जहां आवास वक्ष हार्ड हिट

कई मेट्रो क्षेत्रों में, दूर दराज के उपनगरों और exurbs के घर की कीमतों में तेज गिरावट का सामना करना पड़ता है.

मार्क Trumbul द्वारा | स्टाफ लेखक क्रिश्चियन साइंस मॉनिटर 21 मई, 2008 संस्करण

हालांकि अमेरिका के आवास मंदी राष्ट्रव्यापी rippled, भूगोल से इसके प्रभाव बहुत भिन्न होता है - व्यक्तिगत सड़कों, विकास, और ज़िप कोड के नीचे सही है.

कई मेट्रो क्षेत्रों में, दूर दराज के उपनगरों और exurbs के शहर केन्द्रों के करीब पड़ोस से तेज कीमत गिरावट का सामना करना पड़ता है.

यह कोई रहस्य नहीं है, उदाहरण के लिए, कि फ्लोरिडा राज्यों में संपत्ति की कीमतें ऊंची उड़ान भरी और मुश्किल गिर के बीच है. percent of its value last year, according to new research. लेकिन ताम्पा ज़िप कोड 33,607, शहर के निकट, मंझला घर पिछले साल इसकी कीमत का सिर्फ 1.3 प्रतिशत खो दिया है नए शोध के अनुसार,. miles away and saw a 22 percent price decline. ज़िप कोड 33,573, इसके विपरीत में, के बारे में 18 मील दूर स्थित है और एक 22 प्रतिशत कीमत में गिरावट को देखा.

आवास बस्ट भी कम आय और अल्पसंख्यक पड़ोस पर भारी गिर रही है. कि सिर्फ एक कमजोर करने के लिए भुगतान करने की क्षमता के साथ उधारकर्ताओं के एक कहानी नहीं है. बड़ी कहानी, एक और नए अध्ययन से पता चलता है कि उधारदाताओं सीधे ऋण देने के लिए जहां यह कम से कम, warranted किया गया था भीड़.

इन प्रवृत्तियों लिंक क्या है कि दोनों क्षेत्रों में - exurbs और कम आय वाले समुदायों के आवास बाजार के नए ऋणों के बहुत सारे के साथ और ध्वनि वित्त की सीमा खींच उधारदाताओं के साथ नुकीला. अब, इन भौगोलिक पैटर्न आंशिक रूप से अमेरिका की आर्थिक मंदी की प्रकृति परिभाषित कर रहे हैं और भी आवास बाजार को चंगा करने के लिए डिज़ाइन की नीतियों को प्रभावित कर सकता है.

RealtyTrac के एक Irvine, कैलिफोर्निया में उपाध्यक्ष, "आप पहली बार खरीदारों की एक बहुत कुछ था," रिक Sharga "कहते हैं ... वे खरीदा एक जोखिम भरा ऋण के साथ एक अधिमूल्यांकित संपत्ति.

एक पहलू है, exurbs में, इस दशक के बूम घर निर्माण है. आवास विकास है कि बंद दिखा रहे थे 2006 में ब्रांड नई इकाइयों को अब कई foreclosures के देखें. आम तौर पर इन घटनाओं के लिए उपलब्ध भूमि exurbs में या शहरी हाशिये पर था.

"[बिल्डरों द्वारा आवास की आपूर्ति लाइन पर लाने के लिए एक पागल भीड़ थी स्टेन Humphries Zillow.com, अचल संपत्ति की जानकारी की एक ऑनलाइन प्रदाता कहते हैं. "तुम कहाँ कर सकते हैं कि पर है
परिधि. "

कठिन हिट दक्षिणी कैलिफोर्निया में, Riverside और सैन Bernardino जैसी जगहों तक लॉस एंजिल्स के बाहर जहां subprime ऋण फौजदारी में दो बार के बारे में राष्ट्रीय दर से बढ़ रहे हैं. ही ला में, foreclosures अभी तक राष्ट्रीय औसत से ऊपर है, पहले अमेरिकी CoreLogic से डेटा के अनुसार नहीं हैं.

वाशिंगटन राज्य, आवास मंदी में अपेक्षाकृत पूरा हुआ हालांकि, एक समान पैटर्न को दर्शाता है. Snoqualmie, सिएटल के बाहर अच्छी तरह से देखा गया है, घर की कीमतें पिछले एक साल में 10 प्रतिशत गिरावट, जबकि कुछ शहर पड़ोस कीमत में Zillow अनुमान से, कर रहे हैं.

यह बस खाली और foreclosed गुण कीमतों नीचे खींच नहीं है. जब आवास के चक्र को शांत,
श्री Humphries कहते हैं, पड़ोस में करीब अक्सर अपने मूल्य बेहतर पकड़. सुविधाओं और कम commutes के लिए सभी बराबर बातें, लोगों को शहरी कोर में करीब रहना पसंद करेंगे ", वे कहते हैं.

पेट्रोल की कीमतों के वर्तमान चक्र में एक विशेष भूमिका निभा किया जा सकता है, कुछ विश्लेषकों का कहना है.

एक कारण प्रभाव रिश्ता, साबित नहीं हुआ लेकिन कर सकते हैं ". कगार करने के लिए प्रेरित" घर की कीमतों में लाभ धीमा शुरू के रूप में गैस $ 2 प्रति गैलन और परे ऊपर चले गए एक नए रिपोर्ट बुलाया के अनुसार, बढ़ती ऊर्जा की कीमतों में सभी उपभोक्ताओं और इस प्रकार चुटकी सामान्य में आवास बाजार पर कुछ प्रभाव है. लेकिन गैस की कीमतों में एक शहर के केंद्र से दूर घरों के मूल्य के लिए एक बड़ा प्रभाव है.

