Rossz hírek a nagy létszámú bentlakásos NYC Hitelek

Te egy olyan piacon, ahol szigorú szabályozás kiadó / stabilizációs törvényeket és bérlő viszont-over csökkenőben van, mivel a megfizethető lakások számának csökkenése. Szóval mit csinálsz? x's the property's declining cashflow . Ha Tishman Speyer és a BlackRock meg shell-ből $ 5400000000 az a feltételezés, hogy a bérlő pedig csodás lesz-over fordított, és növeli a fent történelmi szintek és veszel az adósság, hogy az adósságszolgálat 3 X-et az ingatlan csökkenő cashflow. De ne aggódj, nem te vagy az egyetlen.

Out of Control - Barron via Seeking Alpha - Andrew Bary - 08 szeptember 8.

Az alapítvány kihajlási alatt több adósságot nehéz manhattani lakását foglalkozik. Ki marad tartja a táskát?

A SOROZAT agresszíven elvállalt manhattani lakását komplex ajánlat befejeződött a 2006-ban és 2007-ben jelennek meg a leginkább problémás része a 860.000.000.000 $-amerikai kereskedelmi jelzálogpiacon, amely általában a hajózott át a gazdasági visszaesés kevés gondok, legalábbis ahhoz képest, hogy a lakossági megfelelője.

apartments along the East River. A legjelentősebb esetleges gondok helyszínen Stuyvesant Town és Peter Cooper Village, egy óriási komplexum 56 épület, és több mint 11.000 lakás East River mentén. Ezt értékesített régi tulajdonos MetLife (ticker: MET) dollárért 5,4 milliárd 2006-ban két kiemelkedő ingatlan befektetők, magántulajdonban lévő és Speyer BlackRock Tishman Realty Advisors. Abban az időben az értékesítés széles körben tekintik, mint a rendkívül gazdag, top-of-the-piaci tranzakció. Ezt az álláspontot viseli el.

billion — a $ 3 billion first mortgage and $ 1.4 billion of junior, or “mezzanine,” debt — from lenders willing to accept very optimistic assumptions about future rental revenue and the ability of Tishman Speyer and BlackRock Realty, part of publicly traded BlackRock Inc. (BLK), to convert thousands of low-rent apartments protected by strict New York City rent-control laws to much higher market rents. Az új földesurak kiszerelve 1 milliárd dollár készpénz és kölcsön 4400000000 $ - 1 $ 3000000000 1. jelzálog és a $ 1,4 milliárd junior, vagy "mezzanine" adósság - a hitelezők hajlandók elfogadni igen optimista feltételezéseket jövőben bérleti bevételeket és a képessége Tishman Speyer és BlackRock Ingatlan részét nyilvános forgalomban BlackRock Inc. (BLK), átalakítására több ezer kis kiadó lakások védett szigorú New York City-bérlés szabályozó törvényeket, sokkal nagyobb piaci bérleti díjak.

million in 2006 , owing in part to slower-than-anticipated conversion of apartments to market rents. Tény, hogy a bérbeadásból származó jövedelem Stuyvesant Town / Peter Cooper Village tavaly csökkent 108.000.000 $ a $ 112 millió, 2006-ben részben a miatt lassabb a vártnál lakások átalakítása a piaci bérleti díjak. Bérbeadásból származó jövedelem - bérleti mínusz költségek - csak 35% fedezi a becsült éves kamatköltség 300 millió dolláros.

for two-bedrooms in what originally amounted to a middle-class housing project, built by MetLife for returning World War II vets and their families. Gyengülése NEW YORK gazdaság vezette le a Wall Street, akkor lehet, hogy nehéz a Tishman Speyer, a komplexum vezetője, hogy 3000 $ a havi bérleti díjak, egy hálószobás apartmanok vagy $ 4000, két hálószoba, amit eredetileg elérte a közepes osztály lakótelep épült, a MetLife visszatérő világháború állatorvosok és családjaik számára. "Középosztály" azt jelentette, nem modorosság: Évtizedek bérlők sweltered nyáron, mert a vezetékeket a legtöbb épület nem támogatja a légkondicionálók. De a "középosztály" is jelentette, hogy az eredetileg feketék voltak zárva a bérlők - olyan politikát, ami elkezdte megváltoztatni az 1950 k.

