Manhattan skrifstofu markaði er niður nema "þess ekki

Ég vann einu sinni með gjaldeyri ráðgjafa sem í hverri viku setja út fréttabréf sem sagði að dollarinn gæti farið upp eða það gæti farið niður þótt það sé möguleiki á að það gæti vera sú sama. Virðist spá fyrir NY skrifstofu markaði er svipuð. Persónulega Ég hallast að því niður.

Of snemmt að setja Manhattan skrifstofu markaði í Tank: CBRE - Atvinnuhúsnæði Fréttir - Paul Rosta - 08 8. október

Skrifstofu markaði Manhattan er að koma aftur niður úr heiðhvolfinu, en skýrslur um yfirvofandi hrun eru stórlega ýktar, efst stjórnendur frá CB Richard Ellis Inc haldið á morgun samantekt í dag.

"Núna, þar er skynjun að þetta markaðurinn er dauður eða að deyja, og það er ekki satt," lýsti Stephen Siegel, formaður alþjóðlega miðlun fyrir CBRE. Þó kaupleigu hraða er eflaust að hægja eru helstu leigjendur undirrita leigusamninga. West 55 th St. in Midtown. Hann vitna í 260.000 fermetra fótur endurnýjun og stækkun með Macquarie Group, ástralska fjármálaþjónustu áhyggjum, á 125 West 55 th St í Midtown. Upplýsingar voru staðfest í gær í fréttatilkynningu frá Cushman & Wakefield Inc, sem fulltrúa Macquarie í samningaviðræðum við eiganda Boston Properties Inc

Siegel merkt á öðrum Áberandi leigjendur sem hafa annað hvort nýlega undirritað tilboð fyrir stóru blokkir af plássi í Manhattan eða eru talin vera í veiði: NBC, National Basketball Association, National Football League og á heimsvísu lögmannsstofa Orrick, Herrington & Sutcliffe LLP

Siegel haldið því fram að undanförnu fjölbreytni hagkerfisins Manhattan mun hjálpa skrifstofu markaði eins og fjármálaþjónustu fyrirtæki endurskipuleggja og aðlaga að nýjum þörfum rúm. Slíkum iðnaði sem fjölmiðla, skemmtun, auglýsingar og tækni mun halda áfram að búa til eftirspurn, Siegel rök. Margir af efstu leigjendum Manhattan eru í hljóð nóg formi fjárhagslega að þeir geti ríða út núverandi aðstæður.

office owners used less than 75 percent leverage to buy or refinance their properties. Rannsóknir CB Richard Ellis að þeirri niðurstöðu að 80 prósent af Manhattan efstu 65 skrifstofu eigendur nota minna en 75 prósent skiptimynt til að kaupa eða endurfjármagna eiginleika þeirra. Það verður að gefa eigendum svigrúm til þess að tímabundið leyfi pláss laust frekar en leigja það á stóra afslætti og akstur niður verð.

Þó að falli fyrrum Wall Street stoðum eins og Bear og Stearns & Co og Lehman Brothers Holdings Inc aftur pláss á markaðnum, hugsanleg áhrif uppsagnir í fjármálageiranum og öðrum atvinnugreinum verður að skoða í samhengi, sagði Simon Wasserberger, eldri maður löstur forseti af CBRE í New York City Metropolitan svæðinu Consulting Group. Leigjendur taka fleiri háþróaður aðferð til subleasing pláss í dag en þeir gerðu í fyrri áratugum, Wasserberger bent. Til dæmis, sumir fyrirtæki til að halda ónotað pláss á meðan á niðursveiflu vegna þess að þeir mega vilja það aftur í nokkur ár þegar viðskipti bætir og þeir vilja til að víkka út.

