Ficsean Díolann Bhuel

million and borrowed $ 367.5 million – a debt service of $ 2 million PER MONTH on a property generating $ 4.3 million PER YEAR . Tá an New York Times Tá alt suimiúil (go háirithe ar nós na míre deiridh) faoi conas a cheannaigh Apollo ar casta cónaithe i Harlem do $ 175,000,000 agus i níos lú ná bliain, fuair an measúnú le haghaidh $ 420,000,000 agus a fuarthas ar iasacht $ 367,500,000 - sheirbhís fiach de $ 2,000,000 in aghaidh na míosa ar mhaoin a ghiniúint $ 4,300,000 IN AGHAIDH NA BLIANA.

Níl a cheannach le maoin upside mar an gcéanna ag íoc as go upside lá atá inniu ann - agus caoin bhfad a íoc lá atá inniu ann le haghaidh upside nach bhfuil aon seans iarbhír a tharlaíonn.

Fear na Réamhshocruithe Tar éis Flurry de Díolacháin House Apartment - New York Times - Terry Pristin - 26 8 Lúnasa

Go dtí cúpla bliain ó shin, bhí áiteanna mar Uachtarach Manhattan agus an Bronx allure beag d'infheisteoirí i maoine cónaithe. Ach mar an Nua-Eabhrac margadh eastát réadach a théitear suas, thosaigh cuideachtaí eastát réadach móra san iomaíocht go bríomhar ar cíos-rialaithe foirgnimh sna comharsanachtaí i an tuairim go bhféadfadh siad iad a bhainistiú níos mó go gairmiúil agus, dá bhrí sin, níos mó brabúsach.

Tá an nochtadh le déanaí go bhféadfadh úinéirí na dTithe Riverton, ar casta árasán 1228-aonad i Harlem, réamhshocraithe ar a n-iasacht shocked an tionscal eastát réadach. billion. Agus tá a ardaíodh sé eagla faoi Déileálann árasán eile tógála ón am atá caite ní-sin-i bhfad i gcéin, nuair a bhí an bhfuadar sa mhargadh a bhaint amach a bhuaic. Glacfar measc Baile Stuyvesant agus Peter Cooper Sráidbhaile, ar casta de 110-cíos rialaithe foirgnimh ar feadh an Oirthir Abhainn go Tishman Speyer Airíonna agus An Charraig Dhubh Realty, cheannaigh i mí na Samhna 2006 le haghaidh $ 5400000000. Ach cé go bhfuil Riverton dóite cosúil trína sheirbhís fiach cúlchiste sin, ba chóir Stuyvesant Baile mhairfidh ar feadh roinnt blianta anuas, de réir Realpoint, comhlacht taighde i Horsham, Pa

Fós, fadhbanna Riverton ar "Beidh a chur eyeballs níos mó ar Bhaile Stuyvesant," a dúirt Manus Clancy, ina stiúrthóir bainistíochta ag Trepp, comhlacht taighde i Nua-Eabhrac.

Ach ní raibh idirbhearta go leor eile go bhfuair aird i bhfad níos lú ná Baile Stuyvesant. Go leor de na Déileálann an gceist imreoirí móra cosúil le Comhairleoirí Real Estate Apollo, ar cheann de na forbróirí na Am Warner Ionad ag Columbus Ciorcal.

I Márta 2006, mar shampla, d'íoc Apollo agus a chomhpháirtithe $ 175,000,000 chun Delano Sráidbhaile, ar casta árasán seacht bhfoirgneamh i Harlem a tógadh i 1950 í mar lár-ioncam tithíochta ag an teaghlach Axelrod, a bhí sé ar feadh beagnach cúig bliain.

Na n-úinéirí nua inis n-iasachtóirí a bheadh ​​siad a mhéadú vastly an t-ioncam cíosa, cé go raibh gach ceann de na 1,802 árasán faoi réir dian Nua-Eabhrac ar cíos-cobhsú chlár. Agus chuaigh na bainc chomh maith. Faoi dheireadh na bliana 2006, bhí mheas an casta, anois ar a dtugtar Páirc Savoy, le haghaidh $ 420,000,000, de réir na doiciméid a chomhadú leis an gCoimisiún um Urrúis agus Malartú.

