Fiction se vend bien

million and borrowed $ 367.5 million – a debt service of $ 2 million PER MONTH on a property generating $ 4.3 million PER YEAR . Le New York Times publie un article intéressant (en particulier comme le dernier paragraphe) sur la façon dont Apollo acheté un immeuble d'habitation à Harlem pour 175 millions de dollars et en moins d'un an a obtenu une évaluation de 420 millions de dollars et a emprunté 367,5 millions de dollars - un service de la dette de 2 millions de dollars par mois sur un bien générateur d'4,3 milliards de dollars par année.

Acheter une propriété avec un potentiel n'est pas le même que de payer pour que l'envers d'aujourd'hui - et loin de payer aujourd'hui pour une hausse qui n'a aucune chance de réellement se produire.

La peur de valeurs par défaut après une vague de ventes de maisons Appartement - New York Times - Terry Pristin - 26 Août 08

Jusqu'à il ya quelques années, des endroits comme l'Upper Manhattan et le Bronx tenue allure peu pour les investisseurs dans l'immobilier résidentiel. Mais comme le marché de New York immobilier chauffé, les grandes sociétés immobilières ont commencé une concurrence vigoureuse de loyer réglementés bâtiments dans ces quartiers dans la croyance qu'ils puissent les gérer de manière plus professionnelle et, par conséquent, de façon plus rentable.

La récente révélation que les propriétaires de maisons Riverton, d'un complexe d'appartements 1228 logements à Harlem, pourrait faire défaut sur ​​leur prêt a choqué l'industrie immobilière. billion. Et il a soulevé des craintes au sujet d'autres offres d'immeubles d'appartements de un passé pas si lointain, où la frénésie sur le marché a été atteint son apogée. Ceux-ci incluent Stuyvesant Town et Peter Cooper Village, un complexe de 110 logements à loyer réglementé bâtiments le long de la East rivière que Tishman Speyer Properties et BlackRock Realty, acheté en Novembre 2006 pour 5,4 milliards de dollars. Mais tandis que Riverton a apparemment brûlé par le biais de son service de la dette du fonds de réserve, Stuyvesant Town devrait durer plusieurs années, selon Realpoint, une société de recherche à Horsham, Pennsylvanie

Cependant, les problèmes de Riverton "mettra plus de globes oculaires sur Stuyvesant Town", a déclaré Manus Clancy, un directeur général à Trepp, une société de recherche à New York.

Mais il y avait de nombreuses autres transactions qui ont reçu beaucoup moins d'attention que les Stuyvesant Town. Beaucoup de ces offres en cause les grands acteurs comme Apollo Real Estate Advisors, l'un des développeurs du Time Warner Center à Columbus Circle.

En Mars 2006, par exemple, Apollon et ses partenaires payé 175 millions de dollars pour Delano Village, un complexe d'appartements de sept bâtiment à Harlem qui a été construit dans les années 1950 comme pays à revenu intermédiaire de logement par la famille Axelrod, qui a tenu sur elle pendant près d' cinq décennies.

Les nouveaux propriétaires ont dit à leurs prêteurs qu'ils augmenter considérablement le revenu de location, même si tous les 1.802 appartements ont été soumis à de New York stricte loyer programme de stabilisation. Et les banques ont fait long. À la fin de l'année 2006, le complexe, aujourd'hui connu sous le nom Savoy Park, a été évalué pour 420 millions de dollars, selon des documents déposés auprès de la Securities and Exchange Commission.

Savoy Park, qui est délimitée par 139 e et 142 ème rues et la Cinquième Avenue et de Malcolm X Boulevard, a été refinancée, quelques mois avant les marchés du crédit au point mort l'été dernier. Credit Suisse en commun la principale ou senior 210 millions de dollars de prêt avec d'autres prêts hypothécaires et l'a vendu à investisseurs de Wall Street comme un commercial mortgage-backed sécurité. percent, according to Realpoint. Les propriétaires obtenu quatre prêts supplémentaires, portant le total de la dette sur la propriété à 367,5 millions de dollars, avec un ratio prêt-valeur de 88 pour cent, selon Realpoint.

Il n'existe aucune preuve que les propriétaires ont de la difficulté couvrant service de leur dette de près de 2 millions de dollars par mois, si aucun des unités à Savoy Park ont été supprimés encore de la stabilisation loyer. million. Les propriétaires ont un fonds de réserve plus généreux que Riverton eu pour couvrir le déficit de leur dette senior - 30 millions de dollars, comparativement à 19 millions de dollars.

Mais Frank Innaurato, un directeur général à Realpoint, a déclaré qu'il croyait que les chances que le prêt Savoy Park finirait connaissent des difficultés est «modéré à élevé."

"Serait-ce aller dans le sud?" At-il demandé. "Bien sûr qu'il le pouvait.

La vente Savoy Park a eu lieu à un moment où les prêteurs étaient en lice fébrilement à consentir des prêts et lorsque les emprunteurs dans les transactions d'immeubles d'habitation ont été de faire des projections robustes de la croissance des loyers, malgré le programme de location-stabilisation.

, million, according to Realpoint. Au Savoy Park, par exemple, annuelle de l'immeuble cash-flow net n'était que de $ 4.3 millions à la fin de l'année dernière, mais les prêts ont été souscrits pour un flux de trésorerie ultime de 19,1 millions de, dollars, selon Realpoint. Les dirigeants de Apollo et son partenaire principal, Propriétés Vantage, a refusé de commenter.