Wasserberger bauð einnig mismunandi sviðsmyndir um hvernig uppsagnir myndu hafa áhrif á autt sæti og verð. percent, Wasserberger said. Ef Manhattan var að varpa 97.000 skrifstofu störf, laus störf væri enn að ná aðeins 9,6 prósent, Wasserberger sagði. percent by 2011 . Í versta falli af 145.000 glatast skrifstofu störf, laus störf myndi högg 12,5 prósent árið 2011. percent over the next three years, to $ 52.33 . Og þróun þriggja fyrri helstu efnahagslægðir aftur til 1970 benda til að þessi uppsagnir myndi að lokum að aka niður meðaltal spyrja leigu í Manhattan um 26 prósent á næstu þremur árum, að $ 52,33. Þó það væri í samræmi við sögulega þróun, Siegel lýst efasemdum um að starf tap í fjármálageiranum Manhattan væri nóg að ýta skrifstofu-geiranum layoffs á versta falli alls.

Jafnvægi Ábendingar átt leigjendur í Manhattan: http://www.reyst.is Cushman og Wakefield í Harbert - Íbúðir Auglýsing Fréttir - Palu Rosta - 07 Október 8

Hard tölur staðfesta það fasteignasölu hafa grun um mánuði um stærsta skrifstofu markaði þjóðarinnar. Samkvæmt þriðja ársfjórðung Cushman og Wakefield í, Manhattan er að sýna skýrustu merki enn af mýkjandi frá lausafjárkrísan hófst á síðasta ári.

Með flestum aðgerðum, að jafnvægi orku er loksins að breytast frá leigjendum. "Ef þú ert leigjandi, það er góður tími til að vera þarna úti," sagði Jósef Harbert (sjá mynd), framkvæmdastjóri fyrir fyrirtækisins New York Metropolitan svæðinu, í samantekt í morgun. "Ef þú ert inneign leigjandi, þá er það mikill tími til að vera þarna úti."

percent only a year ago. Sæti í öllum skrifstofu flokkum merkt allt að 7,4 prósent á þriðja ársfjórðungi, úr 5,7 prósent aðeins ári síðan. percent, Harbert estimated. Í lok þessa árs eða snemma 2009, laust í Manhattan gæti högg 9 eða 10 prósent, Harbert áætlað.

Nóg af öðrum vísbendingum undirstrika benda Harbert er. Leiga virkni fyrir alla Manhattan submarkets hefur lækkað 14,4 prósent það sem af er ári samanborið við fyrstu þrjá ársfjórðunga ársins 2007. square feet. Neikvæð frásog í lok þriðja ársfjórðungs náð 2,9 milljón fermetra fætur, dwarfing þriðja ársfjórðungi alls síðasta ári um 468,091 ferningur feet. Laus framleigja rúm tók einnig mikið stökk, hitting 6,5 milljónir fermetra fætur í lok þriðja ársfjórðungs-hæsta samtals í þrjú ár. square feet were on the market by the end of the third quarter, up from 60 a year ago. Og margir fleiri stór blokkir af plássi eru í boði-83 blokkir stærri en 50.000 fermetra fætur voru á markaðnum í lok þriðja ársfjórðungs, allt frá 60 ári síðan.

Fjármálaþjónustu fyrirtæki hjálpa akkeri á Manhattan skrifstofu markaði, en samdráttur er að taka sinn toll. Jafnvel þótt fjármálafyrirtæki voru enn einn mest flokkur leigjendur í útleigu markaði, hlutfall þeirra af nýju leigu runnið úr 35,6 prósent á þriðja ársfjórðungi 2007 til bara 19 prósent á síðasta ársfjórðungi.

jobs between March through August, a number that will only increase as the shock waves from the industry's crisis spread. Skrifstofa-geiri starf í Manhattan viðvarandi tap á 3.800 störf í gegnum fyrstu átta mánuðum ársins, fjármálaþjónustu varpa um 10.000 störf milli mars til ágúst, fjölda sem mun aðeins auka eins og the lost veifa frá útbreiðslu kreppu í iðnaður ' .

Manhattan leigir segja flókna sögu. overall during the third quarter. Leigu áfram að brún upp úr miðju ári, jókst $ 1,38 á fermetra fæti til 72,97 $ í heild á þriðja ársfjórðungi. Það virðist eins og frávik á þeim tíma þegar neikvæð frásog og sæti eru að aukast. En Harbert útskýrði að mikið af því plássi sem hefur nýlega komið á markað er á hærri enda verð mælikvarða, sem er að hjálpa til að halda leigir frá veltast.

