Immobilier commercial commence à se fissurer

Les problèmes dans le marché immobilier résidentiel pourrait être plus spectaculaire, mais le marché immobilier commercial (en dépit de quelques opinions contraires les experts) a été commencé à s'enfoncer lentement.

L'effondrement du crédit s'est propagée sur le marché commercial la création d'une indisponibilité quasi totale de la dette qui a poussé à la hausse des taux de capitalisation abaissement values.This lent effondrement a été sous le radar jusqu'à présent tout simplement parce que les vendeurs refusent de vendre à des prix offerts. Mais re-financement des besoins va bientôt changer l'image. are now looking at 65 - 75 % loans to today's lower values at LIBOR plus 4.0 if they're good properties or in the teens if not. Pas cher prêts à court terme arrivent à échéance et les bâtiments qui ont été financés à 85 - 90% de la valeur au taux LIBOR majoré de 1,0 à 2,0 cherchent maintenant à 65 - 75% des prêts à des valeurs inférieures aujourd'hui à LIBOR plus 4,0 si elles sont bonnes propriétés ou dans les années de l'adolescence si elle n'est pas. Même entièrement loué, la trésorerie propriétés d'écoulement peuvent ne pas être en mesure de la dette à des conditions sufficent soutien aujourd'hui à rembourser la dette existante.

Ajouter le ralentissement économique à la crise du crédit et vous avez des maux de tête demain.

Tumble! Ventes d'investissement Manhattan plonger dans '08
Cushman & Wakefield via le New York Observer - 1 Juillet 2008

percentage points from this time last year, and at its highest level since the third quarter of 2006 …sublease vacancy rate increased to 1.5 percent, up 0.4 percentage points from the previous quarter and 0.5 percentage points from this time last year, a 50 percent increase…Despite the increase in vacancy, average asking rents continued to increase, albeit at a slower pace than one year ago. «Cushman & Wakefield a publié aujourd'hui son rapport semestriel pour la Manhattan du marché de l'immobilier commercial montre que le taux de la ville d'inoccupation global a atteint l'extrémité inférieure du niveau d'équilibre, le 7-9 gamme pour cent du taux d'inoccupation où les locataires et les locateurs sont perçus comme le relativement pied d'égalité sur le marché ... taux d'inoccupation global a augmenté de Manhattan à 7,1 pour cent, en hausse de 1,8 points de pourcentage à partir de cette époque l'an dernier, et à son plus haut niveau depuis le troisième trimestre de l'année 2006 ... le taux d'inoccupation de sous-location a augmenté de 1,5 pour cent, en hausse de 0,4 points de pourcentage rapport au trimestre précédent et de 0,5 points de pourcentage à partir de cette époque l'an dernier, une augmentation de 50 pour cent ... En dépit de l'augmentation du taux d'inoccupation, les loyers demandant continué à augmenter, quoique à un rythme plus lent que il ya un an. per square foot at the end of the first quarter of 2008 , and up 21 percent from $ 59.17 per square foot at this time last year. Dans l'ensemble les loyers demandant pour Manhattan atteint 71,59 $ le pied carré, en hausse de près de 7 pour cent de 67,13 $ par pied carré à la fin du premier trimestre de 2008, et jusqu'à 21 pour cent de 59,17 $ par pied carré à ce moment l'année dernière. per square foot at midyear 2008 , while asking rents for direct space increased 17 percent year-over-year, to $ 72.14 per square foot. Classe-A loyers demandant à Midtown atteint un nouveau record à 92,30 $ par pied carré ... Les loyers moyens pour demander l'espace sous-location a augmenté de 30 pour cent de cette époque l'année dernière, atteignant 69,56 $ le pied carré au milieu de l'année 2008, tout en demandant des loyers pour l'espace direct a augmenté 17 pour cent en glissement ans, à 72,14 $ le pied carré. Cela indique que même si les deux sous-louer et des prix directs ont augmenté, la sous-location produit maintenant venir sur le marché est nettement plus cher que ce qui était disponible il ya un an ... Année à date de l'activité de leasing en baisse de 2 pour cent ... ... les agences de publicité ont été les plus active cette année, ce qui représente près de 20 pour cent de l'activité de location d'année à ce jour ... Les services financiers représentaient seulement 14,1 pour cent de l'activité de location, le segment deuxième industrie la plus active au milieu de l'année 2008. Il ya un an, cependant, les services financiers a représenté plus d'un tiers de toute l'activité de location à Manhattan ...

