Cobro en en Nueva York

Ricos en efectivo a los compradores tomar su momento-Snap de torres principales ya que los jugadores apalancados vacilar - Inmobiliaria Crain - Teresa Agovino - 16 de agosto 08

En los últimos años, se puso por Shorenstein Properties como competidores en repetidas ocasiones superaron sus ofertas en las torres de oficinas de Manhattan.

En junio, con el mercado de bienes raíces en las garras de la crisis crediticia, la suerte de la compañía basada en San Francisco por fin volvió. Compró dos de los siete edificios de oficinas de la ONCE de alto vuelo Harry Macklowe se vio obligado a regresar a los prestamistas cuando no pudo pagar un préstamo. Etiqueta de los edificios de los precios de alrededor de $ 940 millones fue aproximadamente 30% menos que el Sr. Macklowe había pagado sólo 16 meses antes.

Shorenstein tipifica el nuevo tipo de dinero en efectivo-rica, el comprador conservador que está empezando a dominar el mercado. Aumento de la raza se produce después de la desaparición de las normas de crédito laxas que permitían a los compradores a comprar el inmueble con montañas de deudas y sólo una pequeña porción de la equidad. Estos compradores están muy apalancadas de lado.

"Hace dieciséis meses, que no pudo acercarse a algunos de estos edificios, porque toda la gente se preocupaba por el precio era y no la capacidad de cualquiera para cerrar un acuerdo de hecho", dice Robert Underhill, con sede en Manhattan Shorenstein de jefe de operaciones de capital. "Ahora los vendedores quieren subrayó la certeza de la ejecución."

Fundada en 1960 por Walter Shorenstein y ahora dirigida por su hijo Doug, las filas empresa familiar como uno de los mayores terratenientes de San Francisco. billion investment fund. Es propietaria de 122 edificios en todo Estados Unidos y cuenta con un fondo de inversión de $ 2 mil millones.

Sin embargo, Shorenstein no comprar una propiedad en Nueva York hasta 2003. En el último año, la compañía ha acelerado dramáticamente sus actividades aquí. Además recogiendo las dos torres, trayendo midtown de Manhattan sus tenencias a cuatro torres-que ha comprado o hecho cinco préstamos por un total de propiedad de millones de dólares.

"Estamos viendo a las personas que no querían o no podían competir antes de volver a estar en el juego", dice Doug Harmon, director gerente de Eastdil Asegurado, un agente especializado en torres de oficinas de alta calidad y propiedades residenciales. "Estamos viendo más capitalizados jugadores, actores institucionales, los jugadores que no viven en el borde de las ofertas."

Shorenstein y otros jugadores adinerados han hecho sus movimientos como la desaceleración de la economía y la contracción del crédito han disminuido el tanto de la demanda y los precios de las torres de oficinas.

En la primera mitad del año, sólo 44 torres de Manhattan fueron vendidas-un 57% respecto al año anterior, según Real Capital Analytics.

Dan Fasulo, director gerente de Capital Real, dice que el precio de un edificio típico de oficina ha caído un 10% a 15% desde el pico del verano pasado, a pesar de que el inmueble trofeo pocos han alcanzado precios fuertes.

million to investor Lloyd Goldman. El mes pasado, por ejemplo, Wachovia Corp. y SL Green Realty Corp. acordó la venta de 1372 de Broadway por $ 294 millones para el inversor de Goldman Lloyd. Ese precio representa un descuento del 12% de la valoración del edificio de hace un año.

Otras empresas bien capitalizadas también están aprovechando las oportunidades que presenta el mercado de refrigeración. Una empresa conjunta de Boston Properties, Goldman Sachs y una firma con sede en Dubai de capital privado compró el edificio de General Motors en junio y otras tres torres del Sr. Macklowe la semana pasada.

Compradores prudentes

También la semana pasada, L & L Holding Co. y Prudential Real Estate Investors anunció una empresa conjunta de $ 500 millones para adquirir torres de oficinas en la ciudad.

L & L Holding presidente ejecutivo, David Levinson dice que mientras que al mismo tiempo que era un comprador de alto grado de apalancamiento que cubrió sólo el 25% del precio de compra, que espera que la nueva empresa conjunta para poner por encima del 35% al 40%.

"Vamos a estar en una posición para tomar ventaja de lo que está pasando en el mercado", dice Levinson.

En Shorenstein, Underhill también está buscando las aperturas en el mercado de Manhattan, que él ve como firmemente apoyada por la oferta limitada de la ciudad de edificios de oficinas y el estado de indiscutible como un centro internacional de negocios. Aunque él y otros compradores reconocen que los precios de construcción y de los alquileres podría caer aún más en el futuro cercano, se confía en el escenario a más largo plazo.

Third Ave.-a large Class B building-than it would have a year ago, but neither building was inexpensive. Shorenstein paga menos por 65 E. 55 th St., una boutique de un edificio-y 850 Ave. En tercer lugar-un gran edificio de clase B, de lo que tendría que hace un año, pero tampoco edificio era barato. De hecho, las fuentes dicen que el Oriente 55 ª propiedad de la calle estaba cerca de $ 1.000 por pie cuadrado, un precio muy alto.

"Creemos que hemos hecho una inversión inteligente", dice Underhill. "Lo que es más importante es que los precios será en cinco o seis años, creemos que será más alto."

DESCENSO
Número de edificios de oficinas de Manhattan se vende.

53 1 Q '07
56 2 Q '07
53 3 Q '07
35 4 Q '07
26 1 Q '08
18 2 Q '08

Fuente: Real Capital Analytics