Kahestunud Retail kinnisvara müük - Või järgmise vooru Probleemid / võimaluste

Riigi Kinnisvara Investor (20 mai 2008)

Las Vegas - kiirus USA jaemüük kinnisvara müük kogu sektoris kukkus 40% esimeses kvartalis 2008 aasta algusest üle aasta tagant, vastavalt maaklerifirma Marcus & Millichap, kajastades suurt hindade vahe ostjate ja müüjate vahel. Veelgi enam, kahestunud müügi turul on tekkinud. Seas omadused hinnatud üle $ 10 miljonit, palju mahtu riiklikult langenud ilmatu 60% võrreldes 20% languse eest omaduste alla $ 10000000 ....

"Kui te võtate pakkumine turul põhja 10 miljonit dollarit, alates strateegilisest vaatenurgast siis parem kehtestada hinnakujunduse saada ostjate tähelepanu kiiresti või istuda vara," ütles Bernie Haddigan tegevjuht National Retail Group jaoks Encino, California-põhine Marcus & Millichap. Haddigan kommentaarid tulid Las Vegas Hilton esmaspäeval jooksul 1-tunnise programmi, "Bulls või Bears: Millist autot Your Real Estate strateegia?" Võõrustajaks Marcus & Millichap.

Üks põhjus, miks suplust kinnisvara müük üle $ 10.000.000, et kuni viimase ajani paljud ostjad sõltus suuresti kaubanduslik hüpoteegiga tagatud väärtpaberid (CMBS) nende finantseerimise peamiseks allikaks. Aga CMBS laenukapitali kuivamine tõttu laenuraha, ostjad on sunnitud järgima muid rahastamise võimalusi.

"Müük kiiruse 40000000 $ pluss hinnaklassis oluliselt vähenenud pärast algust laenuraha ja langes ligi 85% esimeses kvartalis võrreldes sama kvartaliga aasta tagasi," kirjutas Nadji aastal 19. mai Uurimus keskendub aasta teisel poolel 2008. "Puudumine CMBS laenukapitali on lasknud vähemalt mõju madalama hinnaga pliidid, kus investorid on üldiselt tuginenud regionaal-ja kohalikud pangad."

to 200 basis points on retail properties nationally over the next year or so, and about 50 to 100 points in the New York market. Sandeep Mathrani, asepresident Vornado Realty Trust, mis omab jaemüügi omadused kokku enam kui 31 miljonit sq ft, ootab cap määr tõusta 100-200 baaspunkti võrra jaemüük omadused riiklikult järgmise aasta jooksul või nii, ja umbes 50 kuni 100 punkti New York turul.

"Ma arvan, et me ei kavatse on kahekordne lülitus [majanduslanguse]," ütleb Mathrani. "Me sorteerida ning taastada aasta neljandas kvartalis ja siis tulevad kevadel 2009 on siis, kui intressimäärad tõusevad ja kork määrad liikuda, ja ma arvan, et me tulen tagasi sentiment ei ole nii hea."

JMC kommentaarides:

Nii väärtused hakkavad alla, mis on laenu-to-väärtused (eeldusel, et on isegi laenuandja soovib laenata) - tähenduses laenuvõtjad ei saa refinantseerida oma laenu maksetähtaeg saabub (või ei tule tõttu vaid deklareeritud out-of-tasakaalu laenuandja poolt). Suurepärase võimaluse laenata kuni 65 - 70% masendunud väärtus on 12 - 15% intressimäära või 70 - 85% mezzanine at omakapitali määr - ja siis müüa teadmiseks kapitalitulu kui laenuturud rahuneda.