High-End-Wohnen: Klare als Kaviar

Sand Castles - zum halben Preis Mansions - Barron 's-Karen Hube - 24 8. November

LUXUS-HOME Käufer haben sich mit einem schlimmen Fall von kalten Füße kommen. Von Malibu bis Manhattan, Käufer von $ 5 Möchtegern-Millionen-and-up Eigenschaften ziehen sich aus schwebenden Geschäften und zur Aussetzung ihrer Recherchen aus Sorge über Erschütterungen Tropfen auf dem Aktienmarkt und katastrophalen wirtschaftlichen Nachrichten ... Der Markt hat auf ein Schneckentempo verlangsamt . Eigenschaften, die früher noch wenige Wochen zu verkaufen, nehmen jetzt viele Monate, auch wenn die Preise weiter fallen. Luxus-home Preise sind im Keller eine geschätzte 20% seit ihren Höchstständen im vergangenen Jahr, und einige versierte Profis denken, sie werde weitere 10% bis 15% vor der Bodenbildung im Jahr 2010 sinken. Das wäre wahrscheinlich später als die Bodenbildung der allgemeinen Wohnungsmarkt sein; Barrons hat behauptet, dass eine Abflachung der breiteren Wohnungsmarkt in vielen Regionen drohenden ist ("Bottoms Up", 14. Juli). Aber das luxe Abschwung begann auch viel später als die allgemeine Flaute. Bis zur zweiten Hälfte des vergangenen Jahres, die meisten der $ 5.000.000-plus-Markt sah, immer himmelwärts, geleitet.

million, down from $ 46 million just this summer. Der verstorbene ... Brooke Astor mit dem 14-Zimmer-Duplex auf der New Yorker Park Avenue ist nun zu haben für $ 34.000.000, gegenüber $ 46.000.000 gerade in diesem Sommer. Obwohl ein Teil der Räume kleiner als die heutige Milliardäre könnten es vorziehen, sind über die Ferienwohnung, erhebliche Reize - sechs Terrassen, fünf Holz-brennenden Kamin und einem rot lackierten Bibliothek. . Und das ist ganz zu schweigen von seiner Lage zu sagen - 16 Stockwerke in einer der prestigeträchtigsten Gebäude an der Park Avenue, Nr. 778.

million in April. Lage im noblen Southampton unterdessen Hedge-Fonds-Manager John Paulson, der Milliarden Wetten gegen Wohnungsbestände gemacht, kopieren Sie einfach den Preis für seine sieben-Zimmer-"Hütte", komplett mit einem geschlossenen Pool, auf 13.900.000 $ von $ 19.500.000 in April.

Die New Yorker Gegend, in der Tat ist in der Mitte des Luxus Gehäuse der neuesten Probleme. Während bisher die am stärksten betroffenen High-End-Märkten waren Miami, Southern California, Las Vegas und Phoenix, die am schlechtesten gestellten Gebiete in den kommenden Monaten dürften Manhattan und die umliegenden Vororte sein, sagt Celia Chen, Direktor der Wohnungswirtschaft für Moodys Economy.com. Diese Gebiete sind Heimat für viele Wall-Street-und andere finanzielle Größen und Entlassungen in den Bereichen Finanzen zeigen keine Anzeichen von endend. Etwa 70.000 Mitarbeiter Finanz-Dienstleistungen in der Gegend von New York werden wahrscheinlich ihren Job durch das zweite Quartal 2010 zu verlieren, sagt Economy.com. Für diejenigen Arbeitsplätze zu halten, könnte sein, Boni um 50% oder mehr.

months, says Jack McCabe, CEO of McCabe Research & Consulting, a real-estate consulting firm in Deerfield Beach, Fla. Alles in allem Luxus-home Preise in und um Manhattan konnte sogar um 20% bis 25% in den nächsten 12 bis 15 Monaten fallen lassen, sagt Jack McCabe, CEO von McCabe Research & Consulting, ein Immobilien-Beratungsunternehmen mit Sitz in Deerfield Beach , Florida

Das stellt ein Dilemma für Käufer: Gehen Sie jetzt nach einem Schnäppchen oder einem noch größeren ein im Jahr 2009? Bis zum Ende des nächsten Jahres ", wird es einige wörtliche stiehlt da draußen zu sein", sagt McCabe. Aber Durchhalten trägt seine Risiken besitzt. "Eigenschaften sind nicht wie Aktien", sagt Leighton Candler der New Yorker Immobilien-Firma Corcoran, der Umgang mit dem Astor Wohnung befindet. "Die gewünschte möglicherweise nicht durch die Zeit auf dem Markt auftaucht zur Verfügung."

Gerade jetzt, mit der globalen Wirtschaft taumelt und der Dow off 47% von seinem Höchststand im letzten Jahr, werden viele potentielle Käufer einfach mulling ihre Optionen. "Wir sind in einer Lockdown, wo es Verkäufer, die verkaufen wollen und Käufer, die kaufen wollen, aber sie setzen alles auf Eis", sagt David Michonski, Geschäftsführer von Coldwell Banker Jagd Kennedy in Manhattan.

Die Tatsache, dass es nur wenige Zwangsversteigerungen auf Luxus-Immobilien hat die High-End-Markt von der Art der tiefen Niederlage bei der Preisgestaltung, die den Mainstream-Markt gelähmt hat, wo die Preise in einigen Regionen so viel 50% von ihren Höchstständen 2006 eingebrochen erspart blieb, nach Fiserv Lending Solutions, ein Heim-Preis Marktforschungsunternehmen in Cambridge, Mass Zwar gab es 886.920 Zwangsvollstreckungen in all diesen Jahres bis September wurden nur 11 in der $ 5.000.000-und-up-Palette, nach einer Datenbank von RealtyTrac zusammengestellt, ein Irvine, Kalifornien, fest, die die Abschottung Markt verfolgt.

