Residencial de alto nivel: Claro como el caviar

Castillos de arena - Precio medio Mansiones - Barron, Karen Hube - 24 08 de noviembre

Casa de lujo, los compradores han venido abajo con un mal caso de los pies fríos. Desde Malibú a Manhattan, a los posibles compradores de $ 5 millones-y las propiedades se están retirando de los acuerdos pendientes y la suspensión de sus búsquedas por la preocupación de gotas discordantes en el mercado de valores y las noticias económicas terribles ... El mercado se ha ralentizado hasta casi detenerse . Propiedades que una vez tuvo un par de semanas para vender ahora están tomando meses y meses, aunque los precios siguen cayendo. Casa de lujo-los precios han bajado aproximadamente un 20% desde su máximo del año pasado, y algunos profesionales conocedores creo que van a caer otro 10% al 15% antes de tocar fondo en 2010. Eso sería más tarde de la probabilidad de tocar fondo del mercado de la vivienda en general, Barron ha sostenido que una estabilización del mercado de la vivienda es inminente en muchas regiones ("Bottoms Up", 14 de julio). Pero la recesión lujo también comenzó mucho más tarde de la caída general. Hasta la segunda mitad del año pasado, la mayor parte del mercado de US $ 5 millones, más parecía estar dirigida siempre hacia el cielo.

million, down from $ 46 million just this summer. De 14 habitaciones ... El último de Brooke Astor dúplex en Park Avenue de Nueva York está ahora en juego 34 millones de dólares, por debajo de $ 46 millones este mismo verano. Aunque algunas de las habitaciones son más pequeñas que los multimillonarios de hoy en día puede ser que prefiera, los encantos de su apartamento son considerables - terrazas de seis, cinco chimeneas de leña y una biblioteca de color rojo lacado. . Y eso es no decir nada de su ubicación - 16 pisos de altura en uno de los más prestigiosos edificios de Park Avenue, N º 778.

million in April. Fuera en el elegante Southampton, por su parte, la administradora de fondos de cobertura John Paulson, que hizo miles de millones de apuestas en contra de las poblaciones de la vivienda, sólo redujo el precio de sus siete habitaciones "casa", con una piscina cubierta, a $ 13.9 millones, de $ 19,5 millones en abril.

El área de Nueva York, de hecho, está en el centro de los últimos problemas de vivienda de lujo de. Si bien hasta ahora la más afectada mercados de gama alta han sido Miami, el sur de California, Las Vegas y Phoenix, las zonas en peor situación económica en los próximos meses es probable que sean de Manhattan y en los barrios, dice Celia Chen, director de economía de vivienda de Moody 's Economy.com. Estas áreas son el hogar de muchos de Wall Street y otros de tipo económico, y los despidos en las finanzas no dan señales de terminar. Unos 70.000 empleados de servicios financieros en el área de Nueva York es probable que pierdan sus puestos de trabajo en el segundo trimestre de 2010, según Economy.com. Para los de mantenimiento de puestos de trabajo, bonos podría ser reducido en un 50% o más.

months, says Jack McCabe, CEO of McCabe Research & Consulting, a real-estate consulting firm in Deerfield Beach, Fla. En total, el hogar de lujo, los precios en los alrededores de Manhattan, podría caer hasta en un 20% a 25% en los próximos 12 a 15 meses, dice Jack McCabe, director ejecutivo de McCabe Research & Consulting, una firma consultora de bienes raíces en Deerfield Beach , Florida

Esto plantea un dilema para los compradores: Ir a una negociación ahora o una aún más grande en el 2009? A finales del próximo año, "habrá algunos robos literales por ahí", dice McCabe. Sin embargo, tendiendo lleva su propietaria riesgos. "Las propiedades no son como las acciones", dice Leighton Candler de la firma de Nueva York Corcoran de bienes raíces, que está manejando el departamento de Astor. "El que quiere puede no estar disponible por el momento en que el mercado se vuelve hacia arriba."

En este momento, con las economías mundiales y el Dow tambalea fuera de 47% a partir de su último año de secundaria, muchos compradores potenciales simplemente reflexionando sobre sus opciones. "Estamos en un encierro, donde hay vendedores que quieren vender y los compradores que quieren comprar, pero que están poniendo todo en suspenso", dice David Michonski, director general de Coldwell Banker Kennedy Hunt en Manhattan.

El hecho de que hay pocas ejecuciones de una hipoteca sobre las propiedades de lujo no ha escatimado en el mercado de gama alta de la clase de derrota profunda en los precios que ha paralizado el mercado principal, donde los precios en algunas regiones se han desplomado hasta en un 50% de sus máximos de 2006, de acuerdo con Soluciones de Fiserv Lending, una firma de investigación precio de la vivienda en Cambridge, Massachusetts Aunque hubo 886,920 ejecuciones hipotecarias en todo este año hasta septiembre, sólo 11 estaban en el rango de $ 5 millones y en marcha, de acuerdo con una base de datos compilada por RealtyTrac, una Irvine, California, firma que analiza el mercado de la ejecución hipotecaria.

