Εμπορικά Ακίνητα Αρχίζει να σπάσουμε

Τα προβλήματα στην κατοικημένη αγορά ακινήτων μπορεί να είναι πιο θεαματικό, αλλά η αγορά εμπορικών ακινήτων (παρά τις κάποιες αυθεντίες αντίθετες απόψεις) έχει σιγά-σιγά βουλιάζει.

Η πιστωτική κατάρρευση έχει εξαπλωθεί στην εμπορική αγορά, δημιουργώντας μια σχεδόν πλήρη έλλειψη του χρέους που οδήγησε στην αύξηση των συντελεστών κεφαλαιοποίησης μείωση values.This αργή κατάρρευση ήταν κάτω από το ραντάρ μέχρι τώρα μόνο επειδή οι ​​πωλητές αρνούνται να πουλήσουν στις τιμές που προσφέρονται. Αλλά εκ νέου χρηματοδότηση των αναγκών θα αλλάξει σύντομα την εικόνα. are now looking at 65 - 75 % loans to today's lower values at LIBOR plus 4.0 if they're good properties or in the teens if not. Φτηνές βραχυπρόθεσμα δάνεια που λήγουν και τα κτίρια που χρηματοδοτήθηκαν στο 85 - 90% της αξίας σε LIBOR συν 1,0 έως 2,0 εξετάζουν τώρα σε 65 - 75% δάνεια σε χαμηλότερες τιμές σήμερα στο LIBOR συν 4,0 αν είναι καλό ή ιδιότητες στην εφηβεία αν δεν είναι. Ακόμα και πλήρως μισθωμένο, τα μετρητά που ρέουν ιδιότητες μπορεί να μην είναι σε θέση χρέος sufficent υποστήριξη με σημερινούς όρους για την αποπληρωμή του υφιστάμενου χρέους.

Προσθέστε την οικονομική ύφεση στην πιστωτική κρίση και έχετε πονοκεφάλους αύριο.

Στεγνωτήρια! Πωλήσεις Επενδύσεων Μανχάταν βουτιά στα '08
Cushman & Wakefield, μέσω των New York Observer - 1 Ιουλ 2008

percentage points from this time last year, and at its highest level since the third quarter of 2006 …sublease vacancy rate increased to 1.5 percent, up 0.4 percentage points from the previous quarter and 0.5 percentage points from this time last year, a 50 percent increase…Despite the increase in vacancy, average asking rents continued to increase, albeit at a slower pace than one year ago. "Cushman & Wakefield ανακοίνωσε σήμερα την έκθεση τέλη του πρώτου εξαμήνου του για το Μανχάταν αγορά εμπορικών ακινήτων δείχνει ότι το συνολικό ποσοστό κενών θέσεων της πόλης έχει φτάσει στο κάτω άκρο του επίπεδο ισορροπίας, το 7 - 9 φάσμα τοις εκατό σε κενή θέση, όπου οι ενοικιαστές και ιδιοκτήτες να θεωρείται ότι είναι σε σχετικά ίσοις όροις στην αγορά ... συνολικό ποσοστό κενών θέσεων Μανχάταν αυξήθηκε σε 7,1 τοις εκατό, μέχρι 1,8 εκατοστιαίες μονάδες από πέρσι τέτοια εποχή, και στο υψηλότερο επίπεδο από το τρίτο τρίμηνο του 2006 ... υπενοικίαση ποσοστό κενών θέσεων αυξήθηκε σε 1,5 τοις εκατό, μέχρι 0,4 ποσοστιαίες μονάδες από το προηγούμενο τρίμηνο και κατά 0,5 ποσοστιαίες μονάδες από πέρσι τέτοια εποχή, μια αύξηση 50 τοις εκατό ... Παρά την αύξηση των κενών θέσεων, ο μέσος όρος των ενοικίων ζητώντας συνέχισε να αυξάνεται, αν και με βραδύτερο ρυθμό από ό, τι πριν από ένα χρόνο. per square foot at the end of the first quarter of 2008 , and up 21 percent from $ 59.17 per square foot at this time last year. Συνολικά ενοικίων ζητώντας Μανχάταν έφτασε 71,59 δολάρια ανά τετραγωνικό πόδι, σχεδόν το 7 τοις εκατό από 67,13 δολάρια ανά τετραγωνικό πόδι στο τέλος του πρώτου τριμήνου του 2008, και μέχρι 21 τοις εκατό από 59,17 δολάρια ανά τετραγωνικό πόδι αυτή τη στιγμή πέρυσι. per square foot at midyear 2008 , while asking rents for direct space increased 17 percent year-over-year, to $ 72.14 per square foot. CLASS A-ζητώντας ενοίκια στο κέντρο του χτυπήσει ένα νέο ρεκόρ στα 92,30 δολάρια ανά τετραγωνικό πόδι ... Μέση ενοικίων ζητώντας χώρο υπενοικίαση αυξήθηκαν 30 τοις εκατό από αυτό το διάστημα πέρυσι, φθάνοντας τα 69,56 δολάρια ανά τετραγωνικό πόδι σε τέλη του πρώτου εξαμήνου του 2008, ζητώντας παράλληλα την άμεση ενοίκια για το διάστημα αυξήθηκαν 17 τοις εκατό από έτος σε έτος, σε 72,14 δολάρια ανά τετραγωνικό πόδι. Αυτό δείχνει ότι παρόλο που τόσο υπενοικιάζουν και άμεσες τιμές έχουν αυξηθεί, το προϊόν που υπενοικιάζουν έρχονται τώρα στην αγορά είναι σημαντικά ακριβότερο από ό, τι ήταν διαθέσιμες πριν από ένα χρόνο ... Έτους-to-ημερομηνία δραστηριότητα μίσθωσης ... κάτω από 2 τοις εκατό ... διαφημιστικά γραφεία έχουν πλέον ενεργός φέτος, αντιπροσωπεύοντας σχεδόν το 20 τοις εκατό της δραστηριότητας χρηματοδοτικής μίσθωσης του έτους έως σήμερα ... Οι χρηματοπιστωτικές υπηρεσίες αντιπροσωπεύουν μόνο το 14,1 τοις εκατό της δραστηριότητας χρηματοδοτικής μίσθωσης, η δεύτερη πιο ενεργό τμήμα στα τέλη του πρώτου εξαμήνου της βιομηχανίας το 2008. Ακριβώς πριν από ένα χρόνο, ωστόσο, οι χρηματοοικονομικές υπηρεσίες είχαν αντιπροσώπευε περισσότερο από το ένα τρίτο του συνόλου των δραστηριοτήτων χρηματοδοτικής μίσθωσης στο Μανχάταν ...