Tishman Speyer, felfegyverkezve egy nagy felújítás költségvetése, igyekezett vissza a lakások bérleti mint luxus. De ez a munka folyik kínáltak a komplexum ház-projekt megjelenés és a bérbeadó hajlandó bérelni lakást New York-i Egyetem posztgraduális lakhatás, ami állítólag arra késztette a panaszok hosszú ideig lakosok a Haverok-ház bohóckodás. A környék hiányzik a presztízs a közeli East Village vagy a Murray Hill, és ellentétben sok luxus bérleti Manhattan, az épületek nincs doormen.

million, meaning that Tishman Speyer and BlackRock may have to pony up more cash by 2010 or risk losing control of the 80 -acre project and their large equity investment. Az előzetes érdeklődés finanszírozott tartalék 400.000.000 $ tervezték, hogy leküzd kötvénytulajdonosok, amíg a projekt megfelel kamatköltségek most le, hogy körülbelül $ 175 millió azaz Tishman Speyer BlackRock és lehet, hogy több készpénzt póni 2010 vagy kockázati kontroll elvesztése A 80 hektáros projekt, és a nagy tőkebefektetés. Amikor az új földesurak rendezett finanszírozása 2006-ban, akkor várható, hogy a bérbeadásból származó jövedelem megháromszorozná, hogy 336.000.000 $, 2011. Ahhoz, hogy elérjük ezt a célt, a bérleti díjak kellene megduplázódik a jelenlegi átlagosan 1800 $ egy hónap alatt - egy valószínűtlen forgatókönyv.

Értékének megállapítására a $ 3000000000 1. jelzálog nehéz, mert volt vágva darabokra, hogy aztán összevonták más kereskedelmi jelzálog biztonsági másolatot, hogy a Wall Street értékpapír értékesített az intézményi befektetők. A mezzanine hitel került magántulajdonban.

Ez nehéz megmondani, hogy mi Stuyvesant Város / Falu Peter Cooper ér most, de valószínűleg kevesebb, mint a $ 5400000000 vételárat. billion and some $ 900 million of additional funds, including the $ 400 million interest reserve, that were contributed to the deal. Ha a komplexum viszonteladásra ma a vevők esetleg nem kap elég ahhoz, hogy kifizessék a projekt 4400000000 $ adósság, eltörlik a méltányosság 1 milliárd dollár, és néhány 900.000.000 $ további pénzeszközök, beleértve a 400.000.000 $ érdeklődés tartalékot, hogy járultak hozzá az üzletet. Feltételezve, hogy továbbra is hajlandó szivattyú a pénz, ha szükséges, Tishman Speyer és a BlackRock nem azt a luxust, időt, az első jelzálog nem érett 2016-ig.

Roger Lehman, kereskedelmi jelzálog-stratéga, a Merrill Lynch azt mondja, egyes hosszú távú aggodalmak $ 3000000000 1. jelzálog. De a kedélyek, hogy azzal, hogy a vásárlók hatalmas tőke hozzájárulás jó alapot teremtenek a kötvénytulajdonosoknak, akárcsak a vevők hosszú távú orientáció. Teljes adósság értéke körülbelül $ 400,000 per lakás.

Annak ellenére, elégtelen jövedelem az adósságszolgálat, a $ 3000000000 1. jelzálog nyert "árnyék" befektetési fokozatú értékelés a Moody Investors Service, Standard & Poor és a Fitch Ratings. A minősítés azt jelenti, hogy árnyék üzletet, míg a minősített találkozott az ügynökségek kritériumok alig befektetési fokozatú kicsit.

