Amennyiben a szállást Bust Hits Hard

Számos metró területén, távolabbi külvárosok és exurbs szembe meredeken csökkent a lakásárak.

Mark Trumbul | Munkatársak író a Christian Science Monitor A május 21, 2008 kiadás

Bár Amerika ház visszaesés hullámzott országszerte, annak hatása jelentősen eltér a földrajz - egészen az egyes utcákat, fejlesztések, és a postai irányítószámok.

Számos metró területén, távolabbi külvárosok és exurbs szembe élesebb, mint az árcsökkenés városrészek közelebb városközpontok.

Nem titok, például, hogy az egyik Florida államokban, ahol az ingatlan árak repült magas és nehezen esett. percent of its value last year, according to new research. De Tampa Irányítószám 33607, a belvároshoz közel található, az átlagos otthoni elveszett mindössze 1,3 százalékát érték szerint tavaly egy új kutatás. miles away and saw a 22 percent price decline. Irányítószám 33573, szemben fekszik, mintegy 18 mérföldre van, és látta, hogy egy 22 százalékos árcsökkenés.

A ház mellszobor is erősen csökken az alacsony jövedelmű és kisebbségi környékeken. Ez nem csak egy történet a hitelfelvevők egy gyenge fizetőképessége. A nagyobb történet, egy új tanulmány megállapítja, hogy a hitelezők tett hanyatt-homlok rohan hitelt, ahol a legkevésbé indokolt.

Mi hivatkozik, hogy ezek a tendenciák mindkét övezetben - a exurbs és az alacsony jövedelmű közösségek - a lakáspiac tetőzött, és számos új hitelek és a hitelezők stretching keretein hang finanszírozás. Nos, ezek földrajzi mintázatok részben meghatározó jellege az amerikai gazdasági lassulás és ez is befolyásolja politikákat, amelyek célja, hogy meggyógyítsa a lakáspiacon.

"Volt egy csomó első alkalommal vásárlók," mondja Rick Sharga, elnökhelyettesének RealtyTrac Irvine, Kalifornia "... Vettek egy túlértékelt ingatlan kockázatos kölcsönt."

Az egyik tényező, a exurbs, ez évtized lakásépítési boom. Lakótelepeken, amelyeket mutatja ki a vadonatúj egységeket 2006-ban már több Foreclosures látni. A rendelkezésre álló földterület az ilyen fejleményeket volt általában exurbs vagy a városi fringe.

"Volt egy őrült rohanás [az építők], hogy a lakáskínálat on line", mondja Stan Humphries a Zillow.com, egy online szolgáltató az ingatlan adatait. "Ahol meg tudod csinálni, hogy áll a
kerülete. "

A hard-sújtotta Dél-Kaliforniában, ez ​​olyan helyeken, mint Riverside és San Bernardino - messze kívül Los Angelesben - ahol a subprime hitelek nekiindulna kizárás mintegy kétszerese az országos arány. Az LA magát, Foreclosures nem messze az országos átlag fölött adatai szerint a First American CoreLogic.

Washington államban, noha viszonylag sértetlenül a házba visszaesés mutat hasonló mintát. Snoqualmie, jóval kívül Seattle, látta lakásárak 10 százalékkal esnek az elmúlt évben, míg néhány belvárosi környékeken fel az ár, a Zillow becslése.

Ez nem csak üres és kizárt tulajdonságok húzza az árakat. Amikor a ház hűvös ciklusok,
Mr. Humphries mondja, közeli városrészek gyakran vezetnek az értéküket jobban. "Minden dolog azonos, az emberek inkább legyen közelebb a városi mag" a kényelem és a rövidebb ingázik, mondja.

A benzin ára is különleges szerepet töltenek a jelenlegi ciklus Egyes elemzők szerint.

Az ok-okozati összefüggés nem bizonyítható, de a lakásárak növekedésének lassulása kezdett a gáz fölött mozgott gallononként 2 dollár és azon túl, egyike szerint új jelentés úgynevezett "Hajtott a Brink." Az emelkedő energiaárak csípje minden fogyasztó, és így hatással vannak a lakáspiacon általában. De a gáz ára is nagyobb hatással a lakások értéke messze a város központjától.

