Où Buste de logement frappe fort

Dans les régions métropolitaines de nombreux, éloignés les banlieues et les exurbs face à de fortes baisses dans les prix des maisons.

Par Mark Trumbul | écrivain état-major de The Christian Science Monitor 21 mai 2008 édition

Bien ralentissement américain de l'habitation a ondulé du pays, son impact varie considérablement selon la géographie - jusque dans les rues individuelles, les développements et les codes postaux.

Dans les régions métropolitaines de nombreux, éloignés les banlieues et les exurbs face à des baisses de prix plus nettes que les quartiers proches des centres urbains.

Il n'y a pas de secret, par exemple, que la Floride est l'un des Etats où les prix immobiliers ont volé haut et est tombé dur. percent of its value last year, according to new research. Mais dans le code ZIP de Tampa 33607, proche du centre ville, la maison médiane perdu 1,3 pour cent de sa valeur l'an dernier, selon une nouvelle étude. miles away and saw a 22 percent price decline. Code postal 33573, en revanche, se trouve à environ 18 miles de distance et a vu une baisse des prix de 22 pour cent.

La crise de l'immobilier est également en baisse fortement à faible revenu et les quartiers de minorités. Ce n'est pas juste une histoire d'emprunteurs avec une faible capacité à payer. La plus grande histoire, une autre nouvelle étude, est que les prêteurs a fait une fuite en avant d'accorder du crédit où il a été moins justifiée.

Qu'est-ce relie ces tendances est que dans les deux zones - les exurbs et communautés à faible revenu - le marché du logement a atteint un sommet avec beaucoup de nouveaux prêts et les prêteurs d'étirement des limites de financement solide. Or, ces tendances géographiques sont en partie la définition de la nature du ralentissement économique de l'Amérique et pourrait également influer sur les politiques visant à guérir le marché du logement.

"Vous avez eu beaucoup de primo-accédants», explique Rick Sharga, vice-président de RealtyTrac à Irvine, en Californie "Ils ont acheté une propriété surévaluée ... grâce à un prêt risqué."

Un facteur, dans les exurbs, est la construction résidentielle cette décennie boom. L'évolution du logement qui ont été exhibant marque de nouvelles unités en 2006 maintenant voir les saisies multiples. Le terrain disponible pour ces développements était généralement en exurbs ou à la périphérie des villes.

"Il y avait une course folle [par les constructeurs] pour amener l'offre de logements en ligne», affirme Stan Humphries de Zillow.com, un fournisseur en ligne de l'information de l'immobilier. "Où que vous pouvez faire qui est à la
périmètre. "

En durement touché le sud de la Californie, c'est des endroits comme Riverside et San Bernardino - loin à l'extérieur de Los Angeles - où les prêts subprime sont rubrique dans la forclusion à environ le double du taux national. À Los Angeles, elle-même, les saisies ne sont pas loin au dessus de la moyenne nationale, selon les données de First American CoreLogic.

L'État de Washington, bien que relativement épargné dans le ralentissement du logement, montre une tendance similaire. Snoqualmie, bien à l'extérieur de Seattle, a vu les prix de l'immobilier chutent de 10 pour cent dans la dernière année, alors que certains quartiers du centre-ville sont en hausse dans le prix, selon les estimations de Zillow.

Il ne s'agit pas seulement vacant et propriétés saisies traînant une baisse des prix. Lorsque les cycles immobiliers fraîche,
M. Humphries dit, à proximité dans les quartiers-tiennent souvent leur meilleure valeur. "Toutes choses étant égales, les gens préfèrent se rapprocher dans le noyau urbain" pour les commodités des trajets moins longs, dit-il.

Prix ​​de l'essence peut être jouer un rôle particulier dans le cycle actuel, affirment certains analystes.

Une relation de cause à effet ne peut être prouvée, mais les gains du prix des maisons a commencé à ralentir en tant que gaz déplacé au-dessus de 2 $ le gallon et au-delà, selon un nouveau rapport intitulé «Mettre un frein à la Brink." La hausse des prix de l'énergie pincer tous les consommateurs et donc avoir un effet sur ​​le marché du logement en général. Mais les prix du gaz ont de plus grandes implications pour la valeur des maisons loin d'un centre-ville.

