million and borrowed $ 367.5 million – a debt service of $ 2 million PER MONTH on a property generating $ 4.3 million PER YEAR . A New York Times egy érdekes cikket (különösen, mint az utolsó bekezdést), arról, hogyan Apollo vásárolt egy lakóépület a Harlem dollárért 175 millió kevesebb mint egy év alatt kapott egy értékelő 420.000.000 $ kölcsönként 367.500.000 $ - egy adósságszolgálati 2 millió dolláros havonta egy ingatlant generáló 4.300.000 $ évente.
Vásárlás ingatlant fejjel nem ugyanaz, mint kifizető, hogy fejjel ma - és messze a fizető ma egy fejjel, hogy esélye sincs a ténylegesen előforduló.
Félelem az alapértékek után egy szélroham a Apartmanház Sales - New York Times - Terry Pristin - 26 augusztus 8.
Amíg néhány évvel ezelőtt, olyan helyeken, mint a Felső Manhattan és Bronx tartott kis vonzereje a befektetők számára a lakóingatlan. De ahogy a New York-i ingatlanpiacon felmelegedett, nagy ingatlanos cégek kezdett erőteljesen versengő kiadó szabályozott épületek városrészekben abban a hitben, hogy tudják kezelni őket szakmailag, és így nagyobb nyereséggel.
A közelmúltban nyilvánosságra hozatala, hogy a házak tulajdonosai Riverton, egy 1228-egységet apartman komplexum Harlem, lehet mulasztani a saját hitel sokkolta az ingatlanszektort. billion. És általa felvetett aggodalmak másik bérház foglalkozik a nem túl távoli múltban, amikor az őrület a piac elérte csúcspontját. Ezek közé Stuyvesant Town és Peter Cooper Village, a komplexum 110 bérleti szabályozott épületek mentén a keleti River hogy Tishman Speyer Properties és a BlackRock Ingatlan vásárolta meg 2006 novemberében 5,4 milliárd dollár. De míg Riverton nyilvánvalóan égett keresztül az adósságszolgálati tartalék alap, Stuyvesant Town kell, hogy szóljon néhány éve szerint Realpoint, a kutatási cég Horsham, Pa.
Mégis, Riverton problémáit ", hogy nagyobb lesz a szemgolyó Stuyvesant Town", mondta Manus Clancy, az ügyvezető igazgatója Trepp, egy kutató cég New Yorkban.
De volt sok más tranzakciók jóval kevesebb figyelmet kapott, mint Stuyvesant Town. Sokan azok közül az érintett főbb szereplők, mint az Apollo Real Estate Advisors, a fejlesztők egyik a Time Warner Center Columbus Circle.
2006 márciusában például, Apollo és partnereinek fizetett 175.000.000 $ a Delano Village, a hét épület apartman komplexum Harlem-ben épült az 1950-s, mint a közepes jövedelmű ház a család Axelrod, amely kimondta rá közel öt évtizede.
Az új tulajdonos azt mondta, hogy a hitelezők fognak jelentősen növeli a bérbeadásból származó jövedelem, még akkor is, ha minden a 1802 lakások voltak kitéve New York-kölcsönzés szigorú stabilizációs program. És a bankok menet közben. A 2006 végéig, a komplex, mai nevén Savoy Park, értékelni, a 420.000.000 $ szerint a benyújtott dokumentumok, a Securities and Exchange Commission.
Savoy Park, amely által határolt 139 th és 142 ND utca és a Fifth Avenue és a Malcolm X Boulevard volt refinanszírozott előtt néhány hónappal a hitelpiacokon tavaly nyáron leállt. A Credit Suisse összesített fő vagy vezető 210.000.000 $ hitelt más jelzálog és eladta a Wall Street a befektetők, mint egy kereskedelmi jelzálog-fedezetű biztonságot. percent, according to Realpoint. A tulajdonosok további négy biztosított kölcsönöket, így a teljes tartozás a vagyon 367.500.000 $, a hitel-érték arány, 88 százalék szerint Realpoint.
Nincs bizonyíték arra, hogy a tulajdonosok gondjai vannak, amely az adósságszolgálati közel 2.000.000 $ havonta, de egyik sem az egységek Savoy Park töröltek még a bérleti stabilizáció. million. A földesurak egy nagyvonalúbb, mint Riverton tartalékalapot kellett fedezni a hiányt, a saját elsőbbségi adósság - $ 30 millió euró, szemben a $ 19.000.000.
De Frank Innaurato, az ügyvezető igazgatója Realpoint elmondta, azt hitte az esélye, hogy a Savoy Park kölcsönt végül befut baj "közepesen magas."
"Lehet, hogy ez menni délre?" Kérdezte. "Persze lehetett.
A Savoy Park értékesítése történt, amikor a hitelezők is verseng, hogy lázasan hiteleket, és amikor hitelfelvevők bérház foglalkozik csináltak robusztus előrejelzések a bérleti díj növekedésre, annak ellenére, hogy a bérleti díj-stabilizációs programot.
, million, according to Realpoint. A Savoy Park, például az épület éves nettó cash flow mindössze 4.300.000 $ végén a tavalyi év, de a kölcsönt átvállalja a végső cash flow a $ 19.1 millió szerint Realpoint. Vezetők az Apollo és a fő partnere, Vantage Tulajdonságok, megtagadta a választ.
