Manhattan Ured tržište je dolje, osim ako njegovu 'Ne

Jednom sam radio s valutnom savjetnika koji svaki tjedan ugasiti novinsku brošuru, rekao da je dolar može ići gore ili bi to moglo ići dolje, iako postoji mogućnost da bi moglo ostati isti. Očigledno predviđanje tržišta NY uredu je sličan. Osobno nagnuti prema dolje.

Prerano Stavite Manhattan Office Market u spremniku: CBRE - Trgovački nekretnine Vijesti - Paul Rosta - 08 8. listopada

Manhattan ured tržište dolazi natrag iz stratosfere, ali izvješća nadolazeće nesreće su uvelike pretjerana, vrh rukovoditelji iz CB Richard Ellis Inc tvrdi na jutarnjem brifingu danas.

"Trenutno, postoji percepcija da je ovo tržište je mrtav ili umire, a to nije istina", izjavio je Stephen Siegel, predsjednik globalnog posredovanja za CBRE. Iako leasing brzina nedvojbeno usporava, glavni stanari su potpisivanje najmove. West 55 th St. in Midtown. On je ukazao na 260.000 četvornih metara obnovu i širenje Macquarie Group, australske financijske usluge skrbi, na 125 West 55. ulici u midtown. Detalji su potvrdila je jučer u priopćenju objavljenom po Cushman & Wakefield Inc, što pokazuje Macquarie u pregovorima s vlasnikom Boston Properties Inc

Siegel označeno s druge high-profile stanara koji su bilo nedavno potpisane ponude za velikih blokova prostora na Manhattanu ili su mislili da se u lovu a: NBC, National Basketball Association, National Football League i globalni zakon firma Orrick, Herrington & Sutcliffe LLP

Siegel je tvrdio da je nedavni diversifikacija Manhattanu gospodarstva pomoći će ured tržište kao tvrtke za financijske usluge reorganizirati i prilagoditi se novim prostornim potrebama. Takve industrije kao medija, zabavu, oglašavanje i tehnologije nastavit će se stvoriti potražnju, Siegel je tvrdio. Mnogi od Manhattana najboljih zemljoposjednika su u dobrom stanju financijski dovoljno da mogu prebroditi trenutne uvjete.

office owners used less than 75 percent leverage to buy or refinance their properties. CB Richard Ellis To Istraživanje je pokazalo da 80 posto Manhattana top 65 uredskih vlasnika koristiti manje od 75 posto utjecati na kupnju ili refinance njihove imovine. To će dati vlasnicima fleksibilnost privremeno napustiti prostor prazan nego ga leasing u velikom popusta i vožnja prema dolje cijene.

Iako je smrt bivših Wall Streeta stupova kao medvjed, Stearns & Co i Lehman Brothers Holdings Inc će se vratiti prostora na tržištu, potencijalni utjecaj otpuštanja u financijskom sektoru i drugim industrijama treba promatrati u kontekstu, rekao je Simon Wasserberger, viši potpredsjednik CBRE-a u New Yorku gradskog regionalne Consulting Group. Stanari se više sofisticirani pristup subleasing prostor danas nego što su učinili u prethodnim desetljećima, Wasserberger istakao je on. Na primjer, neke tvrtke radije zadržati neiskorišteni prostor tijekom krize, jer oni svibanj želite ponovno za nekoliko godina, kada poslovni poboljšava i žele proširiti.

Wasserberger također nudi različite scenarije o tome kako otpuštanja će utjecati na radno mjesto i cijena. percent, Wasserberger said. Ako Manhattan je prolio 97000 uredske poslove, natječaj bi još uvijek doći do samo 9,6 posto, Wasserberger, rekao je. percent by 2011 . U najgorem slučaju od 145.000 izgubljenih radnih mjesta ured, natječaj bi pogodio 12,5 posto do 2011. percent over the next three years, to $ 52.33 . A trendovi prethodna tri velike recesije datiraju iz 1970 pokazuju da su otpuštanja bi na kraju voziti dolje prosječne traži rente na Manhattanu za 26 posto tijekom naredne tri godine, do 52,33 dolara. Iako bi to bilo u skladu s povijesnim trendovima, Siegel je izrazio skepsu da posao gubici u financijskom sektoru Manhattanu će biti dovoljno gurnuti u uredu sektora otpuštanja u najgorem slučaju ukupno.

Stanje Savjeti: prema stanare u Manhattanu: Cushman S & Wakefield je Harbert - Nekretnine Trgovački Vijesti - Palu Rosta - 07 8. listopada

Tvrdi brojevi potvrđuju ono nekretnina stručnjaci sumnjaju mjesecima oko nacije najvećih ureda tržištu. Prema Cushman S & Wakefield treći kvartal izvješću, Manhattan pokazuje znakove najčišće još razmekšanja od kreditne krize prošle godine.

