Investir à contre à Detroit?

Peut-être que je suis trop conservateur, mais ressemble plutôt à «se tirer rapidement avant que nous à court de balles."

Pourquoi les investisseurs Contrarian Si Considérez Detroit - National Investor Real Estate - Matt Valley - 3 Décembre 08

Bien que son économie est embourbée dans une fosse profonde, du Sud-Est du Michigan est le "meilleur buy-side histoire» dans l'immobilier commercial américain à investir aujourd'hui, si vous croyez que le marché est prêt pour un rebond, affirme Steven Chaben, directeur régional du bureau de Detroit de Marcus & Millichap. Diplômé de l'Université Wayne State de Detroit et le Collège de la loi qui a passé toute sa carrière d'affaires de 25 ans sur le marché local, Chaben sait une bonne affaire quand il en voit un.

«Nous disons aux acheteurs que les prix a ajusté [baisse] beaucoup, et que vous êtes probablement une meilleure achète aujourd'hui qu'à tout autre moment au cours des 20 dernières années», explique Chaben. Comment attractif sont les rendements initiaux? Eh bien, les rapports Marcus & Millichap que Metro Detroit immeubles de bureaux commercialisés à un taux de capitalisation moyen de 10,7% au cours des trois premiers trimestres de 2008, en hausse de 8,3% durant la même période en 2007.

Le taux de capitalisation moyen localement sur ​​les ventes d'appartements a grimpé de 80 points de base au cours de la dernière année pour atteindre 8,4%. C'est malgré une baisse de 40 points de base dans le taux d'inoccupation au cours de la dernière année à 6,2%. Par comparaison, le taux d'inoccupation moyen est de 6,1% à l'échelle nationale, selon Reis firme de recherche. Les propriétaires d'appartements locaux ont bénéficié de nouvelles sources d'approvisionnement limitées et une série de saisies de maisons que les propriétaires déplacés se tournent vers le marché locatif.

Alors que le taux d'inoccupation des appartements Detroit devrait augmenter de 30 points de base en fin d'année au milieu d'un marché de l'emploi et de l'affaiblissement net de migration de sortie les tendances, les fondamentaux sont solides appartement locales par toute mesure. Même si, de nombreux prêteurs donner au marché un accueil plutôt froid, dit Chaben. "Un prêteur obtiendra un meilleur ratio de couverture de la dette-là que lui aurez partout, et pourtant il a se dérober à partir d'ici, comme il a eu la peste."

Selon les dernières prévisions économiques de l'Université du Michigan offre aux prêteurs peu de réconfort. Au cours des deux prochaines années, dans le Michigan est prévu de mettre en 132.000 emplois, la plupart d'entre eux dans le secteur manufacturier, le taux de chômage supérieur à 10%. Parmi les 77.000 suppressions d'emplois prévues dans le secteur manufacturier au cours des deux prochaines années, la plupart seront dans l'industrie automobile. Le rapport prévoit que l'économie de l'État connaîtront des gains d'emplois modestes en 2011.

L'incertitude sur le résultat de la demande le mois dernier par les trois grands constructeurs automobiles pour un prêt de 25 milliards de dollars pont du gouvernement fédéral a conduit les locataires de bureaux de nombreux - même non-automobiles celles - de retarder les décisions concernant leurs besoins d'espace, dit Pardon Todd, vice- président de Southfield, au Michigan basée sur Redico, propriétaire d'un bureau de premier plan et développeur diversifiée. "Jusqu'à ce moment-là, nous étions juste fredonner. Nous avons terminé 4,2 millions de pieds carrés de location des transactions sur ce marché cette année. "

En Novembre, les PDG de General Motors, Ford et Chrysler a témoigné sur la colline du Capitole. Après deux jours intenses, le législateur a chargé les execs automobiles de revenir en Décembre avec un plan d'affaires détaillant la manière dont l'argent serait dépensé.

Chaben ne peut pas s'empêcher de remarquer combien plus sévères sont les législateurs sur les dirigeants du secteur automobile qu'ils ne l'ont été sur les institutions bancaires qui cherchent une aide financière pour rester à flot. En Novembre, le Trésor américain a accepté de faire un investissement de 20 milliards de dollars dans Citigroup. Cette somme considérable suite à la 25 milliards de dollars que le gouvernement fédéral a injecté dans la banque dans le cadre du paquet de 700 milliards de renflouement adoptée par le Congrès en Octobre.

Il n'y avait pas des audiences à considérer sort de Citigroup, ou les cris de la banque d'offrir un plan d'affaires, dit Chaben. «Je vous dirais que c'est un excellent exemple de la double standard qui fonctionne si répandue." Le biais anti-Detroit a Chaben murmurant à lui-même cette ligne célèbre du film "Network": "Je suis aussi fou que l'enfer et Je ne vais pas profiter de cette plus. "

La question est de savoir comment Detroit diversifier son économie? Il n'y a pas de solution miracle, mais le comté d'Oakland, qui abrite le siège mondial de Chrysler, peut avoir une réponse. Le comté de programme Secteurs émergents a identifié les 10 principaux secteurs de croissance - allant de l'énergie alternative et la production d'électricité à la robotique aux dispositifs médicaux - et ciblée les meilleures entreprises dans ces secteurs à développer leur entreprise dans le comté. Plus de quatre ans, le programme a conduit à 1 milliard de dollars en nouveaux investissements.

"La survie de la zone dépend du transfert de la technologie», explique Pardon de Redico. "Michigan a beaucoup de capacités technologiques découlant de ses usages automobiles, et je pense qu'avec le temps nous allons être accéder à ces ressources."

Cela nous ramène à Chaben, le courtier qui estime que les roues sont mis en mouvement pour la croissance future et la prospérité dans le Sud-Michigan. Son conseil aux accédants à la propriété: "Get in maintenant alors que vous pouvez toujours obtenir des offres à un plafond de 10."