Εξαργύρωση-in NYC

Μετρητά-πλούσια αγοραστές αδράξουν τη στιγμή-τους Snap μέχρι μεγάλους πύργους ως μόχλευση παίκτες παραπαίουν - Ακίνητα Crain του - Τερέζα Agovino - 16 Αυγ, 08

Τα τελευταία χρόνια, Shorenstein Ακίνητα στάθηκε από τους ανταγωνιστές ξεπέρασαν επανειλημμένα τις προσφορές της σε πύργους γραφείων στο Μανχάταν.

Τον Ιούνιο, με την αγορά ακινήτων στο έλεος της πιστωτικής κρίσης, η τύχη του Σαν Φρανσίσκο που βασίζεται εταιρεία στράφηκε τελικά. Το αγόρασε δύο από τα επτά κτίρια γραφείων η μία high-flying Χάρι Macklowe αναγκάστηκε να επιστρέψει στους δανειστές, όταν ο ίδιος δεν μπορούσε να αποπληρώσει ένα δάνειο. Τίμημα των κτιρίων περίπου 940 εκατομμύρια δολάρια ήταν περίπου 30% λιγότερο από ό, τι ο κ. Macklowe είχε πληρώσει μόλις 16 μήνες νωρίτερα.

Shorenstein χαρακτηρίζει τον νέο τύπο των μετρητών-πλούσια, συντηρητική αγοραστή που αρχίζουν να κυριαρχούν στην αγορά. Άνοδος της φυλής έρχεται μετά την κατάρρευση της χαλάρωση των πιστοδοτικών κριτηρίων που επέτρεψε αγοραστές να σπάσει απότομα επάνω τις ιδιότητες χρησιμοποιώντας τα βουνά του χρέους και μόνο ένα θραύσμα του μετοχικού κεφαλαίου. Οι εν λόγω υψηλής μόχλευσης αγοραστές τώρα στο περιθώριο.

"Δεκαέξι μήνες πριν, δεν θα μπορούσε να πάρει κοντά σε μερικά από τα κτίρια αυτά, επειδή όλοι οι άνθρωποι ήταν νοιαζόταν για τιμή και όχι την ικανότητα του καθενός να κλείσει μια συμφωνία στην πραγματικότητα," λέει ο Robert Underhill, Μανχάταν με βάση το κεφάλι Shorenstein των κεφαλαιουχικών συναλλαγών. "Τώρα τόνισε πωλητές θέλουν βεβαιότητα της εκτέλεσης."

Ιδρύθηκε το 1960 από τον Walter Shorenstein και τώρα διοικείται από τον γιο του Doug, οι οικογενειακές εταιρεία κατατάσσεται ως ένας από τους μεγαλύτερους ιδιοκτήτες του Σαν Φρανσίσκο. billion investment fund. Η εταιρία διαθέτει 122 κτίρια σε όλη την Ηνωμένες Πολιτείες και έχει 2 δισεκατομμυρίων δολαρίων ταμείο επενδύσεων.

Ωστόσο, δεν Shorenstein αγοράσει ένα ακίνητο στη Νέα Υόρκη μέχρι το 2003. Κατά το παρελθόν έτος, η εταιρεία έχει επιταχυνθεί δραματικά τις δραστηριότητές της εδώ. Εκτός από την scooping μέχρι τις δύο πύργους στο κέντρο του midtown Μανχάταν, φέρνοντας τις συμμετοχές της σε τέσσερις πύργους-το έχει αγοράσει ή κάνει πέντε δάνεια συνολικού ύψους ιδιοκτησίας εκατομμύρια δολάρια.

"Βλέπουμε ανθρώπους που δεν θα ή δεν θα μπορούσε να ανταγωνιστεί πριν πάρει πίσω στο παιχνίδι», λέει ο Doug Harmon, ένας γενικός διευθυντής του Eastdil Ασφαλής, ένας μεσίτης που ειδικεύεται σε high-end πύργους με γραφεία και κατοικίες. «Βλέπουμε την καλύτερη κεφαλαιοποίηση παίκτες, θεσμικών φορέων, οι παίκτες που δεν ζουν στην άκρη τις τιμές."

Shorenstein και άλλες βαθιές τσέπες οι παίκτες έχουν κάνει τις κινήσεις τους ως την αργή οικονομία και πιστωτικής κρίσης έχουν μετριαστεί τόσο τη ζήτηση και τις τιμές για τα κτίρια γραφείων.