Mais Harold M. Shultz, senior fellow à l'habitation des citoyens et de la planification du Conseil, un organisme de recherche et de la politique basée à New York, déclaré que les coûts d'exploitation et une fois service de la dette totale ont été pris en compte, les loyers moyens à Savoy Park devrait dépasser $ 1900 par mois pour les propriétaires juste pour le seuil de rentabilité. "Comment ils ont été jamais à faire ce travail, je ne sais pas», at-il dit. Un courtier qui a encouragé ses clients à poursuivre agressivement offres d'immeubles d'appartements a déclaré que le marché était si chaud à partir de la fin de 2005 jusqu'au début de 2007 que les acheteurs pourraient obtenir du financement pour plus de la valeur de la propriété tout en se payer les frais de gestion et de la rénovation des bâtiments.

La plupart des investisseurs, comme la plupart des prêteurs, pensait que les valeurs ne cessent d'augmenter, dit le courtier, qui ne veut pas que son nom soit publié afin de protéger ses relations d'affaires. Mais, at-il ajouté, des normes de souscription étaient très décontracté. «À l'époque, vous pouviez écrire quoi que ce soit, et les gens que vous croyez», at-il dit.

Un professionnel de l'immobilier qui est familier avec l'accord de Savoy Park, mais n'a pas été autorisé à parler publiquement déclaré que les nouveaux propriétaires avaient projeté une base annuelle "attrition naturelle" de 10 pour cent en tant que locataires déplacés pour des raisons professionnelles ou personnelles. Mais moins de 6 pour cent du loyer réglementés appartements à New York sont libérés chaque année, selon les chiffres de la ville.

Appartements vacants quitter le programme de stabilisation de loyer que lorsque le loyer excède 2000 $ par mois. for two consecutive years. Pour un appartement occupé à être retiré du programme, le loyer doit atteindre 2.000 $ et le revenu du ménage doit être d'au moins $ 175.000 pour les deux années consécutives.

Un propriétaire agressif peut accélérer le processus d'abord en éliminant les locataires qui ne sont pas légalement le droit de vivre dans des appartements, car, par exemple, leur résidence principale est ailleurs, a déclaré Peter Hauspurg, le chef de la direction de l'Est consolidé, une société de courtage à New York. «Dans la première année de propriété, vous bénéficiez de 10 pour cent de retour," M. Hauspurg dit. "Après cela, le chiffre d'affaires est d'environ 3 à 5 pour cent par an."

Frank J. Anelante Jr.. le directeur général de Lemle & Wolff, qui détient et gère 7.000 appartements à Upper Manhattan et le Bronx, a déclaré le chiffre d'affaires dans ses unités est plus proche de 2 pour cent. «J'ai été dans cette affaire depuis 1977," M. Anelante dit, "et je n'ai jamais vu ces chiffres énormes chiffre d'affaires que beaucoup de ces propriétés semblent avoir utilisé."

percent of the apartments within a year and 10 percent a year thereafter, according to SEC documents. Pourtant, l'an dernier, quand Apollon et Vantage acheté huit immeubles d'habitation dans Heights Washington avec un total de 455 unités, ils ont dit qu'ils avaient l'intention de vider autant que 30 pour cent des appartements d'ici un an et 10 pour cent par an par la suite, selon des documents auprès de la SEC .

Les investisseurs privés ont acheté 66.000 logements subventionnés et le loyer stabilisé à New York ces dernières années, principalement à Manhattan et le Bronx, a déclaré Gregory Lobo Jost, le directeur adjoint du Programme de logement Université Quartier, un groupe dans le Bronx qui cherche à créer et de préserver logements à prix modique. "Les prix ont augmenté à travers le toit, tandis que la rentabilité est restée stable," at-il dit.

Même avant malheurs Riverton a été rendue publique, les groupes de locataires ont été suivi de près les relations d'affaires de Laurence Gluck, le président de la gestion Stellar, qui a acheté le complexe avec le groupe Rockpoint, un fonds immobilier.

Depuis 2004, M. Gluck a acheté 16 immeubles d'habitation qui étaient initialement partie du programme de logement au revenu limité connu sous le nom de Mitchell-Lama, et a tenté en vain de déréglementer ceux qui ont fait l'objet à louer de stabilisation, a déclaré Amy Chan, un organisateur pour Les locataires et les voisins, un groupe de plaidoyer à New York. M. Gluck refusé d'être interviewé.

a month, from an average of $ 868 . Pour Riverton, Stellar a dit à ses prêteurs que 53 pour cent des appartements serait déréglementé en 2011, avec des loyers mensuels pour les appartements d'une chambre à la hausse 2012 $ par mois, passant d'une moyenne de 868 $. Mais même lorsque le loyer de stabilisation est levé, au taux du marché des loyers supérieure à 2000 $ par mois ne sont pas toujours faciles à réaliser à Harlem ou le Bronx, a déclaré M. Shultz.

«Comme les bailleurs de fonds se plus en plus loin de New York, tout ressemblait à Manhattan en dessous de 96 th Street pour eux", a déclaré M. Shultz. «Ils ont tous été pris dans la mentalité de bulle."