NYC Commercial RE Cookie beginnt zu bröckeln

Lehman Bust Anfragen NYC Gewerbeimmobilien - Portfolio.com - Felix Salmon - 1 8. Oktober

Eines der wichtigsten Treiber von gewerblichen Immobilien in New York City Boom war Lehman Brothers. Nun, da Lehman pleite, scheint der Markt für gewerbliche Immobilien NYC zu ins Stocken geraten zu haben.

Es wurde wahrscheinlich früher oder später sowieso geschehen: Preise für gewerbliche Immobilien, genau wie die Preise für Wohneigentum, werden letztlich von den Kreditgebern die Risikobereitschaft geregelt. Aber in der Welt von Gewerbeimmobilien, waren Lehman Brothers und ein paar Geschäfte, wie sie bereit ist, 90% der aufgeblähte Preise vorantreiben, auch wenn Mieteinnahmen nicht annähernd zur Deckung der Hypothek Zahlungen.

Sie konnten so ungestraft tun (oder so dachten sie) denn kaum solche Ausleihungen wurden, als sie eingesetzt wurden, in CMBS gebündelt und verkauft. Aber immer der federführenden Bank landete unter einen signifikanten slug des Deals - der Hauptgrund, warum Lehman pleite ging.

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Office-Leasing Verlangsamt in New York, um in der Umgebung Rekordtief, sagt Studie - Bloomberg.com - David M. Levitt - 29 8. September

Büro in Manhattan Leasing sank auf ein Rekordtief in der Nähe im dritten Quartal, als die Wall Street Verlust von Arbeitsplätzen verursacht Unternehmensmanager beiseite zu legen Entscheidungen auf ihre Bedürfnisse Raum, sagte eine Studie von Immobilien-Brokerage-Studley Inc..

percent, according to the New York-based firm, which specializes in representing tenants. Das Platzangebot für Leasing sprang um 0,7 Prozentpunkte auf 8,9 Prozent, nach dem in New York ansässige Firma, die in der Vertretung Mietern spezialisiert. Das ist der größte Sprung vierteljährlich in drei Jahren, so der Bericht, die sich noch im Entwurfsstadium und ist aufgrund früh im nächsten Monat ...

"Bis in die letzten Wochen prognostizierten die meisten Mitglieder der Immobilienbranche eine weiche Landung für den Büromarkt, .... Dies scheint sich nun als unwahrscheinlich. Das heißt, während die Auswirkungen auf den Büromarkt werden intensiv sein, und wahrscheinlich acht bis 10/4 zum Zuge zu kommen, ist es noch nicht so schwerwiegend sein wie der Kollaps durch ein Überangebot und Geschäftsrückgang in der 1970 s und 1980 s induziert. "

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Tumult Casts Pall auf Manhattan Real Estate - New York Times - Terry Pristin - 30 September 08

Wie der Finanzdienstleistungsbranche expandierte rasch in Mitte des Jahrzehnts die Mieten Büro in Manhattan sprunghaft angestiegen, Investoren konkurrierten heftig für Gebäude und Entwickler geplant riesigen Trading Floors an Mieter zu locken. Erst im letzten Jahr, waren große Blöcke von Raum knapp ist, und Vermietern die Oberhand hatte.

In diesen Tagen haben sich jedoch Zuversicht und Optimismus Weg, um Angst, Unsicherheit und Dunkelheit gegeben. Wall Street wird voraussichtlich erheblich schrumpfen, und der Markt für Gewerbeimmobilien hat sich zu einem virtuellen Stillstand gekommen sind (auch wenn viele Anleger hoffnungsvoll zu profitieren ansehnlich durch die Wahl der richtigen Zeit, um wieder in sind). "Die Geschwindigkeit, mit der das hat Flip-Flop ist atemberaubend", sagt Mike Kirby, Principal von Green Street Advisors, ein Newport Beach, Kalifornien, und Forschungs-Unternehmen, das Real Estate Investment Trusts analysiert. Das Unternehmen verfolgt das Manhattan-Markt eng, weil ein Drittel der landesweit öffentliche Office-Bereich, im Hinblick auf ihren Wert, ist in New York.