", जहां लगातार पैटर्न के किसी भी तरह का था, यह मामला है कि आप शहर से आगे, अधिक से अधिक आवास की कीमतों में गिरावट देखी गई थी जो Cortright परामर्श फर्म Impresa के, जो शहरों के लिए समूह के मुख्य कार्यकारी अधिकारियों के लिए अध्ययन किया है कहते हैं .

पिट्सबर्ग, शिकागो, और पोर्टलैंड, Ore जहां श्री Cortright आधारित है हालांकि नहीं हर शहर प्रवृत्ति के बाद, पैटर्न मेट्रो क्षेत्रों के लिए ताम्पा के रूप में विविध रूप धारण.

एक और भौगोलिक कहानी सीमा लाइनों के साथ आय के आधार पर खुलासा है. सबसे foreclosures के द्वारा प्रभावित पड़ोस के कुछ गरीब लोगों के लिए, जहां क्रेडिट करने के लिए उपयोग अतीत में दुर्लभ था.

"आप एक फौजदारी में जाने खंड पर तीन से चार घरों में देख रहे हैं" माइकल वैन Zalingen पड़ोस हाउसिंग सेवा की, शिकागो में एक nonprofit समूह कहते हैं.

क्या पहले पैसे की बाढ़ के लिए प्रेरित किया? यह एक बदलाव है कि प्रभावित इलाकों से दूर हुआ था.

वॉल स्ट्रीट पर बैंकरों बंधक से आय धारा पर बनाया गया निवेश के लिए बढ़ती वैश्विक मांग पाया. उत्पादों को इस तरह से है कि, एक लंबे समय के लिए, उधारकर्ता डिफ़ॉल्ट के जोखिम छोटा सा लग रहा था में संरचित किया गया.

परिणाम: बंधक दलालों के लिए एक बड़ा प्रोत्साहन के लिए अधिक ऋण लिखें. और सबसे बड़ा अवसर है कि करने के लिए, कई पाया, जहां उधारदाताओं पारंपरिक रूप से सावधान किया गया था स्थानों में था.

"ज़िप कोड जहां आय में वृद्धि अपेक्षाकृत नकारात्मक था वास्तव में बहुत अधिक घर कर रहे थे
मूल्य वृद्धि और बहुत अधिक बंधक प्रवर्तनों कहते हैं, "सूफी अमीर, शिकागो ग्रेजुएट स्कूल ऑफ बिजनेस के विश्वविद्यालय में एक वित्त विशेषज्ञ है.

सूफी श्री, जो हाल ही में विश्वविद्यालय सहयोगी आतिफ मियां के साथ क्रेडिट वृद्धि का एक विश्लेषण प्रकाशित, बहुत बार, उन ज़िप कोड कई आय कम या अल्पसंख्यक के निवासियों के साथ होते हैं कहते हैं.

आवास बस्ट असमान भौगोलिक वितरण में महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ता है. इसका मतलब यह है कि, भले ही आर्थिक मंदी रास्ते के अंतर्गत राष्ट्रीय स्तर पर है, कुछ पड़ोस यह दूसरों की तुलना में अधिक लग रहा है.

कई ब्लॉक या अन्धधानी में foreclosures आसपास के गुणों के मूल्य कम एक कारक तो है कि अभी भी अधिक ऋण चूक के लिए योगदान कर सकते हैं. पड़ोस गुणवत्ता नीचे चला जाता है, और अपराध को आम तौर पर चला जाता है.

जैसा कि वाशिंगटन नीति प्रतिक्रियाओं पर विचार, भूगोल केंद्रीय मुद्दा नहीं है. लेकिन यह पहेली का एक टुकड़ा है.

कैसे उधारदाताओं परेशान ऋणों पर संतुलन नीचे लिखने के लिए प्रोत्साहित करने के लिए के रूप में मुख्य प्रतिक्रियाओं एक राष्ट्रव्यापी ध्यान केंद्रित किया है. भूगोल खेलने में छोटे लेकिन महत्वपूर्ण तरीके में आ सकता है:

• कांग्रेस channeling के पैसे के लिए स्थानीय स्तर पर विचार कर रहा है, ताकि राज्य या शहर सरकारों के कार्यक्रमों को लागू करने के लिए कुछ सबसे व्यथित क्षेत्रों में से एक में foreclosed गुणों खरीद सकते हैं. परिणाम कम खाली घरों और नए सस्ती आवासीय इकाइयों हो सकता है.

• बोस्टन कैसे कुछ शहरों में अपने दम पर आगे बढ़ रहे हैं खरीदने के लिए और खाली घरों को दोबारा विकसित करने का एक उदाहरण है. मेयर थॉमस Menino द्वारा इस कदम के बाद आया बोस्टन हेराल्ड एक फौजदारी-अभिशप्त सड़क बारे में एक कहानी चित्रित किया.

• समुदाय उच्च ऋण चूक के साथ समुदाय आधारित nonprofit समूहों के लिए अधिक धन की आवश्यकता हो सकती है - जो मदद कर सकते हैं उधारकर्ताओं और उधारदाताओं सबसे अच्छा विकल्प को लगता है. इस मुद्दा कांग्रेस रडार पर भी है.

फोर्ट मायर्स, Fla में घर स्वामित्व संसाधन केंद्र के निदेशक एडी Felton का कहना है कि वह अधिक प्रशिक्षित परामर्शदाताओं किराया के रूप में वह शहर के जोखिम उधारकर्ताओं पर कई बाहर तक पहुँचने की कोशिश करता है करना चाहते हैं. "हम यहाँ दो बातों में विश्वास नहीं है -, फौजदारी और दिवालियापन" वे कहते हैं. "हमें लगता है कि हम यह काम कर सकते हैं."