NYC: n kaupallisen uudelleenkäytön Cookie alkaa murentua

Lehman Bust Hits NYC Commercial Property - Portfolio.com - Felix Salmon - 01 lokakuu 08

Yksi tärkeimmistä tekijöistä New Yorkin kaupallisen omaisuuden puomi oli Lehman Brothers. Nyt kun Lehmanin mennyt nurin, NYC liiketilamarkkinoiden näyttää pysähtyi.

Se oli luultavasti tulee tapahtumaan ennemmin tai myöhemmin muutenkin: kaupallinen kiinteistöjen hintoja, kuten asuntojen hintoja, ohjaavat viime kädessä luotonantajien riskinottohalua. Mutta maailma kaupallisen omaisuuden, Lehman Brothers ja muutamia kauppoja, kuten se oli valmis etukäteen 90% overinflated hintoja vaikka vuokratuotot eivät tule lähelle kattavat kiinnitys maksuja.

Ne voisivat välttää rangaistuksen (tai niin he luulivat), koska tuskin olivat niin lainoista kuin he olivat niputettuna osaksi CMBS ja myydään pois. Mutta poikkeuksetta johtaa pankki päätyi ottaen merkittävä luoti Kaupan - ensisijainen syy, miksi Lehman meni nurin.

lisää Lehman Bust Hits NYC Toimitila

Office Leasing Hidastaa New Yorkissa lähelle ennätyksellisen alhainen, tutkimuksessa sanotaan - Bloomberg.com - David M. Levitt - 29 syyskuu 08

Manhattan toimisto leasing laski lähes ennätyksellisen alas kolmannella neljänneksellä, kuten Wall Street työpaikkojen menetyksiä aiheuttanut yritysjohtajat lykätä päätöksiä niiden tilantarve, tutkimus kiinteistöjen välitys Studley Inc. sanoi.

percent, according to the New York-based firm, which specializes in representing tenants. Määrä tilaa vuokralle hyppäsi 0,7 prosenttiyksikköä 8,9 prosenttiin, mukaan newyorkilainen yritys, joka on erikoistunut edustaa vuokralaisia. Se on suurin neljännesvuosittain hypätä kolmessa vuodessa, sanoi raportin, joka on vielä luonnosvaiheessa, ja johtuu pois ensi kuun alussa ...

"Kunnes viime viikkojen aikana, useimmat jäsenet kiinteistöjen yhteisön ennustettu pehmeä lasku toimisto markkinoilla, .... Se näyttää nyt epätodennäköiseltä. Se sanoi, kun taas vaikutus toimisto markkinoilla on kovaa, ja todennäköisesti kestää kahdeksasta 10 / 4 pelata ulos, silti ei pitäisi olla yhtä ankara kuin romahduksen aiheuttama ylitarjonta ja liiketoiminnan supistuminen 1970 S ja 1980 S. "

lisää Office Leasing Hidastaa New Yorkissa lähelle ennätyksellisen alhainen, tutkimuksen mukaan

Kalabaliikki heittää Pall Manhattanin Real Estate - New York Times - Terry Pristin - 30 syyskuu 08

Koska rahoituspalvelualan laajentuneet nopeasti puolivälissä vuosikymmenellä, Manhattan toimistotilojen vuokrat pilviin, sijoittajat kilpailivat raivoisasti rakennusten ja kehittäjille suunniteltu valtavia kaupallisia lattiat houkutella vuokralaisia. Niinkin hiljattain kuin viime vuonna, iso osa avaruuden olivat vähissä, ja vuokranantajat olivat yliotteen.

Nykyään kuitenkin luottamusta ja optimismia ovat väistyneet pelkoa, epävarmuutta ja synkkyyttä. Wall Streetin odotetaan supistuvan merkittävästi, ja markkinat liikekiinteistö on kentällä pysähdyksissä (vaikka monet sijoittajat ovat toiveikkaita voittoa komeasti valitsemalla oikea aika saada takaisin). "Nopeus, jolla tämä on flip-flopissa on upea", sanoi Mike Kirby, rehtori Green Street Advisors, Newport Beach, Kalifornia, tutkimusyritys, joka analysoi kiinteistö sijoitusyhtiöt. Yhtiö seuraa Manhattan markkinoilla tarkasti, sillä kolmasosa maan julkisen toimistoissa, mitattuna sen arvo, on New York.

percent (though that is far less than the Manhattan availability rate of 19.8 percent in the third quarter of 1991 , the nadir of the last prolonged downturn). Green Street on ennustanut, että kaupunki menettää 60000 taloudellisia työpaikkoja ennen talouskriisiä on ohi ja että Manhattan saatavuus määrä saattaa ylittää 13 prosenttia (vaikka se on paljon vähemmän kuin Manhattan saatavuus osuus 19,8 prosenttia kolmannella neljänneksellä 1991 aallonpohja viimeksi jatkettuna taantuma). percent in the second quarter, according to Studley, a brokerage firm that represents tenants. Osuus toimistotiloista on tyhjä nyt, tai tulevat olemaan saatavilla vuoden sisällä, nousi 8,9 prosenttiin kolmannella neljänneksellä, 7,2 prosenttia toisella neljänneksellä, mukaan Studley, Meklariliike joka edustaa vuokralaisia.

