חדשות רעות עבור הלוואות גדולות למגורים בניו יורק

אתה בשוק עם קפדנית / ייצוב חוקי שכר דירה ודייר סיבוב על יורדת ככל שמספר ירידה דירות בהישג יד. אז מה אתה עושה? x's the property's declining cashflow . אם אתה Tishman Speyer ו בלאקרוק לך פגז מחוץ 5400000000 $ על ההנחה כי הדייר סיבוב מעל תהפוך נס ולהגדיל לעיל רמות היסטוריות אתה לוקח על החוב כזה שירות החוב שלך הוא 3 x זה cashflow ירידה של נכס. אבל אל תדאג, אתה לא היחיד.

ללא שליטה - בארונ 'ס באמצעות מחפשים אלפא - אנדרו Bary - 08 ספטמבר 8

הקרן היא קריסה תחת חובות כבדים עסקאות מספר הדירות במנהטן. מי יישאר מחזיק את התיק?

סדרה של ובמימון בתוקפנות במנהטן דירה, מורכבות העסקאות שהושלמו בשנים 2006 ו -2007 הם מתעוררים כחלק מוטרד ביותר של שוק $ 860,000,000,000 מסחרי המשכנתאות בארה"ב, אשר בדרך כלל לא הפליג דרך ההאטה הכלכלית עם הצרות מעט, לפחות בהשוואה שלה מגורים עמיתו.

apartments along the East River. המקום הבולט ביותר הוא פוטנציאל לצרות טאון ופיטר קופר Stuyvesant כפר מורכבת ענק עם 56 בניינים ולמעלה מ -11,000 דירות לאורך איסט ריוור. היא נמכרה על ידי מט לייף הבעלים הוותיק (סימול: MET) עבור 5.4 מיליארד דולר 2006 עד 2 נדל"ן משקיעים בולטים, בבעלות פרטית Tishman Speyer ו בלאקרוק תיווך יועצים. באותו זמן, מכירת נתפסה בעיני רבים העסקה עשירה מאוד העליונה של השוק. צפה כי הוא מובל החוצה.

billion — a $ 3 billion first mortgage and $ 1.4 billion of junior, or “mezzanine,” debt — from lenders willing to accept very optimistic assumptions about future rental revenue and the ability of Tishman Speyer and BlackRock Realty, part of publicly traded BlackRock Inc. (BLK), to convert thousands of low-rent apartments protected by strict New York City rent-control laws to much higher market rents. בעלי האדמות החדשים להשלים 1 מיליארד דולר במזומן לווה 4400000000 $ - משכנתא 3000000000 $ 1 ו $ 1400000000 של הבן, או "בקומת הביניים," החוב - מן המלווים מוכנים לקבל הנחות מאוד אופטימי לגבי הכנסות שכירות בעתיד היכולת של Tishman Speyer ו בלאקרוק נדל"ן, במסגרת ציבורית בע"מ בלאקרוק (BLK), להמיר אלפי דירות להשכרה נמוכה המוגנים על ידי המחמירים של ניו יורק להשכרה בקרת חוקים דמי השכירות בשוק הרבה יותר גבוה.

million in 2006 , owing in part to slower-than-anticipated conversion of apartments to market rents. למעשה, מדמי שכירות לאחר שנה טאון / פיטר קופר וילג' Stuyvesant האחרון נפל 108,000,000 $ מ - 112,000,000 $ בשנת 2006, בשל בחלקו ההמרה איטי מן הרגיל הצפוי של דירות בדמי השכירות בשוק. מדמי שכירות - הכנסות השכירות בניכוי הוצאות - מכסה רק 35% מעריכים עלויות ריבית שנתית של 300 מיליון דולר.