En hliðin er að leigja vöxtur hefur fletja út og mun líklega snúa. "The töf fyrir verð að stilla er lengur en við höldum," Harbert útskýrði. percent by the end of next year, a trend that would be consistent with earlier slowdowns. Verð getur hafna á milli 15 og 20 prósent í lok næsta árs, stefna sem væri í samræmi við fyrri slowdowns. Á efnahagslægðir 2000 og snemma 1990 s, Manhattan skrifstofu leigir aðeins á botninum í þrjú ár í hringrás, benti Ken McCarthy, framkvæmdastjóri New York City svæðinu til rannsókna.

Top New York Skrifstofa störf Stökkva 43% á Layoffs - Bloomberg - David M. Levitt - 07 október 08

Fjárhæð besta New York City skrifstofu pláss til leigu hækkaði um 43 prósent á þriðja ársfjórðungi frá fyrra ári, sem Wall Street fyrirtæki rekinn starfsmenn og leitað leigjendur fyrir rými sem þeir þurfa ekki lengur.

Sætið hlutfall fyrir svokallaða A-flokki rúm, skrifstofur með flestum þægindum og flest nútíma innviðum í stöðum eins og Park Avenue eða Avenue í Ameríku, hefur náð "beyging benda," sagði Jósef Harbert, höfðingi óperu liðsforingi fyrir New York svæðinu á miðlari Cushman og Wakefield, sem gefið er út skýrslu í dag á atvinnuhúsnæðis borgarinnar.

"Við teljum að spyrja leigu eru að fara niður," Harbert sagði fréttamönnum í samantekt í dag. "Að taka leigu þegar hafa farið niður." (Taka leigu eru leigir í raun greiddur af leigutaka.)

Fjármálaþjónustu Manhattan iðnaður hafði leigt einn af hverjum þremur ferningur feet af rúm í dýrasta skrifstofu okkur á markað fyrr á þessu ári, og rýrnun hennar mun hafa "gífurleg áhrif," á markaðnum, sagði Kenneth McCarthy, framkvæmdastjóri Cushman fyrir New York rannsóknir. Lehman Brothers Holdings Inc lýst gjaldþrota og Merrill Lynch & Co samþykkt að vera keypt af Bank of America, en Dow Jones Industrial Average er niður 13 prósent í gær frá september 15, daginn bæði fyrirtæki tilkynnti þá hreyfist.

Space Reglulegur

"Vissulega er enginn í ham vexti núna, nema kannski gjaldþrot lögfræðinga," McCarthy sagði. "Og það þýðir að pláss þegar kemur aftur á markað hefur aukist verulega og er líklegt til að aukast meira."

percent in the second quarter and 5.4 percent a year ago. Laus störf fyrir flokk A rúm hækkaði í 7,7 prósent í Manhattan, allt frá 6,9 prósent á öðrum ársfjórðungi og 5,4 prósent í fyrra. million feet a year ago, according to Cushman statistics. Það er 18,5 milljónir ferningur feet til leigu, allt frá 12,9 milljónum fætur fyrir ári síðan, samkvæmt Cushman tölfræði.

percent in the second quarter and 5.7 percent a year ago. Í heild sætið hlutfall fyrir Manhattan, þar á meðal minni-Veldu B og C-flokki eiginleika, var 7,4 prósent, úr 7,1 prósent á öðrum ársfjórðungi og 5,7 prósent fyrir ári síðan. Síðast þegar sætið hlutfall var þetta hár var á öðrum ársfjórðungi 2006, samkvæmt skýrslunni.

percent in the second quarter, according to a report released Monday by Reis, Inc. a New York- based provider of real estate data. Almennur, sætið skrifstofu hlutfall náð 13,6 prósent á þriðja ársfjórðungi frá 13,1 prósent á öðrum ársfjórðungi, samkvæmt skýrslu mánudagur með Reis, Inc í New York-undirstaða veitir af alvöru gögnum búi.

