Kui Housing Bust Hits Hard

Paljudel linnapiirkond, Kaugeleulatuv eeslinnade ja exurbs silmitsi järsu languse kodu hindadega.

Mark Trumbul | Staff kirjanik Christian Science Monitor 21. mai 2008 väljaanne

Kuigi Ameerika eluaseme majanduslangus on muld üleriigiline, selle mõju on väga erinev geograafia - paremale alla üksikute tänavate areng ja postiindeksid.

Paljudel linnapiirkond, Kaugeleulatuv eeslinnade ja exurbs nägu teravam langesid kui linnaosade lähemale kesklinna.

Pole saladus, et näiteks Florida on üks riike, kus kinnisvara hinnad lendas kõrge ja langes kõvasti. percent of its value last year, according to new research. Aga Tampa oma postiindeks 33607, kesklinna lähedal, keskmise kodu kaotanud vaid 1,3 protsenti oma väärtusest eelmisel aastal, vastavalt uutele teadustöö. miles away and saw a 22 percent price decline. ZIP kood 33573, vastupidi, asub umbes 18 miili kaugusel ja nägi 22 protsenti hinnalangus.

Eluaseme bust väheneb ka tõsisemalt väikese sissetulekuga ja vähemuste eeslinnades. See ei ole lihtsalt lugu laenuvõtjatele nõrk maksevõime. Mida suurem lugu, teine ​​uus uuring leiab, et laenuandjad tehtud ülepeakaela kiirustades laiendada krediidi kus seda kõige vähem õigustatud.

Mis seob neid suundumusi on see, et mõlemas piirkonnas - exurbs ja madala sissetulekuga kogukondades - eluasemeturg haripunkti, kus on palju uusi laene ja laenuandjad venitamine piire heli rahastamiseks. Nüüd on need geograafilised mustrid on osaliselt olemuse USA majanduskasvu aeglustumine ja võib ka mõjutada poliitikat, mille eesmärk tervendada eluasemeturul.

"Sul oli palju esmakordselt ostjaid," ütleb Rick Sharga, asepresident RealtyTrac Irvine, Californias "Nad ostsid ... ülehinnatud kinnisvara riskantne laen."

Üks tegur, mis exurbs on käesoleva kümnendi kodu-ehitusbuum. Elamumajanduse areng, mis olid eputamine uus üksused 2006 nüüd vaata mitu Foreclosures. Maa olemas need arengud olnud üldiselt exurbs või linna äärealadel.

"Seal oli hull rush [by ehitajad] tuua eluasemefondi on line," ütleb Stan Humphries on Zillow.com, online osutaja kinnisvara teavet. "Kui sa saad teha, et on
perimeeter. "

Aastal paljukannatanud Lõuna-California, see on kohtades nagu Riverside ja San Bernardino - kaugel väljaspool Los Angeles - kui subprime laenude rubriiki arvesse sulgemine on umbes kaks korda suurem riiklikust määrast. LA-ise, foreclosures ei ole oluliselt kõrgem riigi keskmisest andmetel esimene ameerika CoreLogic.

Washingtoni osariigis, kuigi suhteliselt üleilmsetest mõjudest puutumata eluasemeturu langus, näitab samasugust trendi. Snoqualmie, ka väljaspool Seattle, on näinud kodus hinnad langevad 10 protsenti möödunud aastal, samas kui mõned kesklinna linnaosas on kuni hind, mida Zillow hinnanguid.

See ei ole lihtsalt vaba ja suletud omadused lohistades hinnad alla. Kui eluase tsüklit lahe,
Mr Humphries ütleb, close-in linnaosade sageli hoidke oma raha paremini. "Kõik asjad võrdsed, inimesed eelistavad olla lähemal sisse linna-core" on mugavusi ja lühem commutes, ütleb ta.

Bensiini hind võib eriline roll praeguses tsüklis, mõned analüütikud ütlevad.

Põhjuse-tagajärje suhe ei ole võimalik tõendada, kuid kasu koju hakkasid hinnad aeglustub Gaasi kolis üle $ 2 per gallon ja kaugemalgi, vastavalt 1 uus aruanne nimega "äärele". Kasvavad energiahinnad näputäis kõigile tarbijatele ja seega mõjutab mingil eluasemeturul üldiselt. Kuid gaasi hind on suurem mõju väärtuse kodudest kaugel kesklinnast.

