Anda berada di pasar dengan hukum sewa ketat kontrol / stabilisasi dan penyewa turn-over menurun karena jumlah penurunan apartemen terjangkau. Jadi apa yang Anda lakukan? x's the property's declining cashflow . Jika Anda Tishman Speyer dan BlackRock Anda keluar uang $ 5400000000 pada asumsi bahwa penyewa turn-over akan terbalik ajaib dan meningkat menjadi di atas tingkat bersejarah dan Anda mengambil utang sehingga utang Anda adalah 3 x itu arus kas properti menurun. Tapi jangan khawatir, Anda bukan satu-satunya.
Out of Control - Barron melalui Seeking Alpha - Andrew Bary - 08 September 08
Yayasan ini tekuk di bawah beberapa utang-berat penawaran apartemen Manhattan. Siapa yang akan ditinggalkan memegang kantong?
SERANGKAIAN AGRESIF ditanggung apartemen-kompleks penawaran Manhattan selesai pada tahun 2006 dan 2007 yang muncul sebagai bagian yang paling bermasalah dari pasar $ 860.000.000.000 komersial AS-hipotek, yang umumnya telah berlayar melalui krisis ekonomi dengan kesengsaraan sedikit, setidaknya dibandingkan dengan yang perumahan pendamping.
apartments along the East River. Titik kesulitan yang paling menonjol potensial adalah Kota Stuyvesant dan Peter Cooper Village, sebuah kompleks raksasa dengan 56 bangunan dan lebih dari 11.000 apartemen di sepanjang East River. Itu dijual oleh MetLife pemilik lama (ticker: MET) sebesar $ 5,4 miliar pada 2006 menjadi dua menonjol real estate investor, swasta Tishman Speyer dan BlackRock Realty Advisors. Pada saat itu, penjualan secara luas dipandang sebagai transaksi, yang sangat kaya top-of-pasar-. Pandangan yang sedang lahir.
billion — a $ 3 billion first mortgage and $ 1.4 billion of junior, or “mezzanine,” debt — from lenders willing to accept very optimistic assumptions about future rental revenue and the ability of Tishman Speyer and BlackRock Realty, part of publicly traded BlackRock Inc. (BLK), to convert thousands of low-rent apartments protected by strict New York City rent-control laws to much higher market rents. Para tuan tanah baru memasang $ 1 miliar dalam bentuk tunai dan meminjam $ 4400000000 - hipotek $ 3000000000 pertama dan $ 1,4 miliar junior, atau "mezzanine," utang - dari lender bersedia menerima asumsi yang sangat optimis tentang masa depan pendapatan sewa dan kemampuan Tishman Speyer dan BlackRock Realty, bagian dari BlackRock Inc publik (BLK), untuk mengkonversi ribuan rendah sewa apartemen dilindungi oleh ketat New York City sewa kontrol hukum untuk sewa pasar jauh lebih tinggi.
million in 2006 , owing in part to slower-than-anticipated conversion of apartments to market rents. Bahkan, pendapatan sewa di Stuyvesant kota / Peter Cooper Village tahun lalu turun menjadi $ 108.000.000 dari $ 112 juta pada 2006, karena sebagian untuk konversi lebih lambat dari yang diantisipasi dari apartemen untuk sewa pasar. Pendapatan sewa - sewa pendapatan kurang biaya - mencakup hanya 35% dari perkiraan biaya bunga tahunan sebesar $ 300 juta.
for two-bedrooms in what originally amounted to a middle-class housing project, built by MetLife for returning World War II vets and their families. Ekonomi yang BARU Melemahnya YORK, dipimpin turun oleh Wall Street, mungkin akan sulit bagi Tishman Speyer, manajer kompleks, untuk mendapatkan sewa bulanan $ 3.000 untuk satu kamar apartemen atau $ 4.000 untuk dua kamar tidur dalam apa yang awalnya sebesar menengah- kelas proyek perumahan, dibangun oleh MetLife untuk kembali veteran Perang Dunia II dan keluarga mereka. "Kelas menengah" berarti tanpa embel-embel: Selama beberapa dekade, penyewa sweltered di musim panas karena kabel di gedung-gedung yang paling tidak mendukung AC. Tapi "kelas menengah" juga berarti bahwa orang kulit hitam awalnya dilarang sebagai penyewa - kebijakan yang mulai berubah di tahun 1950 s.