Većina mjera, odnos snaga napokon kreće od zemljoposjednika. "Ako ste stanar, to je dobar put da se tamo", rekao je Josip Harbert (na slici), COO za tvrtke New Yorku gradskog područja, na brifingu jutros. "Ako ste stanar kredita, to je sjajna prilika da se vani."

percent only a year ago. Upražnjeno mjesto u svim klasama uredskih označeno do 7,4 posto u trećem tromjesečju, od 5,7 posto samo prije godinu dana. percent, Harbert estimated. Do kraja ove godine ili početkom 2009, upražnjeno mjesto u New Yorku mogla pogoditi 9 ili 10 posto, Harbert procijeniti.

Mnogo drugih pokazatelja naglašavaju Harbert je točku. Leasing aktivnosti za sve Manhattan submarkets je pao 14,4 posto, do sada je ove godine u odnosu na prva tri tromjesečja 2007. square feet. Negativna apsorpcija na kraju trećeg tromjesečja dosegla 2,9 milijuna četvornih metara, dwarfing prošlogodišnji trećem tromjesečju ukupno 468,091 četvornih metara. Dostupno podzakup prostor također je veliki skok, udaranje 6,5 milijuna četvornih metara na kraju u trećem tromjesečju, najveći ukupni broj u tri godine. square feet were on the market by the end of the third quarter, up from 60 a year ago. I mnogo više velikih blokova prostora dostupni su 83-blokovi veće od 50.000 četvornih metara bili su na tržištu do kraja trećeg tromjesečja, što je povećanje od 60 godina.

Financijske usluge tvrtke pomoći usidriti tržište Manhattan ured, ali gospodarsko usporavanje uzima danak. Iako su financijske tvrtke još uvijek jedan najaktivnija kategorija stanara u leasing tržištu, njihov udio novih leasing skliznuo 35,6 posto u trećem tromjesečju 2007 na samo 19 posto posljednjem tromjesečju.

jobs between March through August, a number that will only increase as the shock waves from the industry's crisis spread. Ured sektora za zapošljavanje u Manhattanu pretrpio neto gubitak od 3.800 radnih mjesta kroz prvih osam mjeseci ove godine, sektoru financijskih usluga prolio oko 10.000 radnih mjesta između ožujka do kolovoza, a taj broj će se samo povećati kao udarni valovi iz industrije kriza proširila .

Manhattan iznajmljuje ispričati složenu priču. overall during the third quarter. Iznajmljuje dalje od ruba do sredine godine, povećanje 1,38 dolara po kvadratnom metru na 72,97 dolar ukupno tijekom trećeg tromjesečja. To izgleda kao anomalije u trenutku kada negativni apsorpcija i natječaj su u porastu. Ali Harbert objasnio da je velik dio prostora koji je nedavno došao na tržište je na višoj kraju cijenu skali, što pomaže da bi rente od gimnastika.

No, s druge strane je da najam rast spljoštene van i vjerojatno će preokrenuti. "Lag vrijeme za podešavanje cijena je više nego što mislimo", objasnio je Harbert. percent by the end of next year, a trend that would be consistent with earlier slowdowns. Cijene mogao smanjiti između 15 i 20 posto do kraja iduće godine, što je trend koji će biti u skladu s ranijim usporavanje. Tijekom recesije iz 2000 i početkom 1990 s, Manhattan ured iznajmljuje samo pogoditi dno tri godine u ciklusa, istaknuo je Ken McCarthy, New York City regionalni direktor za istraživanje.

New Yorka Top Office Natječaji Skoči 43% na otpuštanja - Bloomberg - David M. Levitt - 07 Listopad 08

Iznos od premijera New York City uredskog prostora na raspolaganju za iznajmljivanje porastao 43 posto u trećem tromjesečju u odnosu na godinu ranije, kao i Wall Street tvrtke otpustio zaposlenika i tražio za stanare prostora više ne moraju.

Natječaj stopa za tzv klase prostor, uredi s najviše sadržaja i najmodernije infrastrukture u mjestima kao što su Park Avenue ili Avenue of the Americas, dosegla je "točku infleksije", rekao je Josip Harbert, glavni operativni časnik za New York regija, na brokera i Cushman Wakefield, koja je izdala izvješće danas na gradskoj komercijalnih nekretnina.