A kiadott nyilatkozatában, hogy a Barron, Tishman Speyer azt mondta, hogy Stuyvesant Town / Peter Cooper Village "egy hosszú távú befektetés. Még tehát ebben a kontextusban, a jelenlegi teljesítmény a gazdaság lefelé nagyon erős és ígéretes a jövőre nézve. "Mintegy 1000 új szerződések aláírására került sor az elmúlt három hónapban, és a teljes kihasználatlansági ráta a komplexum mindössze 2%, a cég azt mondja, anélkül, hogy bármilyen utalás a pénzügyi teljesítmény.

million of junior debt. Máshol a Manhattan, a tulajdonosok a Riverton apartmanok Harlem van a határán késedelmes 225.000.000 $ adósság és a magas rangú dollárral 25 millió junior adósság. Az utóbbi már leírták a jogosult CBRE Realty Pénzügyminisztérium (CBF). Egy másik Harlem apartman komplexum, Savoya Park, vakítóan alatt mintegy 367.000.000 $ adósság. Az alapértelmezett a 90.000.000 $ kölcsönt biztosított Meyberry Ház az Upper East Side-ben szűken elhárítani augusztusban.

Hírek a múlt hónapban egy fenyegető Riverton alapértelmezett fájt a kereskedelmi jelzálog-piacon, ahol a hozamok értékpapírosított hitelek - különösen az alacsonyabb besorolású kérdések - meredeken emelkedett az idén. Ez történt annak ellenére, késedelmeket a teljes piacon futnak, amelynek mértéke mindössze 0,5% szerint Realpoint, egy Horsham, Pa., a kutatás és a hitel-elemzés ruhában. Azonban, késedelmeket és az alapértelmezett valószínűleg mászni a következő évben.

"Mi vagyunk meglepve a piacot meglepte Riverton", mondja a Merrill Lehman "Már mondván, az elmúlt évben 18 hónap biztosítási ütött nagyon agresszív."

Normális esetben a kereskedelmi jelzálog nem átvállalja, ha az alapul szolgáló ingatlan termel elegendő jövedelmet, hogy fedezze az adósságszolgálat. De közben New York-i 2006-07 kereskedelmi ingatlan boom, a Wall Street értékpapír cégek versenyeztek vadul az üzleti ingatlanbefektetők. A cégek nagy lelkesedéssel eteti "csatornákat" - összesített kereskedelmi jelzálog vált értékpapírok és az intézményeknek eladott.

Az átalakítások a piaci kamatozású bérleti voltak középpontjában a rózsás feltételezések a növekvő jövedelmek, a különböző projektek általában jönnek a vártnál lassabban, mert anyagilag préselt New York-iak utálom, hogy feladják olcsó bérleti díjak és a város törvényei részesítik előnyben bérlők , egy hatalmas tömb szavazás. "A New York-i gazdasági problémái, a bérlet eszkaláció nem lehet olyan erős, mint az várható volt, és nyomja meg a bérlők a lakás New Yorkban nem könnyű dolog," Lehman jegyzetek.

Amikor Stuyvesant Town / Peter Cooper Village-ben értékesített MetLife, mintegy 73%-át a lakások voltak kitéve bérelni előírásoknak. to $ 4,000 for unregulated dwellings. Ezek a keletkező átlagos bérleti díjai 1250 $ havonta, szemben a $ 2,000 és $ 4000 szabályozatlan lakások. Tishman Speyer tett politikai hőség New Yorkban agresszív erőfeszítéseit, hogy kényszerítse ki a bérlők, akiknek a jövedelme vagy tartózkodási teszi őket támogatható kiadó lakások szabályozott. De néha bérlők hajlandóak költeni ezer jogi díjak - és sok hónappal - kapaszkodni a lakásukat.

or more annually. New York mellett komplex bérleti vonatkozó szabályokat körülbelül egymillió darabbal, a piaci bérleti díjak is terhelik bizonyos körülmények között, amikor megüresedett lakások, vagy ha a kiadó az elfoglalt lakás üt 2000 $ havonta, és a bérlők keresni $ 175,000 vagy több évente.

ÉS AZ Riverton Savoy Park komplexum Harlem, nagyon laza kereskedelmi jelzálog-biztosítási irányelveket készített nagy probléma.