-story office tower being built on speculation at Eighth Avenue between 41 st and 42 nd Street. Suurin osa lisäyksestä, kuitenkin johtui 11 Times Square, 40-kerroksinen toimistotalo rakennetaan keinottelu kahdeksas Avenue välillä 41 s ja 42 nd Street. Rakennus on määrä valmistua ensi syyskuussa, mutta ei vuokralaiset on julkistettu.

Tällä hetkellä pyytäen vuokrat Manhattanilla ovat litteitä, mukaan Studley, mutta niiden odotetaan laskevan, kun yritykset pyrkivät eroon ylimääräistä tilaa Jälleenvuokrasopimuksista se alennuksella.

million square feet in Manhattan. Kolme suurimmista toimijoista sotkettu talouskriisi - Lehman Brothers, joka hakee konkurssisuojaa, Merrill Lynch, joka osti Bank of America, ja vakuutus jättiläinen American International Group, joka sai 85000000000dollari bailout valtioneuvoston - miehittää 9.200.000 neliömetriä Manhattanilla. Kukaan ei tiedä kuinka paljon tämä tila tulee olemaan edelleenvuokraussopimusten markkinoilla, tai kun.

Rahoitusmarkkinoiden kuohunta on saanut jotkut suuret asianajotoimistot ja muiden vuokralaisten kulmaan paremman käsitellä vuokrasopimukset.

"He kaikki aloittaa sanomalla, että kauppa on pois", sanoi leasing välittäjä, joka pyydettiin ei nimetä, koska hän ei ollut valtuuksia keskustella hänen yrityksen neuvottelut. "Joillekin se todellakin on pois päältä. Toiset käyttävät tätä apuna. "Asukkaat, jotka eivät ole paineen alla tehdä leasing päätöksiä odottavat, hän sanoi.

Odottaa myös olemassa kymmeniä sijoittajia, jotka ovat keränneet miljardeja dollareita pääomaa, mutta eivät ole valmiita käyttämään sitä, koska kukaan ei tiedä, kuinka paljon arvot ovat laskeneet. "Lisää rahaa istuu sivussa nyt kuin koskaan ennen elämäni aikana, mutta kukaan ei halua ottaa riski", sanoi Jules Demchick, puheenjohtaja JD Carlisle, New York kehittäjä.

Maksuhäiriöriski Commercial Mortgage arvopaperit - joukkovelkakirjat tukena lainoja, jotka ovat yhdistäneet ja viipaloi mukaan eriasteisesti riski - on alle puoli prosenttia. Mutta kiinteistöalan ammattilaista sanoa oletusasetukset ovat todennäköisesti piikki kaksi tai kolme vuotta, jolloin monet lainaa, joka on peräisin 2006 ja 2007, jolloin markkinat olivat sen frothiest, täytyy rahoittaa uudelleen. Kertyvillä omapääoma ominaisuuksia odotetaan jäävän vankka ennusteiden vuokra kasvua, jotka tehtiin rakennusten vaihtoi omistajaa.
Romahtaminen Lehman Brothers vaikuttavat myös ylläpitäjien määrä Midtown toimistorakennuksia.

Lisäksi peräisin lainoja, myy tällaisia ​​lainoja Commercial Mortgage arvopaperit ja tarjoamalla "mezzanine" lainoja korkeammat korot kuin vanhempi lainoja, Lehman oli myös aggressiivinen toimittaja sillan omaa pääomaa. Nämä olivat kestoista käteistä, jonka ansiosta käsittelee sulkea nopeasti, mikä antaa sen yhteistyökumppanit kilpailuetua. Liiketoiminnan kumppani olisi saattanut jopa 5 prosenttia pääomasta, tai jopa vähemmän, Lehman pystyttämiseen tasapaino odotus myydä sen kannan sijoittajille. Usein Lehman ollut useita rooleja annetaan Deal.