percent (though that is far less than the Manhattan availability rate of 19.8 percent in the third quarter of 1991 , the nadir of the last prolonged downturn). Green Street hat vorausgesagt, dass die Stadt finanzielle 60.000 Arbeitsplätze verlieren, bevor die Wirtschaftskrise vorbei ist und dass die Verfügbarkeit von Manhattan Rate von 13 Prozent überschreiten könnte (obwohl, die weit unterhalb der Manhattan Verfügbarkeit von 19,8 Prozent im dritten Quartal 1991, das ist Tiefpunkt der letzten länger anhaltender Abschwung). percent in the second quarter, according to Studley, a brokerage firm that represents tenants. Der Anteil der Büroflächen leer, die jetzt ist, oder wird innerhalb eines Jahres vorliegen, erhöhte sich auf 8,9 Prozent im dritten Quartal von 7,2 Prozent im zweiten Quartal, nach Studley, eine Maklerfirma, die Mieter darstellt.

-story office tower being built on speculation at Eighth Avenue between 41 st and 42 nd Street. Der Großteil des Wachstums wurde jedoch bis 11 Times Square, einem 40-stöckigen Büroturm wird auf Spekulationen an der Eighth Avenue zwischen 41. und 42. Straße gebaut zugeschrieben. Das Gebäude wird voraussichtlich im kommenden September abgeschlossen sein, aber keine Mieter stehen fest.

Im Moment sind die Angebotsmieten in Manhattan flach, nach Studley, aber sie sollen als Unternehmen, die überschüssige Raum Untermietvertrag es mit einem Abschlag vergossen sinken.

million square feet in Manhattan. Drei der größten Spieler holte in der Wirtschaftskrise - Lehman Brothers, die sucht Gläubigerschutz ist, Merrill Lynch, die von der Bank of America übernommen wurde, und die Versicherung American International Group, die einen 85000000000 $ Rettungspaket von der Regierung erhalten - beschäftigen 9,2 Millionen Quadratmeter in Manhattan. Niemand weiß, wie viel von diesem Raum werden auf der Untervermietung Verkehr gebracht werden, oder wenn.

Die Turbulenzen auf den Finanzmärkten hat dazu geführt, einige große Kanzleien und anderen Mietern für ein besseres Angebot in einem bestimmten Winkel Mietverträge.

"Sie alle beginnen mit den Worten, dass das Geschäft aus ist", sagte ein Leasing-Broker, der nicht genannt werden wollte, weil er nicht ermächtigt war, seine Firma die Verhandlungen zu diskutieren. "Für manche ist es wirklich ausgeschaltet ist. Andere nutzen diese als Druckmittel. "Mieter, die nicht unter dem Druck, Leasing-Entscheidungen zu treffen warten, sagte er.

Auch warten Dutzende von Investoren, die Milliarden von Dollar an Kapital angehäuft haben, sind aber nicht bereit, es auszugeben, weil niemand weiß, wie viel Werte gesunken sind. "Mehr Geld wird an der Seitenlinie sitzen jetzt als jemals zuvor in meinem Leben, aber keiner will es riskieren", sagte Jules Demchick, der Vorsitzende des JD Carlisle, ein New Yorker Entwickler.

Die Ausfallquote für Commercial Mortgage-Backed Securities - Anleihen, die von Darlehen, die gebündelt und werden je nach unterschiedlichem Risiko in Scheiben gesichert - weniger als ein halbes Prozent. Aber Immobilienprofis sagen Standardwerte sind wahrscheinlich Spitze in zwei oder drei Jahren, als viele Kredite, die in 2006 und 2007, als der Markt in seiner frothiest war, entstand die refinanziert werden müssen. Die Erträge aus diesen hochgradig fremdfinanzierte Eigenschaften wird erwartet, dass hinter den Projektionen des robusten Wachstums, die Vermietung gemacht, wenn die Gebäude den Besitzer gewechselt wurden.
Der Zusammenbruch von Lehman Brothers wird auch Auswirkungen für die Betreiber von einer Reihe von Midtown Bürogebäuden.

