داستانی فروش خوب

million and borrowed $ 367.5 million – a debt service of $ 2 million PER MONTH on a property generating $ 4.3 million PER YEAR . نیویورک تایمز مقاله جالب در مورد چگونه آپولو در هارلم مجتمع مسکونی 175 میلیون دلار خریداری و در کمتر از یک سال 420 میلیون دلار ارزیابی و قرض 367،5 میلیون دلار (به خصوص پاراگراف آخر) - بدهی 2 میلیون دلار در هر ماه در یک ملک 4،3 میلیون دلار در سال است.

و گریه دور پرداخت امروز برای حرکت صعودی است که هیچ شانسی در واقع اتفاق می افتد - خرید ملک با شروع شدن حرکت صعودی پوند به عنوان پرداخت که برای شروع شدن حرکت صعودی پوند امروز است.

ترس از به طور پیش فرض پس از سراسیمگی از فروش خانه آپارتمان - نیویورک تایمز - Pristin تری - 26 اوت 08

تا چند سال پیش، مکان هایی مانند بالایی منهتن و برانکس جذابیت برای سرمایه گذاران در خانه مسکونی برگزار شد. اما به عنوان بازار املاک و مستغلات در نیویورک به گرم کردن، شرکت های بزرگ املاک و مستغلات شروع به رقابت با شور و نشاط را برای اجاره ساختمان های تحت نظارت در این محله ها در این باور که آنها می توانند آنها را بیشتر حرفه ای مدیریت و در نتیجه، بیشتر سود.

افشای اخیر است که صاحبان خانه Riverton، 1228 واحد مجتمع آپارتمانی در هارلم، ممکن است وام خود را به طور پیش فرض را شوک زده کرده است صنعت املاک و مستغلات است. billion. و آن را تا به نگرانی در مورد معاملات آپارتمان ساختمان های دیگر را از گذشته نه چندان دور، زمانی که دیوانگی در بازار به اوج خود می کنند. شامل استایوسانت شهر و روستای پیتر کوپر، مجموعه ای از 110 اجاره ساختمان های تحت نظارت در امتداد شرق رودخانه که Tishman Speyer Properties را و BlackRock دارایی غیر منقول، در ماه نوامبر سال 2006 به 5.4 میلیارد دلار خریداری شده است. اما در حالی که Riverton است ظاهرا از طریق بدهی خدمات اندوخته صندوق خود را سوزانده، استایوسانت شهر باید برای چندین سال به طول انجامد، با توجه به Realpoint، یک شرکت تحقیقاتی در Horsham، Pa.

کلنسی مانوس، مدیر عامل در Trepp، یک شرکت تحقیقاتی در نیویورک، گفت: "با این حال، مشکلات Riverton" چشم بیشتر در شهر استایوسانت قرار داده است.

اما بسیاری از معاملات دیگر که مورد توجه بسیار کمتر از شهر استایوسانت وجود دارد. بسیاری از این معاملات شامل بازیکنان بزرگ مانند مشاوران املاک و مستغلات آپولو، یکی از توسعه دهندگان از مرکز تایم وارنر در کلمبوس دایره.

در ماه مارس سال 2006، به عنوان مثال، آپولو و شرکای آن 175 میلیون دلار برای دلانو، روستای هفت ساختمان مجتمع آپارتمانی در هارلم بود که در سال 1950 به عنوان مسکن با درآمد متوسط ​​خانواده Axelrod ساخته شده، که بر روی آن برای نزدیک برگزار شد پرداخت پنج دهه است.

مالکان جدید به وام دهندگان خود گفت آنها بسیار افزایش درآمد اجاره، حتی اگر از 1802 آپارتمان به سخت نیویورک را رانت ثبات برنامه بودند. و بانک ها در کنار رفت. پایان سال 2006، پیچیده، در حال حاضر به عنوان پیچ پارک شناخته می شود، 420 میلیون دلار ارزیابی با توجه به اسناد زمینه با کمیسیون بورس و اوراق بهادار است.

