Está nun mercado con rigorosos de control de aluguer / estabilización leis e inquilino activa-over está declinando como o número de descenso pisos accesibles. Entón o que fai? x's the property's declining cashflow . Se vostede é Tishman Speyer e BlackRock de desembolsar 5,4 millóns de dólares no presuposto de que inquilino activa-over reverterá milagrosa e aumentar a por enriba dos niveis históricos e asumir unha débeda de tal forma que o servizo da débeda é de 3 x fluxo de caixa é declinante da propiedade. Pero non se preocupe, non é o único.
Out of Control - Barron vía Seeking Alpha - Andrew Bary - 08 08 de setembro
A fundación é flambagem baixo varias débedas pesadas ofertas de apartamentos en Manhattan. Quen vai quedar prender o saco?
Unha serie de agresivamente subscritos Manhattan apartamento complexos, negocios concluídos en 2006 e 2007 están emerxendo como a parte máis problemática do 860.000 millóns de dólares EE.UU. mercado comercial de préstamos hipotecarios, que xeralmente xa navegou durante a crise económica con poucos problemas, polo menos en comparación coa súa cambio de residencia.
apartments along the East River. O punto de conflito máis importante potencial é a Cidade Stuyvesant e Peter Cooper Village, un complexo xigante con 56 edificios e máis de 11.000 vivendas ao longo do East River. Foi vendido pola MetLife propietario de toda a vida (Ticker: MET) por US $ 5,4 millóns en 2006 para dous prominentes inmobiliarios investimentos, de capital pechado Tishman Speyer e BlackRock Realty Advisors. Na época, a venda foi amplamente visto como moi rica, a transacción top-of-the-market. Esa visión está confirmada.
billion — a $ 3 billion first mortgage and $ 1.4 billion of junior, or “mezzanine,” debt — from lenders willing to accept very optimistic assumptions about future rental revenue and the ability of Tishman Speyer and BlackRock Realty, part of publicly traded BlackRock Inc. (BLK), to convert thousands of low-rent apartments protected by strict New York City rent-control laws to much higher market rents. Os propietarios novos poñer até US $ 1 billón en diñeiro e pediu prestado 4,4 millóns de dólares - unha hipoteca 3 billón dólares primeira e US $ 1,4 millóns de juniors, ou "mezzanine", da débeda - de acredores dispostos a aceptar suposicións moi optimistas sobre a receita do aluguer eo futuro capacidade da Tishman Speyer e BlackRock Realty, que forma parte de capital aberto BlackRock Inc (BLK), para converterse miles de rendas baixas apartamentos protexidos por estritas Nova York aluguer leis de control para as rendas de mercado moito máis elevados.
million in 2006 , owing in part to slower-than-anticipated conversion of apartments to market rents. En realidade, a renda de aluguer o ano Town / Peter Cooper Vila Stuyvesant pasado caeu a US $ 108 millóns contra US $ 112 millóns en 2006, debido en parte á conversión máis lento do esperado de vivendas para rendas de mercado. Aluguer de renda - receita de aluguer menos gastos - cobre só o 35% dos custos estimados de interese anuais de US $ 300 millóns.
for two-bedrooms in what originally amounted to a middle-class housing project, built by MetLife for returning World War II vets and their families. Un debilitamento NEW economía York, descendía por Wall Street, pode facer difícil para Tishman Speyer, xerente do complexo, para R $ 3.000 alugueres mensuais por vivendas de un cuarto ou US $ 4.000 para dous cuartos en que orixinalmente foi dunha media proxecto de clase vivenda, construída pola MetLife para o regreso de veteranos da Segunda Guerra Mundial e as súas familias. "Clase media" significaba sen frescuras: Durante décadas, lojistas sweltered no verán, pois a fiación na maioría dos edificios non apoiar os aire acondicionado. Pero a "clase media" tamén significaba que os negros foron untados inicialmente como inquilinos - unha política que comezou a mudar na década de 1950.
Tishman Speyer, armado cun orzamento gran renovación, intentou reposicionar os pisos como aluguer de luxo. Pero este esforzo está a ser prexudicada polo ollar do complexo habitacional do proxecto e as ganas do señorío para alugar vivendas para New York University para posgrao da vivenda, que presuntamente provocou queixas de longa data os veciños sobre frat house palhaçadas. O barrio non ten o prestixio dunha aldea próxima Oriente ou de Murray Hill e, ao contrario de moitos aloxamentos de luxo en Manhattan, os edificios non teñen porteiros.
million, meaning that Tishman Speyer and BlackRock may have to pony up more cash by 2010 or risk losing control of the 80 -acre project and their large equity investment. A reserva de interese pre-financiado de $ 400 millóns destinado a marea sobre obrigacionistas ata que o proxecto podería atender a gastos de interese está agora en cerca de US $ 175 millóns, o que significa que Tishman Speyer e BlackRock pode ter que desembolsar máis diñeiro en 2010 ou risco de perder o control do proxecto de 80 hectáreas eo seu investimento de capital de grande porte. Cando os propietarios novos arranxou o financiamento en 2006, eles proxectaron que encaixe vai triplicar, a 336 millóns de dólares, en 2011. Para alcanzar este obxectivo, as rendas tería que dobrar a partir da súa media actual cerca de US $ 1.800 por mes - un escenario improbable.