"Mislimo da traže rente idu dolje," Harbert novinarima na brifingu danas. "Taking iznajmljuje već sišao." (Taking iznajmljuje se zapravo iznajmljuje plaća iznajmljivača.)

Manhattana financijskih usluga industrija je jedan iznajmljuje od tri četvornih metara prostora u US najskuplje ureda tržištu do ove godine, a njegova skupljanja će imati "ogroman utjecaj" na tržištu, rekao je Kenneth McCarthy, Cushman je generalni direktor za nova York istraživanja. Lehman Brothers Holdings Inc proglašen stečaj, a Merrill Lynch & Co dogovoreno da se stečena Bank of America, dok je Dow Jones Industrial Average je dolje 13 posto od jučer do 15. rujna, dan oba poduzeća te najavio poteze.

Povratak Space

"Dakako, nitko nije u načinu rasta upravo sada, osim možda stečajnog odvjetnika", rekao je McCarthy. "A to znači da je količina prostora već vraća na tržište je znatno povećala te je vjerojatno da će povećati više."

percent in the second quarter and 5.4 percent a year ago. Natječaji za klasu prostora porasla na 7,7 posto, na Manhattanu, što je povećanje od 6,9 posto u drugom tromjesečju i 5,4 posto prije godinu dana. million feet a year ago, according to Cushman statistics. Tu je 18,5 milijuna četvornih metara za iznajmljivanje, u usporedbi sa 12,9 milijuna noge prije godinu dana, prema Cushman statistike.

percent in the second quarter and 5.7 percent a year ago. Ukupna stopa za upražnjeno mjesto Manhattan, uključujući manje odaberite B i C-klase svojstva, bio je 7,4 posto, u odnosu na 7,1 posto u drugom tromjesečju i 5,7 posto prije godinu dana. Zadnji put natječaj iznosila je to bio visok drugi kvartal 2006, navodi se u izvješću.

percent in the second quarter, according to a report released Monday by Reis, Inc. a New York- based provider of real estate data. Zemlje, stopa ured natječaj dosegla 13,6 posto u trećem kvartalu od 13,1 posto u drugom tromjesečju, navodi se u izvješću objavljenom u ponedjeljak Reis, Inc New York-based provider nekretnina podataka.

"Mi smo se preselili, osobito u posljednjih mjesec dana, na tržištu gdje stanodavci rade sve što mogu pokušati napraviti transakcije dogoditi," McCarthy izjavio je u intervjuu. "Ako to znači smanjenje rente i nudi više ustupaka, oni su spremni to učiniti."

Podzakup prostor raste

million square feet, or 23 percent is sublease space, or space put on the market by tenants, rather than landlords. Od 29,2 milijuna četvornih metara raspoloživim u gradu, 6,6 milijuna četvornih metara, ili 23 posto je podzakup prostora, ili prostora stavljenih na tržište od strane stanara, nego zemljoposjednika. To je 72 posto skok od iznosa podnajam prostora dostupnog prije godinu dana, najveći skok u četiri godine, navodi se u izvješću.

Porast u podnajam prostora sklon deprimirati rente, jer stanari nemaju poticaj tražiti vrh dolar za njihov prostor kao landlords učiniti, rekao je McCarthy.

Water St. in lower Manhattan, Lehman's 143,000 square feet at 399 Park Ave. Među najveće subleases trenutno dostupan je Goldman Sachs Group Inc 's 599,000 četvornih metara u 77 voda ulicom u donjem Manhattanu, Lehman je 143,000 četvornih metara na 399 Park Ave. World Trade Center, the only building at Ground Zero rebuilt after Sept. 11 , 2001 , according to Colliers ABR, a competitor of Cushman. u midtown, a Royal Bank of Scotland Group PLC je 143,000 četvornih metara u 7 World Trade Center, jedina građevina na Ground Zero obnovljena nakon 11. rujna 2001, prema Colliers ABR, konkurent Cushman.

Postavljanje Iznajmljuje Rise

percent since the second quarter. Prosječne tražeći rente i dalje rasti, kako bi 72,97 dolara četvornih podnožju, do 1,9 posto od drugog tromjesečja. Postavljanje rente, ili najamninama da stanodavci oglašavati za prostor, ne odražavaju koncesije stanodavci mogu učiniti, uključujući mjeseci bez najamnine ili preuzimanjem nekih troškova za poboljšanje.

a square foot. Manhattan ured iznajmljuje porasle su 85 posto od četvrtog tromjesečja 2004, kada su postigli nakon 11 rujna. Niskih 39,55 dolara četvornih podnožju.

