Gdje Stanovanje Poprsje Hits tvrda

U mnogim metro područja, udaljenih predgrađa i exurbs suočiti s oštrim pad u dom cijenama.

Mark Trumbul | Osoblje pisac The Christian Science Monitor May 21, 2008 izdanje

Iako američki stambena kriza je rippled zemlje, njegov utjecaj varira od geografije - desno dolje na pojedinim ulicama, razvoja i poštanski brojevi.

U mnogim metro područja, udaljenih predgrađa i exurbs suočiti oštriji pad cijena od četvrtima bliže centru grada.

Nije tajna, na primjer, da je Florida je među državama gdje cijene nekretnina su letjeli visoko i pao teško. percent of its value last year, according to new research. No, u Tampi na poštanski broj 33607, u blizini centra grada, medijan kuće izgubio samo 1,3 posto svoje vrijednosti prošle godine, prema novom istraživanju. miles away and saw a 22 percent price decline. Poštanski broj 33573, za razliku od, nalazi se oko 18 milja udaljen i vidio 22-postotni pad cijene.

Kućište poprsje također pada na jako niskim prihodima i manjinskim četvrtima. To nije samo priča o dužnicima sa slabom sposobnosti plaćanja. Veća priča, još jedna nova studija otkriva, je da zajmodavci su strmoglavo žuriti s kreditiranjem gdje je najmanje opravdano.

Ono što povezuje ove trendove da je u obje zone - na exurbs i niskim prihodima zajednice - stambeno tržište je vrhunac s puno novih kredita i kreditora protežu granice zvuka financija. Sada, te geografski obrasci djelomično definiraju prirodu američkog gospodarskog usporavanja i mogao bi utjecati na politike osmišljene liječiti stambeno tržište.

"Imali smo puno prvi put kupaca", kaže Rick Sharga, potpredsjednik RealtyTrac u Irvineu, Kalifornija "Oni su kupili ... precijenjene imovine s rizičnim kredita."

Jedan faktor, u exurbs je ovom desetljeću dom-building bum. Stambena naselja koja su prikazuje off-brand nove jedinice u 2006 sada vidi više foreclosures. Zemljište na raspolaganju za razvoj ove je općenito u exurbs ili na gradskom rubu.

"Bilo je lud nalet [graditelji] kako bi stambeno ponudu na liniji", kaže Stan Humphries od Zillow.com, online pružatelja nekretnina informacije. "Gdje možete učiniti da je u
opseg. "

U hard-hit južnoj Kaliforniji, to je mjesta kao što su Riverside i San Bernardino - daleko izvan Los Angelesu - gdje subprime krediti ide u foreclosure oko dva puta u nacionalnom stopom. U Los Angelesu sam, foreclosures su nedaleko iznad nacionalnog prosjeka, prema podacima iz prvog američkog CoreLogic.

Washington State, iako relativno neozlijeđen u stambenoj krizi, pokazuje sličan uzorak. Snoqualmie, i izvan Seattlea, vidio naslovnica cijene padaju 10 posto u posljednjih godinu dana, dok su neke četvrti u centru grada su u cijenu, po Zillow procjenama.

To je ne samo prazno i zatvoreno svojstva vuče cijene. Kada stambeni ciklusa cool,
Gospodin kaže Humphries, u neposrednoj blizini-u susjedstvu često drže svoju vrijednost bolje. "Sve stvari jednake, ljudi bi radije da se bliži na urbane jezgre" za sadržajima i kraće putuju na posao, kaže on.

Cijene benzina može se igrati posebnu ulogu u trenutnom ciklusu, neki kažu analitičari.

Uzročno-posljedična veza ne može dokazati, ali dobici u kući počeo usporavanje cijena plina kao preselio iznad 2 $ po galonu i šire, prema jednom novom izvješću pod nazivom "Potaknut do ruba." Rastuće cijene energije prelamati svim potrošačima, a time i imati neki utjecaj na stambeno tržište u cjelini. Ali cijene plina imaju veće posljedice za vrijednosti domova daleko od centra grada.