Tishman Speyer, dipersenjatai dengan anggaran renovasi besar, telah mencoba untuk memposisikan sebagai apartemen sewa mewah. Namun upaya yang sedang melemahkan oleh perumahan-proyek tampilan kompleks dan kesediaan tuan tanah untuk menyewa apartemen ke New York University untuk lulusan perumahan, yang dilaporkan telah mendorong keluhan dari lama warga tentang frat-rumah kejenakaan. Lingkungan tidak memiliki cap dari East Village terdekat atau dari Murray Hill dan, tidak seperti sewa mewah di Manhattan, bangunan tidak memiliki penjaga pintu.
million, meaning that Tishman Speyer and BlackRock may have to pony up more cash by 2010 or risk losing control of the 80 -acre project and their large equity investment. Sebuah pra didanai bunga cadangan sebesar $ 400 juta dirancang untuk pasang lebih pemegang obligasi sampai proyek bisa memenuhi biaya bunga sekarang turun menjadi sekitar $ 175 juta, yang berarti bahwa Tishman Speyer dan BlackRock mungkin harus kuda atas uang tunai lebih pada tahun 2010 atau risiko kehilangan kontrol proyek 80-hektar dan investasi ekuitas yang besar. Ketika tuan tanah baru mengatur pembiayaan pada tahun 2006, mereka memproyeksikan bahwa pendapatan sewa akan tiga kali lipat, untuk $ 336.000.000, pada tahun 2011. Untuk mencapai tujuan itu, harga sewa harus dua kali lipat dari rata-rata mereka saat ini sekitar $ 1.800 per bulan - skenario yang tidak mungkin.
Menentukan nilai hipotek $ 3000000000 pertama adalah sulit karena sudah dipotong-potong itu, pada gilirannya, dikumpulkan dengan hipotek komersial lainnya untuk mendukung efek yang Wall Street dijual kepada investor institusi. Pinjaman mezzanine ditempatkan secara pribadi.
IT'S SULIT UNTUK MENGATAKAN apa Stuyvesant kota / Peter Cooper Village bernilai sekarang, tapi mungkin kurang dari harga pembelian $ 5,4 miliar. billion and some $ 900 million of additional funds, including the $ 400 million interest reserve, that were contributed to the deal. Jika kompleks tersebut dijual kembali hari ini, pembeli mungkin tidak mendapatkan cukup untuk melunasi proyek $ 4400000000 utang, menghapus ekuitas mereka sebesar $ 1 miliar dan sekitar $ 900 juta dari dana tambahan, termasuk cadangan bunga $ 400 juta, yang disumbangkan untuk kesepakatan itu. Dengan asumsi mereka bersedia untuk terus memompa uang jika diperlukan, Tishman Speyer dan BlackRock tidak memiliki kemewahan waktu; hipotek pertama tidak matang sampai 2016.
Roger Lehman, ahli strategi komersial hipotek di Merrill Lynch, mengatakan ia memiliki beberapa jangka panjang kekhawatiran tentang hipotek $ 3000000000 pertama. Tapi dia emosi itu dengan mengatakan bahwa pembeli kontribusi ekuitas besar menjadi pertanda baik bagi pemegang obligasi, seperti halnya pembeli jangka panjang orientasi. Total utang sama dengan sekitar $ 400.000 per apartemen.
Meskipun pendapatan cukup untuk membayar hutang, hipotek $ 3000000000 pertama memenangkan "bayangan" Investasi-grade peringkat dari Moody `s Investors Service, Standard & Poor dan Fitch Ratings. Sebuah rating bayangan berarti bahwa kesepakatan, sementara unrated, memenuhi kriteria lembaga 'untuk lekukan hampir tidak investasi kelas.