"Við höfum flutt, sérstaklega í síðasta mánuði, í markaði þar sem leigjandi eru að gera allt sem þeir geta til að reyna að gera viðskipti gerast," McCarthy sagði í viðtali. "Ef það þýðir að lækka leigu eða bjóða fleiri ívilnanir, eru þeir tilbúnir til að gera það."

Framleigja Space rís

million square feet, or 23 percent is sublease space, or space put on the market by tenants, rather than landlords. Af 29,2 milljónir fermetra fætur í boði í ​​borginni, 6,6 milljónir fermetra fótum, eða 23 prósent er framleigja rúm, eða rúm setja á markað með leigjendur, frekar en leigjendum. Það er 72 prósent stökk frá pláss framleigja boði í ​​fyrra, stærsta stökk í fjögur ár, samkvæmt skýrslunni.

Hækkun í rúm framleigja tilhneigingu til að valda leigu, þar sem leigjendur hafa ekki hvata til að leita upp dollara fyrir rúm þeirra sem leigjandi gera, McCarthy sagði.

Water St. in lower Manhattan, Lehman's 143,000 square feet at 399 Park Ave. Meðal stærstu subleases í boði er Goldman Sachs Group Inc er 599,000 ferningur feet á 77 Water St í neðri Manhattan, 143,000 Lehman Brothers ferningur feet á 399 Park Ave. World Trade Center, the only building at Ground Zero rebuilt after Sept. 11 , 2001 , according to Colliers ABR, a competitor of Cushman. í Midtown, og Royal Bank of 143,000 Skotlandi Group Plc er ferningur feet á 7 World Trade Center, eina bygging á Ground Zero endursmíðuð eftir september 11, 2001, í samræmi við Colliers ABR, sem keppandi af Cushman.

Spyrja leigu Rise

percent since the second quarter. Meðaltal spyrja leigu áfram að hækka, að $ 72,97 ferningur fótur, upp 1,9 prósent frá öðrum ársfjórðungi. Spyrja leigir eða leigir það leigjandi auglýsa fyrir rými, endurspegla ekki sérleyfi leigjandi kann að gera, þar á meðal mánuði ókeypis leigu eða gefnum nokkrum árangri kostnaði.

a square foot. Manhattan skrifstofu leigu hafa hækkað 85 prósent frá fjórða ársfjórðungi 2004, þegar þeir náð eftir-september. 11 lágmarki $ 39,55 ferningur fótur.

a square foot; rents downtown rose 0.3 percent to $ 50.89 a square foot; rents in Midtown South, the area roughly between Canal and 34 th streets, rose 1.9 percent to $ 54.23 . Leigu í Midtown hækkaði 0,6 prósent til 84,48 $ ferningur fótur; leigu í miðbæ hækkaði um 0,3 prósent til 50,89 $ ferningur fótur; leigu í Midtown suður, svæðið u.þ.b. milli Canal og 34 th götum, hækkaði um 1,9 prósent til 54,23 $.

percent in the second quarter. Sæti í Midtown náði 7,8 prósent, úr 7,1 prósent á öðrum ársfjórðungi. percent, and in Midtown South, vacancy rose to 6 percent from 5.9 percent. Í neðri Manhattan, sætið féll í 7,3 prósent frá 7,7 prósent, og í Midtown suður, laust jókst til 6 prósent af 5,9 prósent.

million square-foot market expected to come on line next year. Colliers, í skýrslu til að gefa út í dag, sagði "sparnaður náð" í New York markaðnum er sú staðreynd að mjög lítið nýtt skrifstofurými er verið að byggja í borginni, með aðeins 3,4 milljónir fermetra fætur í 443.000.000 ferningur-fótur markaðurinn búist við að koma á línu á næsta ári.

