Όταν Προτομή Στέγαση πλήττει σκληρά

Σε πολλές περιοχές του μετρό, μακρινά προάστια και προαστίων αντιμετωπίζουν απότομη πτώση στις τιμές κατοικιών.

Του Mark Trumbul | συγγραφέας υπηρεσιακής κατάστασης των Η Christian Science Monitor 21 Μαΐου του 2008 έκδοση

Αν και πτωτική πορεία της στεγαστικής Αμερική έχει κυματοειδή εθνικό επίπεδο, των επιπτώσεων της ποικίλλει σε μεγάλο βαθμό από τη γεωγραφία - δικαίωμα στην ατομική δρόμους, τις εξελίξεις, και ταχυδρομικούς κώδικες.

Σε πολλές περιοχές του μετρό, μακρινά προάστια και προαστίων αντιμετωπίζουν πιο έντονη υποχώρηση των τιμών από τις γειτονιές πιο κοντά στα αστικά κέντρα.

Δεν είναι μυστικό, για παράδειγμα, ότι η Φλόριντα είναι μία από τις πολιτείες όπου οι τιμές των ακινήτων πετάξαμε ψηλά και έπεσε σκληρά. percent of its value last year, according to new research. Αλλά Τ.Κ. 33607 Τάμπα, κοντά στο κέντρο της πόλης, το μεσαίο σπίτι έχασε μόνο 1,3 τοις εκατό της αξίας του περασμένου έτους, σύμφωνα με νέα έρευνα. miles away and saw a 22 percent price decline. Ταχυδρομικός κώδικας 33573, αντίθετα, βρίσκεται περίπου 18 μίλια μακριά και είδα ένα 22 τοις εκατό πτώση των τιμών.

Η προτομή στέγαση υπάγονται επίσης σε μεγάλο βαθμό με χαμηλό εισόδημα και τις γειτονιές των μειονοτήτων. Αυτό δεν είναι απλά μια ιστορία των δανειοληπτών με μια αδύναμη ικανότητα να πληρώσουν. Η μεγαλύτερη ιστορία, μια άλλη νέα μελέτη διαπιστώνει, είναι ότι οι δανειστές έκανε μια απερίσκεπτη βιασύνη για να επεκτείνουν την πίστωση όπου τουλάχιστον δικαιολογημένη.

Τι συνδέει τις τάσεις αυτές είναι ότι και στις δύο ζώνες - οι προαστίων και κοινοτήτων με χαμηλά εισοδήματα - η στεγαστική αγορά κορυφώθηκε με πολλά νέα δάνεια και δανειστές με το τέντωμα των ορίων της χρηστής δημοσιονομικής διαχείρισης. Τώρα, οι γεωγραφικές ιδιαιτερότητες που καθορίζουν εν μέρει τη φύση της οικονομικής επιβράδυνσης των ΗΠΑ και θα μπορούσε επίσης να επηρεάσει τις πολιτικές σχεδιαστεί για να θεραπεύσει την αγορά στέγης.

"Θα είχε πολύ αγοράζουν για πρώτη φορά», λέει ο Rick Sharga, αντιπρόεδρος της RealtyTrac, στο Irvine, στην Καλιφόρνια "Θα αγοράσει ... ένα υπερτιμημένο ακίνητο με δάνειο επικίνδυνο."

Ένας παράγοντας, στις προαστίων, είναι το σπίτι κτίριο έκρηξη αυτής της δεκαετίας. Στέγαση εξελίξεις που εμφανίζονταν από το ολοκαίνουργιο μονάδες το 2006 δούμε τώρα πολλές κατασχέσεις. Η γη που διατίθεται για τις εξελίξεις αυτές ήταν γενικά σε προαστίων ή στο αστικό περιθώριο.

"Υπήρξε μια τρελή βιασύνη [από τους κατασκευαστές] για να φέρει την προσφορά της στέγασης στη γραμμή", λέει ο Σταν Χάμφρις της Zillow.com, ένα online πάροχος της πληροφορίες ακίνητων περιουσιών. "Πού μπορείτε να κάνετε ότι είναι η
περίμετρο. "

Το σκληρό χτύπημα νότια Καλιφόρνια, είναι μέρη όπως Riverside και San Bernardino - πολύ έξω από το Λος Άντζελες - όπου τα επισφαλή δάνεια κατευθύνονται στον αποκλεισμό περίπου δύο φορές τον εθνικό συντελεστή. Στο Λος Άντζελες η ίδια, οι κατασχέσεις δεν είναι πολύ πάνω από τον εθνικό μέσο όρο, σύμφωνα με στοιχεία της First American CoreLogic.

