Wo Immobilienpleite trifft hart

In vielen Ballungsräumen, stehen weit entfernten Vororten und exurbs starke Rückgänge der Immobilienpreise.

Von Mark Trumbul | angestellter Autor von The Christian Science Monitor 21. Mai 2008 Ausgabe

Obwohl Amerikas Gehäuse Abschwung bundesweit rippled hat, variiert stark von deren Auswirkungen Geographie - bis hin zu einzelnen Straßen, Entwicklungen und Postleitzahlen.

In vielen Ballungsräumen, stehen weit entfernten Vororten und exurbs schärfere Kursrückgänge als Nachbarschaften näher an den Stadtzentren.

Es ist kein Geheimnis, zum Beispiel, dass Florida zu den Staaten, in denen die Immobilienpreise hoch flog und stürzte schwer. percent of its value last year, according to new research. Aber in Tampa die Postleitzahl 33607, in der Nähe der Innenstadt, verlor der Median Hause nur 1,3 Prozent seines Wertes im letzten Jahr, entsprechend der neuen Forschung. miles away and saw a 22 percent price decline. PLZ 33573, im Gegensatz, liegt etwa 18 Meilen entfernt und sah einen 22 Prozent Preisverfall.

Das Gehäuse ist auch Büste fällt stark auf niedrigem Einkommen und von Minderheiten bewohnten Gebieten. Das ist nicht nur eine Geschichte von Kreditnehmern mit einer schwachen Fähigkeit zu zahlen. Die größere Geschichte, eine weitere neue Studie stellt fest, dass die Kreditgeber ist ein Flucht nach vorn gemacht, Kredit zu gewähren, wo es am wenigsten gerechtfertigt war.

Was verbindet diese Trends ist, dass in beiden Gebieten - die exurbs und einkommensschwachen Gemeinden - der Immobilienmarkt mit vielen neuen Darlehen und mit Kreditgebern Dehnens der Grenzen der soliden Finanzpolitik in ihren Höchststand. Jetzt werden diese geographischen Muster teilweise Festlegung der Art des wirtschaftlichen Abschwungs Amerikas und könnte auch Einfluss auf politische Maßnahmen, um den Wohnungsmarkt zu heilen.

"Sie hatte viele Erstkäufer", sagt Rick Sharga, Vice President von RealtyTrac in Irvine, Kalifornien "Sie kauften ein ... überbewerteten Immobilien mit einem riskanten Kredit."

Ein Faktor, in den exurbs, ist in diesem Jahrzehnt das Haus-Bau-Boom. Wohnsiedlungen, die Angeberei wurden brandneue Einheiten im Jahr 2006 nun mehrere Zwangsversteigerungen. Das Land für diese Entwicklungen war in der Regel in exurbs oder am Stadtrand.

"Es war eine halsbrecherische Jagd [von Bauherren], um die Wohnungsversorgung in Einklang zu bringen", sagt Stan Humphries von Zillow.com, ein Online-Anbieter von Immobilien-Informationen. "Wo können Sie tun, ist bei der
Umfang. "

In stark betroffenen südlichen Kalifornien, ist es Orte wie Riverside und San Bernardino - weit außerhalb von Los Angeles - wo Subprime-Kredite in Abschottung sind Überschrift auf etwa das Doppelte des nationalen Rate. In LA selbst, sind Zwangsvollstreckungen nicht weit über dem nationalen Durchschnitt, nach Angaben von First American CoreLogic.

Washington State, obwohl relativ unbeschadet in das Gehäuse Abschwung, zeigt ein ähnliches Muster. Snoqualmie, auch außerhalb von Seattle, gesehen hat, die Immobilienpreise fallen 10 Prozent im vergangenen Jahr, während einige Stadtteile Innenstadt bis in Preis, durch Zillow Schätzungen.

Es ist nicht nur frei und ausgeschlossene Eigenschaften ziehen die Preise nach unten. Wenn das Gehäuse Zyklen kühlen,
Mr. Humphries sagt, eng in der Nachbarschaft oft halten ihren Wert besser. "Alle Dinge gleich, die Leute würden es vorziehen, näher zu sein in dem städtischen Kern" für die Annehmlichkeiten und kürzere Arbeitswege, sagt er.

Benzinpreise spielen möglicherweise eine besondere Rolle im aktuellen Zyklus, sagen manche Analysten.

Ein Ursache-Wirkungs-Beziehung kann nicht bewiesen werden, aber Gewinne der Immobilienpreise begann langsamer als Gas bewegt über 2 $ pro Gallone und darüber hinaus, nach einem neuen Bericht namens "an den Rand getrieben." Steigende Energiepreise kneifen alle Verbraucher und damit eine gewisse Wirkung auf den Wohnungsmarkt im Allgemeinen. Aber die Gaspreise haben größere Auswirkungen auf den Wert der Häuser weit von einem Stadtzentrum.