Dalam pernyataan yang dikeluarkan untuk itu Barron, Tishman Speyer mengatakan bahwa Kota Stuyvesant / Peter Cooper Village "adalah investasi jangka panjang. Bahkan dilihat dalam konteks ini, kinerja saat ini dalam ekonomi bawah sangat kuat dan menjanjikan untuk masa depan "Sekitar 1.000 sewa baru telah ditandatangani dalam tiga bulan terakhir., Dan tingkat kekosongan keseluruhan dalam kompleks ini hanya 2%, perusahaan mengatakan, tanpa membuat referensi apapun untuk kinerja keuangan.
million of junior debt. Di tempat lain di Manhattan, pemilik apartemen Riverton di Harlem adalah di ambang default pada $ 225.000.000 utang senior dan beberapa $ 25 juta dari utang junior. Yang terakhir sudah telah dihapuskan oleh pemegang, CBRE Realty Keuangan (CBF). Lain kompleks apartemen Harlem, Savoy Park, yang terhuyung-huyung di bawah beberapa $ 367.000.000 dari utang. Sebuah default pada pinjaman $ 90.000.000 dijamin oleh DPR Meyberry di Upper East Side itu sempit dihindari pada bulan Agustus.
Berita bulan terakhir dari standar Riverton menjulang melukai pasar hipotek komersial, di mana imbal hasil pinjaman sekuritas - terutama yang lebih rendah-rated isu - telah meningkat tajam tahun ini. Hal ini terjadi meskipun kenakalan di pasar secara keseluruhan berjalan dengan kecepatan hanya 0,5%, menurut Realpoint, sebuah Horsham, Pa, penelitian dan analisis kredit pakaian. Namun, kenakalan dan default cenderung naik di tahun mendatang.
"Kami mengejutkan pasar terkejut dengan Riverton," kata Merrill Lehman "Kami telah mengatakan selama tahun lalu untuk 18 bulan yang telah mendapat penjaminan sangat agresif."
Biasanya, hipotek komersial tidak ditanggung kecuali properti yang mendasari menghasilkan pendapatan yang cukup untuk menutup utang. Tapi selama tahun 2006 New York - 07 booming komersial properti, Wall Street perusahaan sekuritas bersaing keras untuk usaha real estate pengembang. Perusahaan-perusahaan sangat ingin untuk memberi makan mereka "saluran" - hipotek komersial dikumpulkan berubah menjadi surat berharga dan dijual kepada lembaga.
Konversi ke harga pasar sewa yang berada di jantung asumsi kemerahan pendapatan tumbuh pada berbagai proyek umumnya datang lebih lambat dari yang diharapkan karena warga New York finansial ditekan benci untuk menyerah sewa murah mereka dan hukum kota cenderung mendukung penyewa , sebuah blok besar suara. "Dengan ekonomi New York mengalami masalah, eskalasi sewa mungkin tidak sekuat yang diharapkan, dan mendorong keluar dari penyewa apartemen di New York bukanlah hal yang mudah dilakukan," catatan Lehman.
Ketika Stuyvesant kota / Peter Cooper Desa dijual oleh MetLife, beberapa 73% dari apartemen sewa dikenakan peraturan. to $ 4,000 for unregulated dwellings. Ini harga sewa rata-rata yang dihasilkan dari $ 1,250 per bulan, dibandingkan $ 2.000 sampai $ 4.000 untuk tempat tinggal yang tidak diatur. Tishman Speyer telah mengambil panas politik di New York untuk upaya agresif untuk memaksa keluar para penyewa yang pendapatan atau residensi membuat mereka tidak memenuhi syarat untuk sewa diatur apartemen. Tapi terkadang penyewa bersedia menghabiskan ribuan pada biaya hukum - dan berbulan-bulan - untuk bertahan pada apartemen mereka.
or more annually. Di bawah kompleks New York aturan sewa seluas satu juta unit yang diperkirakan, harga sewa pasar dapat diisi dalam keadaan tertentu ketika apartemen menjadi kosong atau jika disewa di sebuah apartemen yang diduduki mencapai $ 2,000 per bulan dan penyewa mendapatkan $ 175.000 atau lebih per tahun.
DI kompleks Riverton DAN Savoy Park di Harlem, sangat longgar komersial hipotek pedoman penjaminan diproduksi masalah besar.