Mistókst Upplýsingar Skipta uppsveiflu í New York Real Estate - New York Times - Charles V. Bagli - 30 8. september

Eftir sjö ára stanslaus byggingu, stóraukast leigir og velta verð, og virðist endalaus matarlyst fyrir húsnæði lúxus sem umbreytt sendinn og glæsilegt hverfi eins, eru lausafjárkrísan og óróa á Wall Street uppeldi fasteign í ​​New York uppsveiflu til enda.

percent lower than it wanted. Síðasta föstudagur, HSBC ákveðið að færa bandaríska höfuðstöðvar í 7 World Trade Center, miðstöð, eftir tilboðum í núverandi heimili sínu á Fifth Avenue kom í 30 prósent lægra en það vildi.

Hönnuðir eru að kvarta yfir að lánveitendur eru nú að neita að fjármagna verkefni sem voru allt en ákveðin mánuðum eða jafnvel vikum. Leigjandi gráti vanhæfni þeirra til að endurfjármagna skýjakljúfa með blá-flís leigjendur. Og fyrirtæki eru hræddir við að flytja innan Manhattan af ótta við að gera rangt fara ef leigu haust eða a flöggun sveitir hagkerfinu uppsagnir.

"Lánveitendur eru nú að taka mjög erfitt að líta á hvert tiltekið verkefni til að meta hagkvæmni þess í tengslum við mýkja eftirspurnar," sagði Scott A. Singer, framkvæmdastjóri löstur forseti af Singer & Bassuk, a fasteign fjármál og verðbréfafyrirtæki. "Það er engin spurning að það verður veruleg hægagangur í nýjum hefst byggingu, strax."

Dæmi um fóstureyðingu tilboð og erfiðu þróun miklu mæli. Fifth Avenue, between 39 th and 40 th Streets, came in 30 percent lower than the $ 600 million it wanted for the property. Síðasta föstudagur, HSBC, stóra London byggir banki, hljóðlega reif upp samning um að flytja bandaríska höfuðstöðvar í 7 World Trade Center eftir tilboðum í núverandi heimili sínu í 452 Fifth Avenue, milli 39 th og 40 th götum, kom í 30 prósent lægra en $ 600.000.000 það vildi fyrir eign.

months still does not have a tenant. A 40-saga skrifstofu turn í byggingu með SJP Properties á 42 nd Street og áttunda Avenue fyrir síðustu 18 mánuði enn hefur ekki leigjanda.

"Allt er frosið í stað," sagði Steven Spinola, forseti Real Estate stjórn New York, lobbying félag í iðnaði, skömmu eftir hlutabréfamarkaðinn lokað á mánudaginn.

Barry M. Gosin, framkvæmdastjóri Newmark Knight Frank, sem er ríkisborgari fasteign fyrirtæki með aðsetur í New York, sagði: "Í dag, allt fjármálakerfi þarf smurefni. Það er góður af eins og að aka bíl eftir að keyra út af olíu og vélin grípur upp. Ef það er ekki laust fé og ekki fjármögnun, allt grípur upp. "

Það er erfitt að segja nákvæmlega hvað langtíma áhrif verða, en alvöru sérfræðingar búi hagfræðingar og borg og ríki embættismenn segja að það er líklegt að það verður mun færri ný framkvæmdir í framtíðinni, sem og tugir þúsunda layoffs á Wall Street, færri smíði störf og mikið tap af skatttekna fyrir bæði ríki og borg.

Fáir þróun hefur skilgreint borgina meira en þróun uppsveiflu, frá omnipresent krana turninum við sprengingu af hár-verð Condominiums í hverfum utan Manhattan, frá Bedford öllum Stuyvesant og Fort Greene til Williamsburg og Long Island City. Sumir forritarar sem eru nú reisa Condominiums eru að reyna að breyta til leigu, á meðan aðrir eru að leita að selja verkefni.

Eftir setningu tveggja stafa leigja aukningu á undanförnum árum, segja leigjandi leigu eru að falla nokkuð, sem gæti skaðað mjög skuldsettum verkefni, en einnig hægt gentrification í hvaða alvöru miðlari búi eins og til kalla "vaxandi hverfi" eins og Harlem, neðri East Side og Fort Greene.

Á sama tíma, sumir af metnaðarfyllsta stærri Mayor Michael R. Bloomberg í verkefnum - Vestur railyards Side, Pennsylvania Station, Ground Zero, Coney Island og Willets Point - eru að fara að taka lengri tíma en gert ráð fyrir að byrja og klára, alvöru búi sérfræðingar segja.