"Wo es irgendeine Art von konsistentes Muster, es so, dass je weiter man ging von der Innenstadt entfernt, desto größer ist der Rückgang der Immobilienpreise war", sagt Joe Cortright der Consulting-Firma Impresa, der die Studie für die Gruppe CEOs for Cities durchgeführt .

Obwohl nicht jeder Stadt folgt dem Trend, hält das Muster für die U-Bahn so unterschiedlichen Bereichen wie Tampa, Pittsburgh, Chicago und Portland, Oregon, wo Herr Cortright basiert.

Eine weitere geographische Geschichte wird entlang Grenzlinien auf Einkommen Entfaltung. Einige der Nachbarschaften am stärksten von Zwangsvollstreckungen betroffen sind die ärmeren, wo der Zugang zu Krediten in der Vergangenheit war knapp.

"Sie sind mit drei bis vier Häuser auf einem Block geht in die Zwangsversteigerung suchen", sagt Michael van Zalingen von Neighborhood Housing Services, eine gemeinnützige Organisation in Chicago.

Was veranlasste den Zustrom von Geld vor? Es war eine Veränderung, die weit von den betroffenen Vierteln passiert.

Banker an der Wall Street vor weltweit steigenden Nachfrage nach Investitionen auf der Einnahmen aus Hypotheken errichtet. Die Produkte wurden in einer Weise, dass, für eine lange Zeit, das Risiko des Kreditnehmers schien so klein strukturiert.

Das Ergebnis: ein großer Anreiz für die Hypotheken-Broker, mehr Kredite zu schreiben. Und die größte Chance, das zu tun, viele fanden, war an Orten, wo Kreditgeber traditionell gewesen war vorsichtig.

"Postleitzahlen, wo das Einkommen Wachstum war relativ negativ wurden tatsächlich mit viel höheren Haus
Kurssteigerung und viel höhere Hypothek Originations ", sagt Amir Sufi, ein Finanzexperte an der University of Chicago Graduate School of Business.

Sehr oft, jene Postleitzahlen diejenigen mit vielen einkommensschwachen oder Minderheitensprachen Bewohner sind, sagt Herr Sufi, der vor kurzem veröffentlichte eine Analyse der Kredit-Überspannungsschutz mit Atif Mian Studienkollege.

Der Krise auf die ungleiche geografische Verteilung hat wichtige Implikationen. Es bedeutet, dass, obwohl eine Konjunkturabkühlung im Gange ist national, einige Nachbarschaften es mehr als andere zu fühlen.

Mehrere Zwangsvollstreckungen auf einem Block oder Cul-de-sac mindern den Wert der umliegenden Grundstücke - ein Faktor, der dann zu noch mehr Kreditausfällen beitragen kann. Neighborhood Qualität sinkt, und der Kriminalität im Allgemeinen geht nach oben.

Als Washington hält politische Reaktionen, Geographie ist nicht das zentrale Thema. Aber es ist ein Teil des Puzzles.

Die wichtigsten Antworten verfügen über ein flächendeckendes Fokus - wie zum Beispiel, wie man fördern Kreditgeber zu notieren, das Gleichgewicht auf Problemkrediten. Geographie kann ins Spiel, in kleineren, aber wichtigen Dingen kommen:

• Kongress erwägt Channeling Geld auf die lokale Ebene, so dass Staat oder Stadt können die Regierungen Programme umzusetzen, die ausgeschlossene Eigenschaften in einigen der notleidenden Gebieten zu kaufen. Das Ergebnis könnte weniger freie Wohnungen und neue bezahlbare-Wohneinheiten sein.

• Boston ist ein Beispiel dafür, wie einige Städte auf eigene Faust bewegen zu kaufen und zu sanieren freie Wohnungen. Der Umzug von Bürgermeister Thomas Menino kam nach dem Boston Herald vorgestellten eine Geschichte über einen Ausschluss-Straße vereitelte.

• Gemeinschaften mit höheren Kreditausfällen müssen mehr Mittel für die Community-basierte Non-Profit-Gruppen -, die helfen können Kreditnehmer und Kreditgeber finden Sie die besten Optionen. Dieses Problem ist auch auf der Kongress-Radar.

An der Eigenheim Resource Center in Fort Myers, Florida, sagt Regisseur Eddie Felton er würde gerne mehr ausgebildete Berater anstellen, wie er zu erreichen, um die Stadt viele at-Risk-Kreditnehmer versucht. "Wir glauben nicht an zwei Dingen hier glauben - Zwangsvollstreckung und Konkurs", sagt er. "Wir glauben, dass wir es erarbeiten."