Riverton dibeli seharga $ 132.000.000 pada tahun 2006. million in profits after establishing some $ 50 million in reserves. Hebatnya, pembeli, Grup Rockpoint dan Manajemen Stellar, dibiayai kembali properti sebesar $ 250 juta setahun kemudian, penggalian sekitar $ 70 juta laba setelah mendirikan beberapa $ 50 juta dalam cadangan. Lusin Riverton menara apartemen yang dibangun oleh MetLife pada akhir Perang Dunia II - pada saat yang sama bahwa perusahaan asuransi jiwa dibangun Stuyvesant kota / Peter Cooper Village untuk kulit putih - untuk mengakomodasi penduduk Harlem, yang sebagian besar berkulit hitam.
million in 2007 . Pada tahun 2007, investor obligasi bersedia untuk bertaruh bahwa properti akan menghasilkan $ 24.000.000 dari pendapatan operasional pada tahun 2011, enam kali $ 4 juta dalam 2007. Para pemilik diproyeksikan bahwa sewa-diatur apartemen, yang menyumbang lebih dari 90% dari sewa Riverton itu, akan menurun menjadi sekitar 50% pada 2011. or more. Pada kenyataannya, apartemen diatur Riverton masih menghasilkan sewa kurang dari $ 1.000 sebulan, sementara pasar sewa di Harlem, yang telah dihidupkan kembali dalam beberapa tahun terakhir, sering adalah $ 2.000 atau lebih.
Laju konversi untuk sewa pasar lebih lambat dari yang diharapkan. Dan dengan hipotek $ 225,000,000 pertama, Riverton menghadapi default. Itu tidak datang dekat dengan menghasilkan pendapatan yang cukup untuk mendukung beberapa $ 16 juta pada pembayaran bunga tahunan, dan $ 19.000.000 cadangan bunganya telah habis. Setelah sudah menuai keuntungan yang cukup besar pada refinancing Riverton, pembeli tampaknya bersedia untuk pergi.
HIPOTEK KOMERSIAL, tidak seperti pinjaman perumahan, biasanya non-recourse kepada pembeli, yang berarti mereka tidak diwajibkan untuk melunasi hipotik di default. Riverton sekarang mungkin sepadan dengan harga $ 132.000.000 pembelian asli, yang menunjukkan bahwa yang pertama-hipotek pemegang akan menderita kerugian. Sebagaimana dicatat sebelumnya, $ 25.000.000 mezzanine pinjaman telah dihapuskan.
Asosiasi Editor Barron Andrew Barry memperingatkan bahwa investor di beberapa kompleks apartemen besar menghadapi kerugian besar dan default. (Agustus 8)Savoy Park, sebuah proyek menengah dari tujuh bangunan yang dibangun di tahun 1950-an, dibeli sebesar $ 175 juta pada awal 2006 oleh Penasehat Real Estat dan Properti Apollo Vantage. Sebelum tahun berakhir, mereka membiayai kembali untuk $ 367.000.000, menuai keuntungan besar tapi tidak diungkapkan atas investasi awal mereka.
million of senior loans and $ 157 million in junior mezzanine financing, could be heaped on a property that generated just $ 17 million of revenue and $ 5 million of operating income last year. Sekali lagi, itu mengejutkan bahwa $ 367.000.000 utang, yang terdiri $ 210 juta dari pinjaman senior dan $ 157.000.000 dalam pembiayaan mezzanine SMP, dapat menumpuk pada sebuah properti yang dihasilkan hanya $ 17 juta pendapatan dan $ 5 juta dari laba usaha terakhir tahun. Apa para penjamin emisi Credit Suisse dan ikatan pemikiran pembeli?
Asumsinya adalah bahwa laba usaha akan memukul $ 19.000.000 pada tahun 2011 sebagai sewa apartemen diatur pindah ke harga pasar. Sekitar 90% dari apartemen sewa tetap diatur tahun lalu. Upaya konversi tampaknya lesu. Perkiraan kami adalah bahwa beban bunga yang berjalan pada $ 24.000.000 setahun. Hal ini menunjukkan bahwa cadangan $ 30.000.000 bunga asli bisa segera habis. Dalam skenario default, pemilik bisa berjalan kaki, karena telah menuai keuntungan besar dari investasinya mereka, berkat kemurahan dari Wall Street dan kebodohan investor obligasi. Apollo tidak bisa dihubungi untuk memberikan komentar.
Singkatnya, investor dalam sejumlah proyek terbesar New York apartemen menghadapi kerugian besar karena, sementara harga sewa paling dalam kompleks tetap berada di bawah kontrol, standar kredit yang tidak terkendali pada tahun 2006 dan 2007.
0 Responses
Tetap berkomunikasi dengan percakapan, berlangganan ke RSS feed untuk komentar di posting ini .