Neben den Ursprung Darlehen, den Verkauf dieser Kredite in Commercial Mortgage-Backed Securities und die Bereitstellung "Mezzanine" Kredite zu höheren Zinsen als die erstrangige Darlehen, war Lehman auch ein aggressiver Anbieter von Brücke Eigenkapital. Dies waren Liquiditätsspritzen, dass fähige Angebote, um schnell zu schließen, wodurch seine Partner einen Wettbewerbsvorteil. Ein Betriebssystem Partner könnte sich haben 5 Prozent der Aktien setzen, oder sogar noch weniger, mit Lehman Aufstellen der Waage in der Erwartung verkauft seine Lage, seine Investoren. Oft gespielt Lehman mehrere Rollen in einem bestimmten Geschäft.

Lehman häufig bereitgestellten Finanzmittel für Broadway Partners, der einst so aggressive Investor in Bürotürmen, die jetzt vor einem Berg von kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten. Park Avenue, a 21 -story tower that Broadway Partners acquired in May 2007 , said Orest Mandzy, the managing editor of Commercial Real Estate Direct, a news and information service. Eines der größten Angebote von Lehman in New York beteiligt 1,2 Milliarden Dollar in die Finanzierung für 237 Park Avenue, ein 21-stöckiger Turm, dass Broadway Partners im Mai 2007 erworben, sagte Orest Mandzy, der Chefredakteur von Commercial Real Estate Direct, eine Nachrichten-und Informationsdienst . Madison Avenue, in which it has a minority stake. Lehman-Equity-Positionen in Manhattan sind die Bürotürme am 1745 Broadway und 545 Madison Avenue, in denen sie eine Minderheitsbeteiligung.

Fifth Avenue, the former International Toy Center, which L & L Holding is turning into a prime office building. Im Mai 2007 legte Lehman den größten Teil des $ 480.000.000, die verwendet werden zu 200 Fifth Avenue, der ehemaligen International Toy Center, das L & L Holding in einer erstklassigen Bürogebäude dreht kaufen war. Lehman hatte, seinen Anteil zu halten, weil die Kreditklemme wurde Anfang und kein Käufer aufgetaucht. L & L, die ein $ 500 Millionen Partnerschaft mit Prudential Real Estate Investors im Juni gebildet, hofft schließlich auf Lehman-Anteile mit einem Abschlag zu kaufen. Die Hälfte des 15-stöckigen Gebäudes ist mit der Grey Group, einem globalen Kommunikations-Unternehmen verpachtet, der Rest ist nicht dafür gesprochen. Ein Konsortium ausländischer Banken zur Verfügung gestellt von Baukrediten.

"Wir sind der wahrscheinlichste Käufer", sagte David W. Levinson, Geschäftsführer von L & L Holding. Er fügte hinzu, dass das Gebäude selbst, die im Januar abgeschlossen werden, nicht durch die Lehman-Untergang betroffen sein.
Weil er schnellen Zugriff auf Bargeld hat, Mr. Levinson in einer ungewöhnlichen Position ist, sagte Robert J. Ivanhoe, der Vorsitzende der Immobilien-Praxis für die Anwaltskanzlei Greenberg Traurig. Einige der anderen Partner von Lehman Brothers dürften die Kontrolle über ihre Gebäude zu verlieren. "Der typische Sponsor ist zu haben, hinaus zu gehen und das Geld auftreiben", sagte Herr Ivanhoe. "Die Wahrscheinlichkeit eines Erfolgs in diesem Markt nicht unwahrscheinlich ist."