"Tamo gdje je bilo kakav dosljedan uzorak, to je bio slučaj da je otišao dalje od centra grada, veća je pad cijene stambenog", kaže Joe Cortright konzultantske tvrtke Impresa, koji je vodio studiju za grupe izvršnih direktora za gradova .

Iako nije svaki grad slijedi trend, obrazac vrijedi za metro područja kao što raznolik kao Tampa, Pittsburgh, Chicago, i Portland, Ore, gdje je gospodin Cortright se temelji.

Druga geografska priča se odvija duž graničnih crta na temelju prihoda. Poneka riječ u susjedstvu su najviše pogođene foreclosures su siromašnije, gdje je pristup kreditu rijetki u prošlosti.

"Vi ste u potrazi na tri do četiri kuće na blok ide u foreclosure," kaže Michael van Zalingen susjedskim stambenih usluga, neprofitna skupina u Chicagu.

Ono što od vas zatraži priljev novca prije? To je pomak koji se dogodio daleko od pogođenih susjedstvu.

Bankari na Wall Streetu pronađena rastuću globalnu potražnju za ulaganja izgrađene na tok prihoda od hipoteka. Proizvodi su strukturirane na takav način da se za dugo vremena, rizik od dužnika zadanim činilo malo.

Rezultat: veliki poticaj za hipoteku brokera pisati više kredita. A najveća prilika za to, mnogi pronađen, bio je u mjestima gdje lenders tradicionalno su bili oprezni.

"ZIP kodovi, gdje rast prihoda bio je relativno negativno su zapravo imaju puno veću kuću
Cijena uvažavanje i puno više hipoteka originations ", kaže Amir Sufi, stručnjak za financije na Sveučilištu u Chicagu, Graduate School of Business.

Vrlo često, te ZIP kodovi su one s mnogim niskim prihodima ili manjinskih stanovnika, kaže da je gospodin Sufi, koji je nedavno objavio analizu kreditnog val sa sveučilišnog kolege Atifa Mian.

Stambenog poprsje je neujednačena distribucija geografskih ima važne implikacije. To znači da, iako je usporavanje gospodarskog rasta u tijeku je na nacionalnoj razini, neke četvrti se osjećaju više od drugih.

Nekoliko foreclosures na blok ili slijepoj ulici umanjiti vrijednost okolnih nekretnina - faktor koji se zatim može pridonijeti još više zajam zadane postavke. Gradske kvaliteta ide prema dolje, i kriminal općenito ide gore.

Kao što je Washington smatra da političke odgovore, zemljopis nije središnje pitanje. Ali, to je dio slagalice.

Glavni odgovori su na nacionalnoj razini fokus - kao što su kako potaknuti zajmodavce zapisati stanje na problematičnih kredita. Geografija može doći u igru u manjim, ali značajan načina:

• Kongres razmatra kanaliziranja novca na lokalnoj razini, tako da država ili grad vlade mogu provoditi programe za kupnju preuzete svojstva u nekim od najvažnijih nerazvijenim područjima. Rezultat može biti manje slobodna domova i nove pristupačne-stambenih jedinica.

• Boston je jedan primjer kako neki gradovi se kreću sami kupiti i redevelop slobodna domove. Potez gradonačelnika Thomas Menino došao nakon Boston Herald sadržanu priču o jednom foreclosure-blighted ulici.

; • zajednice s višim zajam zadane postavke svibanj vam je potrebno više sredstava za zajednicu-based neprofitna skupina - što može pomoći zajmoprimaca i zajmodavaca pronaći najbolje mogućnosti. Ovo pitanje je također u Kongresnoj radara.

Na Resource Center home vlasništva u Fort Myers, Florida, direktor Eddie Felton kaže da bih zaposliti više obučene savjetnike kao što je on pokušava doprijeti do grada mnogi na-rizika zajmoprimaca. "Mi ne vjerujemo u dvije stvari ovdje - foreclosure i stečaja", kaže on. "Mislimo da možemo to raditi."