Commercial Real Estate Problemi Passando al centro della scena

. Riconoscimento dei crescenti problemi in immobili commerciali è andato mainstream media, con un articolo del New York Times, alcuni prestiti per immobili commerciali paura sarà prossima tappa Downturn di Louise Story, 21 agosto 08.

Naturalmente quelli di noi nel biz sapeva che stava arrivando - vedi Quelle Sorpresa! Finanziamenti per immobili commerciali Guardando Wobbly a NakedCapitalism per una rapida panoramica di dichiarazioni dei vari commentatori del passato e di ricerca Zeitgeist: Commercial Real Estate successiva a Recap di ricerca per alcune informazioni aggiornate.

Ma un avvertimento, un sacco della discussione incentrata su mutui cartolarizzati con un pizzico di declino economico increspatura attraverso immobiliare. Pur non sottovalutando il primo e credere che la seconda sarà più di un problema che la maggior parte prevedere, non dimenticate di decompressione tasso cap e il rafforzamento degli standard in LTV (loan-to-value) e DSC (copertura del servizio del debito).

In forma semplice, il tasso cap è il return on equity. million to buy it – the cap rate is 10 %. Se si acquista un edificio con $ 1 milione in flusso di cassa netto e pagare $ 10 milioni per comprarlo - il tasso massimo è del 10%. Minore è il tasso massimo, più alto è il valore. Così tasso di compressione cap aumenta il valore dell'edificio e decompressione abbassa il valore - a prescindere dal flusso di cassa. million but sold at the height of the market at a 5 cap giving a $ 20 million value. Una proprietà residenziale con $ 1 milione in flusso di cassa netto possa aver venduto in passato, in un cap 7 per 14,3 milioni dollari ma venduto al culmine del mercato ad un cappuccio 5, fornendo 20 milioni di dollari di valore.

million. Se avete preso in prestito l'85% LTV sul vostri $ 20 milioni di "valore" il debito sarà di $ 17 milioni. million. Se il tasso cap mosso solo a 6 - il valore scenderebbe a $ 16,7 milioni. Anche con un 80% LTV nuovo prestito (e il 70 - 75% è più probabile) il nuovo debito sarebbe solo 13,4 milioni dollari e il prestito sarà in default - senza alcun cambiamento nel flusso di cassa.