Επενδύσεις σε πωλήσεις

Μανχάταν ακίνητο όγκος πωλήσεων έφθασε 13,8 δισεκατομμύρια δολάρια για συναλλαγές που κλείνουν βάσει σύμβασης και μέσω τέλη του πρώτου εξαμήνου του 2008. billion in two REIT privatizations…While values are down approximately 15 percent from the record peak in the first half of 2007 , present values still reflect significant appreciation over the past few years…A lack of supply, coupled with the weak dollar, boosted foreign investor interest and activity in the first half of 2008 . Αυτή τη στιγμή το περασμένο έτος, 34 δισεκατομμύρια δολάρια σε πωλήσεις ακινήτων είχαν κλείσει ή είχαν σύμβαση, η οποία περιελάμβανε 10 δισεκατομμύρια δολάρια σε δύο REIT ιδιωτικοποιήσεις ... Ενώ οι τιμές είναι μειωμένος κατά περίπου 15 τοις εκατό από την κορυφή ρεκόρ κατά το πρώτο εξάμηνο του 2007, ακόμα παρούσες αξίες αντανακλούν σημαντική ανατίμηση κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών ... Η έλλειψη της προσφοράς, σε συνδυασμό με το αδύναμο δολάριο, ενισχυμένο ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών και τη δραστηριότητα κατά το πρώτο εξάμηνο του 2008. – 15 percent level in recent years… Έτος-προς-ημερομηνία, οι ξένες επενδύσεις κάλυψαν περισσότερο από το 48 τοις εκατό του όγκου των επενδυτών δολαρίου, μια αξιοσημείωτη αύξηση από το 12 με 15 τοις εκατό επίπεδο τα τελευταία χρόνια ...

ΛΙΑΝΙΚΗ

Αν και ορισμένες επιμέρους αγορές εξακολουθούν να είναι ισχυρές, βιώνουμε την αύξηση της διαθεσιμότητας και μια επακόλουθη ισοπέδωση ή μείωση της λιανικής πώλησης των ενοικίων σε ορισμένα τμήματα της αγοράς ... Δύο από τους πιο διακεκριμένους λιανικής Μανχάταν αγορές - Soho και το Madison Avenue - παρουσίασαν διαφορετικές γραμμές τάσης κατά το πρώτο εξάμηνο του 2008 . per square foot at midyear 2008 , and availability remained relatively stable at 9 percent. Το Soho, το μέσο ισόγειο ζητώντας τα ενοίκια αυξήθηκαν 39 τοις εκατό από έτος σε έτος, στα $ 333 ανά τετραγωνικό πόδι σε τέλη του πρώτου εξαμήνου του 2008, και τη διαθεσιμότητα παρέμεινε σχετικά σταθερό στο 9 τοις εκατό. Uptown, για την πολυτελείας τέντωμα της Madison Avenue από 59 χιλ. έως 72 Δρόμους ου, το ποσοστό διαθεσιμότητας σχεδόν διπλασιάστηκε από έτος σε έτος, που έληξε το δεύτερο τρίμηνο του 2008 σε 13,4 τοις εκατό. percent from this time last year, averaging $ 316 per square foot at midyear 2008 . Κατά την ίδια χρονική περίοδο, ο μέσος ισόγειο ζητώντας ενοίκια παρέμειναν κάπως επίπεδη, αυξημένα κατά 8 τοις εκατό σε 1.107 δολάρια ανά τετραγωνικό πόδι ... Μετακίνηση σε Side Άνω Μανχάταν Δύση, που εκτείνονται σε 60 χιλ. έως 86 Δρόμους ου στο Μπρόντγουεϊ, ο μέσος όρος των ενοικίων ζητώντας ισόγειο χώρο λιανικής μειώθηκαν 9,5 τοις εκατό από πέρσι τέτοια εποχή, κατά μέσο όρο 316 δολάρια ανά τετραγωνικό πόδι σε τέλη του πρώτου εξαμήνου του 2008. Αντίθετα, τη Fifth Avenue παρουσίασαν σημαντικές αυξήσεις στα ενοίκια και μειώνει σε διαθεσιμότητα. Την Πέμπτη Λεωφόρο, από 49 χιλ. έως 60 χιλ. δρόμους, μη ζητώντας τα ενοίκια που δημοσιεύθηκε για την πρεμιέρα χώρο λιανικής χτύπησε 2.500 δολάρια ανά τετραγωνικό πόδι, τοποθετώντας σαφώς Fifth Avenue ως την υψηλότερη αξία λιανικής διάδρομο στη διεθνή αγορά .... "