پیچ پارک است که با 139 و 142 خیابان دوم و خیابان پنجم و مالکوم ایکس بلوار محدود، چند ماه refinanced شده بود قبل از بازارهای اعتباری در تابستان گذشته متوقف شده است. خفن اعتباری اصلی و یا ارشد 210 میلیون دلار وام را با وام های مسکن دیگر مخلوط شده و فروش آن به سرمایه گذاران وال استریت به عنوان یک امنیت مورد حمایت وام مسکن تجاری. percent, according to Realpoint. صاحبان چهار وام امن آوردن کل بدهی ملک به 367،5 میلیون دلار، با نسبت وام به ارزش 88 درصد، با توجه به Realpoint.

هیچ مدرکی وجود ندارد که صاحبان مشکل پوشش بدهی های خود را نزدیک به 2 میلیون دلار در ماه است، هر چند هیچ یک از واحد پارک در پیچ شده اند هنوز از ثبات اجاره وجود دارد. million. صاحبخانه صندوق ذخیره، سخاوتمند تر از Riverton برای پوشش دادن کمبود در بدهی ارشد خود را - 30 میلیون دلار، در مقایسه با 19 میلیون دلار است.

اما فرانک Innaurato، مدیر عامل در Realpoint، گفت او معتقد است که شانس که وام پیچ پارک در نهایت به مشکل اجرا شود "در حد متوسط ​​به بالا است."

msgstr "نمیتوان به جنوب" از او پرسید. "مطمئنا می تواند.

فروش پیچ پارک رخ داده است در زمانی که وام دهندگان به رقابت feverishly را به وام و وام گیرندگان در معاملات آپارتمان بینی قوی رشد اجاره، با وجود برنامه اجاره به شرط ثبات است.

, million, according to Realpoint. در پیچ پارک، به عنوان مثال، سالانه ساختمان، جریان نقدی خالص فقط 4،3 میلیون دلار در پایان سال گذشته بود، هنوز این وام ها و جریان نقدی نهایی 19،1 دلار، میلیون، قرار داده شد و تحت توجه به Realpoint. مدیران در آپولو و شریک اصلی آن، خواص برتری ها، کاهش یافته است به نظر.

اما هارولد M. شولتز، عضو ارشد مسکن شهروندان و شورای برنامه ریزی، سازمان پژوهش و سیاست های مستقر در نیویورک، گفت که یک بار هزینه های عملیاتی و کل بدهی به حساب گرفته شد، اجاره به طور متوسط ​​در پارک پیچ می توانست به تجاوز دلار 1900 یک ماه برای صاحبان برای شکستن حتی. "چگونه آنها همیشه رفتن را به این کار، من نمی دانم،" او گفت. یکی از بروکر که تشویق مشتریان خود را به شدت به دنبال آپارتمان معاملات ساختمان گفت: بازار داغ از اواخر سال 2005 تا اوایل سال 2007 بود که خریداران می توانند تامین مالی برای کسب اطلاعات بیشتر از ارزش ملک را در حالی که همچنین پرداخت هزینه های خود را برای مدیریت و نوسازی ساختمان.

اکثر سرمایه گذاران، مانند بسیاری از وام دهندگان، فکر می کند که ارزش نگه داشتن افزایش، کارگزار، گفت: که نام خود را به منظور حفاظت از روابط تجاری خود را منتشر می خواهم. اما او افزود، تعهد استانداردهای بسیار گاه به گاه. او گفت: "در آن زمان، شما می توانید از نوشتن هر چیزی، و مردم به شما باور،".

حرفه ای املاک و مستغلات است که آشنا با پیچ پارک معامله شد اما مجاز نیست که در مورد آن صحبت می کنند علنا گفت که مالکان جدید سالانه "ساییدگی طبیعی" از 10 درصد پیش بینی شده بود به عنوان مستاجران مهاجرت برای کسب و کار و یا به دلایل شخصی. اما کمتر از 6 درصد تحت نظارت اجاره آپارتمان در نیویورک خالی در هر سال، با توجه به آمار شهرستان.

