Κακά νέα για NYC Μεγάλες στεγαστικών δανείων

Είστε σε μια αγορά με αυστηρούς νόμους ελέγχου ενοικίαση / ενοικιαστή σταθεροποίησης και κύκλο εργασιών μειώνεται ο αριθμός των προσιτών διαμερισμάτων παρακμή. Οπότε τι κάνεις; x's the property's declining cashflow . Αν είστε Tishman Speyer και BlackRock σας κέλυφος από 5,4 δισεκατομμύρια δολάρια για την υπόθεση ότι ο ενοικιαστής κύκλο θα θαυματουργή αντιστροφή και να αυξήσει την παραπάνω ιστορικά επίπεδα και θα αναλάβει το χρέος, έτσι ώστε την εξυπηρέτηση του χρέους σας είναι 3 x είναι φθίνουσα ταμειακή ροή του ακινήτου. Αλλά μην ανησυχείτε, δεν είστε ο μόνος.

Out of Control - μέσω του Barron Αναζητηση Άλφα - Andrew Bary - 8η Σεπτεμβρίου 08

Το ίδρυμα λυγισμού κάτω από αρκετά βαρύ χρέος-ευκαιρίες διαμέρισμα του Μανχάταν. Ποιος θα αφήσει την τσάντα;

Η ΣΕΙΡΑ ΤΩΝ επιθετικά καλύπτονταν τιμές διαμερισμάτων στο Μανχάταν-συγκρότημα ολοκληρώθηκε το 2006 και το 2007 εμφανίζονται ως το πιο προβληματικό τμήμα των ΗΠΑ 860 δισεκατομμύρια δολάρια εμπορική αγορά των ενυπόθηκων δανείων, η οποία γενικά έχει αποπλεύσει από την οικονομική ύφεση με λίγα δεινά, τουλάχιστον σε σύγκριση με της κατοικημένη ομόλογό.

apartments along the East River. Το πιο σημαντικό σημείο δυναμικό πρόβλημα είναι Stuyvesant Town και ο Peter Cooper Village, ένα τεράστιο συγκρότημα με 56 κτίρια και πάνω από 11.000 διαμερίσματα κατά μήκος του ποταμού Ανατολή. Πουλήθηκε από το μακροπρόθεσμο ιδιοκτήτη MetLife (ticker: ΚΟΑ) για 5,4 δισ. δολάρια το 2006 σε δύο εξέχοντες ακινήτων επενδυτές, ιδιωτική Tishman Speyer και BlackRock Realty Σύμβουλοι. Εκείνη την εποχή, η πώληση ήταν ευρέως θεωρείται ως ένα εξαιρετικά πλούσιο, συναλλαγή top-of-the-αγορά. Η άποψη αυτή που επιβεβαιώνεται.

billion — a $ 3 billion first mortgage and $ 1.4 billion of junior, or “mezzanine,” debt — from lenders willing to accept very optimistic assumptions about future rental revenue and the ability of Tishman Speyer and BlackRock Realty, part of publicly traded BlackRock Inc. (BLK), to convert thousands of low-rent apartments protected by strict New York City rent-control laws to much higher market rents. Οι νέοι ιδιοκτήτες που μέχρι 1 δισ. δολάρια σε μετρητά και δανείστηκε 4,4 δισεκατομμύρια δολάρια - ένα 3 δισεκατομμυρίων δολαρίων πρώτη υποθήκη και $ 1,4 δις κατώτερος, ή «πατάρι», το χρέος - από τους δανειστές πρόθυμοι να δεχτούν πολύ αισιόδοξες παραδοχές για το μέλλον και τα μισθωτικά έσοδα του ικανότητα της Tishman Speyer και BlackRock Realty, μέρος των εισηγμένων BlackRock Inc (BLK), να μετατρέψει χιλιάδες χαμηλού ενοικίου διαμερισμάτων προστατεύεται από αυστηρούς νόμους της Νέας Υόρκης Πόλη ενοικίαση ελέγχου σε πολύ υψηλότερα μισθώματα της αγοράς.