VENTE DES INVESTISSEMENTS

La propriété du volume des ventes a atteint Manhattan 13,8 milliards de dollars pour les transactions fermées et sous contrat jusqu'en milieu d'année 2008. billion in two REIT privatizations…While values are down approximately 15 percent from the record peak in the first half of 2007 , present values still reflect significant appreciation over the past few years…A lack of supply, coupled with the weak dollar, boosted foreign investor interest and activity in the first half of 2008 . A cette époque l'année dernière, 34 milliards de dollars en chiffre d'affaires de propriété avait fermé ou étaient sous contrat, qui comprenait 10 milliards de dollars dans les privatisations FPI deux ... Même si les valeurs sont en baisse d'environ 15 pour cent de leurs niveaux record au premier semestre de 2007, les valeurs actuelles encore refléter l'appréciation significative au cours des dernières années ... Un manque d'approvisionnement, associée à la faiblesse du dollar, stimulé l'intérêt des investisseurs étrangers et de l'activité au premier semestre de 2008. – 15 percent level in recent years… Année à ce jour, l'investissement étranger a représenté plus de 48 pour cent du volume du dollar des investisseurs, une augmentation notable de la 12 à 15 pour cent au niveau de ces dernières années ...

DÉTAIL

Bien que certains sous-marchés demeurent solides, nous vivons une disponibilité accrue et une diminution subséquente aplatissement ou des loyers de détail dans certains segments de marché ... Deux de Manhattan les plus importants marchés de détail - Soho et Madison Avenue - exposé les lignes de tendance divergentes dans la première moitié de 2008 . per square foot at midyear 2008 , and availability remained relatively stable at 9 percent. A Soho, les loyers du rez de chaussée demandant a augmenté de 39 pour cent l'année sur année, à 333 $ le pied carré au milieu de l'année 2008, et la disponibilité est demeurée relativement stable à 9 pour cent. Uptown, sur le tronçon luxe de Madison Avenue à partir de 59 e à 72 rues nd, le taux de disponibilité presque doublé l'année après année, se terminant le deuxième trimestre de 2008 à 13,4 pour cent. percent from this time last year, averaging $ 316 per square foot at midyear 2008 . Pendant la même période, rez de chaussée en moyenne demandent des loyers est resté un peu à plat, en hausse de 8 pour cent à 1107 $ le pied carré ... Le passage à Manhattan Upper West Side, couvrant 60 e à 86 Streets e sur Broadway, la moyenne des loyers demandant pour l'espace rez de chaussée de détail ont chuté de 9,5 pour cent de cette époque l'an dernier, en moyenne 316 $ par pied carré au milieu de l'année 2008. A l'inverse, la Cinquième Avenue a vu des augmentations substantielles des loyers et une baisse de la disponibilité. Sur la Cinquième Avenue, à partir de 49 e à 60 e rues, non-publié demandant des loyers pour l'espace de vente au détail de premier touché 2500 $ par pied carré, positionne clairement la Cinquième Avenue comme le corridor de la plus haute valeur au détail dans le marché international .... "

Entreprises occupent moins d'espace de bureau National
Wall Street Journal - Alex Frangos - 3 Juillet 2008

"Au niveau national, les loyers sur les immeubles de bureaux - y compris les concessions propriétaire et rabais - a augmenté de 0,7% au deuxième trimestre à 25,16 $ le pied carré, la plus faible croissance depuis le deuxième trimestre de 2005, lorsque le marché des bureaux a été tout juste d'une demi-décennie au long de la crise, selon Reis Inc, la firme de New York de recherche immobilier ... Avec un taux d'inflation d'environ 1% par trimestre, que la croissance loyer est réduit à néant ... Pour le deuxième trimestre d'affilée, les entreprises libérées d'espace de bureau de ils ont pris le pays, un phénomène connu sous le nom d'absorption négative. Le taux d'inoccupation national a légèrement augmenté à 13%, passant de 12,8% au dernier trimestre ... New York, qui a eu des augmentations de loyer à deux chiffres en 2007 a ​​connu une croissance lente louer à 0,7% au deuxième trimestre que les sociétés financières a réduit l'emploi. Les grandes entreprises telles que JP Morgan Chase & Co. et Lehman Brothers Holdings Inc ont mis d'énormes blocs d'espace de bureau sur le marché de sous-location que l'on appelle, ce qui ajoute à l'offre et fait baisser les prix ... Les zones les plus touchées du pays en termes de espace de bureau sont ceux dont les économies locales sont sous le choc de l'éclatement de la bulle du logement-. Orlando, en Floride, Atlanta, Phoenix, Las Vegas et Sacramento, en Californie, tous voyaient loue baisse en termes nominaux, sans tenir compte de l'inflation ... Seulement 17 des 79 marchés ont connu une croissance pistes Reis loyer dépasser l'inflation. Parmi les villes les plus importantes était de Houston, qui a bénéficié de l'essor de l'énergie. Les loyers y ont augmenté de 2,7% au cours du trimestre pour atteindre une moyenne de 20,42 $ le pied carré. Seattle et San Francisco ont également obtenu de bons résultats. Los Angeles loyers ont augmenté de 1,4%, toujours en bonne santé, mais plus lentement que la croissance de 2,8%, il a vu dans le premier trimestre ... "

Moodys / REALCommercial Indice des prix à la propriété (ICPP)
Méthodologie développée au MIT Center pour Immobilier - mensuel national Tous les Propriétés de l'index - 24 Juin 2008 - par l'intermédiaire de l'Economist

Les derniers résultats des Moodys / REAL ICPP montrent une diminution de 3% en Avril pour l'indice de toutes les propriétés nationale.