Comerciales problemas inmobiliarios en movimiento al centro del escenario

. El reconocimiento de los crecientes problemas en el sector inmobiliario comercial fueron los principales medios con un artículo en el New York Times, algunos préstamos comerciales de propiedad Miedo será el escenario siguiente en recesión por Louise Story, 21 de agosto 08.

Por supuesto, aquellos de nosotros en el negocio sabía que iba a venir - ver Quelle Surprise! Créditos inmobiliarios comerciales Buscando Wobbly en NakedCapitalism de una rápida visión general de los estados diversos comentaristas de los últimos y Zeitgeist de Investigación: Commercial Real Estate siguiente en Crónica de investigación por alguna información más actualizada.

Pero una advertencia, una gran parte de la discusión se centra en hipotecas aseguradas con un toque de decadencia económica a través de ondulación de bienes raíces. Si bien no restar importancia a la primera y la creencia de que el segundo será más un problema que la mayoría de predecir, no se olvide de la descompresión límite de la tasa y el endurecimiento de las normas en LTV (relación préstamo-valor) y DSC (cobertura de servicio de la deuda).

En forma simple, la tasa de capitalización es el retorno sobre el capital. million to buy it – the cap rate is 10 %. Si usted compra un edificio de $ 1 millón en el flujo neto de efectivo y pagar $ 10 millones para comprar - el tipo máximo es del 10%. Cuanto menor es el límite de la tasa, mayor es el valor. Así límite de la tasa de compresión aumenta el valor de la construcción y la descompresión reduce el valor - sin importar el flujo de caja. million but sold at the height of the market at a 5 cap giving a $ 20 million value. Una propiedad residencial, con $ 1 millón en flujo de efectivo neto podría haber vendido en el pasado en un límite de 7 $ 14,3 millones, pero se vende a la altura del mercado en una gorra de 5 dando un valor de $ 20 millones.

million. Si usted pidió prestado el 85% de LTV en su $ 20 millones "valor" de su deuda será de $ 17 millones. million. Si la tasa de capitalización se trasladó sólo a 6 - el valor se reduciría a US $ 16,7 millones. Incluso con un 80% del préstamo LTV nueva (y el 70 - 75% es más probable) la nueva deuda sólo sería $ 13,4 millones y el préstamo será en su defecto - sin cambios en el flujo de caja.