A determinación do valor da hipoteca $ 3000000000 primeira é difícil, porque foi cortado en pedazos que, á súa vez, foron agrupados con outros hipotecas comerciais atrás títulos que Wall Street vendeu a investidores institucionais. O préstamo mezzanine foi posto en particular.
É difícil dicir o que Stuyvesant Town / Peter Cooper Village está agora vale, pero pode ser menos que o prezo de compra $ 5,4 millóns. billion and some $ 900 million of additional funds, including the $ 400 million interest reserve, that were contributed to the deal. O complexo foron revendidos hoxe, os compradores non poden obter o suficiente para pagar a do proxecto de US $ 4,4 millóns en débeda, acabando co seu patrimonio de US $ 1 billón e cerca de US $ 900 millóns de fondos adicionais, incluíndo a reserva de interese $ 400 millóns, que foron contribuíu para o negocio. Supoñendo que eles están dispostos a seguir bombear diñeiro, no seu caso, a Tishman Speyer e BlackRock teñen o luxo do tempo, a primeira hipoteca non madurece ata 2016.
Roger Lehman, estratego-hipoteca comercial de Merrill Lynch di que ten algunhas preocupacións a longo prazo sobre a hipoteca 3000 millóns de dólares americanos en primeiro lugar. Pero adereza iso dicindo que os compradores dos contribución de capital enorme é un bo augurio para os posuidores de bonos, como fai dos compradores orientación a longo prazo. A débeda total equivale a preto de 400.000 dólares por apartamento.
A pesar renda insuficiente para o servizo da débeda, a hipoteca 3000000000 dólares primeiro gañou "sombra" notas de investimento de Moody'S Investors Service, a Standard & Poors e Fitch Ratings. Un rating de sombra significa que un acordo, aínda que non clasificados, cubriron os criterios das axencias de un mal entalhe de grao de investimento.
Nun comunicado emitido para Barron, Tishman Speyer, dixo que Cidade Stuyvesant / Peter Cooper Village "é un investimento a longo prazo. Mesmo visto neste contexto, o seu funcionamento actual nunha economía de abaixo é moi forte e prometedora para o futuro. "Preto de 1.000 novas concesións foron asinados nos últimos tres meses, eo tipo de vacância xeral do complexo é de só 2%, o empresa di, sen facer ningunha referencia ao desempeño financeiro.
million of junior debt. Noutros lugares, en Manhattan, os propietarios dos pisos en Harlem Riverton están ao bordo calote en 225 millóns de dólares de débeda Senior e cerca de US $ 25 millóns en débeda subordinada. Este último xa foi amortizado polo titular, CBRE Finanzas Realty (CBF). Outro complexo de apartamentos Harlem, Savoy Park, está cambaleando baixo uns 367 millóns de dólares de débeda. Un defecto en un préstamo de 90 millóns de dólares garantidos por Casa Meyberry no Upper East Side foi evitada por pouco en agosto.
Novas o mes pasado de un estándar Riverton inminente prexudicarán o mercado de hipotecas comerciais, onde os ingresos dos préstamos securitizados - especialmente baixa notación cuestións - subiron moito este ano. Isto ocorreu aínda que delinquencies no mercado global están a funcionar a unha taxa de só 0,5%, segundo Realpoint, un Horsham, Pa, roupa de investigación e de crédito-análise. Con todo, a inadimplência e patróns tenden a subir o ano que vén.
"Estamos sorprendeu o mercado foi sorprendido por Riverton", di Lehman Merrill "Temos que chegou a dicir desde o ano pasado a 18 meses de subscrición que chegara moi agresivo."
Normalmente, unha hipoteca comercial non é subscrito a non ser que a propiedade subxacente produce renda suficiente para cubrir o servizo da débeda. Pero en 2006 en Nova York - 07 boom comercial-propiedade, as empresas de Wall Street títulos competiu ferozmente para o negocio de emprendedores inmobiliarios. As empresas estaban ansiosos para alimentar as súas "condutas" - agrupados hipotecas comerciais convertidos en títulos e vendidos a institucións.
As conversións ao mercado de taxa de aluguer que estaban no centro de suposicións optimistas de renda crecente nos varios proxectos veñen xeralmente máis lentamente do que se esperaba, porque financeira presionado os neoiorquinos odian a desistir das súas rendas barato e as leis da cidade tenden a favorecer os inquilinos , un bloque electoral enorme. "A economía de Nova York con problemas, a escalada aluguer pode non ser tan forte como o esperado, e empurrando os inquilinos de vivendas en Nova York non é unha cousa fácil de facer", sinala Lehman.
