ejendom eksperter siger.
"De fleste transaktioner i erhvervsejendomme er på hold," siger Mary Ann Tighe, regionale administrerende direktør for CB Richard Ellis, den ejendomsmægler, "fordi ingen kan være sikker på, hvad økonomien vil se ud, ikke kun på kort sigt , men på lang sigt. "
Selv om markedet for fast ejendom i New York er i bedre form end i de fleste andre større byer, en nylig rapport fra Newmarks Knight Frank viser, at der er "klare tegn på svaghed," med den samlede ledige stillinger på 9 procent, en stigning fra 8,2 procent et år siden. Huslejerne er også faldet, når udlejeren indrømmelser, der tages i betragtning.
Den faste ejendom boom er blevet næret af en robust økonomi, en stabil efterspørgsel efter boliger og et væld af udenlandske og indenlandske investorer villige til at bruge et tocifret milliardbeløb i dollar på New York fast ejendom. Det hjalp, at långivere var kun alt for glade for at finansiere så meget som 90 procent af omkostningerne på den antagelse, at realkreditlån kunne videresælges til investorerne som værdipapirer.
Men det endte med subprime-krisen, som siden har bredt sig til alle de kredit-markeder, der har gået i stå. Som et resultat, skøn fast ejendom ledere, at værdien af kommercielle bygninger er faldet med mindst 20 procent, men tilbagegangen er svært at måle, når der er lidt pant penge til rådighed til at købe bygningerne og dermed få salg.
Længe efter at krisen begyndte i 2007, mange investorer og fast ejendom ledere forventet en "korrektion" til den hurtige optrapning af ejendomsværdier. Men efter Lehman Brothers, de ærværdige firma, der havde givet milliarder af dollars i lån til New York ejendomshandler, kollapsede to uger siden, stod det klart, at noget dybere var under opsejling.
million, two executives involved in the transaction said. Og der var en umiddelbar reaktion på ejendomsmarkedet verden: Tishman Speyer Properties, der kontrollerer Rockefeller Center, Chrysler Building og snesevis af andre egenskaber, pludselig trak sig ud af en aftale om at købe den tidligere Mobil Building, en 1,6 million kvadratmeter tårn på 42 nd Street, tæt på Grand Central Terminal, for 400 millioner dollars, to medarbejdere involveret i transaktionen sagde.
Erhvervsejendomme er ikke de eneste med problemer. På fredag, faldt Standard & Poors sin rating på obligationerne, der anvendes i Tishman er 5400 millioner dollars køb af Stuyvesant Town og Peter Cooper Village lejlighedskomplekser i 2006, det største ejendomshandel i moderne historie. Standard & Poors sagde det skar i rating, delvis på grund af en anslået 10 procent nedgang i ejendommenes værdi, og den hurtige nedbrydning af reservefonde.Ratingen reduktion viser den voksende nervøsitet for långivere og investorer om sådanne tilbud, som ofte har involveret aggressive - kritikere siger urealistisk - fremskrivninger af fremtidige indtægter.
"Enhver fortsatte hindring for kreditmarkederne er forfærdeligt for den nationale økonomi, men det er mere forfærdeligt for New York," siger Richard Lefrak, patriark af et fjerde generation fast ejendom familie, der ejer kontorbygninger og beboelsesejendomme i New York og New Jersey .
"Dette er virksomheden by for pengene," sagde han. "Hvis der er nogen likviditet i systemet, det forværrer problemerne. Det kommer til at have en alvorlig indvirkning på den lokale økonomi og fast ejendom værdier. "
0 Responses
Hold kontakt med den samtale, abonnere på RSS feed for kommentarer til dette indlæg .