Επιχειρήσεις Πάρτε Λιγότερο Γραφεία Nationwide
Wall Street Journal - ο Alex Φράγκος - 3 Ιουλίου 2008

"Σε εθνικό επίπεδο, τα ενοίκια σε ακίνητα γραφείων - συμπεριλαμβανομένων των παραχωρήσεων που ο ιδιοκτήτης και οι εκπτώσεις - αυξήθηκε 0,7% στο δεύτερο τρίμηνο σε $ 25,16 ένα τετραγωνικό πόδι, το βραδύτερο ρυθμό ανάπτυξης από το δεύτερο τρίμηνο του 2005, όταν η αγορά γραφείων ήταν μόλις βγήκε από μισή δεκαετία βίου ύφεση, σύμφωνα με την Reis Inc, η Νέα Υόρκη ακινήτων εταιρεία έρευνας ... Με τον πληθωρισμό να ανέρχεται περίπου στο 1% το ένα τέταρτο, ότι η αύξηση ενοικίου είναι ουσιαστικά εξαφανιστεί ... Για το δεύτερο τρίμηνο στη σειρά, τις επιχειρήσεις εκκένωσε περισσότερο χώρο από το γραφείο πήραν, σε εθνικό επίπεδο ένα φαινόμενο γνωστό ως αρνητικό απορρόφηση. Το εθνικό ποσοστό κενών θέσεων αυξήθηκε εκ νέου στο 13%, από 12,8% το τελευταίο τρίμηνο ... Νέα Υόρκη, η οποία είχε διψήφια αυξήσεις των ενοικίων το 2007, είδε αύξηση ενοικίου αργά στο 0,7% το δεύτερο τρίμηνο, όπως χρηματοπιστωτικές επιχειρήσεις περιέκοψε θέσεις εργασίας. Μεγάλες εταιρείες όπως η JP Morgan Chase & Co και την Lehman Brothers Holdings είδους έχουν βάλει τεράστια κομμάτια του χώρου γραφείων για τη λεγόμενη αγορά υπομίσθωσης, η οποία προσθέτει την προμήθεια και πιέζει τις τιμές ... Οι περισσότερο πληγείσες περιοχές της χώρας από την άποψη της γραφειακών χώρων είναι εκείνοι των οποίων οι τοπικές οικονομίες έχουν συνέλθει από την έκρηξη στέγαση φούσκα. Ορλάντο, Φλόριντα, Ατλάντα, Φοίνιξ, το Λας Βέγκας και το Σακραμέντο, Καλιφόρνια, όλοι είδαμε νοικιάζει μείωση σε ονομαστικούς όρους, χωρίς να καταβάλει τον πληθωρισμό ... Μόνο 17 από τις 79 αγορές Ρέις κομμάτια είδε αύξηση ενοικίου ξεπεράσουν τον πληθωρισμό. Μεταξύ των κορυφαίων πόλεων ήταν το Χιούστον, η οποία επωφελήθηκε από την έκρηξη της ενέργειας. Μισθώματα αυξήθηκαν υπάρχουν 2,7% στο τρίμηνο κατά μέσο όρο 20,42 δολάρια ένα τετραγωνικό πόδι. Σιάτλ και το Σαν Φρανσίσκο επίσης καλές επιδόσεις. Λος Άντζελες ενοίκια αυξήθηκαν κατά 1,4%, ακόμα υγιής, αλλά πιο αργή από την αύξηση 2,8% που σημειώθηκε κατά το πρώτο τρίμηνο ... »

Moodys / REALCommercial Δείκτη Τιμών Ακινήτων (CPPI)
Μεθοδολογία που αναπτύχθηκε στο Κέντρο του MIT για Real Estate - Μηνιαία Εθνικό Δείκτη Όλα Ακίνητα - 24 Ιουνίου 2008 - μέσω Προβολή περιοδικού Economist

Τα τελευταία αποτελέσματα των Moodys / REAL CPPI δείχνουν μια μείωση της τάξης του 3% τον Απρίλιο για την εθνική όλες οι ιδιότητες ευρετηρίου.