Στην Πολιτεία της Ουάσιγκτον, αν και σχετικά αλώβητη από την ύφεση στέγαση, δείχνει μια παρόμοια κατάσταση. Snoqualmie, και έξω από το Σιάτλ, έχει δει τιμές των κατοικιών πέφτουν 10 τοις εκατό κατά το παρελθόν έτος, ενώ ορισμένες γειτονιές στο κέντρο της πόλης είναι σε τιμή, κατά τις εκτιμήσεις του Zillow.

Δεν είναι μόνο κενές και των αποκλεισμένων ιδιότητες σύροντας τις τιμές προς τα κάτω. Όταν κρυώσει κύκλους στέγαση,
Ο κ. Χάμφρις, λέει, κοντά στις γειτονιές συχνά κατέχουν καλύτερα την αξία τους. "Όλα τα πράγματα ίσα, οι άνθρωποι θα προτιμούσαν να είναι πιο κοντά στο να τον αστικό πυρήνα" για τις ανέσεις και μικρότερη ανταλάσσουν, λέει.

Οι τιμές της βενζίνης μπορεί να παίζει έναν ειδικό ρόλο στον τρέχοντα κύκλο, λένε κάποιοι αναλυτές.

Η σχέση αιτίου-αποτελέσματος δεν μπορεί να αποδειχθεί, αλλά τα κέρδη στις τιμές κατοικιών άρχισαν να επιβραδύνουν το φυσικό αέριο μεταφέρεται πάνω από 2 δολάρια ανά γαλόνι και πέρα, σύμφωνα με μια νέα έκθεση που ονομάζεται "να βρίσκονται στο χείλος.« Οι αυξανόμενες τιμές της ενέργειας σε όλους τους καταναλωτές τσίμπημα και έτσι έχουν κάποια επίπτωση στην αγορά κατοικιών σε γενικές γραμμές. Αλλά οι τιμές του φυσικού αερίου έχουν μεγαλύτερες επιπτώσεις για την αξία των σπιτιών μακριά από το κέντρο της πόλης.

"Όπου υπήρχε κανενός είδους σταθερό μοτίβο, ήταν η υπόθεση ότι η περαιτέρω πήγατε από το κέντρο, τόσο μεγαλύτερη ήταν η πτώση των τιμών κατοικιών», λέει ο Τζο Cortright της εταιρείας συμβούλων επιχειρήσεων Impresa, ο οποίος πραγματοποίησε τη μελέτη για τους Διευθύνοντες Συμβούλους της ομάδας για τις πόλεις .

Αν και δεν είναι κάθε πόλη ακολουθεί την τάση, το μοτίβο ισχύει και για περιοχές του μετρό τόσο διαφορετικές όπως η Τάμπα? Πίτσμπουργκ? Σικάγο? Και Πόρτλαντ, Όρεγκον, όπου ο κ. Cortright βασίζεται.

Μια άλλη γεωγραφική ιστορία εκτυλίσσεται κατά μήκος γραμμών όριο με βάση το εισόδημα. Μερικές από τις γειτονιές που πλήττονται περισσότερο από τις κατασχέσεις είναι φτωχές, όπου η πρόσβαση στην πίστωση ήταν σπάνιο στο παρελθόν.

"Βλέπετε με τρία προς τέσσερα σπίτια σε έκταση πηγαίνει στον αποκλεισμό», λέει ο Michael van Zalingen Υπηρεσιών Στέγασης Γειτονιά, μια μη κερδοσκοπική ομάδα στο Σικάγο.

Τι προκάλεσε την εισροή των χρημάτων πριν; Ήταν μια αλλαγή που συνέβη μακριά από τις πληγείσες γειτονιές.

Οι τραπεζίτες της Wall Street βρέθηκαν αυξανόμενη παγκόσμια ζήτηση για επενδύσεις χτισμένη στη ροή εσόδων από τα ενυπόθηκα δάνεια. Τα προϊόντα ήταν δομημένη με τέτοιο τρόπο ώστε, για μεγάλο χρονικό διάστημα, ο κίνδυνος αθέτησης δανειολήπτη φαινόταν μικρό.