Bhí athmhaoiniú Savoy Park, atá teorantach le 139 ú agus 142 ú Sráideanna agus an Cúigiú Ascaill agus X Malcolm Boulevard, ar feadh cúpla mí roimh-fhorais na margaí creidmheasa an samhradh seo caite. Creidmheas Suisse comhthiomsaithe ar an bpríomhtháirge nó sinsearach $ 210,000,000 iasacht le morgáistí eile agus díoladh é chun Wall Street infheisteoirí mar urrús morgáiste tráchtála-tacaíocht. percent, according to Realpoint. Na n-úinéirí faighte ceithre iasachtaí breise, rud a thug an fiach iomlán ar an maoin a $ 367,500,000, le cóimheas iasachta le luach de 88 faoin gcéad, de réir Realpoint.

Níl aon fhianaise ann go bhfuil na húinéirí ag dtrioblóid a chlúdaíonn a gcuid seirbhíse fiacha de beagnach $ 2,000,000 in aghaidh na míosa, cé aon cheann de na aonad ag Páirc Savoy bheith bainte as go fóill ó cobhsú cíosa. million. Tá na tiarnaí talún cúlchiste a thiomargadh níos flaithiúla ná mar a bhí Riverton a chlúdach an t-easnamh ar a gcuid fiach sinsearach - $ 30 milliún, i gcomparáid le $ 19,000,000.

Ach dúirt Frank Innaurato, ina stiúrthóir bainistíochta ag Realpoint, chreid sé an seans go mbeadh an Pháirc Savoy iasacht a reáchtáil i dtrioblóid sa deireadh is é "go measartha ard."

"Níorbh fhéidir an dul ó dheas?" Iarr sé. "D'fhéadfadh sé Cinnte.

An Pháirc Savoy díol tharla ag an am nuair a bhí iasachtóirí vying feverishly a dhéanamh ar iasachtaí agus nuair a bhí iasachtaithe i Déileálann an árasán a dhéanamh réamh-mheastacháin láidre fáis cíos, in ainneoin an clár cíos-chobhsú.

, million, according to Realpoint. Ag Savoy Park, mar shampla, bhí an fhoirgnimh sreabhadh airgid bhliantúil glan ach $ 4,300,000 ag deireadh na bliana seo caite, a bhí fós frithgheallta na n-iasachtaí le haghaidh sreabhadh airgid deiridh de $ 19.1, milliún, de réir Realpoint. Feidhmeannaigh ag Apollo agus a pháirtí is mó, Airíonna Vantage, dhiúltaigh trácht a dhéanamh.

Ach dúirt Harold M. Shultz, ina chomhalta sinsearach ag an Tithíochta do Shaoránaigh agus Pleanála Chomhairle, eagraíocht taighde agus polasaí bunaithe i Nua-Eabhrac, nuair a tógadh costais oibriúcháin agus seirbhíse féich ​​iomlán a chur san áireamh, bheadh ​​cíosanna meán ag Savoy Páirc a bheith níos mó ná $ 1,900 sa mhí le haghaidh na n-úinéirí amháin a bhriseadh fiú. "Cén chaoi a raibh siad ag dul riamh a dhéanamh ar an obair seo, níl a fhios agam," a dúirt sé. Amháin bróicéir a spreagadh a chuid cliaint a shaothrú aggressively Déileálann an árasán a dúirt an margadh bhí chomh te ó dheireadh 2005 go dtí 2007 go luath go bhféadfadh ceannaitheoirí a fháil ar mhaoiniú le haghaidh níos mó ná an luach na maoine ag íoc táillí freisin féin as bainistiú agus athchóiriú na bhfoirgneamh.

Infheisteoirí chuid is mó, cosúil le iasachtóirí an chuid is mó, shíl go mbeadh na luachanna a choinneáil escalating, dúirt an bróicéir, nach raibh a iarraidh a ainm a foilsíodh i fhonn a chosaint ar a caidrimh ghnó. Ach, a dúirt sé, caighdeáin frithghealladh an-ócáideach. "Ar ais ansin, d'fhéadfaí tú a scríobh síos rud ar bith, agus go mbeadh daoine a gcreideann tú," a dúirt sé.

A gairmiúil eastát réadach, a bhfuil eolas aige déileáil an Pháirc Savoy ach nach raibh sé údaraithe chun labhairt faoi sé go poiblí dúirt go raibh réamh-mheasta na n-úinéirí nua bliantúil "tnáite nádúrtha" de 10 faoin gcéad mar athlonnaithe tionóntaí le haghaidh gnó nó ar chúiseanna pearsanta. Ach níos lú ná 6 faoin gcéad den chíos-rialaithe árasán i Nua-Eabhrac atá folamh gach bliain, de réir figiúirí cathrach.

