Contrarian Investoinnit Detroit?

Ehkä olen liian varovainen vaan kuulostaa "quick ampua itsesi ennen kuin loppuu luoteja."

Miksi contrarian Sijoittajien tulisi harkita Detroit - National Real Estate Investor - Matt Valley - 03 joulukuu 08

Vaikka sen talous on ajautunut syvään aallonpohjasta, Kaakkois Michigan on "paras buy-side story" Yhdysvaltain liikekiinteistö investoimalla nyt, jos uskotte markkinoiden lähtökohdat rebound, sanoo Steven Chaben, alueellinen johtaja Detroit toimiston Marcus & Millichap. Valmistunut Wayne State University ja Detroit College of Law, joka on viettänyt koko 25-vuotisen liike-elämään paikallisilla markkinoilla, Chaben tietää paljon, kun hän nähdessään.

"Me kertovat ostajille, että hinnoittelu on säädetty [alaspäin] paljon, ja että olet todennäköisesti paremmin ostaa tänään kuin koskaan viimeisten 20 vuoden aikana", sanoo Chaben. Kuinka houkuttelevia ovat ensimmäinen tuotokset? No, Marcus & Millichap raportit metro Detroit toimistokiinteistöä vaihdettiin keskimäärin pääoman osuus oli 10,7% vuoden kolmen ensimmäisen neljänneksen 2008, kasvua 8,3% samana ajanjaksona vuonna 2007.

Keskimääräinen katto paikallisesti asunnon myynnistä on noussut 80 prosenttiyksikköä viime vuoden päästä 8,4%. Se huolimatta mikä on 40 peruspisteen vajaakäyttöaste viime vuonna 6,2%. Vertailun vuoksi keskimääräinen vajaakäyttöaste valtakunnallisesti on 6,1%, mukaan tutkimusyhtiö Reis. Paikalliset asunnon omistajat ovat hyötyneet vähän uutta tarjontaa ja pyyhkäissyt kotiin foreclosures kuin joutuneiden asunnon kääntyä vuokramarkkinoilla.

Vaikka Detroitin asunnossa vajaakäyttöaste odotetaan nousevan 30 peruspistettä vuoden lopussa keskellä heikentää työmarkkinoilla ja net out-muuttoliikkeeseen, paikalliset asunto perustekijät ovat vahvat kaikilla mittareilla. Silti monet lainanantajat antavat markkinat tylysti, sanoo Chaben. "Lainanantaja saa paremman velka-kattavuus suhde täällä kuin hän pääse mihinkään, ja silti hän välttelevät täältä kuin hän sai rutto."

Uusin talousennuste lähtien Michiganin yliopistossa tarjoaa lainanantajien laiha lohtu. Seuraavan kahden vuoden aikana, Michigan odotetaan irtoa 132000 työpaikkaa, joista suurin osa teollisuudessa, työntää työttömyys yli 10%. Niistä 77000 ennustettu irtisanomisista valmistus kahden seuraavan vuoden aikana useimmat ovat autoteollisuudessa. Raportissa hankkeet valtiontalouden kokevat vaatimattoman työn voittoja vuonna 2011.

Epävarmuus johtuu viime kuussa pyynnöstä Big Three autovalmistajista on 25 miljardia dollaria silta lainan liittohallitus on saanut monet toimisto asukkaat - myös ei-autoteollisuuden yritykset - viivästyttää päätöksiä koskevat heidän tilantarve, sanoo Todd Pardon, senior vice puheenjohtaja Southfield, Michigan-pohjainen Redico, näkyvä toimisto omistaja ja monipuolinen kehittäjä. "Siihen asti, me vain pyörät liikkeellä. Olemme valmistunut 4,2 miljoonaa sq ft ja leasing näillä markkinoilla tänä vuonna. "

Marraskuussa pääjohtajat General Motors, Ford ja Chrysler todisti Capitol Hill. Kahden intensiivisen päivän lainsäätäjät neuvoi auto execs tulla takaisin joulukuussa liiketoimintasuunnitelman yksityiskohtaisesti, miten rahat käytetään.

Chaben voi olla huomaamatta, kuinka paljon kovempi lainsäätäjät ovat auto johto kuin ne ovat olleet pankit pyrkivät rahoitustukea pysymään pinnalla. Marraskuussa Yhdysvaltain valtiovarainministeriö päätti tehdä 20 miljardin dollarin investointeja Citigroup. Tämä muhkea summa seuraa 25 miljardia dollaria liittovaltion ruiskutetaan pankkiin osana 700 miljardia dollaria bailout paketti ohitti kongressille lokakuussa.

Ei ollut kuulemistilaisuuksissa tarkastella Citigroupin ahdinko, tai itkee pankki tarjoaa liiketoimintasuunnitelma, sanoo Chaben. "Ehdottaisin, että on hyvä esimerkki kaksinaismoraalia, joka toimii niin yleistä." Anti-Detroit puolueellisuus on Chaben mutisee itsekseen, että kuuluisa linja elokuvan "Network": "Olen niin vihainen kuin helvetti ja En aio ottaa tätä enää. "

Kysymys kuuluu miten Detroit monipuolistaa talouttaan? Ei ole mitään ihmelääkettä, mutta Oakland County, koti Chrysler n pääkonttori, saattaa olla yksi vastaus. Läänin kehittyville aloille ohjelma on tunnistanut top 10 kasvualoja - aina vaihtoehtoisten energialähteiden ja sähkön ja ​​robotiikan lääkinnällisiin laitteisiin - ja kohdennettuja kärkiyritysten näillä aloilla laajentaa liiketoimintaansa läänissä. Yli neljän vuoden ohjelma on johtanut $ 1 miljardin uusia investointeja.

"Säilyminen alueella riippuu teknologian siirtoon", sanoo anteeksiantoa Redico. "Michigan on paljon teknistä osaamista, jotka johtuvat sen autojen käyttöä, ja uskon ajan myötä tulemme käyttämästä näitä resursseja."

Tämä tuo meidät takaisin Chaben, välittäjä, joka uskoo pyörät käynnistymiset tulevaisuuden liiketoiminnan kasvun ja hyvinvoinnin Kaakkois Michigan. Hänen neuvonsa kiinteistön ostajille: "Tule nyt, kun voit silti tarjousten 10 cap."