Gegabelte Retail Property Sales - oder Nächste Runde der Probleme / Chancen

National Real Estate Investor (20. Mai 2008)

LAS VEGAS - Die Geschwindigkeit der US-Retail-Immobilien zum Verkauf in der gesamten Branche stürzte 40% im ersten Quartal 2008 auf einer Year-over-Jahres-Basis, nach Brokerhaus Marcus & Millichap, was eine große Lücke zwischen Preisgestaltung Käufern und Verkäufern. Was mehr ist, hat eine gegabelte Absatzmarkt entstanden. Unter den Eigenschaften, die oben $ 10.000.000 geschätzt, sank das Transaktionsvolumen national eine satte 60% ​​im Vergleich zu einem 20% Rückgang für Eigenschaften unter $ 10.000.000 ....

"Wenn Sie die Einnahme ein Angebot auf den Markt nördlich von 10 Millionen Dollar, aus strategischer Sicht besser etablieren Sie die Preise für die Käufer die Aufmerksamkeit schnell oder sitzen auf dem Grundstück", sagt Bernie Haddigan, Geschäftsführer der National Retail Group für Encino, Kalifornien ansässige Marcus & Millichap. Haddigan Äußerungen kam im Las Vegas Hilton am Montag während einer einstündigen Programm ", Bullen oder die Bären: die Ihre Immobilien-Strategie fahren?" Hosted by Marcus & Millichap.

Ein Grund für den Sprung in Immobilienverkäufen über $ 10.000.000 ist, dass bis vor kurzem viele Käufer stark auf Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS) als ihre Hauptquelle der Finanzierung verlassen haben. Aber mit CMBS Fremdkapital Austrocknung aufgrund der Kreditklemme wurden die Käufer gezwungen worden, andere Finanzierungsalternativen zu verfolgen.

"Der Umsatz in der Geschwindigkeit $ 40.000.000 plus-Preisklasse dramatisch zurückgegangen nach dem Ausbruch der Kreditkrise und war um fast 85% im ersten Quartal gegenüber dem gleichen Quartal des Vorjahres", schrieb Nadji in einer Research Note 19. Mai Fokussierung auf der zweiten Hälfte des Jahres 2008. "Der Mangel an CMBS Fremdkapital wird mit der geringsten Wirkung auf den unteren Preisklassen, wo die Anleger in der Regel auf die Finanzierung von regionalen und lokalen Banken verlassen haben."

to 200 basis points on retail properties nationally over the next year or so, and about 50 to 100 points in the New York market. Sandeep Mathrani, Executive Vice President von Vornado Realty Trust, das Retail-Immobilien in Höhe von insgesamt mehr als 31 Millionen Quadratmetern besitzt, erwartet Cap Rates auf 100 bis 200 Basispunkte auf Retail-Immobilien national steigen im nächsten Jahr oder so, und etwa 50 bis 100 Punkte in der New Yorker Markt.

"Ich denke, dass wir gehen, um eine Double-Dip [Rezession] haben", sagt Mathrani. "Wir werden von erholen sich im vierten Quartal zu sortieren, und dann kommen im Frühjahr 2009 ist, wenn die Zinsen steigen und die Cap Rates wird nach oben verschoben, und ich denke, dass wir zurück zu dem Gefühl nicht weil sie so gut sein."

JMC der Kommentare:

Also Werte nach unten gehen, als Loan-to-Werte (vorausgesetzt, es gibt sogar ein Kreditgeber bereit zu leihen) sind - also die Kreditnehmer nicht in der Lage, ihre Kredite zu refinanzieren fällig (oder auch nicht fällig, erklärte jedoch, out-of-Balance durch den Kreditgeber). Eine gute Gelegenheit, Darlehen bis zu 65 bis 70% der depressiv-Wert bei 12 bis 15% Zinsen oder 70 bis 85% nach der Equity-Mezzanine-Raten - und verkaufen dann die Notiz mit einem Veräußerungsgewinn, wenn die Kreditmärkte zu beruhigen.