Wer ein Gebäude gekauft, wenn der Markt war glühend wird voraussichtlich eine Erosion des Eigenkapitals zu sehen, sagte Paul M. Fried, Principal von AFC Realty Capital, eine Hypothek Broker in New York. "Wenn ihr Eigentum mit hohem Fremdkapitalanteil Kapital erworben haben, Sie haben ein Problem", sagte er. "New York oder Washington Vermögenswerte können halten ihren Wert besser als Vermögenswerte in anderen Märkten, aber sie kann einige Schlag nehmen. Und wenn sie einen Schlag nehmen, dann wird Ihr Eigenkapital hat gerade abgewertet. "
Aber wie tief wird, dass Hit werden?

Die Real Estate Roundtable, der landesweit größten Immobiliengesellschaften, erfolgreich für die Finanzierungen für gewerbliche Liegenschaften Lobbyarbeit in den vorgeschlagenen 700.000.000.000 $ Rettung durch die Regierung, zur Schaffung eines fairen Preis für die Vermögenswerte aufgenommen werden repräsentiert. Jon Southard, Principal bei Torto Wheaton Research, ein Arm von CB Richard Ellis, das Broker-Firma, sagte, dass unter einer gut geführten Regierung Auktion, Verkäufer für viel bezahlen für ihre Gebäude wegen der schlechten Underwriting würde bestraft werden. Aber ungerechtfertigt niedrigen Preisen auf Panik über die Wirtschaft basieren würden vermieden werden.

Aber Mr. Kirby von Green Street Advisors sagte New York Immobilien Spieler waren durchaus in der Lage herauszufinden, wie viel ein Bürogebäude wert ist. "Warum die Regierung eine Rolle zu spielen hat, weiß ich nicht", sagte er.

Konnte Angebote ersetzen Boom in New York Real Estate - New York Times - Karl V. Bagli - 30 September 08

Am Freitag, sank Standard & Poors das Rating der Anleihen im Datensatz-Einstellung verwendet $ 5400000000 Kauf von Stuyvesant Town, oben, und Peter Cooper Village, im Jahr 2006.

Nach sieben Jahren nonstop Bau, explodierenden Mieten und Verkaufspreise, und einer scheinbar endlosen Appetit auf Luxus-Wohnungen, die düstere und glamouröse Stadtviertel verwandelt gleichermaßen, sind die Kreditkrise und die Turbulenzen an der Wall Street bringt der New Yorker Immobilien-Boom zu Ende.

percent lower than it wanted. Am vergangenen Freitag beschloss HSBC nicht zu seinen amerikanischen Hauptsitz nach 7 World Trade Center, in der Mitte bewegen, nachdem Gebote für seine bestehenden Haus an der Fifth Avenue kam in 30 Prozent niedriger als es wollte.
Entwickler beschweren sich, dass die Kreditgeber sind jetzt weigern, Projekte, die so gut wie sicher Monate oder sogar Wochen waren zu finanzieren. Vermieter beklagen ihre Unfähigkeit, Wolkenkratzer mit Blue-Chip-Mieter zu refinanzieren. Und Unternehmen haben Angst, in Manhattan, aus Angst, die falsche Bewegung, wenn die Mieten Sturz oder einer abflauenden Konjunktur Kräfte Entlassungen zu verlagern.

"Die Kreditgeber sind jetzt einen sehr harten Blick auf das jeweilige Projekt, um ihre Lebensfähigkeit im Kontext eines Rückgangs der Nachfrage zu bewerten", sagte Scott A. Singer, Executive Vice President von Singer & Bassuk, eine Immobilienfinanzierung und-Brokerage-Unternehmen. "Es ist keine Frage, dass es werde eine deutliche Verlangsamung des neuen Baubeginn sein, sofort."