Lehman usein rahoitti Broadway Partners, kun aggressiivinen sijoittaja toimisto torneja, joka on nyt edessään vuori lyhytaikaisen velan. Park Avenue, a 21 -story tower that Broadway Partners acquired in May 2007 , said Orest Mandzy, the managing editor of Commercial Real Estate Direct, a news and information service. Yksi Lehmanin suurin kohteessa New York mukana $ 1,2 miljardia rahoitusta 237 Park Avenue, 21-kerroksinen torni, Broadway Partners osti toukokuussa 2007, sanoi Orest Mandzy, toimituspäällikkö Commercial Real Estate Direct, uutiset ja tietopalvelu . Madison Avenue, in which it has a minority stake. Lehmanin pääomaan tehtävissä Manhattan sisältää toimisto tornit 1745 Broadway ja 545 Madison Avenue, jossa se ​​on vähemmistöosakkaana.

Fifth Avenue, the former International Toy Center, which L & L Holding is turning into a prime office building. Toukokuussa 2007 Lehman sietää useimmat +480.000.000dollari jota käytettiin ostaa 200 Fifth Avenue, entinen International Toy Center, jossa L & L Holding on muuttumassa prime toimistorakennus. Lehman oli pitämään kiinnostusta, koska luotonannon ollut alkua eikä ostajia syntynyt. L & L, joka muodosti 500000000dollari kanssa Prudential kiinteistösijoittajien kesäkuussa, toivoo lopulta ostaa Lehmanin vaakalaudalla alennuksella. Puolet 15-kerroksisen on vuokrattu Grey Group, maailmanlaajuinen viestinnän yritys, loput ei ole puhunut. Yhteenliittymä ulkomaisten pankkien edellyttäen rakentamisen lainan.

"Olemme todennäköisesti ostaja", sanoi David W. Levinson, toimitusjohtaja L & L Holding. Hän lisäsi, että rakennus itsessään, valmistuvan tammikuussa, ei vaikuta Lehman poismenosta.
Koska hän on valmis pääsy käteisellä, Mr. Levinson on epätavallinen, sanoi Robert J. Ivanhoe, puheenjohtaja kiinteistöjen käytännössä lakitoimiston Greenberg Traurig. Jotkut Lehman Brothersin muut kumppanit menettävät todennäköisesti hallita rakennuksia. "Tyypillinen sponsori joutuu mennä ulos ja nostaa rahaa," Mr. Ivanhoe sanoi. "Onnistumisen todennäköisyys tässä Marketplace on syrjässä."

Jokainen, joka osti rakennuksen, kun markkinoilla oli tulikuuma todennäköisesti nähdä eroosio pääoman, sanoi Paul M. Fried, rehtori AFC Realty Capital, kiinnitys välitys perustuu New Yorkissa. "Jos olet hankkinut omaisuuden kanssa omapääoma pääomaa, sinulla on ongelma", hän sanoi. "New York tai Washington varoja voi pitää arvonsa paremmin kuin varat muilla markkinoilla, mutta ne voivat silti kestää jonkin osuma. Ja kun he ottavat osuma, sitten pääoma on juuri arvosteta. "
Mutta miten syvälle, että osuma olisi?

Real Estate Roundtable, joka edustaa maan suurin kiinteistöyhtiöt, onnistuneesti painostettu liikekiinteistöjen velka on sisällytettävä ehdotettuun 700000000000dollari hallituksen bailout auttaa luomaan kohtuullisen hinnan omaisuutta. Jon Southard, pääasiallinen at Torto Wheaton Research, käsivarsi CB Richard Ellis, Meklariliike sanoi, että alle hyvin hoidettu hallituksen huutokauppa, myyjät olisivat rangaista overpaying niiden rakennusten huonon merkintäsitoumukset. Mutta kohtuuttoman alhaiset hinnat perustuvat paniikkia taloutta voitaisiin välttää.

Mutta Mr. Kirby Green Street Advisors sanoi New York Real Estate pelaajat olivat täysin kykeneviä mietitään, miten paljon toimistorakennus kannattaa. "Miksi hallitus on osansa siellä, en tiedä", hän sanoi.

Failed tarjoukset Vaihda Boom New York Real Estate - New York Times - Charles V. Bagli - 30 syyskuu 08

Perjantaina, Standard & Poor'sin luopui luokitus joukkovelkakirjalainojen käytetty ennätyksiä 5400000000dollari osto Stuyvesant Town, edellä, ja Peter Cooper Village, vuonna 2006.