a square foot; rents downtown rose 0.3 percent to $ 50.89 a square foot; rents in Midtown South, the area roughly between Canal and 34 th streets, rose 1.9 percent to $ 54.23 . Iznajmljuje u midtown porastao je 0,6 posto, na 84,48 dolara četvornih podnožju, iznajmljuje downtown porastao 0,3 posto, na 50,89 dolara četvornih podnožju, rente u Midtown jugu, područje otprilike između kanala i 34 th ulicama, porastao 1,9 posto, na 54,23 dolara.

percent in the second quarter. Upražnjeno mjesto u midtown porasla na 7,8 posto, od 7,1 posto u drugom tromjesečju. percent, and in Midtown South, vacancy rose to 6 percent from 5.9 percent. U donjem Manhattanu, natječaj je pao na 7,3 posto sa 7,7 posto, au Midtown jugu, upražnjeno porasla na 6 posto s 5,9 posto.

million square-foot market expected to come on line next year. Colliers, u izvješću će biti objavljen danas, rekao je "Saving Grace" u New Yorku, na tržištu je činjenica da se vrlo malo novi uredski prostor se gradi u gradu, sa samo 3,4 milijuna četvornih metara u 443 milijuna četvornih stopa Tržište očekuje da će doći na liniji iduće godine.

Neuspjeli ponude Zamijenite bum u New Yorku nekretnine - New York Times - Karlo V. Bagli - 30 8. rujna

Nakon sedam godina nonstop izgradnje, skyrocketing rente i prodajnim cijenama, i naizgled beskrajne apetit za luksuznim stanovanja, koje pretvara odlučan i glamuroznim susjedstvu podjednako, kreditna kriza i previranja na Wall Streetu donose New Yorku nekretnina bum do kraja.

percent lower than it wanted. Prošloga petka, HSBC je odlučio ne da se presele svoje sjedište u američki 7 Svjetskog trgovinskog centra, centra, nakon ponuda za svoje postojeće kuće na Petoj aveniji je došao u 30 posto manje nego što je htjela.

Developers se žale da zajmodavci su sada odbija financirati projekte koji su bili sve osim određene mjeseci ili čak tjedana. Stanodavci oplakivati ​​svoju nesposobnost da refinance nebodera s plavo-čipova stanare. I korporacije su se bojali da se presele u Manhattanu zbog straha od donošenja krivi potez ako iznajmljuje pada ili prije označavanje gospodarstvo snage otpuštanja.

"Lenders su sada uzimanje vrlo teško gledati na pojedinom projektu kako bi se procijenila održivost u kontekstu omekšavanje potražnje", rekao je Scott A. Singer, izvršni potpredsjednik Singer i Bassuk i financiranja nekretnina i brokerske tvrtke. "Nema sumnje da će biti značajno usporavanje u novim početka gradnje, odmah."

Primjeri pobačenih ponude i problematičnih razvoja obilovati. Fifth Avenue, between 39 th and 40 th Streets, came in 30 percent lower than the $ 600 million it wanted for the property. Prošloga petka, HSBC, velika banka sa sjedištem u Londonu, tiho poderati do sporazuma da se presele svoje sjedište u američki 7 World Trade Center nakon ponuda za svoje postojeće kuće na 452 Petoj aveniji, između 39 th i 40 th ulice, došao je u 30 posto niža od 600 milijuna dolara je htio za nekretninu.

months still does not have a tenant. 40-priča ured toranj u izgradnji od strane SJP Nekretnine na 42. ulici i Osme avenije za proteklih 18 mjeseci još uvijek ne imati jedan stanar.

"Sve je zamrznuta na mjestu", rekao je Steven Spinola, predsjednik Real Estate odbora u New Yorku, industrijski lobiranja udruge, ubrzo nakon što je burza zatvorena u ponedjeljak.

Barry M. Gosin, izvršni direktor Newmark Knight Frank, Nacionalni nekretnine tvrtke sa sjedištem u New Yorku, je rekao: "Danas cijeli financijski sustav treba lubrikant. To je vrsta od poput vožnje automobila nakon što ponestaje ulja i motor uhvati gore. Ako nema likvidnosti ni financiranje, sve do uhvati. "

Teško je točno reći što je dugoročni utjecaj će biti, ali nekretnina stručnjaci, ekonomisti i gradski i državni dužnosnici kažu da je vjerojatno da će biti daleko manje nove građevinske projekte u budućnosti, kao i na desetke tisuća otkaza na Wall Streetu, manje u graditeljstvu i ogroman gubitak prihoda od poreza i za državu i grad.

