million and borrowed $ 367.5 million – a debt service of $ 2 million PER MONTH on a property generating $ 4.3 million PER YEAR . The New York Times memiliki sebuah artikel menarik (terutama seperti paragraf terakhir) tentang bagaimana Apollo dibeli sebuah kompleks perumahan di Harlem sebesar $ 175 juta dan dalam waktu kurang dari setahun mendapat penilaian untuk $ 420.000.000 dan meminjam $ 367.500.000 - layanan utang sebesar $ 2 juta PER BULAN pada properti menghasilkan $ 4.300.000 PER TAHUN.
Membeli properti dengan terbalik adalah tidak sama dengan membayar terbalik bahwa hari ini - dan jauh untuk membayar hari ini untuk terbalik yang tidak memiliki kesempatan untuk benar-benar terjadi.
Takut Default Setelah Flurry Penjualan Rumah Apartment - New York Times - Terry Pristin - 26 Agustus 8
Sampai beberapa tahun yang lalu, tempat-tempat seperti Upper Manhattan dan Bronx diadakan sedikit daya tarik bagi investor di properti perumahan. Tapi sebagai pasar New York real estate memanas, utama perusahaan real estate mulai bersaing keras untuk sewa-diatur bangunan di lingkungan ini dengan keyakinan bahwa mereka bisa mengelolanya lebih profesional dan, karenanya, lebih menguntungkan.
Pengungkapan terakhir bahwa pemilik Rumah Riverton, sebuah 1.228 unit apartemen kompleks di Harlem, mungkin default pada pinjaman mereka telah mengejutkan industri real estate. billion. Dan itu telah menimbulkan kekhawatiran tentang penawaran gedung apartemen lain dari masa lalu yang tidak terlalu jauh, ketika hiruk-pikuk di pasar sedang mencapai puncaknya. Mereka termasuk Kota Stuyvesant dan Peter Cooper Village, sebuah kompleks dari 110 bangunan sewa diatur sepanjang Timur Sungai yang Tishman Speyer Properties dan BlackRock Realty, membeli pada bulan November 2006 sebesar $ 5,4 miliar. Tapi sementara Riverton tampaknya telah dibakar melalui layanan utang dana cadangan, Stuyvesant Town harus berlangsung selama beberapa tahun, menurut Realpoint, sebuah perusahaan riset di Horsham, Pa
Namun, masalah Riverton itu "akan menempatkan lebih banyak penonton tentang Town Stuyvesant," kata Manus Clancy, managing director di Trepp, sebuah perusahaan riset di New York.
Tapi ada transaksi lain yang mendapat perhatian jauh lebih kecil dari Kota Stuyvesant. Banyak dari mereka yang terlibat penawaran pemain besar seperti Penasehat Real Estat Apollo, salah satu pengembang dari Time Warner Center di Columbus Circle.
Pada bulan Maret 2006, misalnya, Apollo dan mitranya dibayar $ 175.000.000 untuk Delano Village, tujuh gedung apartemen kompleks di Harlem yang dibangun pada tahun 1950 sebagai pendapatan menengah perumahan oleh keluarga Axelrod, yang diselenggarakan ke atasnya selama hampir lima dekade.
Para pemilik baru mengatakan kepada pemberi pinjaman, mereka jauh akan meningkatkan pendapatan sewa, meskipun semua 1.802 apartemen dikenakan ketat Program New York sewa stabilisasi. Dan bank ikut-ikutan. Pada akhir 2006, kompleks, sekarang dikenal sebagai Savoy Park, itu dinilai sebesar $ 420 juta, menurut dokumen yang diajukan dengan Komisi Sekuritas dan Bursa.
Savoy Park, yang berbatasan dengan 139 th dan 142 Jalan nd dan Fifth Avenue dan Malcolm X Boulevard, telah dibiayai kembali beberapa bulan sebelum pasar kredit macet musim panas lalu. Credit Suisse dikumpulkan pinjaman $ 210.000.000 utama atau senior dengan hipotik lain dan menjualnya kepada investor Wall Street sebagai keamanan berbasis mortgage komersial. percent, according to Realpoint. Para pemilik dijamin empat pinjaman tambahan, sehingga total hutang pada properti untuk $ 367.500.000, dengan rasio pinjaman terhadap nilai 88 persen, menurut Realpoint.
Tidak ada bukti bahwa pemilik mengalami kesulitan menutupi utang mereka hampir $ 2 juta sebulan, meskipun tidak ada unit di Savoy Park telah dihapus namun dari stabilisasi sewa. million. Para tuan tanah memiliki dana cadangan lebih murah hati dari Riverton harus menutupi kekurangan utang senior mereka - $ 30 juta, dibandingkan dengan $ 19 juta.
Tapi Frank Innaurato, managing director di Realpoint, mengatakan ia percaya kemungkinan bahwa pinjaman Savoy Park akhirnya akan mengalami kesulitan adalah "sedang sampai tinggi."
"Mungkinkah ini pergi ke selatan?" Tanyanya. "Tentu saja bisa.
Penjualan Savoy Park terjadi pada saat kreditur berebut tergesa-gesa untuk membuat pinjaman dan peminjam dalam transaksi ketika gedung apartemen sedang membuat proyeksi pertumbuhan yang kuat dari sewa, meskipun program sewa-stabilisasi.
, million, according to Realpoint. Pada Savoy Park, misalnya, arus kas bersih tahunan gedung hanya $ 4.300.000 pada akhir tahun lalu, namun pinjaman tersebut dijamin untuk arus kas akhir sebesar $ 19.1, juta, menurut Realpoint. Eksekutif di Apollo dan mitra utama, Properties Vantage, menolak memberikan komentar.