Der Luxus-Markt hat auch einen direkten Treffer aus dem Hypothekenmarkt verschärft vermieden, weil die meisten Ultra-High-End-Angebote für Cash-Transaktionen sind.

... Der Luxus-Markt leidet auch unter der schwindenden Interesse ausländischer Käufer ... nun, da der Dollar gestärkt und eine Wirtschaftskrise wird die Kugel fegt ... einen letzten Zug von der Luxus-Markt ist die Unfähigkeit mancher Leute zu handeln, weil sie nicht können verkaufen ihre preisgünstigere Häuser ...

All dies verursacht Vorräte auf ein Niveau unerhört in den letzten Jahren steigen. Vor drei Jahren in der Gegend von Los Angeles, zum Beispiel, "gab es zu einem bestimmten Zeitpunkt nicht mehr als ein Drei-Monats-Versorgung [$ 5.000.000-and-up] Eigenschaften", sagt Gary Gold von Hilton & Hyland, ein echter -Maklerunternehmen in Beverly Hills. Im ersten Quartal dieses Jahres stieg das um etwa ein Acht-Monats-Vorrat, und "jetzt haben wir über einen Ein-Jahres-Versorgung", sagt er.

Es überrascht nicht, sind Bauherren nicht bekommen viele Aufträge, neue Stände zu bauen. "Wir sind um 50%", sagt Gene Salvatore, Partner bei SWS Builders, ein High-End-Contracting mit Sitz in Stamford, Connecticut, der, dass er ist besetzt mit Sanierungen statt Neubau sagt. Aber auch die Art der verschiedenen Renovierungen ist in diesen Tagen, sagt er. "Früher hatten wir tun Weinkeller, Bibliothek, Pool-Projekte und Master-Badezimmer Suiten. Jetzt tun wir mehr Energie-bezogene Dinge, die Menschen fühlen, wird ihnen eine Rückkehr in ein paar Jahren. "

... Einen tobenden Käufermarkt ... aggressive Angebote von bis zu 30% unter den geforderten Preis ... Der Anteil der $ 5.000.000-und Inserate-up haben, dass Preissenkungen hatten signifikant höher ist in vielen Bereichen im Vergleich zu vor sechs Monaten. In Bel Air-Holmby Hills, Kalifornien, und 45% der genannten High-End Eigenschaften haben ihre Preise gesenkt, verglichen mit 36% im Mai, nach Ziprealty.com, eine nationale Online-Brokerage. In Las Vegas, 29% der Anzeigen nach unten sind, verglichen mit 17% vor sechs Monaten markiert, und in der New Yorker Westchester County, hat sich der Anteil auf 28% von 19% erhöht.

Einige ... Preissenkung war viel tiefer. Betrachten Sie die so genannten Pink Palace, ein Sechs-Zimmer-Barock-Stil Villa auf Atlantas "Milliardär Reihe." Das neu renovierte Haus auf vier Hektar, auf Barrons Abdeckung gezeigt in dieser Woche, wurde auf 20.000.000 $ notiert im November letzten Jahres, und den Preis wurde auf $ 10.000.000 im Oktober dieses Jahres halbiert ...

In vielen Märkten sind die größten Abschläge in Nachbarschaften, die nicht traditionell wurden die Kern-Luxus-Hot-Spots, wurden aber während der Immobilienboom mitbieten, wenn die Nachfrage nach Häusern stieg.

"Ein Haus Dynamit in den Wohnungen von Beverly Hills oder auf dem Sunset Strip mit Blick ist nicht zu sehen, die Preise herab", sagt Gary Gold-. million,” he states. "Aber ein Haus in Nicholas Canyon oder andere Randgebiete, die für 10 Millionen Dollar vor wird nun für etwa 6 Millionen Dollar gehen gegangen wäre", sagt er.

Diese Art von Geschäften kann nur besser werden in den kommenden Monaten. Dann, an einem gewissen Punkt wird die Wirtschaft drehen, Entfesselung Nachholbedarf für Luxus-Immobilien aller Art. "Wann gibt es endlich eine gute Nachricht", sagt Nelson Gonzalez of Miami Immo Firma Esslinger Wooten Maxwell, "Dieser Markt wird sich mit aller Macht zurückkommen in einem großen Weg." Es ist nur noch einige Zeit dauern.

[East End Zwei-fer] 3Q 2008 Hamptons / North Fork Marktübersicht + 1998-2007 Hamptons / North Fork zum Download verfügbar - Matrx.com-Jonathan J. Miller - 4 8. November

... Der gehobenen Preisklasse auf dem Wohnungsmarkt weiterhin den gesamten Wohnungsmarkt zu übertreffen. In jedem der vergangenen vier Quartale, sah der Luxus-Markt, da die oberen zehn Prozent aller Umsätze definiert, eine höhere gegenüber dem Vorjahr vierteljährliche Anstieg der mittlere Verkaufspreis als der Gesamtmarkt. Der Luxus-Markt stieg um 10,3% in mittlere Verkaufspreis und der Gesamtmarkt sank um 9,2% in mittlere Verkaufspreis im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres. Der Markt Gebiet südlich der Autobahn konsequent hat die höchsten Preise insgesamt als zu den Gebieten im Norden und auf beiden Seiten des Kanals verglichen. Von den vier Regionen, sah nur südlich der Autobahn eine Zunahme der mittlere Verkaufspreis von 1% gegenüber dem Vorjahresquartal ...