million and borrowed $ 367.5 million – a debt service of $ 2 million PER MONTH on a property generating $ 4.3 million PER YEAR . The New York Times er áhugaverð grein (sérstaklega eins og í síðustu málsgrein) um hvernig Apollo keypti íbúðabyggð flókið í Harlem fyrir 175.000.000 $ og í minna en ár fékk mat fyrir $ 420.000.000 og láni $ 367500000 - skuldir þjónustu á 2.000.000 $ á mánuði á eign búa 4.300.000 $ á ári.
Að kaupa fasteign með traustum forsendum er ekki það sama og að borga fyrir það í tímann í dag - og mun gráta fyrir að borga í dag fyrir í tímann sem hefur enga möguleika á að í raun koma.
Ótti vanskila eftir að gustur af Apartment House sölu - New York Times - Terry Pristin - 26 Ágúst 8
Þar til fyrir nokkrum árum síðan, staðir eins og Upper Manhattan og Bronx haldið smá Allure að fjárfesta í íbúðarhúsnæði. En eins og New York Fasteignamarkaðurinn hituð upp, helstu fasteignafélögum hófu að keppa af krafti til leigu-eftirlitsskyldra byggingum í þessum hverfum í þeirri trú að þeir gætu stjórnað þeim meira faglega og þess vegna, meira hagnaði.
Í nýlegri birting að eigendur Riverton Hús, a 1228-eining íbúð flókin í Harlem, gæti vanræksla á láni þeirra hefur hneykslaður á fasteign iðnaður. billion. Og það hefur vakið ótta um önnur fjölbýlishúsi tilboð frá ekki-svo-fjarlægri fortíð, þegar æði á markaðnum var ná hámarki. Þeir eru Stuyvesant Town og Peter Cooper þorpi, flókið af 110 leigu-skipulegum byggingar meðfram East River sem Tishman Speyer Properties og Blackrock Fasteign, keypti í nóvember 2006 fyrir $ 5400000000. En á meðan Riverton hefur greinilega brennt með greiðslubyrði panta þess sjóðs, Stuyvesant Town ætti endast í nokkur ár, samkvæmt Realpoint og rannsóknir fyrirtækisins í Horsham, Pa
Enn vandamál Riverton er "mun setja fleiri eyeballs á Stuyvesant Town," sagði Manus Clancy, framkvæmdastjóri á Trepp og rannsóknir fyrirtækisins í New York.
En það voru margar aðrar færslur sem berast langt minni athygli en Stuyvesant Town. Margir af þeim tilboð sem koma helstu leikmenn eins og Apollo Real Advisors Estate, einn af the verktaki af the Time Warner Center í Columbus Circle.
Í mars 2006, til dæmis, Apollo og samstarfsaðilar þess greitt 175.000.000 $ til Delano Village, sjö byggja íbúð flókið í Harlem sem var reist í 1950 s og Mið-tekjur húsnæði með Axelrod fjölskyldu, sem haldinn var á henni fyrir næstum fimm áratugi.
Nýir eigendur sagt lánveitendur þeirra að þeir myndu stórlega auka leiga tekjur, jafnvel þótt öllum 1,802 íbúðir voru undir ströngu leigu-stöðugleika New York program. Og bankarnir gengu. Í lok árs 2006, var flókið, nú þekkt sem Savoy Park, metin fyrir 420.000.000 $, í samræmi við skjöl sem sendar eru verðbréfaeftirlitsins framkvæmdastjórninni.
Savoy Park, sem afmarkast af 139 Th og 142 nd götum og Fifth Avenue og Malcolm X Boulevard, var endurfjármagnað á nokkrum mánuðum áður en lánamarkaðir tafðist síðasta sumar. Credit Suisse sameinuðum helstu eða eldri dollara 210 milljónir lán með öðrum húsnæðislánum og seldi það til Wall Street fjárfesta sem auglýsing veð-backed öryggi. percent, according to Realpoint. Eigendur tryggt fjórum fleiri lán, færa heildarfjárhæð skulda á eign til að 367.500.000 $, með lán til verðmæti hlutfall 88 prósent, samkvæmt Realpoint.
Það er ekkert sem bendir til að eigendur eru í vandræðum nær greiðslubyrði þeirra næstum $ 2.000.000 á mánuði, þó enginn af þeim einingum á Savoy Park hefur verið fjarlægt enn úr stöðugleika leigu. million. The leigjandi hafa fleiri örlátur varasjóð en Riverton átti að ná yfir skorti á eldri skulda þeirra - $ 30 milljónir, samanborið við $ 19 milljónir.
En Frank Innaurato, framkvæmdastjóri á Realpoint, sagði hann taldi líkurnar að Savoy Park lán myndi að lokum keyra í vandræðum er "miðlungs til hár."
"Gæti þetta fara suður?" Spurði hann. "Jú það gæti.
The Savoy Park sölu komið á tíma þegar lánveitendur voru vying feverishly að veita lán og þegar lántakendur í fjölbýlishúsi tilboð voru gerð öflugri áætlun um vöxt leigu, þrátt fyrir að húsaleiga-stöðugleika áætlun.
, million, according to Realpoint. Á Savoy Park, til dæmis, árleg hrein húsinu í sjóðstreymi var aðeins $ 4.300.000 í lok síðasta árs, en lánin voru sölutryggt fyrir fullkominn greiðsluflæði $ 19,1 milljónum, samkvæmt Realpoint. Stjórnendur á Apollo og helstu samstarfsaðila þess, Vantage Properties og neitaði að tjá sig.