De Harold M. Shultz, egy magas rangú munkatársa az Állampolgári Tanács lakásügyi és tervezési, kutatási és politikai szervezet, székhelye New York, mondta egyszer, működési költségek és a teljes adósságszolgálat figyelembe vették, az átlagos bérleti díjak a Savoy Parkban kellene meghaladja a $ 1900 egy hónap, a tulajdonosok, csak hogy nullszaldós. "Hogy ők valaha is, hogy ezt a munkát, nem tudom," mondta. Az egyik ügynök, aki ösztönözte a kliensek agresszívan folytatni bérház foglalkozik mondta a piacon olyan meleg volt végétől 2005-ig 2007 elején, hogy a vevők is kaphat finanszírozást több mint az ingatlan értéke, miközben maguk is fizet díjat kezeléséhez és az épületek felújítása.
A legtöbb befektető, mint a legtöbb hitelezők úgy gondolta, hogy az értékek folyamatosan fokozódik, mondta a bróker, aki nem akarta nevét közzétételét annak érdekében, hogy megvédje az üzleti kapcsolatokat. De hozzátette, jegyzési feltételeket, nagyon laza. "Akkoriban, akkor írj le semmit, és az emberek úgy gondolja," mondta.
Egy ingatlanpiaci szakember, aki ismeri a Savoy Park dolog, de nem kapott engedélyt arra, hogy beszélnek róla nyilvánosan mondta, az új tulajdonosok már vetített éves "természetes lemorzsolódás", mint a 10 százaléka költözött bérlők üzleti vagy személyes okokból. De kevesebb mint 6 százaléka kiadó szabályozott apartmanok New York-i kiüresedett minden évben, a városi adatok alapján.
Üres lakások hagyja a bérleti díj-stabilizációs program csak akkor, ha a bérleti díj meghaladja a 2000 $ havonta. for two consecutive years. Ahhoz, hogy egy elfoglalt lakásban el kell távolítani a programot, a bérleti díjat meg kell érkeznie $ 2,000 és a háztartás jövedelmének kell lennie legalább $ 175.000 két egymást követő évben.
Egy agresszív tulajdonosa felgyorsíthatja a folyamatot kezdetben gyomlálás ki a bérlők, akik nem jogszerűen élnek a lakásokban, mert, mondjuk, az elsődleges tartózkodási máshol van, mondta Peter Hauspurg, a kelet-vezérigazgatója konszolidált, egy bróker cég New Yorkban. "Az első évben a tulajdonosi, kapsz 10 százalékos vissza," mondta Mr. Hauspurg. "Ezután forgalom mintegy 3-5 százalék évente."
Frank J. Anelante ifj. Az vezérigazgatója Lemle & Wolff, amely birtokolja és kezeli 7.000 apartmanok Felső Manhattan és Bronx, mondta az ő egységek forgalma közelebb volt a 2 százalékot. "Én már ebben a szakmában 1977 óta," Mr. Anelante mondta, "és én még sosem láttam ilyen hatalmas forgalmi számokat, hogy sok ilyen tulajdonságokat úgy tűnik, hogy használják."
percent of the apartments within a year and 10 percent a year thereafter, according to SEC documents. Még tavaly, amikor az Apollo és a Vantage vásárolt 8 bérlakásaiban Washington Heights, összesen 455 egység, azt mondta, hogy tervezik kiüríteni több mint 30 százaléka a lakások egy éven belül és 10 százalék azt követően évenként szerint a SEC dokumentumok .
A magántőke befektetők vásároltak 66.000 államilag támogatott és a kiadó stabilizált egységek New Yorkban az elmúlt években, főként a Manhattan és Bronx, mondta Gregory Lobo Jost, az igazgatóhelyettes, a University Neighborhood lakhatási program, egy csoportot a Bronx, amely arra törekszik, hogy hozzon létre megőrzése és az alacsony költségű házban. "Az árak mentek keresztül a tetőn, miközben a jövedelmezőség szinten maradt," mondta.
Még mielőtt a gondok Riverton nyilvánosságra került, a bérlők csoportok szorosan figyelemmel kísérik az üzleti ügyeit, Laurence Gluck, a Stellar Management elnöke, amely megvásárolta a komplex Rockpoint Group, egy ingatlan alap.
2004 óta, Mr. Gluck vásárolt 16 lakóházak voltak eredetileg része a jövedelem-korlátozott lakhatási program az úgynevezett Mitchell-Lama, és megpróbálta, de nem sikerült deregulációja azokat is, amelyeket alá stabilizációs bérelni, mondta Amy Chan, a szervező A bérlők és a szomszédok, amely olyan képviseleti csoportot New Yorkban. Mr. Gluck visszautasította, hogy interjút.
a month, from an average of $ 868 . A Riverton, Csillagok elmondta, hogy a hitelezőket, 53 százaléka a lakások szabályozatlan lenne 2011-re, a havi bérleti díjak, egy hálószobás apartmanok emelkedik 2012 $ havonta, az átlagosan 868 $. De még ha a bérleti díjat emelni a stabilizáció, a piaci kamatozású fenti bérleti díjak 2000 $ havonta nem mindig könnyű elérni a Harlem vagy Bronx, Mr. Shultz mondta.
"Mivel a finanszírozók van messzebb és messzebb New York, mindent nézett ki, mint Manhattan alatt 96 th utca nekik:" Mr. Shultz mondta. "Mindannyian elkapta fel a buborék mentalitás."
0 Responses
Tartsa a kapcsolatot a beszélgetést, iratkozz fel az RSS feed a hozzászólásokról .