Rahavahetus-in NYC

Raha-rikas ostjad ära oma hetke-napsama suur tornid nagu võimendusega mängijad takerduma - Crain kinnisvara - Theresa Agovino - 16 august 8

Viimastel aastatel Shorenstein omadused seisis konkurentide korduvalt võitis oma pakkumised Manhattan kontoris torne.

Aasta juunis, kus kinnisvaraturu haardest laenukriis, San Francisco põhinev ettevõte õnn lõpuks välja. Ta ostis kaks 7 büroohooned kord Ambitsioonikas Harry Macklowe oli sunnitud tagasi pöörduma laenuandjate kui ta ei suutnud tagasi maksta laenu. Hoonete hind on umbes $ 940,000,000 oli umbes 30% vähem kui hr Macklowe maksis ainult 16 kuud varem.

Shorenstein iseloomustab uut tüüpi raha rikas, konservatiivne ostja, et hakkab domineerivad turul. Tõug tõusu tuleb pärast kokkukukkumist lax laenuandmise standardid, mis võimaldas ostjatel napsama omadusi kasutades mägesid võla ja ainult Kiip omakapitali. Selline suure finantsvõimendusega ostjad on nüüd kõrvale.

"Kuusteist aastat tagasi, me ei saanud lähedal mõned neist hooned, sest kõik inimesed hoolis oli hinna ja mitte keegi suudab tegelikult lähedal tegeleda," ütleb Robert Underhill, Shorenstein Manhattani-põhine juht kapitalitehingud. "Nüüd rõhutas müüjad tahavad kindlust täitmine."

Asutatud aastal 1960 Walter Shorenstein ja nüüd juhib tema poeg Doug, perekonna omanduses oleva ettevõtte ridadesse üks San Francisco suurim üürileandjad. billion investment fund. See omab 122 hoonete kogu Ameerika Ühendriigid ja on $ 2000000000 investeerimisfond.

Kuid Shorenstein ei osta kinnisvara New Yorgis kuni 2003. Viimase aasta jooksul on ettevõte oluliselt kiirendada oma tegevust siin. Lisaks scooping kuni 2 kesklinna tornid, tuues oma Manhattan põllumajandusettevõtete 4 tornid-see on ostetud või valmistatud 5 kinnisvara laenud kokku miljoneid dollareid.

"Me näeme inimesi, kes ei ole või ei suutnud konkureerida enne saada tagasi mängu," ütleb Doug Harmon, vanem tegevdirektor at Eastdil tagatud, maakler spetsialiseerunud high-end kontoris tornid ja eluasemeturul. "Me näeme paremini kapitaliseeritud mängijad, institutsionaalne mängijad, mängijad, kes ei ela serva tehinguid."

Shorenstein ja muud sügavat auku mängijad on teinud oma käib nagu aeglane majandus-ja krediidikriis on kahandanud nii nõudluse kui ka hindade kontoris torne.

Aasta esimesel poolaastal vaid 44 Manhattani tornid müüdi alla 57% võrreldes eelmise aastaga, vastavalt Real Capital Analytics.

Dan Fasulo tegevjuht Real Capital, ütleb hinna tüüpiline büroohoone on langenud 10% lt 15% võrreldes eelmise suve tipp, kuigi mõne trofee omadused on tõmmatud tugev hindadega.

million to investor Lloyd Goldman. Eelmisel kuul näiteks Wachovia Corp ja SL Green Realty Corp nõustus müüma 1372 Broadway jaoks $ 294,000,000, et investor Lloyd Goldman. See hind on 12% allahindlust hoone hindamine kui aasta tagasi.

Muud hästi kapitaliseeritud ettevõtted ka ära võimalusi, mida jahutus turul. Ühisettevõte Boston Properties, Goldman Sachs ja Dubai põhinev investeerimisfirma ostis General Motors Building juunis ja kolm tornid hr Macklowe eelmisel nädalal.

Mõistlik ostjad

Ka eelmisel nädalal, L & L Holding Co ja Prudential Real Estate Investors teatas $ 500,000,000 ühisettevõte omandada kontor torni linn.

L & L Holding tegevjuht David Levinson ütleb, et kui korraga ta oli suure finantsvõimendusega ostja, kes kaetud vaid 25% ostuhinnast, ta loodab, et uue ühisettevõtte panna 35%-lt 40%.

"Me tahame olla suutelised ära, mis toimub turul," Hr Levinson ütleb.

Kell Shorenstein hr Underhill otsib ka avad Manhattan turul, kus ta näeb nii kindlalt buttressed linna piiratud pakkumise büroohoonete ning vaieldamatu staatust rahvusvahelise ärikeskus. Kuigi tema ja teised ostjad möönma, et hoone ja rendihindade määratlemine võib langeda veelgi lähitulevikus, nad on rahul pikaajalise stsenaariumi.

Third Ave.-a large Class B building-than it would have a year ago, but neither building was inexpensive. Shorenstein maksis vähem 65 E. 55 th St.-boutique klassi ehitus-ja 850 Kolmandaks Ave.-suure B-klassi hoone, kui seda oleks aasta tagasi, kuid ei hoone oli odav. Tegelikult allikad ütlevad, East 55 th Street vara oli ligi 1000 $ ruutjalg väga kõrget hinda.

"Me arvame, et teha arukaid investeeringuid," Hr Underhill ütleb. "Mis on veelgi olulisem on, kus hinnad on ka 5 või 6 aastat, me arvame, nad on suuremad."

Going Down
Arv Manhattan büroohooned müüdud.

53 1 Q "07
56 2 Q "07
53 3 Q "07
35 4 Q "07
26 1 Q "08
18 2 Q "08

Allikas: Real Capital Analytics