Fiction verkauft sich gut

million and borrowed $ 367.5 million – a debt service of $ 2 million PER MONTH on a property generating $ 4.3 million PER YEAR . Die New York Times hat einen interessanten Artikel (vor allem wie im letzten Absatz) darüber, wie Apollo kaufte ein Wohnkomplex in Harlem für $ 175 Millionen und in weniger als einem Jahr hat ein Gutachten für $ 420.000.000 und 367.500.000 $ geliehen - ein Schuldendienst von $ 2 Millionen pro Monat auf einem Grundstück Erzeugung 4.300.000 $ PRO JAHR.

Der Kauf einer Immobilie mit dem Kopf ist nicht das Gleiche wie die Zahlung für diesen Kopf heute - und weit entfernt für die Zahlung heute für ein auf dem Kopf, die keine Chance auf tatsächlich auftretenden hat.

Fear of Defaults Nach einer Flut von Apartment House Vertrieb - New York Times - Terry Pristin - 26 August 08

Bis vor wenigen Jahren hielt Orten wie Upper Manhattan und der Bronx wenig Reiz für Investoren in Wohnimmobilien. Aber wie der New Yorker Immobilienmarkt erhitzt, begann großen Immobiliengesellschaften im Wettbewerb kräftig zu vermieten regulierten Gebäude in diesen Vierteln in dem Glauben, sie könnten sie mehr professionell zu managen und damit profitabler.

Die jüngste Enthüllung, dass die Eigentümer der Häuser Riverton, ein 1228-Gerät Apartment-Komplex in Harlem, könnte auf ihren Kredit nicht zurückzahlen hat die Immobilienbranche schockiert. billion. Und sie hat Angst vor anderen Mehrfamilienhauses Angebote aus der nicht allzu fernen Vergangenheit, als die Raserei auf dem Markt ihren Höhepunkt erreichte, erhöht. Dazu gehören Stuyvesant Town und Peter Cooper Village, ein Komplex von 110 rent-regulierten Gebäude entlang der Ost- Fluss, dass Tishman Speyer Properties und BlackRock Realty, kaufte im November 2006 für 5,4 Mrd. USD. Aber während Riverton hat sich offenbar durch seinen Schuldendienst Reservefonds verbrannt, sollte den Stuyvesant Town mehrere Jahre dauern, je nach Realpoint, ein Forschungs-Unternehmen in Horsham, Pa

Dennoch Riverton die Probleme "wird mehr Augäpfel auf Stuyvesant Town setzen", sagte Manus Clancy, ein Geschäftsführer bei Trepp, ein Forschungs-Gesellschaft in New York.

Aber es gab viele andere Transaktionen, die weit weniger Aufmerksamkeit als Stuyvesant Town erhalten. Viele dieser Angebote beteiligt große Player wie Apollo Real Estate Advisors, einer der Entwickler des Time Warner Center am Columbus Circle.

Im März 2006 zum Beispiel, bezahlt Apollo und seine Partner 175.000.000 $ für Delano Village, ein Sieben-Gebäude Apartment-Komplex in Harlem, die in den 1950 s als mit mittlerem Einkommen Gehäuse von der Familie Axelrod wurde gebaut, die auf es für nahezu gehalten fünf Jahrzehnten.

Die neuen Eigentümer sagten, sie würden ihren Kreditgebern drastisch erhöhen die Mieteinnahmen, auch wenn alle der 1802 Wohnungen waren unter strengen rent-Stabilisierung New York auf dem Programm. Und die Banken ging mit. Bis Ende 2006 wurde der Komplex, jetzt als Savoy Park bekannt ist, für $ 420.000.000 geschätzt, nach Dokumenten bei der Securities and Exchange Commission eingereicht werden.