Το αποτέλεσμα: ένα μεγάλο κίνητρο για τους μεσίτες υποθηκών για να γράψω περισσότερα δάνεια. Και η μεγαλύτερη ευκαιρία να το κάνουμε αυτό, πολλοί βρέθηκαν, ήταν σε μέρη όπου οι δανειστές είχαν ανέκαθεν επιφυλακτικοί.

"ΤΑΧΥΔΡΟΜΙΚΟΎΣ κώδικες, όπου η αύξηση του εισοδήματος ήταν σχετικά με αρνητική ήταν στην πραγματικότητα πολύ υψηλότερο σπίτι
εκτίμηση και τιμή πολύ υψηλότερη originations υποθήκη », λέει ο Αμίρ Σούφι, ειδικός σε θέματα οικονομικών στο Πανεπιστήμιο του Σικάγου Graduate School of Business του.

Πολύ συχνά, οι κώδικες Π.Κ. είναι αυτοί με πολλές χαμηλού εισοδήματος ή κάτοικοι των μειονοτήτων, λέει ο κ. Σούφι, ο οποίος δημοσίευσε πρόσφατα μια ανάλυση της αύξησης πίστωσης με τον συνάδελφό πανεπιστήμιο Atif Μιάν.

Άνιση γεωγραφική κατανομή της στέγασης προτομή έχει σημαντικές επιπτώσεις. Αυτό σημαίνει ότι, έστω και αν μια οικονομική επιβράδυνση βρίσκεται σε εξέλιξη σε εθνικό επίπεδο, μερικές γειτονιές αισθάνονται περισσότερο από άλλους.

Πολλές κατασχέσεις σε ένα μπλοκ ή Cul-de-Sac μειώνει την αξία των ακινήτων γύρω - ένας παράγοντας που μπορεί στη συνέχεια να συμβάλουν στην ακόμα πιο επισφαλή δάνεια. Γειτονιά ποιότητα κατεβαίνει, και το έγκλημα γενικά πηγαίνει επάνω.

Όπως Ουάσιγκτον θεωρεί απαντήσεις πολιτικής, τη γεωγραφία δεν είναι το κεντρικό θέμα. Αλλά είναι ένα κομμάτι του παζλ.

Οι βασικές απαντήσεις έχουν ένα πανεθνικό εστίαση - όπως το πώς να ενθαρρύνει τους δανειοδότες να γράψετε το υπόλοιπο επισφαλή δάνεια. Γεωγραφία μπορεί να έρθει στο προσκήνιο σε μικρότερες αλλά σημαντικές αλλαγές:

• Κογκρέσο εξετάζει διοχέτευση χρημάτων σε τοπικό επίπεδο, έτσι ώστε η κατάσταση της πόλης ή οι κυβερνήσεις μπορούν να εφαρμόσουν προγράμματα για την αγορά κατασχεμένα ακίνητα σε ορισμένες από τις πιο προβληματικές περιοχές. Το αποτέλεσμα μπορεί να είναι λιγότερες κενές κατοικίες και νέα οικονομικά προσιτή στέγαση μονάδων.

• Η Βοστώνη είναι ένα παράδειγμα του πώς ορισμένες πόλεις κινούνται μόνα τους να αγοράσουν και ανάπλαση κενές κατοικίες. Η κίνηση του Δημάρχου Thomas Menino ήρθε μετά από την Boston Herald χαρακτήρισε μια ιστορία για έναν αποκλεισμό που μαστίζονται από την οδό.

• Κοινοτήτων με την υψηλότερη επισφαλή δάνεια μπορεί να χρειάζονται περισσότερα κονδύλια για την κοινότητα που βασίζεται μη κερδοσκοπικές οργανώσεις - που μπορούν να βοηθήσουν τους δανειζόμενους και τους δανειστές να βρείτε τις καλύτερες επιλογές. Αυτό το ζήτημα είναι, επίσης, στο ραντάρ του Κογκρέσου.

Στο Κέντρο πόρων Ιδιοκτησία σπίτι στο Fort Myers της Φλόριντα, διευθυντής του Eddie Felton λέει ότι θα θέλατε να προσλάβουν περισσότερους εκπαιδευμένους συμβούλους καθώς προσπαθεί να φτάσει σε πολλά της πόλης σε κίνδυνο τους δανειολήπτες. "Δεν πιστεύουμε σε δύο πράγματα εδώ - αποκλεισμό και την πτώχευση», λέει. "Πιστεύουμε ότι μπορούμε να το λύσουμε."