Malo trendovi definirani grad više od razvojnog buma, od sveprisutnih tornja dizalica u eksploziji visoke cijene građevine u naseljima izvan Manhattana, od Bedford-Stuyvesant i Fort Greene u Williamsburg i Long Island City. Neki programeri koji su trenutno u gradnji condominiums pokušava pretvoriti u najam, dok su drugi u potrazi za prodaju projekata.

Nakon izricanja dvoznamenkaste najam povećanje u posljednjih nekoliko godina, stanodavci reći rente padaju nešto, što bi moglo povrijediti jako utjecati projekte, ali i sporo gentrifikacije u ono nekretnina brokeri vole nazivati ​​"u nastajanju" kao četvrti Harlemu, na Lower East Side i Fort Greene.

Istodobno, neke od gradonačelnik Michael R. Bloomberg najambiciozniji velikih projekata - zapadnoj strani railyards i Pennsylvania Station, Ground Zero, Coney Island i Willets Point - će potrajati duže nego što se očekivalo za početak i završiti, u stvarnom nekretnine kažu stručnjaci.

"Većina transakcije u komercijalne nekretnine su na čekanju", rekla je Mary Ann Tighe, regionalni izvršni direktor za CB Richard Ellis, nekretnine brokerske tvrtke ", jer nitko ne može biti siguran što će se gospodarstvo izgledati, ne samo u kratkom roku , ali u dugom roku. "

Iako je tržište nekretnina u New Yorku je u boljoj formi nego u većini drugih većih gradova, nedavnom izvješću Newmark Knight Frank pokazuje da postoje "jasni znakovi slabosti", s ukupnom stopom natječaja na 9 posto, što je povećanje od 8,2 posto prije godinu dana. Iznajmljuje se također pada kada iznajmljivač koncesija uzimaju se u obzir.

Nekretnine bum je potaknut snažnom gospodarstvu, stalni zahtjev za stanovanje i obilje stranih i domaćih ulagača spremni potrošiti nekoliko desetaka milijardi dolara na New York nekretnina. To je pomoglo da zajmodavci su samo previše sretan da financiraju čak 90 posto troškova na pretpostavci da su hipoteka može preprodati za ulagače kao vrijednosnim papirima.

No, koja je završila sa subprime hipoteka krize, koja je prolivena od preko svih kreditnih tržišta, koji su došli na zaostatak. Kao rezultat toga, nekretnina rukovoditelji procjenjuju da je vrijednost poslovne zgrade je pao za najmanje 20 posto, ali pad je teško procijeniti kada je hipoteka malo raspoloživog novca za kupnju zgrade i stoga nekoliko prodaju.

Nedugo nakon što je kriza započela je u 2007, mnogi investitori i nekretnina rukovoditelji očekuje "ispravak" na ​​brze eskalacije u vrijednosti nekretnina. No, nakon što je Lehman Brothers, časni tvrtka koja je dala milijarde dolara kredita za New York nekretnina bavi, srušio prije dva tjedna, bilo je jasno da se nešto dublje je u toku.

million, two executives involved in the transaction said. A tu je neposredna reakcija u svijetu nekretnina: Tishman Speyeru Nekretnine, koji kontrolira Rockefeller Center, Chrysler Building i rezultati drugih svojstava, naglo izvukao od posla za kupnju bivšeg Mobil zgrada, 1,6 milijuna četvornih metara kula na 42. ulici, u blizini Grand Central Terminala, za 400 milijuna dolara, dva rukovoditelji uključeni u transakcije, rekao je.

Gospodarska svojstva nisu jedine s kojima se suočava problema. U petak, Standard & Poor je smanjio svoj ​​rejting na obveznice se koriste u Tishman 5,4 milijarde dolara u kupnju Stuyvesant Town i Peter Cooper Village apartmanska naselja u 2006, najveći nekretnine posao u modernoj povijesti. Standard & Poor-a izjavio je kako smanjiti rejting, dijelom zbog procijenjenih 10 posto pad u Properties 'vrijednosti i brzog iscrpljivanja obvezne sredstava.

Ocjena smanjenje pokazuje sve veću nervozu lenders i investitorima o takvim poslovima, koje su često uključeni agresivan - kritičari kažu nerealno - Projekcije budućeg dohotka.

"Svaki nastavak prepreka na kreditnim tržištima je strašno za nacionalne ekonomije, ali to je više strašno za New York", rekao je Richard Lefrak, patrijarh od četvrte generacije nekretnina obitelji koja je vlasnik poslovne zgrade i stanove u New Yorku i New Jersey .

"To je tvrtka grad za novac", rekao je on. "Ako nema likvidnosti u sustavu, što pogoršava problem. To će imati ozbiljan utjecaj na lokalno gospodarstvo i vrijednosti nekretnina. "