Seitsemän vuoden nonstop rakentaminen, skyrocketing vuokrat ja myyntihinnat, ja näennäisesti loputon nälkä ylellisyyttä asunto, joka muutti karu ja lumoava lähiöissä yhtälailla luottokriisi ja myllerrys Wall Streetillä tuovat New Yorkin kiinteistöjen puomin loppuun.

percent lower than it wanted. Viime perjantaina, HSBC päätti olla siirtää Amerikan pääkonttori on 7 World Trade Center, keskustassa, kun tarjoukset sen kodin Fifth Avenue tuli 30 prosenttia pienempi kuin se halusi.
Kehittäjät jotka valittavat, että lainanantajat ovat nyt kieltäydytään rahoittamasta hankkeita, jotka olivat kaikki mutta tiettyinä kuukausina tai jopa viikkoja sitten. Vuokranantajat surra niiden kyvyttömyys jälleenrahoittaa pilvenpiirtäjien kanssa blue-chip vuokralaisille. Ja yritykset eivät uskalla siirtää sisällä Manhattan pelossa tehdä vikatikki jos vuokraa pudota tai merkitset talouden voimat lomautuksia.

"Luotonantajat ovat nyt erittäin vaikea katsoa kutakin yksittäistä hanketta arvioitava sen toteuttamiskelpoisuutta yhteydessä pehmenemistä kysyntää", sanoi Scott A. Singer, varatoimitusjohtaja Singer & Bassuk, kiinteistöjen rahoituksen ja Meklariliike. "Ei ole kysymys siitä, että tulee olemaan merkittävä hidastuminen uuden rakentamisen aloittamista välittömästi."

Esimerkkejä keskeytynyt tarjouksia ja levoton kehitys runsaasti. Fifth Avenue, between 39 th and 40 th Streets, came in 30 percent lower than the $ 600 million it wanted for the property. Viime perjantaina, HSBC, iso Hongkongissa toimiva pankki, hiljaa repi jopa sopimus siirtää sen Amerikan pääkonttori on 7 World Trade Center jälkeen tarjouksia nykyistä kotiin 452 Fifth Avenue, välillä 39 th ja 40 th Streets, tuli 30 prosenttia pienempi kuin 600000000dollari se etsitään omaisuutta.

months still does not have a tenant. 40-kerroksinen toimistotalo rakenteilla by SJP ominaisuudet 42 nd Street ja kahdeksas Avenue viimeiset 18 kuukautta ei vieläkään ole vuokralaista.

Fifth Avenue for five years, in part because they hope rents will fall. Ja lakitoimiston Orrick, Herrington & Sutcliffe viime viikolla yllättäen vetäytyi mitä oli all-mutta-tiettyjä vuokrasopimuksen 300000 neliömetriä tilaa at Citigroup Center päättäen sen sijaan laajentaa vuokrasopimus 666 Fifth Avenue viisi vuotta, osittain koska he toivovat vuokrat laskevat.

"Kaikki on jäätynyt paikoilleen", sanoo Steven Spinola puheenjohtaja Real Estate Board of New York, alan etujärjestön, pian sen jälkeen osakemarkkinat kiinni maanantaina.
Barry M. Gosin, toimitusjohtaja Newmark Knight Frank, kansallinen kiinteistöalan yritys sijaitsee New Yorkissa, sanoi: "Tänään, koko rahoitusjärjestelmän tarpeisiin voiteluaine. Se on tavallaan kuin ajaisi auton jälkeen loppumassa öljy ja moottori leikkaa kiinni ylös. Jos ei ole maksuvalmiutta eikä rahoitusta, kaikki tarttuu ylös. "

On vaikea sanoa tarkalleen, mitä pitkän aikavälin vaikutus tulee olemaan, mutta kiinteistöalan asiantuntijat, taloustieteilijät ja kaupungin ja valtion virkamiehet sanovat, että se todennäköisesti tulee olemaan paljon vähemmän uusia rakennushankkeita tulevaisuudessa, samoin kuin kymmeniä tuhansia irtisanomisia Wall Street, vähemmän rakennusalan työpaikkoja ja valtava menetys verotuloja sekä valtion ja kaupungin.

Harvat kehitys on määritelty kaupungin yli kehitys puomi, mistä läsnäoleva torninosturit on räjähdysmäisesti kalliit Condominiums lähiöissä ulkopuolella Manhattanilla, mistä Bedford-Stuyvesant ja Fort Greene on Williamsburg ja Long Island City. Jotkut kehittäjille, jotka ovat tällä hetkellä pystyttämisestä Condominiums yrittävät muuntaa vuokria, kun taas toiset haluavat myydä hankkeisiin.

Kun asettaa kaksinumeroisia vuokrankorotukset viime vuosina, vuokranantajat sanoa vuokrat laskevat hieman, mikä voisi satuttaa omapääoma hankkeita, mutta myös hidas gentrifikaatiota mitä kiinteistövälittäjät haluavat soittaa "emerging lähiöissä", kuten Harlem, Lower East Side ja Fort Greene.