Beispiele für Angebote, abgebrochen und unruhigen Entwicklungen gibt es zuhauf. Fifth Avenue, between 39 th and 40 th Streets, came in 30 percent lower than the $ 600 million it wanted for the property. Am vergangenen Freitag, HSBC, die große in Hongkong ansässigen Bank, ruhig zerriss eine Vereinbarung über den amerikanischen Hauptsitz nach 7 World Trade Center zu bewegen, nachdem Gebote für seine bestehenden Hause bei 452 Fifth Avenue, zwischen 39 und 40. Streets, kam in 30 Prozent niedriger als im $ 600.000.000 es für das Grundstück wollte.

months still does not have a tenant. Ein 40-stöckiges Bürogebäude im Bau von SJP Eigenschaften bei 42 nd Street und Eighth Avenue zu den letzten 18 Monaten immer noch nicht über einen Mieter.

Fifth Avenue for five years, in part because they hope rents will fall. Und die Kanzlei Orrick, Herrington & Sutcliffe letzte Woche plötzlich zog von dem, was gewesen war alles-aber-bestimmte Leasing von 300.000 Quadratmeter Fläche bei der Citigroup Center, entscheiden sich dafür, das Leasing bei 666 Fifth Avenue für fünf Jahre zu verlängern, zum Teil, weil sie hoffen, die Mieten werden sinken.

"Alles an Ort und Stelle eingefroren wird", sagte Steven Spinola, der Präsident des Real Estate Board of New York, die branchenweit Lobbying Verband, kurz nachdem der Aktienmarkt am Montag geschlossen.
Barry M. Gosin, Chief Executive von Newmark Knight Frank, einem nationalen Immobilien-Unternehmen in New York, sagte: "Heute ist das gesamte Finanzsystem ein Schmiermittel benötigt. Es ist ein bisschen wie Autofahren nach dem Auslaufen von Öl und der Motor reißt auf. Wenn es keine Liquidität und keine Finanzierung, packt alles auf. "

Es ist schwer zu sagen, genau das, was die langfristigen Auswirkungen sein wird, aber Immobilien-Experten, Ökonomen und städtischen und staatlichen Beamten sagen, es ist wahrscheinlich, es wird viel weniger Neubauprojekte in der Zukunft, sowie Zehntausende von Entlassungen geben an der Wall Street, weniger Stellenangebote im Baugewerbe und ein riesiger Verlust an Steuereinnahmen für den Staat und die Stadt.

Nur wenige Trends haben die Stadt mehr als die Entwicklung Boom, von den allgegenwärtigen Turmdrehkrane auf die Explosion von hochpreisigen Eigentumswohnungen in Manhattan Nachbarschaften außen definiert, aus Bedford-Stuyvesant und Fort Greene nach Williamsburg und Long Island City. Einige Entwickler, die derzeit errichtet Eigentumswohnungen versuchen, zur Erzielung von Mieteinnahmen zu konvertieren, während andere suchen, um die Projekte zu verkaufen.

Nach dem imposanten zweistelligen Mietsteigerungen in den letzten Jahren, sagen Vermieter die Mieten sind etwas fallen, was könnte stark fremdfinanzierten Projekten verletzt, aber auch langsam in dem, was Gentrifizierung Maklern gerne "emerging Nachbarschaften" wie Harlem nennen, die Lower East Side und Fort Greene.

Zur gleichen Zeit, einige der ambitioniertesten großflächigen Bürgermeister Michael R. Bloomberg-Projekte - die West Side railyards, Pennsylvania Station, Ground Zero, Coney Island und Willets Point - werden länger dauern als erwartet zu beginnen und zu vollenden, real Immobilien-Experten sagen.