Savoy Park, der von 139 th und 142 nd Streets und der Fifth Avenue und Malcolm X Boulevard begrenzt wird, wurde ein paar Monate refinanziert, bevor die Kreditmärkte im vergangenen Sommer ins Stocken geraten. Credit Suisse gebündelt die Haupt-oder Senior-$ 210.000.000 Darlehen mit anderen Hypotheken und verkaufte es an der Wall Street Investoren als Commercial Mortgage-Backed-Security. percent, according to Realpoint. Die Eigentümer gesichert vier zusätzliche Kredite, womit die Gesamtverschuldung auf dem Grundstück zu 367.500.000 $, mit einer Loan-to-Value-Ratio von 88 Prozent, nach Realpoint.

Es gibt keine Beweise, dass die Besitzer Probleme haben, zur Deckung ihrer Schulden Dienst von fast $ 2 Millionen pro Monat, obwohl keiner der Geräte bei Savoy Park bisher noch aus Miet-Stabilisierung entfernt. million. Die Vermieter haben einen großzügigeren Reservefonds als Riverton, um den Fehlbetrag auf ihre vorrangigen Verbindlichkeiten abdecken musste - $ 30 Mio., verglichen mit $ 19.000.000.

Aber Frank Innaurato, ein Geschäftsführer bei Realpoint, sagte, er glaube die Chancen, dass das Savoy Park Darlehen schließlich in Schwierigkeiten laufen würde ist "mäßig bis hoch."

"Könnte dies Süden gehen?", Fragte er. "Sicher ist es nur konnte.

Das Hotel Savoy Park Verkauf erfolgte zu einem Zeitpunkt, wenn die Kreditgeber fieberhaft wetteifern um Kredite und wenn die Kreditnehmer in Mehrfamilienhaus Angebote machten robust Projektionen der Miete Wachstum machen, trotz der rent-Stabilisierungs-Programm.

, million, according to Realpoint. Am Savoy Park, zum Beispiel, wurde das Gebäude der jährliche Netto-Cashflow nur $ 4.300.000 am Ende des letzten Jahres, doch die Kredite wurden für eine ultimative Cash-Flow von $ 19,1, Millionen gezeichnet, nach Realpoint. Führungskräfte bei Apollo und ihre wichtigsten Partner, Vantage Eigenschaften, lehnte eine Stellungnahme ab.

Aber Harold M. Shultz, ein Senior Fellow an der Citizens Housing and Planning Council, einer Organisation, Forschung und Politik in New York, sagte einmal die Betriebskosten und Schuldendienst insgesamt berücksichtigt wurden, wäre Durchschnittsmieten im Savoy Park müssen $ überschreiten 1.900 pro Monat für die Eigentümer, nur um sogar zu brechen. "Wie wurden sie jemals diese Arbeit zu machen, weiß ich nicht", sagte er. Ein Makler, der seine Kunden intensiv zu verfolgen Mehrfamilienhaus Angebote ermutigt, sagte der Markt war so heiß, von Ende 2005 bis Anfang 2007, dass die Käufer konnte die Finanzierung für mehr als den Wert der Immobilie zu erhalten und gleichzeitig selbst zahlen Gebühren für die Verwaltung und Renovierung der Gebäude.

Die meisten Investoren, wie die meisten Kreditgeber, dachte, dass Werte halten würde eskalieren, sagte der Makler, der nicht wollte, seinen Namen, um seine Geschäftsbeziehungen zu schützen veröffentlicht. Aber, fügte er hinzu, Underwriting-Standards waren sehr lässig. "Damals konnte man etwas aufzuschreiben, und die Leute würden Sie glauben", sagte er.

Ein Immobilien-Profi, der vertraut mit dem Savoy Park Deal ist aber nicht befugt, darüber öffentlich zu sprechen, sagte der neue Besitzer hatte eine jährliche "natürliche Fluktuation" von 10 Prozent projiziert als Mieter zog aus beruflichen oder persönlichen Gründen. Aber weniger als 6 Prozent der Miete regulierten Wohnungen in New York sind geräumt jedes Jahr, je nach Stadt Zahlen.