million in 2006 , owing in part to slower-than-anticipated conversion of apartments to market rents. Στην πραγματικότητα, εισόδημα από ενοίκια σε Stuyvesant Town / Peter Cooper Village πέρυσι μειώθηκαν σε 108 εκατομμύρια δολάρια από 112 εκατ. δολάρια το 2006, εν μέρει λόγω βραδύτερης από την αναμενόμενη μετατροπή των ενοικίων διαμερισμάτων στην αγορά. Έσοδα από ενοίκια - Τα μισθωτικά έσοδα μείον έξοδα - καλύπτει μόνο το 35% του εκτιμώμενου ετήσιου κόστους των τόκων 300 εκατ. δολαρίων.

for two-bedrooms in what originally amounted to a middle-class housing project, built by MetLife for returning World War II vets and their families. Η αποδυνάμωση της οικονομίας ΝΕΑ ΥΟΡΚΗ, οδηγείται κάτω από την Wall Street, μπορεί να καταστήσει δύσκολο για Tishman Speyer, διευθυντής του συγκροτήματος, για να πάρει $ 3.000 μηνιαία ενοίκια για διαμερίσματα ενός υπνοδωματίου ή $ 4.000 για δύο υπνοδωμάτια σε ό, τι αρχικά ανήλθε σε μεσαία- κατηγορία του έργου στέγαση, χτίστηκε από MetLife για την επιστροφή Παγκοσμίου Πολέμου κτηνιάτρους ΙΙ και τις οικογένειές τους. "Μεσαία τάξη" δεν σήμαινε χαμηλού κόστους: Για δεκαετίες, οι ενοικιαστές sweltered το καλοκαίρι, επειδή η καλωδίωση σε περισσότερα κτίρια δεν υποστηρίζουν τα κλιματιστικά. Αλλά «μεσαία τάξη» σήμαινε επίσης ότι οι μαύροι αρχικά είχαν αποκλειστεί ως μισθωτές - μια πολιτική που άρχισε να αλλάζει τη δεκαετία του 1950 του.

Tishman Speyer, οπλισμένος με ένα μεγάλο προϋπολογισμό ανακαίνιση, προσπάθησε να επανατοποθετήσει τα διαμερίσματα και ενοικιάσεις πολυτελών. Αλλά η προσπάθεια αυτή υπονομεύεται από την κατοικία του έργου εμφάνιση του συγκροτήματος και την προθυμία του εκμισθωτή προς ενοικίαση διαμερίσματα στο Πανεπιστήμιο της Νέας Υόρκης για μεταπτυχιακές κατοικιών, η οποία φέρεται να προκάλεσε καταγγελίες από πολύ καιρό τους κατοίκους σχετικά με το σπίτι-frat γελοιότητες. Η γειτονιά διαθέτει τη σφραγίδα του στη γύρω περιοχή East Village ή του Murray Hill και, σε αντίθεση με πολλά πολυτελή ενοίκια στο Μανχάταν, τα κτίρια δεν έχουν θυρωρούς.

million, meaning that Tishman Speyer and BlackRock may have to pony up more cash by 2010 or risk losing control of the 80 -acre project and their large equity investment. Ένα προ-χρηματοδοτούμενα αποθεματικό συμφέρον των 400 εκατ. δολαρίων σχεδιαστεί για να ηρεμήσει ομολογιούχων μέχρι το έργο θα μπορούσε να καλύψει τα έξοδα από τόκους είναι τώρα κάτω σε περίπου $ 175 εκατ. ευρώ, πράγμα που σημαίνει ότι Tishman Speyer και BlackRock μπορεί να χρειαστεί να πόνυ μέχρι περισσότερα μετρητά μέχρι το 2010, ή κινδυνεύουν να χάσουν τον έλεγχο του 80-στρεμμάτων του έργου και των σημαντικών επενδύσεων ιδίων κεφαλαίων τους. Όταν οι νέοι ιδιοκτήτες που διοργανώνονται με τη χρηματοδότηση το 2006, προβλέπεται ότι εισόδημα από μισθώματα θα τριπλασιαστεί, στα $ 336 εκατ. το 2011. Για την επίτευξη αυτού του στόχου, τα ενοίκια θα πρέπει να διπλασιαστεί από το σημερινό μέσο όρο τους γύρω από 1.800 δολάρια το μήνα - ένα απίθανο σενάριο.