Cando Stuyvesant Town / Peter Cooper Village foi vendido pola MetLife, preto do 73% dos pisos estaban suxeitos a alugar regulamentos. to $ 4,000 for unregulated dwellings. Estes xeradas as rendas medias de US $ 1.250 por mes, contra 2.000 dólares a US $ 4.000 para vivendas irregulares. Tishman Speyer tomou calor político en Nova York polos seus esforzos agresivos para forzar a inquilinos con ingresos ou residencia fai inelegível para alugar pisos regulamentados. Pero ás veces inquilinos están dispostos a gastar miles en taxas legais - e moitos meses - para colgar nos seus pisos.
or more annually. Baixo complexas Novas regras York Times aluguer cubrindo cerca dun millón de unidades, os encaixes de mercado poden ser cobrados en determinadas circunstancias, cando pisos estar vago ou o aluguer nun apartamento ocupado atinxe US $ 2.000 por mes e os Locatários gañar $ 175.000 ou máis ó ano.
AT Os complexos Riverton E Savoy Park en Harlem, moi soltos directrices comerciais hipotecarios de subscrición producido grandes problemas.
Riverton foi comprado por US $ 132 millóns en 2006. million in profits after establishing some $ 50 million in reserves. Sorprendentemente, os compradores, Grupo Rockpoint e Xestión Stella, refinanciou o inmoble por US $ 250 millóns un ano despois, extraendo preto de US $ 70 millóns en beneficios despois de establecer preto de US $ 50 millóns en reservas. Riverton torres de apartamentos foron construídos por ducia MetLife a finais da II Guerra Mundial -, á vez que a aseguradora de vida construída Stuyvesant Town / Vila Peter Cooper para os brancos - para acomodar os veciños do Harlem, a maioría dos cales eran negros.
million in 2007 . En 2007, os investimentos en títulos estaban dispostos a apostar que o inmoble sería xerar US $ 24 millóns de beneficio operativo en 2011, seis veces o US $ 4 millóns en 2007. Os propietarios proxectou que Rent-regulamentados apartamentos, que representaron máis do 90% dos alugueres Riverton, vai despencar a preto de 50% ata 2011. or more. En realidade, apartamentos regulamentados de Riverton aínda producen rendas de menos de $ 1.000 por mes, mentres que as rendas de mercado no Harlem, que revivido nos últimos anos, moitas veces, son R $ 2.000 ou máis.
O ritmo de conversión de aluguer de mercado foi máis lento do esperado. E con unha hipoteca de 225 millóns de dólares en primeiro lugar, Riverton afronta estándar. Non chegou preto de xeración de ingresos suficiente para soportar preto de US $ 16 millóns en pagos de xuros anuais, ea súa reserva de interese 19 millóns de dólares foi esgotado. Tendo xa colleu un beneficio considerable sobre o financiamento Riverton, os compradores, ao parecer, están dispostos a ir.
As hipotecas comerciais, ao contrario dos préstamos residencias, xeralmente son non-recourse para o comprador, o que significa que non están obrigados a pagar as hipotecas nun estándar. Riverton agora pode valer a pena o prezo de compra orixinal de US $ 132 millóns, o que suxire que os titulares de hipotecas de primeira vai sufrir unha perda. Como observado anteriormente, 25 millóns de dólares de préstamo mezzanine xa foi amortizado.
Associates Editor de Andrew Barron Barry advirte que os investimentos nalgúns complexos de apartamentos enormes afrontar grandes perdas e inadimplência. (08 agosto)Savoy Park, un proxecto de renda media de sete edificios construídos a finais dos anos 1950, foi comprada por US $ 175 millóns a comezos de 2006 pola Apollo Real Estate Advisors e Vantage Properties. Antes do exercicio findo, que refinanciou por US $ 367 millóns, collendo un gran ganancia, pero non revelado no seu investimento inicial.
million of senior loans and $ 157 million in junior mezzanine financing, could be heaped on a property that generated just $ 17 million of revenue and $ 5 million of operating income last year. Unha vez máis, é sorprendente que 367 millóns de dólares da débeda, que consistía en US $ 210 millóns en préstamos superiores a US $ 157 millóns en Júnior financiamento mezzanine, pode ser empilhado sobre unha propiedade que xerou só US $ 17 millóns de ingresos e US $ 5 millóns do orzamento operativo última ano. Cales foron os subscritores do Credit Suisse e do vínculo de pensamento compradores?
A suposición era que a receita operativo alcanzaría 19 millóns de dólares en 2011 como Rent-regulamentados pisos mudouse para os tipos de mercado. Preto do 90% dos pisos permaneceu Rent-regulamentada o ano pasado. O esforzo de conversión parece ser a sinalización. A nosa estimación é que o gasto de interese está en execución en US $ 24 millóns por ano. Isto suxire que a reserva de interese orixinal 30 millóns de dólares en breve podería ser esgotado. Nun escenario estándar, os propietarios poderían ir, xa collido un enorme beneficio do seu investimento orixinal, grazas á xenerosidade de Wall Street e loucura de investimentos de títulos. Apollo non puido ser contacto para comentar o asunto.
En suma, os investimentos en algúns dos proxectos de vivendas de Nova York enfrontan perdas pesadas porque, mentres que a maioría das rendas nestes complexos permanecen baixo control, os patróns de préstamos estaban fóra de control en 2006 e 2007.
0 Respostas
Sexa en contacto coa conversa, Apúntate o feed RSS para comentarios deste post .