Samaan aikaan jotkut pormestari Michael R. Bloomberg n kunnianhimoisin suuriin hankkeisiin - West Side railyards, Pennsylvania Station, Ground Zero, Coney Island ja Willets Point - aiomme kestää odotettua kauemmin käynnistyy ja täydellinen, todellinen Estate asiantuntijat sanovat.

"Useimmat taloustoimet kaupallisiin kiinteistöihin ovat pidossa", sanoi Mary Ann Tighe, alueellinen toimitusjohtaja CB Richard Ellis, kiinteistönvälitysyritystä ", koska kukaan ei voi olla varma mitä taloudessa näyttää, ei vain lyhyellä aikavälillä , mutta pitkällä aikavälillä. "

Vaikka kiinteistömarkkinat New Yorkissa on paremmassa kunnossa kuin useimmissa muissa suurissa kaupungeissa, tuoreessa raportissa Newmark Knight Frank on osoittanut, ettei "selviä merkkejä heikkoudesta", jossa yleinen vajaakäyttöaste oli 9 prosenttia, jopa 8,2 prosenttia vuosi sitten. Vuokrat ovat laskussa, kun vuokranantaja myönnytyksiä otetaan huomioon.

Kiinteistö puomi on ruokkineet vankka talous, vakaa asuntokysynnän ja runsaasti ulkomaisten ja kotimaisten sijoittajien valmis maksamaan kymmeniä miljardeja dollareita New York kiinteistönvälitys. Se auttoi, että luotonantajat olivat vain liian mielellämme rahoittaa jopa 90 prosenttia kustannuksista olettaen, että kiinnitykset voidaan myydä sijoittajille arvopapereita.

Mutta se päättyi subprime kriisi, joka on sittemmin levinnyt kaikille luottomarkkinoilla, joilla on pysähtynyt. Tämän seurauksena kiinteistöjen johtajat arvioivat, että arvo liikerakennusten on laskenut vähintään 20 prosenttia, vaikka lasku on vaikea arvioida, kun on pieni asuntolaina rahaa ostaa rakennuksia ja siksi vähän myyntiä.

Kauan sen jälkeen kun kriisi alkoi vuonna 2007, monet sijoittajat ja kiinteistöalan johto odottaa "korjaus" nopean laajenemisen kiinteistöjen arvoihin. Mutta kun Lehman Brothers, kunnianarvoisa yritys, joka oli toimittanut miljardien dollarien lainoja New York kiinteistökauppoja, kaatui kaksi viikkoa sitten, oli selvää, että jotain syvempää oli tekeillä.

million, two executives involved in the transaction said. Ja oli välitön reaktio kiinteistö maailma: Tishman Speyer Properties, joka kontrolloi Rockefeller Center, Chrysler Building ja moniin muihin ominaisuuksiin, yhtäkkiä vetäytyi paljon ostaa entinen Mobil Building, 1600000-neliö-jalka torni 42 nd Street, lähellä Grand Central Terminal, on 400.000.000 dollaria, kaksi avainhenkilöt mukana liiketoimessa sanoi.
Kaupalliset ominaisuudet eivät ole ainoita vaikeuksissa. Perjantaina, Standard & Poor'sin luopui luokitus joukkovelkakirjalainojen käytetään Tishman n 5400000000dollari osto Stuyvesant Town ja Peter Cooper Village huoneisto komplekseja vuonna 2006, suurin kiinteistöalan käsitellä nykyhistorian. Standard & Poor'sin sanoi leikata rating osittain, koska arviolta 10 prosenttia laskuun kiinteistöjen arvo ja nopea ehtyminen vararahastoja.

Rating vähennys osoittaa kasvavaa hermostuneisuutta lainanantajien ja sijoittajien kuten kauppoja, jotka ovat usein mukana aggressiivinen - kriitikot sanovat epärealistinen - ennusteet tulevista tuloista.
"Jokainen jatkoi este luottomarkkinat on kauheaa kansantaloudelle, mutta se on enemmän tuskallista New York", sanoi Richard Lefrak patriarkan neljännen sukupolven kiinteistöjen perhe, joka omistaa toimistorakennuksia ja asuintaloja New York ja New Jersey .
"Tämä on yritys kaupunkiin rahaa", hän sanoi. "Jos ei ole likviditeettiä järjestelmään, se pahentaa ongelmia. Se tulee olla vakava vaikutus paikalliseen talouteen ja kiinteistöjen arvot. "