Ο προσδιορισμός της αξίας του πρώτου 3 δισεκατομμύρια δολάρια ενυπόθηκων δανείων είναι δύσκολη, επειδή ήταν κομμένο σε κομμάτια, τα οποία, με τη σειρά τους, συγκεντρώθηκαν με άλλες εμπορικές υποθήκες τίτλων να υποστηρίξουν ότι η Wall Street που πωλούνται σε θεσμικούς επενδυτές. Το δάνειο ήταν ημιώροφος διατίθενται με ιδιωτική τοποθέτηση.

Είναι δύσκολο να πούμε τι Stuyvesant Town / Peter Cooper Village αξίζει τώρα, αλλά είναι πιθανώς λιγότερο από την τιμή 5,4 δισεκατομμυρίων δολαρίων αγορά. billion and some $ 900 million of additional funds, including the $ 400 million interest reserve, that were contributed to the deal. Αν το συγκρότημα μεταπωλήθηκαν σήμερα, οι αγοραστές μπορεί να μην πάρει αρκετό για να πληρώσει μακριά το έργο του 4,4 δισεκατομμυρίων δολαρίων του χρέους, αφανίζοντας μετοχές τους του 1 δισ. δολαρίων και περίπου $ 900 εκατομμύρια επιπλέον κονδύλια, συμπεριλαμβανομένου του αποθεματικού 400 εκατομμύρια δολάρια το ενδιαφέρον, που είχαν συμβάλει στη διαπραγμάτευση. Υποθέτοντας ότι είστε πρόθυμοι να συνεχίσουν άντλησης χρήματος, αν χρειαστεί, Tishman Speyer και BlackRock δεν έχουν την πολυτέλεια του χρόνου? Η πρώτη υποθήκη δεν ώριμη μέχρι το 2016.

Roger Lehman Brothers, μια εμπορική υποθήκη-στρατηγός της Merrill Lynch, λέει ότι έχει κάποιες μακροπρόθεσμες ανησυχίες για το πρώτο 3 δισεκατομμύρια δολάρια ενυπόθηκων δανείων. Αλλά αυτή μετριάζει λέγοντας ότι οι αγοραστές «τεράστια συνεισφορά ιδίων κεφαλαίων αποτελεί καλό οιωνό για τους κατόχους ομολόγων, όπως κάνει και των αγοραστών μακροπρόθεσμο προσανατολισμό. Το συνολικό χρέος ανέρχεται σε περίπου 400.000 δολάρια ανά διαμέρισμα.

Παρά ανεπαρκές εισόδημα για την εξυπηρέτηση του χρέους, τα 3 δισ. δολάρια πρώτη υποθήκη κέρδισε "σκιά" των επενδύσεων βαθμού βαθμολογίες από η Moodys Investors Service, Standard & Poors και Fitch Ratings. Η βαθμολογία σκιά σημαίνει ότι μια συμφωνία, ενώ η πιστοληπτική διαβάθμιση, πληρούνται τα κριτήρια των οργανισμών για επενδύσεις μόλις βαθμού εγκοπή.

Σε δήλωση που εξέδωσε για το Barron, Tishman Speyer είπε ότι Stuyvesant Town / Peter Cooper Village "είναι μια μακροπρόθεσμη επένδυση. Ακόμη δει σε αυτό το πλαίσιο, η τρέχουσα απόδοση του σε μια κάτω οικονομία είναι πολύ ισχυρή και ελπιδοφόρα για το μέλλον. "Έχουν καταγραφεί περίπου 1.000 νέες μισθώσεις έχουν υπογραφεί τους τελευταίους τρεις μήνες και το συνολικό ποσοστό κενών θέσεων στο συγκρότημα είναι μόλις 2%, η εταιρεία αναφέρει, χωρίς να κάνει καμία αναφορά στις οικονομικές επιδόσεις.