"Die meisten Transaktionen im gewerblichen Immobilienmarkt sind in die Warteschleife", sagte Mary Ann Tighe, regionalen Chef bei CB Richard Ellis, der Immobilien-Brokerage-Unternehmen, "denn niemand kann sicher sein, was die Wirtschaft aussehen wird, nicht nur in der nahen Zukunft , aber auf lange Sicht. "

Obwohl der Immobilienmarkt in New York ist in besserer Verfassung als in den meisten anderen Großstädten, zeigt ein aktueller Bericht von Newmark Knight Frank, es gebe "klare Zeichen von Schwäche", mit der gesamten Leerstandsquote um 9 Prozent, nach 8,2 Prozent vor einem Jahr. Pachtzahlungen werden ebenfalls fallen, wenn Vermieter Konzessionen berücksichtigt werden.

Der Immobilien-Boom wurde durch eine robuste Wirtschaft, eine stetige Nachfrage nach Wohnraum und einer Fülle von ausländischen und inländischen Investoren bereit sind, zig Milliarden Dollar an der New Yorker Immobilien verbringen geschürt. Es half, dass Kreditgeber nur zu gern, um so viel wie 90 Prozent der Kosten auf der Annahme, dass die Hypotheken an Investoren könnte als Wertpapiere weiterverkauft werden zu finanzieren.

Aber das endete mit der Subprime-Krise, die seit über hat, um all den Kreditmärkten, die zu einem Stillstand gekommen zu sein verschüttet. Im Ergebnis schätzen Immobilien-Führungskräfte, dass der Wert von gewerblichen Gebäuden um mindestens 20 Prozent gefallen, obwohl der Rückgang ist schwer zu beurteilen, wenn es wenig Hypothek Geld zur Verfügung, um die Gebäude und damit wenige Verkäufe zu kaufen.

Lange nach Beginn der Krise im Jahr 2007 voraussichtlich viele Investoren und Immobilien-Manager eine "Korrektur" der raschen Eskalation im Immobilien-Werte. Aber nachdem Lehman Brothers, der ehrwürdige Firma, die Milliarden von Dollar an Darlehen zur Verfügung gestellt für New York Immobilien Angebote hatte, brach vor zwei Wochen war klar, dass etwas Tieferes im Gange war.

million, two executives involved in the transaction said. Und es gab eine sofortige Reaktion im Immobilien-Welt: Tishman Speyer Properties, die das Rockefeller Center, das Chrysler Building und zahlreiche andere Eigenschaften, abrupt herausgezogen eines Deals, den ehemaligen Mobil-Gebäude kaufen steuert, ein 1,6 Millionen Quadratmeter großen Turm auf 42 nd Street, in der Nähe von Grand Central Terminal, für 400 Millionen Dollar, zwei Führungskräfte an der Transaktion beteiligten sagte.
Gewerbe-Immobilien sind nicht die einzigen, die mit Problemen konfrontiert. Am Freitag, sank Standard & Poors das Rating der Anleihen in den Tishman $ 5400000000 Kauf des Stuyvesant Town und Peter Cooper Village Appartement-Komplexe im Jahr 2006 verwendet, der größte Immobilien-Deal in der modernen Geschichte. Standard & Poors sagte, es entzieht dem Rating, zum Teil, weil schätzungsweise 10 Prozent Rückgang in der Immobilien-Wert und dem schnellen Verbrauch von Rücklagen.

Das Rating Reduktion zeigt die wachsende Nervosität der Kreditgeber und Investoren über solche Angebote, die oft beteiligt waren aggressiv - Kritiker sagen, unrealistisch - Prognosen über zukünftige Erträge.
"Jede weitere Hindernis für den Kreditmärkten ist schrecklich für die Volkswirtschaft, aber es ist schrecklicher für New York", sagte Richard Lefrak, Patriarch von einer vierten Generation Immobilien-Familie, Bürogebäuden und Wohnhäusern in New York und New Jersey besitzt .
"Das ist die Firma Stadt-Leistungs-Verhältnis", sagte er. "Wenn es keine Liquidität im System, verschärft es die Probleme. Das wird schwerwiegende Auswirkungen auf die lokale Wirtschaft und Immobilien-Werte haben. "