El mercado de lujo también ha evitado un impacto directo en el mercado de hipotecas de apretar, porque la mayoría de los ultra-high-end son ofertas de las transacciones en efectivo.

... El mercado de lujo también sufre la disminución de interés por parte de los compradores extranjeros ... ahora que el dólar se ha fortalecido y una crisis económica se extiende por el mundo ... Una resistencia final en el mercado de lujo es la incapacidad de algunas personas para el comercio para arriba porque no pueden vender sus casas de menor precio ...

Todo esto está causando inventarios para elevarse a niveles sin precedentes en los últimos años. Hace tres años en el área de Los Ángeles, por ejemplo, "hubo en un momento dado no más de un suministro de tres meses de [$ 5 millones y hasta-] propiedades", dice Gary Gold de Hilton y Hyland, un verdadero -corretaje de bienes en Beverly Hills. En el primer trimestre de este año, que se elevó a cerca de un suministro de ocho meses, y "ahora tenemos más de un suministro de un año", dice.

No es sorprendente que los constructores de viviendas no están recibiendo muchos pedidos para construir nuevas fincas. "Estamos por debajo del 50%", dice Gene Salvatore, socio de Constructores de SWS, una firma de contratación de gama alta en Stamford, Connecticut, que dice que se mantiene ocupado con los proyectos de renovación en lugar de nueva construcción. Pero incluso la naturaleza de las renovaciones es diferente en estos días, dice. "Antes, estaríamos haciendo bodegas, bibliotecas, proyectos de piscina y baño master suites. Ahora estamos haciendo más cosas relacionadas con la energía que la gente sienta que les da una vuelta en unos pocos años. "

... Un mercado de compradores de furia ... ofertas agresivas de hasta un 30% por debajo del precio de venta ... La porción de $ 5 millones-y-hasta listados que han tenido reducciones de precios es significativamente mayor en muchas áreas en comparación con hace seis meses. En Bel-Air de Holmby Hills, California, el 45% de la lista de propiedades de alto nivel han reducido sus precios, en comparación con el 36% en mayo, según Ziprealty.com, un nacional en línea con sede en corretaje. En Las Vegas, el 29% de los listados se marcan abajo, en comparación con el 17% hace seis meses, y en Westchester de Nueva York, el condado, el porcentaje ha aumentado al 28% del 19%.

... Algunos de reducción de precios ha sido mucho más profundo. Considere la posibilidad de la llamada Pink Palace, uno de seis habitaciones de estilo barroco mansión en Atlanta "fila de millonario." Esta casa recientemente renovado en cuatro acres, que se muestra en la portada de Barron esta semana, se incluyó 20 millones de dólares en noviembre pasado, y el precio se redujo a la mitad a $ 10 millones este mes de octubre ...

En muchos mercados, las mayores rebajas se encuentran en los barrios que tradicionalmente no han sido los puntos centrales de lujo en caliente, pero se licitaron durante el auge de la vivienda cuando la demanda de mansiones se dispararon.

"Una casa de dinamita en los pisos de Beverly Hills o de Sunset Strip con el fin de que no va a ver los precios bajando," Gary Gold. million,” he states. "Sin embargo, una casa de Nicholas Canyon u otras áreas marginales que han pasado por $ 10 millones antes de ahora irá por unos $ 6 millones", afirma.

Ese tipo de ofertas sólo va a mejorar en los próximos meses. Entonces, en algún momento, la economía se convertirá, desatando la demanda acumulada de viviendas de lujo de todo tipo. "Cuando por fin hay buenas noticias", dice Nelson González, de Miami Realty firma Esslinger Wooten Maxwell, "este mercado va a venir una gran recuperación en una gran forma." Sólo va a tomar algún tiempo.

[East End de dos fer] 3T 2008 Hamptons o Tenedor del Norte Visión general de mercado + 1998-2007 Hamptons o Informe del Norte Tenedor disponible para descarga - Matrx.com-Jonathan J. Miller - 04 de noviembre 08

... El rango de precios superior del mercado de la vivienda sigue superando el mercado de la vivienda en general. En cada uno de los últimos cuatro trimestres, el mercado de lujo, que se define como el límite superior del diez por ciento de todas las ventas, vio a un año mayor incremento interanual trimestral en el precio medio de venta que el mercado global. El mercado de lujo aumentó un 10,3% en el precio medio de venta y el mercado global se redujo un 9,2% en el precio medio de venta en comparación con el mismo período del año pasado. El sur del área de mercado de la carretera siempre tiene los precios más altos en general, en comparación con las áreas al norte y en ambos lados del canal. De las cuatro regiones, sólo al sur de la autopista se registró un aumento en el precio de venta promedio de 1% en comparación con el trimestre del año anterior ...