Riverton vásároltak 132.000.000 $ 2006-ban. million in profits after establishing some $ 50 million in reserves. Elképesztő, a vevők, és a Stellar Group Rockpoint Management refinanszírozására az ingatlan a 250 $ millió évvel később, kitermelésére becsült 70 millió dolláros nyereség után létrehozása mintegy $ 50 millió tartalékok. Riverton a tucat lakást tornyokat építettek MetLife végén a második világháború - ugyanakkor, hogy az életbiztosító épített Stuyvesant Town / Peter Cooper Village fehérek - elhelyezésére Harlem lakói, akik közül sokan fekete.

million in 2007 . 2007-ben a kötvény befektetők hajlandóak voltak fogadni, hogy az ingatlant generálni $ 24000000 A működési bevétel 2011-ben hat alkalommal a $ 4 millió 2007-ben. A tulajdonosok a bérleti díjat előre jelzett szabályozott lakás, amely elszámolni több mint 90%-át a bérleti Riverton lenne zuhanásszerű, mintegy 50%-ra 2011. or more. A valóságban, a szabályozott Riverton apartmanok bérleti díjai továbbra is termelnek kevesebb, mint 1000 dollár havonta, míg a piaci bérleti díjak a Harlem, amely felélesztette az elmúlt években, gyakran 2000 $ vagy annál több.

Az átalakítás üteme a piaci bérleti volt lassabb a vártnál. És egy 225.000.000 $ 1. jelzálog, Riverton néz alapértelmezett. Nem jön elég közel termelő jövedelmének támogatása dollárral 16 millió éves kamatok, és a 19.000.000 $ érdeklődés tartalék kimerült. Miután már egy jókora nyereséget aratta a Riverton refinanszírozás, látszólag a vevők hajlandóak távozni.

KERESKEDELMI jelzálogok, ellentétben a lakossági hitelek, jellemzően nem folyamodhat a vevő, ami azt jelenti, nem köteles kifizetni a jelzálogot az alapértelmezett. Riverton most érdemes lenne az eredeti 132.000.000 $ vételár, ami azt sugallja, hogy az első jelzáloglevél-tulajdonosok fogják veszítsék. Mint már korábban említettük, a 25.000.000 $ mezzanine hitelt már leírták.
Barron a társult szerkesztő Andrew Barry arra figyelmeztet, hogy a befektetők néhány hatalmas lakásban komplexek szembe nagy veszteségek és az alapértelmezett. (Augusztus 8.)

Savoy Park, a közepes jövedelmű projekt hét épített épületek a késő 1950 s, volt dollárért vásárolta 175 millió 2006 elején az Apollo Real Estate Advisors és a Vantage tulajdonságai. Mielőtt az év vége, akkor refinanszírozott hogy a $ 367 millió aratás sok, de nyilvánosságra nem hozott nyereséget az induló befektetés.

million of senior loans and $ 157 million in junior mezzanine financing, could be heaped on a property that generated just $ 17 million of revenue and $ 5 million of operating income last year. Ismét, ez meglepő, hogy 367.000.000 $ adósság, amely 210.000.000 $ vezető hitelek és 157.000.000 $ junior mezzanine finanszírozást, lehet púpos olyan tulajdonság, mely generált mindössze $ 17 millió bevételt és $ 5 millió működési bevétel utolsó évben. Melyek voltak a szindikátus a Credit Suisse és a kötvény vásárlók gondolkodás?

A feltételezés az volt, hogy a működési bevételek sújtaná 19.000.000 $ 2011-ig a bérleti díjak szabályozott apartmanok költözött piaci árakat. Mintegy 90%-a maradt lakások bérleti szabályozott tavaly. Az átalakítási tevékenység tűnik lanyhuló. A becslés szerint kamatráfordítás fut 24.000.000 $ évente. Ez azt sugallja, hogy az eredeti $ 30000000 kamatok hamarosan tartalék is kimerült. Az alapértelmezett esetben a tulajdonosok járhattak el, miután már aratott egy nagy nyereség az eredeti befektetés, hála az ajándék a Wall Street és ostobaság a kötvény befektetők. Apollo nem lehetett elérni a megjegyzést.

Összegezve, a befektetők egy része New York legnagyobb lakásprojekt szembe izmos veszteségek miatt, míg a legtöbb bérleti díjat ezekben a komplexekben ellenőrzése alatt maradhat, a hitelezési standardok voltak az ellenőrzés 2006-ban és 2007-ben.