Invertir contraria en Detroit?

Tal vez soy demasiado conservador, sino más bien suena como "rápida pegarte un tiro antes de que se queda sin balas".

¿Por qué los inversionistas deben considerar inconformistas Detroit - National Real Estate Investor - Matt Valle - 03 de diciembre 08

Aunque su economía está sumida en una profunda depresión, el sudeste de Michigan, es la "mejor compra-Side Story" en los EE.UU. de bienes raíces comerciales de invertir hoy en día, si usted cree que el mercado está listo para un rebote, dice Steven Chaben, gerente regional de la oficina de Detroit de Marcus & Millichap. Un graduado de la Universidad Estatal Wayne de Detroit y el Colegio de Derecho que ha pasado toda su carrera de 25 años de negocios en el mercado local, Chaben sabe un buen negocio cuando lo ve.

"Le decimos a los compradores que los precios se ha ajustado [descendente] mucho, y que es probable que esté haciendo un mejor compra en la actualidad que en cualquier momento en los últimos 20 años", dice Chaben. ¿Cómo son atractivos rendimientos iniciales? Pues bien, los informes de Marcus & Millichap que Metro de Detroit propiedades de oficinas comercializados en una tasa de capitalización promedio de 10,7% durante los tres primeros trimestres de 2008, un aumento del 8,3% durante el mismo periodo de 2007.

La tasa promedio máximo a nivel local en las ventas de viviendas ha subido 80 puntos básicos durante el año pasado para llegar a 8,4%. Eso es a pesar de una caída de 40 puntos básicos en la tasa de vacantes durante el año pasado al 6,2%. En comparación, la tasa media de vacantes a nivel nacional es del 6,1%, según la firma de investigación de Reis. Los propietarios de locales de apartamentos se han beneficiado por la oferta limitada de nueva y una serie de ejecuciones hipotecarias, como los propietarios de viviendas desplazados se dirigen al mercado de alquiler.

Si bien la tasa de Detroit apartamento vacante se espera que aumente 30 puntos básicos a finales de año en medio de un mercado de trabajo y el debilitamiento de las tendencias migratorias netas a cabo, los fundamentos son sólidos departamentos locales de cualquier medida. Aun así, muchos prestamistas dar al mercado un hombro frío, dice Chaben. "Un prestamista obtener una mejor tasa de cobertura de deuda de lo que aquí va a llegar a ninguna parte, y sin embargo está alejando de aquí como si tuviera la peste."

La última previsión económica de la Universidad de Michigan ofrece los prestamistas poco de consuelo. Durante los próximos dos años, Michigan, se espera que derramó 132.000 puestos de trabajo, la mayoría de ellos en la fabricación, empujando la tasa de desempleo superior al 10%. De los 77.000 recortes de empleos proyectados en la industria manufacturera en los próximos dos años más, será en la industria automotriz. El informe proyecta que la economía del estado va a experimentar las modestas ganancias de empleo en 2011.

La incertidumbre sobre el resultado de la solicitud del mes pasado por los Tres Grandes fabricantes de automóviles para un préstamo puente de $ 25 mil millones del gobierno federal ha llevado a muchos inquilinos de oficinas, incluso no automotrices otros - para retrasar las decisiones sobre sus necesidades de espacio, dice Pardon Todd, vicepresidente senior presidente de Southfield, Michigan, Redico, propietario de una oficina importante y revelador diversificada. "Hasta ese momento, estábamos marcha a buen ritmo. Hemos completado 4,2 millones de pies cuadrados de operaciones de arrendamiento financiero en este mercado este año ".

En noviembre, los directores ejecutivos de General Motors, Ford y Chrysler testificaron en el Capitolio. Después de dos intensas jornadas, los legisladores instruyeron a los ejecutivos de automóviles para volver en diciembre con un plan de negocios que detalla cómo el dinero se gastaría.

Chaben no puede evitar darse cuenta de lo mucho más duras a los legisladores están en los ejecutivos de automóviles que lo han sido en las instituciones bancarias en busca de ayuda financiera para mantenerse a flote. En noviembre, el Tesoro de EE.UU. accedió a hacer una inversión de $ 20 mil millones en Citigroup. Esa suma considerable sigue los $ 25 mil millones que el gobierno federal inyecta en el banco como parte del paquete de rescate de $ 700 millones de dólares aprobado por el Congreso en octubre.

No se celebraron audiencias para considerar difícil situación de Citigroup, o llora para que el banco ofrece un plan de negocios, dice Chaben. "Yo sugeriría a usted que es un gran ejemplo de la doble moral que corre tan desenfrenado." El sesgo anti-Detroit ha Chaben murmurando para sí mismo que la famosa frase de la película "Red": "No estoy tan loco como el infierno y Yo no voy a soportarlo más ".

La pregunta es ¿cómo se puede diversificar su economía de Detroit? No hay ninguna bala de plata, pero el condado de Oakland, el hogar de la sede mundial de Chrysler, puede tener una respuesta. Emergentes del condado programa de los sectores ha identificado los 10 principales sectores de crecimiento - que van desde las energías alternativas y la generación de energía a la robótica a los dispositivos médicos - y dirigido las principales empresas de los sectores para expandir sus negocios en el condado. Más de cuatro años, el programa ha llevado a US $ 1 mil millones en nuevas inversiones.

"La supervivencia de la zona depende de la transferencia de tecnología", dice el Perdón de Redico. "Michigan tiene una gran cantidad de capacidad tecnológica derivada de los usos del automóvil, y creo que con el tiempo vamos a acceder a esos recursos."

Eso nos trae de vuelta a Chaben, el corredor que cree que las ruedas se pusieron en marcha para el crecimiento empresarial futuro y la prosperidad en el sudeste de Michigan. Su consejo a los compradores de propiedades: "Póngase en ahora, mientras usted todavía puede obtener ofertas en una tapa de 10".