Κατά το πρώτο εξάμηνο του έτους, μόνο 44 πύργους στο Μανχάταν ήταν sold-κάτω από 57% ένα χρόνο νωρίτερα, σύμφωνα με τις πραγματικές κεφαλαιακές Analytics.

Dan Fasulo, διευθύνων σύμβουλος στη Ρεάλ Capital, αναφέρει ότι η τιμή ενός τυπικού κτιρίου γραφείων έχει μειωθεί κατά 10% έως 15% από την κορυφή του περασμένου καλοκαιριού, αν και μερικές ιδιότητες έχουν τρόπαιο απέφερε υψηλές τιμές.

million to investor Lloyd Goldman. Τον περασμένο μήνα, για παράδειγμα, η Wachovia Corp και SL Πράσινη Realty είδους συμφώνησε να πωλήσει το 1372 Broadway για 294 εκατομμύρια δολάρια για την Goldman Lloyd επενδυτή. Αυτή η τιμή αντιπροσωπεύει μια έκπτωση 12% από την αποτίμηση του κτιρίου πριν από ένα χρόνο.

Άλλα καλά κεφαλαιοποίηση εταιρείες εκμεταλλεύονται επίσης τις ευκαιρίες που παρουσιάζονται από την αγορά ψύξης. Μια κοινή επιχείρηση της Βοστώνης Ακίνητα, Goldman Sachs και μια με έδρα το Ντουμπάι εταιρεία ιδιωτικού μετοχικού κεφαλαίου αγόρασε το κτίριο της General Motors τον Ιούνιο και άλλες τρεις πύργους, από τον κ. Macklowe την περασμένη εβδομάδα.

Συνετή αγοραστές

Επίσης την περασμένη εβδομάδα, η L & L Holding Co και Prudential επενδυτές ακίνητων περιουσιών ανακοίνωσε 500 εκατομμυρίων δολαρίων κοινοπραξία για την απόκτηση πύργοι γραφείων στην πόλη.

L & L Holding Διευθύνων Σύμβουλος David Levinson λέει ότι, ενώ κάποτε ήταν υψηλή μόχλευση αγοραστή, ο οποίος καλύπτει μόνο το 25% της τιμής αγοράς, ο ίδιος αναμένει ότι η νέα κοινή επιχείρηση να βάλει επάνω από 35% έως 40%.

"Θα είναι σε θέση να επωφεληθούν από το τι συμβαίνει στην αγορά,» λέει ο κ. Λέβινσον.

Στο Shorenstein, ο κ. Underhill, επίσης ψάχνει για τα ανοίγματα στην αγορά του Μανχάταν, το οποίο βλέπει ως σταθερά ενισχυμένη από την περιορισμένη προσφορά της πόλης των κτιρίων γραφείων και αδιαμφισβήτητη την ιδιότητά της ως διεθνές επιχειρηματικό κέντρο. Αν και ο ίδιος και άλλοι αγοραστές παραδέχονται ότι οι τιμές των ενοικίων κτιρίου και θα μπορούσε να μειωθεί περαιτέρω στο εγγύς μέλλον, είναι σίγουροι για το μακροπρόθεσμο σενάριο.

Third Ave.-a large Class B building-than it would have a year ago, but neither building was inexpensive. Shorenstein αμείβονται λιγότερο για 65 Ε. 55 ο Άγιος-μιας κατηγορίας boutique ένα κτίριο-και 850 Τρίτον Ave.-είναι μία μεγάλη ομάδα Β κτίριο-από ό, τι θα έπρεπε πριν από ένα χρόνο, αλλά ούτε και το κτίριο ήταν φθηνό. Στην πραγματικότητα, πηγές αναφέρουν ότι η Ανατολική οδός 55 ης περιουσία ήταν κοντά στα 1.000 δολάρια το τετραγωνικό πόδι, μια πολύ υψηλή τιμή.

"Πιστεύουμε ότι κάναμε μια έξυπνη επένδυση», λέει ο κ. Underhill. "Τι είναι πιο σημαντικό είναι όταν οι τιμές θα είναι σε πέντε ή έξι χρόνια, πιστεύουμε ότι θα είναι υψηλότερο."

Πηγαίνει κάτω
Αριθμός κτιρίων γραφείων στο Μανχάταν πωλείται.

53 1 Ε '07
56 2 Ε '07
53 3 Ε '07
35 4 Ε '07
26 1 Ε '08
18 2 Ε '08

Πηγή: Real Capital Analytics