"Kui oli mingeid kooskõlas muster, see oli nii, et edasi sa läksid kaugusel kesklinnast, seda suurem oli langus eluasemete hinnad," ütles Joe Cortright ja konsultatsioonifirma Impresa, kes viis läbi uuringu, mille rühm peadirektoriga linnades .

Kuigi mitte iga linn järgib trendi, muster kehtib ka metroos erinevaid valdkondi, nagu Tampa, Pittsburgh, Chicago ja Portland, Ore, kus hr Cortright põhineb.

Teine geograafiline lugu kujunevast mööda äärejoontena põhineb tulu. Mõned eeslinnades enim foreclosures on vaesemaid, kus juurdepääs laenudele oli napp varem.

"Te vaatate 03:57 maja block laskumist sulgemine," ütleb Michael van Zalingen naabruskonna majutusteenused, nonprofit rühm Chicagos.

Mis ajendas sissevoolu raha enne? See oli nihe, mis juhtus kaugel mõjutatud eeslinnades.

Bankers on Wall Street leitud kasvav ülemaailmne nõudlus investeeringute ehitatud tuluvoog alates hüpoteegid. Tooted olid üles ehitatud nii, et pikka aega, risk laenuvõtja default tundus väike.

Tulemus: suur stiimul hüpoteegimaaklerid kirjutada enam laene. Ja suurim võimalus seda teha, palju leitud, oli kohti, kus laenuandjad olid traditsiooniliselt olnud ettevaatlikud.

"Postiindeksid kus sissetulekute kasv oli suhteliselt negatiivne tegelikult võttes palju suurem maja
hinnatõusu ja palju suurem hüpoteek algatamine, "ütleb Amir Sufi, rahanduse asjatundja Ülikooli Chicago Graduate School of Business.

Väga sageli on need Postiindeksid on need paljude madala sissetulekuga või vähemus elanikud, ütleb hr Sufi, kes avaldas hiljuti analüüsi, krediidi-kasv koos ülikooli kolleegi Atif Mian.

Eluaseme bust oma ebaühtlane geograafiline levik on oluline mõju. See tähendab, et kuigi majanduslangus on käimas riiklikult mõned linnaosade tunnen seda rohkem kui teised.

Mitmed laenuandjatele block või tupik vähenda väärtust ümbritseva omadused - tegur, mis võivad aidata kaasa veel rohkem laenu vaikeseaded. Ümbruskonna kvaliteet läheb alla ja kuritegevus üldiselt tõuseb.

Nagu Washington peab poliitilisi lahendusi, geograafia ei ole keskne küsimus. Aga see on tükk puzzle.

Peamine vastuseid on üleriigilise tähelepanu - näiteks kuidas ergutada laenuandjaid kirjutada tasakaalu probleemsete laenude. Geograafia võib mängu tulla ka väiksemad, kuid olulised viisil:

• kongress kaalub suunamise raha kohalikule tasandile, nii et riigi-või linnavalitsus võib rakendada programme osta lasta omadused ühed õnnetud valdkondades. Tulemuseks võib olla vähem vaba kodu ja uus taskukohane, eluaseme.

• Boston on üks näide sellest, kuidas mõnes linnas liiguvad ise osta ja arendada vaba kodudes. Liikuda linnapea Thomas Menino tuli pärast Boston Herald Objekte lugu 1 sulgemine-hävitanud tänaval.

• Ühenduste kõrgema laenud võivad vajada rohkem raha kogukonnapõhist nonprofit gruppi - mis aitab laenuvõtjate ja laenuandjate leida parimad võimalused. See küsimus on ka USA Kongressi radar.

At Home Omandivorm Resource Center Fort Myers, Fla, režissöör Eddie Felton ütleb, et ta tahaks palgata rohkem koolitatud nõustajat, kui ta üritab jõuda linna paljud ohus laenuvõtjatele. "Me ei usu kahte asja siin - sulgemine ja pankrot," ütleb ta. "Leiame, et saame teha seda."