آپارتمان خالی را ترک برنامه رانت ثبات را تنها زمانی که اجاره بها بیش از 2.000 دلار در ماه است. for two consecutive years. برای یک آپارتمان اشغالی از برنامه حذف شود، اجاره بها باید 2.000 دلار و رسیدن به درآمد خانوار حداقل 175.000 دلار برای دو سال متوالی.

به پیتر Hauspurg، مدیر اجرایی تلفیقی شرقی، یک شرکت کارگزاری در نیویورک، گفت: صاحب تهاجمی می تواند تسریع این روند در ابتدا با وجین خارج مستاجرین که به طور قانونی مجاز به در آپارتمان زندگی می کنند، زیرا مثلا به محل اقامت اولیه خود را در جای دیگر است. آقای Hauspurg گفت: "در سال اول از مالکیت، شما 10 درصد،". "پس از آن، حجم معاملات در حدود 3 تا 5 درصد در سال است."

فرانک جونیور Anelante J.. مدیر اجرایی Lemle و وولف، که مالک و مدیریت 7،000 آپارتمان در منهتن فوقانی و برانکس، گفت: گردش در واحدهای خود را نزدیک به 2 درصد بود. "من در این کسب و کار از سال 1977 بوده است، آقای Anelante گفت:" و من این اعداد گردش مالی عظیمی را ندیده است که بسیاری از این ویژگی ها به نظر می رسد استفاده کرده اند. "

percent of the apartments within a year and 10 percent a year thereafter, according to SEC documents. با این وجود در سال گذشته، وقتی که آپولو و برتری هشت آپارتمان در ارتفاعات واشنگتن در مجموع از 455 واحد خریداری شده، آنها گفته اند که برنامه ریزی شده برای خالی کردن بیش از 30 درصد از آپارتمان ها در یک سال و 10 درصد یک سال پس از آن، با توجه به اسناد SEC است.

گرگوری لوبو Jost، معاون مدیر برنامه مسکن محله از دانشگاه، یک گروه در برانکس که به دنبال ایجاد سرمایه گذاران خصوصی، 66،000 واحد سوبسید و اجاره تثبیت شده در نیویورک در سال های اخیر خریداری کرده است، به طور عمده در منهتن و برانکس، گفت: و حفظ مسکن کم هزینه است. قیمت را از طریق پشت بام رفته است، در حالی که سود دهی مسطح باقی مانده است، "او گفت.

حتی قبل از مشکلات Riverton علنی شد، گروه های مستاجرین را از نزدیک نظارت بر معاملات کسب و کار لورنس Gluck، رئیس مدیریت ستارگان، که این مجموعه با گروه Rockpoint، صندوق املاک و مستغلات خرید.

امی چان، برنامه ریز برای از سال 2004، آقای Gluck به خریداری 16 ساختمان های آپارتمانی که در ابتدا بخشی از برنامه های مسکن با درآمد محدود شناخته شده به عنوان میچل، لاما، و تلاش کرد اما موفق به deregulate کسانی که موضوع به اجاره ثبات بودند، گفت: مستاجران و همسایه ها، گروه های حمایتی در نیویورک است. آقای Gluck کاهش یافته است مصاحبه شود.

a month, from an average of $ 868 . برای Riverton، ستارگان به وام دهندگان خود گفت که 53 درصد از آپارتمان ها را می شود در سال 2011، با اجاره ماهیانه برای آپارتمان یک خوابه رو به افزایش به 2.012 دلار در ماه از 868 دلار به طور متوسط ​​منفک شده است. اما حتی هنگامی که اجاره تثبیت برداشته، نرخ در بازار اجاره بالاتر از 2.000 دلار در ماه همیشه آسان نیست برای رسیدن به در هارلم و برانکس، آقای شولتز گفت.

آقای شولتز گفت: "سرمایه دورتر و دورتر از نیویورک، همه چیز مانند منهتن در زیر 96 خیابان به آنها نگاه کرد". "همه آنها در ذهنیت حباب گرفتار شدم."