En Haraldur M. Shultz, háttsettur náungi hjá borgara húsnæðis og skipulags ráðið, rannsóknir og stefna stofnun með aðsetur í New York, sagði einu sinni rekstrarkostnaði og Heildargreiðslubyrði var tekið tillit til, meðaltal leigu á Savoy Park þyrfti að fara yfir $ 1.900 á mánuði fyrir eigendur bara að brjóta jafnvel. "Hvernig voru þeir alltaf að fara að gera þessa vinnu, ég veit ekki," sagði hann. Einn miðlari sem hvetja viðskiptavini sína til að hart stunda fjölbýlishúsi tilboð sagði að markaðurinn var svo heitt frá seint 2005 til snemma árs 2007 að kaupendur geta fengið fjármagn fyrir meira en verðmæti eignarinnar en einnig að borga sig gjöld fyrir stjórnun og endurnýjun á byggingum.
Flestir fjárfestar, eins og flest lánveitendur, hélt að gildi myndi halda vaxandi, sagði miðlari, sem vildi ekki nafn hans birt í því skyni að vernda viðskiptasambönd sín. En, bætti hann við, sölutryggingu staðlar voru mjög frjálslegur. "Þá getur þú skrifað niður neitt, og fólk myndi trúa þér," sagði hann.
A fasteignasala sem er kunnuglegt við Savoy Park takast en var ekki leyft að tala um það opinberlega sagt að nýir eigendur höfðu spáð árlega "náttúrulegt attrition" um 10 prósent sem leigjendur flutti fyrir fyrirtæki eða persónulegum ástæðum. En færri en 6 prósent af leigu-eftirlitsskyldra íbúðum í New York eru yfirgefin á hverju ári, samkvæmt borgarinnar tölum.
Laus íbúðir yfirgefa leigu-stöðugleika forrit aðeins þegar leigan yfir $ 2.000 á mánuði. for two consecutive years. Fyrir eigin íbúð til að vera fjarri frá the program, leigan verður að ná 2.000 $ og heimilistekjur að vera að minnsta kosti 175.000 $ fyrir tvö ár í röð.
Árásargjarn eigandi getur flýtt ferlinu í upphafi með því að illgresi út leigjendur sem eru ekki lagalega rétt til að lifa í íbúðum því, segja, fyrst og fremst búseta þeirra er annars staðar, sagði Pétur Hauspurg, forstjóri Austur styrkja miðlari fyrirtæki í New York. "Á fyrsta ári eignarhalds, þú munt fá 10 prósent til baka," Mr Hauspurg sagði. "Eftir að velta er um 3 til 5 prósent á ári."
Frank J. Anelante Jr. að framkvæmdastjóri Lemle og Wolff, sem á og stýrir 7.000 íbúðir í Upper Manhattan og Bronx, sagði Velta í einingum hans var nær 2 prósent. "Ég hef verið í þessum viðskiptum síðan 1977," Mr Anelante sagði, "og ég hef aldrei séð þessar gríðarlega tölur velta að mikið af þessum eiginleika virðist hafa notað."
percent of the apartments within a year and 10 percent a year thereafter, according to SEC documents. En á síðasta ári, þegar Apollo og Vantage keypti átta íbúð byggingar í Washington Heights með samtals 455 einingar, sögðu þeir að þeir ætluðu að tæma eins og margir eins og 30 prósent af íbúðum innan árs og 10 prósent á ári eftir það, í samræmi við sek skjölum .
Fjárfesta fé hafa keypt 66.000 niðurgreiða og leigu-jafnvægi einingar í New York á undanförnum árum, aðallega í Manhattan og Bronx, sagði Gregory Lobo Jost, staðgengill forstöðumaður Háskólaseturs hverfinu húsnæðismál Program, hópur í Bronx sem leitast við að skapa og varðveita lágmark-kostnaður húsnæði. "Verðin hafa farið í gegnum þak, en arðsemi hefur verið íbúð," sagði hann.
Jafnvel áður en woes Riverton varð opinber, hópar leigjendur fé var náið eftirlit með viðskipta af Laurence Gluck, formaður stjörnu Management, sem keypti flókið með Group Rockpoint, sem fasteign sjóðsins.
Síðan 2004, Mr Gluck hefur keypt 16 íbúð byggingar sem voru upphaflega hluti af tekjum-lokuðu húsnæði program þekktur sem Mitchell öllum Lama, og hefur verið reynt en ekki tekist að deregulate þeim sem voru háð til að leigja stöðugleika, sagði Amy Chan, skipuleggjandi fyrir Leigjendur og nágranna, að málsvörn hópsins í New York. Mr Gluck neitaði að vera í viðtali.
a month, from an average of $ 868 . Fyrir Riverton, Stjörnu sagði lánveitendur sína að 53 prósent af íbúðum yrði frjálsar árið 2011, með mánaðarlega leigir fyrir einn svefnherbergja íbúðir hækkandi að $ 2.012 á mánuði, frá meðaltali 868 $. En jafnvel þegar leiga stöðugleika er aflétt, markaður-hlutfall leigu yfir $ 2.000 á mánuði eru ekki alltaf auðvelt að ná í Harlem eða Bronx, Mr Shultz sagði.
"Eins og fjármagnarar fékk lengra og lengra í burtu frá New York, allt leit út eins og Manhattan neðan 96 th Street þeim," Mr Shultz sagði. "Þau öll got caught upp í the kúla hugarfari."
0 Responses
Vertu í sambandi við samtal, gerast áskrifandi að RSS straumi fyrir athugasemdir við þessa færslu .