"Hol volt bármilyen következetes mintát, ez volt a helyzet, hogy a további mentél a belvárostól, annál nagyobb volt a lakásárak csökkenése," mondja Joe Cortright a tanácsadó cég Impresa, aki végzett a tanulmány a csoport elnök-vezérigazgatója a városok .

Bár nem minden város követi a trendet, a minta érvényes a metró területén sokrétű, hiszen a Tampa, Pittsburgh, Chicago, és a Portland, Oregon, ahol Mr. Cortright alapul.

Egy másik történet bontakozik ki a földrajzi határvonalak mentén jövedelem alapján. Egyes városrészek által leginkább érintett Foreclosures szegényebbek is, ahol a hitelhez kevés volt a múltban.

"Ön éppen a 3-4 ház egy blokk megy kizárás," mondta Michael van Zalingen a Neighborhood otthon, egy nonprofit csoport Chicagóban.

Mi késztette a pénz beáramlása előtt? Ez volt a váltás történt, messze az érintett környékeken.

Bankárok a Wall Streeten található a világszerte növekvő kereslet a beruházásokra épülő bevételi forráshoz juttatják a jelzáloghitelek. A strukturált termékek olyan módon, hogy egy hosszú ideig, a kockázat a hitelfelvevő alapértelmezett tűnt kicsi.

Az eredmény: egy nagy ösztönzést jelzáloghitel-brókerek, hogy írjon több hitelt. És a legnagyobb lehetőség erre, sokan találtak, volt olyan helyeken, ahol a hitelezők már hagyományosan bizalmatlan.

"Irányítószámok, ahol a jövedelem növekedése viszonylag kedvezőtlen volt, ténylegesen sokkal nagyobb házban
ár megbecsülését és jóval magasabb jelzálog originations, "mondja Amir szufi, a pénzügyi szakértő, a University of Chicago Graduate School of Business.

Nagyon gyakran ezek irányítószámok egyek a sok alacsony jövedelmű vagy kisebbségi lakosok, mondja Mr. szufi, aki a közelmúltban publikált elemzése a hitel túlfeszültség egyetemi kollégája Atif Mian.

A ház a mellszobor egyenlőtlen földrajzi eloszlása ​​fontos következményei vannak. Ez azt jelenti, hogy bár a gazdasági fejlődés lassulása folyik országosan mintegy környékek érzem, mint mások.

Több Foreclosures egy blokk vagy zsákutca csökkentik a környező ingatlanok értékét - egy tényező, amely hozzájárulhat majd még hitelkiesésekhez. Neighborhood minőségű megy le, és a bűnözés általában felmegy.

Ahogy Washington úgy ítéli meg politikai válaszokat, földrajz, nem központi kérdés. De ez egy darab a puzzle.

A fő válaszok egy országos hangsúly - mint például hogyan lehet ösztönözni a hitelezők, hogy írjuk le a problémás hitelek egyenlege. Földrajz jöhet szóba a kisebb, de jelentős módon történhet:

• kongresszus azt fontolgatja, csatornázás pénzt a helyi szinten, hogy az állami vagy városi önkormányzatok végre tudják hajtani a programokat vásárolni kizárt tulajdonságokat néhány, a leginkább rászoruló területeken. Az eredmény lehet kevesebb üres lakások és az új-megfizethető lakást.

• Boston egyik példája, hogy egyes városok mozognak saját vásárolni és üres házak szanálása. A költözés polgármester Thomas Menino azt követően került sor a Boston Herald szerepelt egy történet körülbelül egy kizárás-üszkös utcán.

• Közösségek magasabb hitelkiesésekhez szükség lehet több forrást a közösségi alapú nonprofit csoportok - amelyek segíthetnek a hitelfelvevők és a hitelezők megtalálni a legjobb beállításokat. Ez a kérdés szintén a Kongresszus radar.

A lakás Resource Center-ben Fort Myers, Florida, Eddie Felton igazgatója azt mondja, szeretné, ha több képzett tanácsadók és megpróbálja juthat el a város számos veszélyeztetett adósok. "Nem hiszünk a két dolog itt - kizárással és a csőd," mondja. "Úgy érezzük, hogy meg tudjuk oldani."