million of junior debt. Αλλού στο Μανχάταν, οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων Ρίβερτον στο Χάρλεμ είναι στα πρόθυρα της χρεοκοπίας σε 225 εκατ. δολάρια του ομολογιακού δανείου και περίπου $ 25 εκατ. ευρώ κατώτερο του χρέους. Το τελευταίο έχει ήδη διαγραφεί από τον κάτοχο, της CBRE Realty Οικονομικών (CBF). Μια άλλη Χάρλεμ συγκρότημα διαμερισμάτων, Savoy Park, είναι συγκλονιστικός κάτω από κάποια 367 εκατομμύρια δολάρια του χρέους. Η προεπιλογή για ένα δάνειο 90 εκατομμύρια δολάρια ως εγγύηση από τη Βουλή Meyberry στο Upper East Side του ήταν στενά απέτρεψαν τον Αύγουστο.

Νέα περασμένο μήνα μιας επικείμενης προεπιλογή Ρίβερτον βλάψει την εμπορική αγορά ενυπόθηκων δανείων, όπου οι αποδόσεις για τα τιτλοποιημένα δάνεια - ειδικά χαμηλότερη βαθμολογία θέματα - έχουν αυξηθεί σημαντικά αυτό το έτος. Αυτό συνέβη ακόμα κι αν καθυστερήσεων στο σύνολο της αγοράς τρέχουν με ρυθμό μόλις 0,5%, σύμφωνα με Realpoint, ένα Horsham, PA, στολή της έρευνας και της πιστωτικής ανάλυσης. Ωστόσο, καθυστερήσεων και προεπιλογές είναι πιθανό να ανέβει το ερχόμενο έτος.

"Είμαστε έκπληκτοι η αγορά εξεπλάγη από Ρίβερτον», λέει η Lehman της Merrill "Έχουμε πει για το παρελθόν έτος σε 18 μήνες ότι η αναδοχή είχε πάρει πολύ επιθετική."

Κανονικά, μια εμπορική υποθήκη δεν έχουν αναληφθεί, εκτός εάν το υποκείμενο ακίνητο που παράγει αρκετό εισόδημα για να καλύψει την εξυπηρέτηση του χρέους. Αλλά κατά τη διάρκεια του 2006 στη Νέα Υόρκη - 07 εμπορικής ιδιοκτησίας έκρηξη, η Wall Street χρηματιστηριακές εταιρείες ανταγωνίστηκαν σκληρά για την επιχείρηση του real-estate developers. Οι επιχειρήσεις ήταν πρόθυμες να τροφοδοτήσουν «αγωγούς» τους - συγκεντρωτικές εμπορικές υποθήκες μετατράπηκαν σε κινητές αξίες και πωλούνται σε ιδρύματα.

Οι μετατροπές στην αγορά επιτοκίου ενοίκια που ήταν στο επίκεντρο των ρόδινα υποθέσεις των αυξανόμενων εισοδημάτων σε διάφορα έργα έχουν συνήθως έρχονται πιο αργά από το αναμενόμενο διότι οικονομικά πιέζονται Νεοϋορκέζους μισούν να εγκαταλείψουν φτηνά ενοίκια τους και τους νόμους της πόλης έχουν την τάση να ευνοούν τους μισθωτές , ένα τεράστιο μπλοκ ψήφου. «Με τη νέα οικονομία Υόρκη προβλήματα, κλιμάκωση ενοίκιο μπορεί να μην είναι τόσο ισχυρή όσο αναμενόταν, και το σπρώξιμο από τους ενοικιαστές των διαμερισμάτων στη Νέα Υόρκη δεν είναι ένα εύκολο πράγμα που κάνει», σημειώνει η Lehman.

Όταν Stuyvesant Town / Peter Cooper Village πωλήθηκε από MetLife, περίπου στο 73% των διαμερισμάτων ήταν θέμα προς ενοικίαση κανονισμούς. to $ 4,000 for unregulated dwellings. Αυτά τα ενοίκια που δημιουργείται μέσο όρο 1.250 δολάρια το μήνα, έναντι $ 2.000 έως $ 4.000 για άναρχη κατοικίες. Tishman Speyer έχει λάβει πολιτικό θερμότητα στη Νέα Υόρκη για επιθετικές προσπάθειες της προκειμένου να πιέσει από μισθωτές των οποίων το εισόδημα ή την κατοικία τους καθιστά μη επιλέξιμες για την ενοικίαση διαμερισμάτων-ρυθμιζόμενη. Αλλά μερικές φορές οι ενοικιαστές είναι διατεθειμένοι να ξοδεύουν χιλιάδες για τα νομικά έξοδα - και πολλούς μήνες - να κρατηθούν από τα διαμερίσματά τους.