Fhágáil árasán folamh ar an gclár cíos-cobhsú ach amháin nuair a théann an cíos $ 2,000 in aghaidh na míosa. for two consecutive years. Le haghaidh árasán ar áitiú a bhaint as an gclár, ní mór an cíos a bhaint amach $ 2000 agus tá an t-ioncam teaghlaigh a bheith ar a laghad $ 175,000 ar feadh dhá bhliain as a chéile.

Is féidir le dlús a chur leis an bpróiseas úinéir ionsaitheach ar dtús ag weeding amach tionóntaí nach bhfuil i dteideal go dleathach chun cónaí san árasán toisc, a rá, tá a n-áit chónaithe príomhúil in áiteanna eile, a dúirt Peter Hauspurg, príomhfheidhmeannach an Oirthir Comhdhlúite, comhlacht bróicéireachta i Nua-Eabhrac. "Sa chéad bhliain ar úinéireacht, beidh tú 10 faoin gcéad ar ais," a dúirt an tUasal Hauspurg. "Tar éis sin, tá láimhdeachas thart ar 3 go 5 faoin gcéad in aghaidh na bliana."

Frank J. Anelante Jr. an príomhfheidhmeannach Lemle & Wolff, atá ar úinéireacht agus bainistíocht ar 7,000 árasán i Manhattan Uachtarach agus an Bronx, dúirt an láimhdeachas ina n-aonad a bhí níos gaire don 2 faoin gcéad. "Bhí mé sa ghnó seo ó 1977," a dúirt an tUasal Anelante, "agus ní fhaca mé na huimhreacha seo láimhdeachas mór go bhfuil an chuma a lán de na maoine a bheith in úsáid."

percent of the apartments within a year and 10 percent a year thereafter, according to SEC documents. Ach na bliana seo caite, nuair a cheannaigh Apollo agus Vantage ocht foirgnimh árasán i Arda Washington le iomlán de 455 aonad, dúirt siad beartaithe acu a fholmhú oiread agus is 30 faoin gcéad de na árasán laistigh de bhliain agus 10 faoin gcéad in aghaidh na bliana ina dhiaidh sin, de réir doiciméid SEC .

Infheisteoirí cothromas príobháideach a cheannaigh 66,000 aonad fóirdheontais agus cíos-chobhsaithe i Nua-Eabhrac le blianta beaga anuas, go príomha i Manhattan agus an Bronx, dúirt Gregory Lobo Jost, an leas-stiúrthóir an Clár Tithíochta Neighborhood hOllscoile, grúpa sa Bronx a dhéanann iarracht a chruthú agus a chaomhnú ar chostas íseal tithíochta. "Na praghsanna go bhfuil siad imithe tríd an díon, cé go bhfuil an bhrabúsacht fhan árasán," a dúirt sé.

Fiú amháin roimh tháinig léanta Riverton an phobail, a bhí tionóntaí 'grúpaí monatóireacht go dlúth leis an déileáil le gnó Laurence Gluck, an cathaoirleach Bainistíochta Stellar, a cheannaigh an casta le Grúpa Rockpoint, ciste eastát réadach.

Ó 2004, tá an tUasal Gluck cheannaigh 16 foirgnimh árasán a bhí ar dtús mar chuid den chlár tithíochta ioncam-srianta ar a dtugtar Mitchell-Lama, agus tá iarracht déanta ach theip ar dhírialáil siúd a bhí faoi réir ag cobhsú a fháil ar cíos, a dúirt Amy Chan, eagraí do Tionóntaí agus Neighbors, grúpa tacaíochta i Nua-Eabhrac. Mr Gluck dhiúltaigh a chur faoi agallamh.

a month, from an average of $ 868 . Do Riverton, inis Stellar a iasachtóirí go mbeadh 53 faoin gcéad de na árasán a dírialú faoi 2011, le cíosanna míosúil le haghaidh aon-seomra leapa árasán ag ardú go dtí $ 2,012 in aghaidh na míosa, ó mheán de $ 868. Ach fiú nuair a bhíonn cíos cobhsú fhoirceannadh a shonrú, nach bhfuil margadh-ráta cíosanna thuas $ 2.000 in aghaidh na míosa i gcónaí éasca a bhaint amach i Harlem nó an Bronx, dúirt an tUasal Shultz.

"Mar a fuair an airgeadaithe níos faide agus níos faide ar shiúl ó Nua-Eabhrac, d'fhéach sé cosúil le gach rud Manhattan thíos 96 Sráid ú dóibh," a dúirt an tUasal Shultz. "Fuair ​​siad gafa go léir suas sa mentality mboilgeog."