«Où il y avait toute sorte de modèle cohérent, ce fut le cas que plus vous êtes allé du centre-ville, la plus grande a été la baisse des prix des logements», explique Joe Cortright de cabinet de conseil Impresa, qui a mené l'étude pour les chefs de la direction du groupe pour les villes .

Bien que n'étant pas chaque ville suit la tendance, la tendance se maintient pour les régions métropolitaines aussi divers que Tampa, Pittsburgh, Chicago et Portland, en Oregon, où M. Cortright est basé.

Une autre histoire se déroule le long géographique lignes de démarcation en fonction du revenu. Quelques-uns des quartiers les plus touchés par les saisies sont plus pauvres, où l'accès au crédit était rare dans le passé.

"Vous êtes à la recherche de trois à quatre maisons sur un bloc va dans la forclusion," dit Michael van Zalingen des services de logement de voisinage, un groupe à but non lucratif à Chicago.

Ce qui a incité l'afflux d'argent avant? C'était un changement qui s'est produit loin des quartiers touchés.

Les banquiers de Wall Street trouvée la demande mondiale croissante pour les investissements fondés sur le flux de revenus de prêts hypothécaires. Les produits ont été structurés de telle manière que, pendant une longue période, le risque de défaillance de l'emprunteur semblait petite.

Le résultat: une forte incitation pour les courtiers en hypothèques pour écrire davantage de prêts. Et la plus grande occasion de le faire, beaucoup ont trouvé, était dans les endroits où les prêteurs étaient traditionnellement méfiant.

"Codes postaux où la croissance des revenus était relativement négative ont été effectivement avoir la maison beaucoup plus élevé
appréciation des prix et de prêts hypothécaires plus élevés », explique Amir soufi, un expert en finances à l'Université de Chicago Graduate School of Business.

Très souvent, ces codes postaux sont ceux avec un grand nombre de faibles revenus ou des résidents minoritaires, dit M. Soufi, qui a récemment publié une analyse de la forte augmentation des crédits à l'université collègue Mian Atif.

Inégale Le buste de logements répartition géographique a des implications importantes. Cela signifie que, même si un ralentissement économique est en cours au niveau national, certains quartiers se sentent plus que d'autres.

Plusieurs saisies sur un bloc ou cul-de-sac de diminuer la valeur des propriétés environnantes - un facteur qui peut ensuite contribuer à défaut de paiement encore plus. La qualité du quartier tombe en panne, et la criminalité va généralement vers le haut.

Alors que Washington considère les réponses politiques, la géographie n'est pas la question centrale. Mais il s'agit d'une pièce du puzzle.

Les principales réponses ont un accent du pays - tels que la façon d'encourager les prêteurs à écrire l'équilibre sur les prêts en difficulté. Géographie peuvent entrer en jeu de façon plus petites mais significatives:

• Le Congrès envisage canaliser l'argent au niveau local, de sorte que les gouvernements des États ou d'une ville peut mettre en œuvre des programmes visant à acheter des biens saisis dans certaines des zones les plus en difficulté. Le résultat pourrait être moins de logements vacants et de nouvelles unités de logement à prix abordable-.

• Boston en est un exemple de la façon dont certaines villes se déplacent par leurs propres moyens d'acheter et de réaménager les maisons inoccupées. La décision prise par le maire Thomas Menino est venu après le Boston Herald a publié un article d'environ un forclusion ravagé par la rue.

• Communautés avec les défauts de paiement plus élevés peuvent avoir besoin davantage de financement pour les groupes communautaires à but non lucratif - qui peuvent aider les emprunteurs et les prêteurs trouver les meilleures options. Cette question est également sur ​​le radar du Congrès.

Au Centre de ressources accession à la propriété à Fort Myers, en Floride, réalisateur Eddie Felton dit qu'il aimerait embaucher des conseillers mieux formés, comme il essaie de tendre la main à un grand nombre de la ville à des emprunteurs à risque. "Nous ne croyons pas en deux choses ici - forclusion et la faillite», dit-il. "Nous sentons que nous pouvons y arriver."