or more annually. Σύμφωνα με πολύπλοκους κανόνες Νέας Υόρκης ενοίκιο που καλύπτει περίπου ένα εκατομμύριο μονάδες, τα ενοίκια της αγοράς μπορεί να φορτιστεί σε ορισμένες περιπτώσεις, όταν τα διαμερίσματα είναι κενή ή αν το ενοίκιο σε ένα διαμέρισμα κατεχόμενα χτυπά 2.000 δολ. το μήνα και οι ενοικιαστές να κερδίσουν 175.000 δολάρια ή περισσότερο ετησίως.

ΣΤΑ συγκροτήματα Ρίβερτον ΚΑΙ Savoy Park στο Χάρλεμ, πολύ χαλαρά εμπορική υποθήκη κατευθυντήριες γραμμές για ανάληψη παράγονται μεγάλα προβλήματα.

Ρίβερτον αγοράστηκε για 132 εκατομμύρια δολάρια το 2006. million in profits after establishing some $ 50 million in reserves. Περιέργως, οι αγοραστές, Rockpoint Ομάδα Διαχείρισης και Stellar, αναχρηματοδότησε το ακίνητο για 250 εκατ. δολάρια ένα χρόνο αργότερα, την εξόρυξη περίπου $ 70 εκατ. ευρώ τα κέρδη μετά την ίδρυση περίπου 50 εκατομμύρια δολάρια σε αποθέματα. Δωδεκάδα Ρίβερτον πύργους διαμέρισμα χτίστηκαν από MetLife στο τέλος του Β 'Παγκοσμίου Πολέμου - την ίδια στιγμή που ο ασφαλιστής ζωής δομημένης Stuyvesant Town / Peter Cooper Village για τους λευκούς - να φιλοξενήσουν Harlem κατοίκους, οι περισσότεροι των οποίων ήταν μαύροι.

million in 2007 . Το 2007, οι επενδυτές ομολόγων ήταν πρόθυμος να στοιχηματίσει ότι το ακίνητο θα παραγάγει $ 24 εκατ. λειτουργικά έσοδα το 2011, έξι φορές το 4 εκατομμύρια δολάρια το 2007. Οι ιδιοκτήτες προβλέπεται ότι το μίσθωμα-ρυθμιζόμενη διαμερίσματα, τα οποία αντιπροσωπεύουν περισσότερο από το 90% των ενοικίων του Ρίβερτον, θα σημειώσει κατακόρυφη πτώση σε περίπου 50% μέχρι το 2011. or more. Στην πραγματικότητα, ρυθμιζόμενη διαμερίσματα του Ρίβερτον ενοίκια εξακολουθούν να παράγουν λιγότερο από 1.000 δολάρια το μήνα, ενώ τα ενοίκια της αγοράς στο Χάρλεμ, η οποία αναβιώνει τα τελευταία χρόνια, συχνά είναι $ 2.000 ή περισσότερους.

Ο ρυθμός της μετατροπής σε ενοίκια της αγοράς υπήρξε βραδύτερη από ό, τι αναμενόταν. Και με μια πρώτη $ 225 εκατομμύρια υποθήκη, Ρίβερτον αντιμετωπίζει προεπιλογή. Δεν έρθουν κοντά για να παράγει αρκετό εισόδημα για να υποστηρίξει περίπου $ 16 εκατ. ετήσιες πληρωμές για τόκους, και 19 εκατομμύρια δολάρια των αποθεματικών του ενδιαφέροντος έχει εξαντληθεί. Έχοντας αποκομίσει ήδη ένα αρκετά μεγάλο κέρδος για την αναχρηματοδότηση Ρίβερτον, οι αγοραστές φαίνεται να είναι πρόθυμοι να τα πόδια.