Leerstehende Wohnungen verlassen die rent-Stabilisierungs-Programm nur, wenn die Miete mehr als 2.000 $ pro Monat. for two consecutive years. Für eine besetzte Wohnung aus dem Programm entfernt werden, muss die Miete $ 2.000 zu erreichen und das Haushaltseinkommen muss mindestens $ 175.000 für zwei aufeinander folgende Jahre.

Eine aggressive Eigentümer kann den Prozess beschleunigen, indem zunächst Ausmerzung Mieter, die nicht gesetzlich berechtigt sind, in den Wohnungen leben, weil, sagen wir, ihren Hauptwohnsitz anderswo, sagte Peter Hauspurg, der Hauptgeschäftsführer des östlichen Konzern, ein Brokerage-Unternehmen in New York. "Im ersten Jahr nach dem Kauf werden Sie 10 Prozent zurück bekommen", sagte Herr Hauspurg. "Danach ist der Umsatz etwa 3 bis 5 Prozent pro Jahr."

Frank J. Anelante Jr.. Der Vorstandschef von Lemle & Wolff, die Eigentümerin und Betreiberin des 7.000 Wohnungen in Upper Manhattan und der Bronx, sagte Umsatz in seiner Einheiten war näher bei 2 Prozent. "Ich habe in diesem Geschäft seit 1977," Mr. Anelante sagte, "und ich habe nie diese enormen Umsatzzahlen gesehen, dass viele dieser Eigenschaften verwendet zu haben scheinen."

percent of the apartments within a year and 10 percent a year thereafter, according to SEC documents. Doch letztes Jahr, als Apollo und Vantage acht Mehrfamilienhäuser in Washington Heights, haben mit insgesamt 455 Einheiten, sagten sie, sie wollte so viele wie 30 Prozent der Wohnungen innerhalb eines Jahres und 10 Prozent ein Jahr danach zu leeren, nach SEK-Dokumente .

Private-Equity-Investoren haben 66.000 subventionierte und rent-stabilisiert Einheiten in New York in den letzten Jahren gekauft, vor allem in Manhattan und der Bronx, sagte Gregory Lobo Jost, der stellvertretende Direktor der Universität Neighborhood Housing Program, eine Gruppe in der Bronx, die einen Mehrwert schaffen will und die Erhaltung von günstigem Wohnraum. "Die Preise wurden durch die Decke gegangen, während die Rentabilität blieb schwach", sagte er.

Schon vor Riverton allem Elend öffentlich wurde, waren Mieter Gruppen genaue Überwachung der Geschäftsbeziehungen von Laurence Gluck, der Vorsitzende of Stellar Management, die den Komplex mit Rockpoint Group, ein Immobilienfonds gekauft.

Seit 2004 ist Herr Gluck hat 16 Mehrfamilienhäuser, die anfangs waren Teil der Einkommen-restricted Wohnungsbauprogramm als Mitchell-Lama bekannt gekauft, und hat versucht, scheiterte aber an diejenigen, die einer Stabilisierung anmieten konnten deregulieren, sagte Amy Chan, ein Organisator für Mieter und Nachbarn, ein Interessenverband in New York. Herr Gluck lehnte es ab, interviewt zu werden.

a month, from an average of $ 868 . Für Riverton, sagte Stellar seine Kreditgeber, dass 53 Prozent der Wohnungen von 2011, mit Monatsmieten würde für Ein-Zimmer-Wohnungen stieg auf 2.012 $ pro Monat von durchschnittlich 868 $ dereguliert werden. Aber selbst wenn Miete Stabilisierung angehoben wird, Markt-Rate Mieten von über $ 2.000 pro Monat sind nicht immer leicht, in Harlem oder der Bronx zu erreichen, sagte Shultz.

"Als die Finanziers bekamen immer weiter und weiter weg von New York, Manhattan sah alles wie unter 96 th Street zu ihnen:" Mr. Shultz sagte. "Sie sind alle aufgestanden in der Blase Mentalität gefangen."