Tapi Harold M. Shultz, seorang rekan senior di Perumahan Warga dan Perencanaan Council, sebuah organisasi penelitian dan kebijakan yang berbasis di New York, mengatakan biaya sekali operasi dan layanan total hutang yang diperhitungkan, sewa rata-rata di Savoy Park harus melebihi $ 1.900 per bulan untuk pemilik hanya untuk impas. "Bagaimana mereka pernah akan membuat karya ini, saya tidak tahu," katanya. Salah satu broker yang mendorong kliennya untuk agresif mengejar penawaran apartemen bangunan mengatakan pasar begitu panas dari akhir 2005 sampai awal 2007 bahwa pembeli bisa mendapatkan pembiayaan selama lebih dari nilai properti sementara juga membayar sendiri biaya untuk mengelola dan merenovasi bangunan.
Kebanyakan investor, seperti sebagian besar pemberi pinjaman, berpikir bahwa nilai-nilai akan terus meningkat, kata broker, yang tidak ingin namanya dipublikasikan untuk melindungi hubungan bisnisnya. Tapi, ia menambahkan, standar underwriting yang sangat kasual. "Waktu itu, Anda bisa menuliskan apa saja, dan orang akan percaya," katanya.
Seorang profesional real estate yang akrab dengan kesepakatan Taman Savoy tapi tidak berwenang untuk berbicara tentang hal itu terbuka mengatakan pemilik baru telah memproyeksikan sebuah "gesekan alami" tahunan sebesar 10 persen sebagai penyewa pindah untuk bisnis atau alasan pribadi. Tapi kurang dari 6 persen dari sewa-diatur apartemen di New York yang dikosongkan setiap tahun, menurut angka kota.
Apartemen kosong meninggalkan program sewa stabilisasi hanya jika sewa melebihi $ 2.000 sebulan. for two consecutive years. Untuk apartemen yang diduduki untuk dihapus dari program ini, sewa harus mencapai $ 2.000 dan pendapatan rumah tangga memiliki setidaknya $ 175.000 untuk dua tahun berturut-turut.
Seorang pemilik agresif dapat mempercepat proses awalnya oleh menyiangi penyewa yang tidak secara hukum berhak tinggal di apartemen karena, katakanlah, tempat tinggal utama mereka adalah di tempat lain, kata Peter Hauspurg, kepala eksekutif dari Timur Konsolidasi, sebuah perusahaan broker di New York. "Pada tahun pertama kepemilikan, Anda akan mendapatkan 10 persen kembali," kata Mr Hauspurg. "Setelah itu, omset yang sekitar 3 sampai 5 persen setahun."
Frank J. Anelante Jr. kepala eksekutif Lemle & Wolff, yang memiliki dan mengelola 7.000 apartemen di Upper Manhattan dan Bronx, mengatakan omset di unit-nya lebih dekat dengan 2 persen. "Saya telah berada di bisnis ini sejak tahun 1977," kata Mr Anelante, "dan saya belum pernah melihat angka-angka omset besar yang banyak sifat ini tampaknya telah digunakan."
percent of the apartments within a year and 10 percent a year thereafter, according to SEC documents. Namun tahun lalu, ketika Apollo dan Vantage membeli bangunan apartemen delapan di Washington Heights dengan total 455 unit, mereka mengatakan mereka berencana untuk mengosongkan sebanyak 30 persen dari apartemen dalam waktu satu tahun dan 10 persen satu tahun kemudian, menurut dokumen SEC .
Investor ekuitas swasta telah membeli 66.000 unit bersubsidi dan sewa stabil di New York dalam beberapa tahun terakhir, terutama di Manhattan dan Bronx, kata Gregory Lobo Jost, wakil direktur Program Perumahan Lingkungan University, sebuah kelompok di Bronx yang berusaha untuk membuat dan melestarikan rumah murah. "Harga telah melalui atap, sedangkan profitabilitas tetap datar," katanya.
Bahkan sebelum kesengsaraan Riverton yang menjadi publik, kelompok penyewa yang memonitor transaksi bisnis dari Laurence Gluck, Ketua Manajemen Stellar, yang membeli kompleks dengan Grup Rockpoint, dana real estat.
Sejak tahun 2004, Mr Gluck telah membeli bangunan apartemen 16 yang awalnya bagian dari program perumahan pendapatan terbatas dikenal sebagai Mitchell-Lama, dan telah mencoba tetapi gagal melakukan deregulasi yang dikenakan untuk menyewa stabilisasi, kata Amy Chan, organizer untuk Penyewa dan Tetangga, sebuah kelompok advokasi di New York. Mr Gluck menolak untuk diwawancarai.
a month, from an average of $ 868 . Untuk Riverton, Stellar mengatakan kepada pemberi pinjaman bahwa 53 persen dari apartemen akan diregulasi pada tahun 2011, dengan sewa bulanan untuk satu kamar apartemen naik menjadi $ 2.012 per bulan, dari rata-rata $ 868. Tapi bahkan ketika sewa stabilisasi diangkat, harga pasar sewa di atas $ 2,000 per bulan tidak selalu mudah untuk mencapai di Harlem atau Bronx, Mr Shultz kata.
"Sebagai pemodal mendapat jauh dan lebih jauh dari New York, semuanya tampak seperti Manhattan di bawah 96 th Jalan kepada mereka," kata Mr Shultz. "Mereka semua terjebak dalam mentalitas gelembung."
0 Responses
Tetap berkomunikasi dengan percakapan, berlangganan ke RSS feed untuk komentar di posting ini .