Εμπορικές υποθήκες, σε αντίθεση με τα δάνεια κατοικιών, συνήθως είναι μη προσφυγή στον αγοραστή, που σημαίνει ότι δεν είναι υποχρεωμένοι να πληρώσουν μακριά τις υποθήκες σε ένα προεπιλεγμένο. Ρίβερτον τώρα ίσως να αξίζει το αρχικό 132 εκατομμύρια δολάρια τιμή αγοράς, το οποίο σημαίνει ότι οι πρώτοι-οι κάτοχοι υποθηκών θα υποστεί ζημία. Όπως προαναφέρθηκε, τα $ 25 εκατ. ευρώ ως δάνειο ημιώροφο έχει ήδη αποσβεστεί.
Associate Editor του Andrew Barron Barry προειδοποιεί ότι οι επενδυτές σε ορισμένες τεράστια συγκροτήματα διαμερισμάτων αντιμετωπίζουν μεγάλες απώλειες και τις προεπιλογές. (Αυγ. 8)

Savoy Park, μια μεσαίου εισοδήματος του έργου επτά κτίρια που κατασκευάστηκαν στα τέλη του 1950 s, αγοράστηκε για 175 εκατομμύρια δολάρια στις αρχές του 2006 από τον Απόλλωνα Ακίνητα Σύμβουλοι Ακινήτων και Ιδιότητες Vantage. Πριν από το έτος που έληξε, θα εξασφαλίσει το σύνολο για $ 367 εκατομμύρια, αποκομίζοντας μια μεγάλη αλλά μη κατονομαζόμενες κέρδος από την αρχική τους επένδυση.

million of senior loans and $ 157 million in junior mezzanine financing, could be heaped on a property that generated just $ 17 million of revenue and $ 5 million of operating income last year. Και πάλι, είναι έκπληξη το γεγονός ότι 367 εκατομμύρια δολάρια του χρέους, που αποτελείται από 210 εκατομμύρια δολάρια των εξασφαλισμένων δανείων και $ 157 εκατομμύρια χρηματοδότησης κατώτερο πατάρι, θα μπορούσε να συσσωρεύονται σε μια ιδιοκτησία που δημιουργείται μόλις 17 εκατομμύρια δολάρια των εσόδων και $ 5 εκατ. λειτουργικών εσόδων τελευταία χρόνια. Ποιες ήταν οι ασφαλιστές της Credit Suisse και η σκέψη τους αγοραστές ομολόγων;

Η υπόθεση ήταν ότι λειτουργικά έσοδα θα χτυπήσει 19 εκατομμύρια δολάρια από το 2011, όπως ενοικίαση διαμερισμάτων-ρυθμιζόμενη κινήθηκε προς τα επιτόκια της αγοράς. Περίπου το 90% των διαμερισμάτων παρέμεινε ενοικίαση-ρυθμίζεται το περασμένο έτος. Η προσπάθεια μετατροπής φαίνεται να είναι η αδύναμη. Εκτίμηση μας είναι ότι οι χρεωστικοί τόκοι τρέχει σε 24 εκατομμύρια δολάρια το χρόνο. Αυτό σημαίνει ότι το αρχικό 30 εκατομμύρια δολάρια αποθεματικό ενδιαφέρον σύντομα θα μπορούσε να εξαντληθεί. Σε ένα σενάριο προεπιλογή, οι ιδιοκτήτες θα μπορούσαν να τα πόδια, έχοντας ήδη αποκομίσει ένα τεράστιο κέρδος από την αρχική τους επένδυση, χάρη στη γενναιοδωρία της Wall Street και την ανοησία των επενδυτών ομολόγων. Απόλλων δεν θα μπορούσε να επιτευχθεί για σχόλιο.

Εν ολίγοις, οι επενδυτές σε ορισμένα από τα μεγαλύτερα έργα διαμέρισμα της Νέας Υόρκης αντιμετωπίζουν βαριές απώλειες, διότι, ενώ τα περισσότερα ενοίκια σε αυτές τις συμπλέγματα παραμένουν υπό έλεγχο, τα πρότυπα δανεισμού ήταν εκτός ελέγχου το 2006 και το 2007.