"Flest viðskipti í atvinnuhúsnæðis eru í bið," sagði Mary Ann Tighe, svæðisbundin framkvæmdastjóri fyrir CB Richard Ellis, sem fasteignasölu, "vegna þess að enginn getur verið viss um hvað hagkerfið mun líta út, ekki aðeins á næstunni , en til lengri tíma litið. "

Þótt fasteignamarkaðurinn í New York er í betra formi en í flestum öðrum stórborgum, nýlegri skýrslu Newmark Knight Frank sýnir að það eru "skýr merki um veikleika," með almennri sætið hlutfall á 9 prósent, úr 8,2 prósent ári síðan. Leigu eru einnig að falla þegar leigusala ívilnanir eru tekin með í reikninginn.

Fasteignamarkaðurinn Boom hefur verið drifin áfram af öflugri hagkerfi, stöðug eftirspurn eftir húsnæði og mikið af erlendum og innlendum fjárfestum til í að eyða tugum milljarða dollara á New York fasteignir. Það hjálpaði að lánveitendur voru aðeins of hamingjusamur til að fjármagna allt að 90 prósent af kostnaði á þeirri forsendu að húsnæðislán gætu resold að fjárfesta eins og verðbréfum.

En það endaði með subprime veð kreppa, sem hefur síðan hellt yfir öllum lánamörkuðum, sem hafa komið til kyrrstöðu. Þess vegna, áætla alvöru stjórnendur búi að verðmæti atvinnuhúsnæði hefur lækkað um að minnsta kosti 20 prósent, þótt lækkun er erfitt að meta þegar það er lítið veð peningar í boði að kaupa byggingar og því nokkrar sölu.

Löngu eftir að kreppan hófst árið 2007, margir fjárfestar og alvöru stjórnendur búi ráð fyrir "leiðréttingu" á hraðri vaxandi í fasteignamats. En eftir Lehman Brothers, sem venerable fyrirtæki sem hafði veitt milljarða dollara lán til New York alvöru tilboð búi, hrundi tveimur vikum síðan, var ljóst að eitthvað dýpri var á fótum.

million, two executives involved in the transaction said. Og það var strax viðbrögð í fasteign heimi: Tishman Speyer Properties, sem stýrir Rockefeller Center, the Chrysler Building og skora á aðra eiginleika og skyndilega dreginn út af takast að kaupa fyrrum Mobil Building, sem er 1,6 milljón fermetra feta turn á 42 nd Street, nálægt Grand Central Terminal, fyrir 400.000.000 $, tveir stjórnendur taka þátt í viðskiptunum sagði.

Verslunarhúsnæði eiginleikar eru ekki þeir einu sem eiga erfitt uppdráttar. Á föstudaginn, Standard & Poors lækkaði mat sitt á skuldabréfum notuð í $ 5,4 milljarðar kaup Tishman á því Stuyvesant Town og Peter Cooper Village íbúð fléttur árið 2006, stærsta fasteign samningur í nútíma sögu. Standard & Poor sagði það skera mat, að hluta til, vegna áætluð 10 prósent lækkun á virði eigna sem fé og hraðri eyðingu binditímabils.

Matið lækkun sýnir vaxandi óróleika á lánveitenda og fjárfesta um slík tilboð, sem hafa oft þátt árásargjarn - Gagnrýnendur segja óraunhæft - að spá fyrir um tekjur.

"Allir áframhaldandi hindrunina á lánamörkuðum er hræðilegt fyrir þjóðarbúið, en það er meira hræðilegt fyrir New York," sagði Richard Lefrak, patriarcha af fjórða kynslóð fasteign fjölskyldunnar sem á skrifstofu byggingar og íbúð hús í New York og New Jersey .

"Þetta er fyrirtæki bær fyrir peninga," sagði hann. "Ef það er ekki laust fé í kerfinu, eykur það vandamál. Það er að fara að hafa alvarleg áhrif á efnahag svæðisins og alvöru gildi búi. "