for two-bedrooms in what originally amounted to a middle-class housing project, built by MetLife for returning World War II vets and their families. היחלשות חדש הכלכלה יורק, הוביל על ידי וול סטריט, יכול לעשות את זה קשה עבור Tishman Speyer, מנהל של מורכבות, כדי לקבל את דמי השכירות החודשיים 3,000 דולר עבור 1 דירות שני חדרים או 4000 $ עבור שני חדרי שינה במה במקור הסתכם הביניים דיור בפרויקט בכיתה, שנבנה על ידי מט לייף להחזרת מלחמת העולם השנייה הווטרינרים ובני משפחותיהם. "המעמד הבינוני" משמעות ללא סלסולים: במשך עשרות שנים, דיירים שטופי זיעה ומעולפים מחום בקיץ, כי החיווט ברוב הבניינים לא תמכו מזגנים. אבל "מעמד בינוני" פירושו גם כי שחורים בתחילה נמנע כדיירים - מדיניות החל להשתנות בשנת 1950 s.

Tishman Speyer, חמוש עם תקציב שיפוץ גדול, ניסה למקם מחדש את הדירות כמו השכרת יוקרה. אבל המאמץ הוא להיות לערער על ידי המראה של תסביך דיור, פרויקט ונכונות של בעל הבית להשכיר דירות אוניברסיטת ניו יורק עבור בוגר הדיור, אשר על פי דיווחים גרם תלונות ותיקים על פרי-house תעלוליו. בשכונה אין את החותמת של באיסט וילג' הסמוך או של מוריי היל, שלא כמו רבים השכרות יוקרה במנהטן, הבניינים אין שוערים.

million, meaning that Tishman Speyer and BlackRock may have to pony up more cash by 2010 or risk losing control of the 80 -acre project and their large equity investment. שמורת מראש במימון עניין ב -400 מיליון דולר שנועד גאות את בעלי האג"ח עד הפרויקט יכול לעמוד בהוצאות הריבית הוא כעת אל על $ 175,000,000, כלומר Tishman Speyer ו בלאקרוק ייתכן שיהיה צורך פוני למעלה יותר כסף עד שנת 2010 או סיכון לאבד שליטה הפרויקט 80 דונם והשקעה בהון גדול שלהם. כאשר בעלי הבית החדשים מסודרים המימון בשנת 2006, הם מוקרן כי מדמי שכירות היה משולש, כדי 336,000,000 $, עד 2011. כדי להגיע למטרה, שכר הדירה היה צריך להכפיל מן הממוצע הנוכחי שלהם סביב 1800 $ לחודש - תרחיש לא סביר.

קביעת הערך של משכנתאות 3000000000 $ 1 קשה כי זה היה קצוץ לחתיכות את זה, בתורו, היו אספו עם משכנתאות מסחריות אחרות לגבות ניירות ערך בוול סטריט שנמכרו למשקיעים מוסדיים. הלוואה הביניים הוצב באופן פרטי.

זה קשה לומר מה Stuyvesant טאון / פיטר קופר וילג' שווה עכשיו, אבל זה כנראה פחות ממחיר 5400000000 $ לרכישה. billion and some $ 900 million of additional funds, including the $ 400 million interest reserve, that were contributed to the deal. אם מורכבים היו למכור מחדש היום, הקונים לא יכול לקבל מספיק כדי לשלם את הפרויקט של 4400000000 $ החוב, לחסל ההון שלהם של 1 מיליארד דולר ו -900 מיליון דולר של כספים נוספים, כולל מילואים 400,000,000 $ עניין, כי הם תרמו הרבה. בהנחה שהם מוכנים להמשיך לשאוב את הכסף במידת הצורך, Tishman Speyer ו בלאקרוק אין לנו את הלוקסוס של זמן: 1 המשכנתא אינה בשלה עד 2016.

רוג'ר להמן, אסטרטג מסחרי משכנתא במריל לינץ', אומר כי יש כמה לטווח ארוך חששות לגבי משכנתא 3000000000 $ 1. אבל הוא, כי הרוחות באומרו כי הקונים של תרומת מניות ענקית מבשר טובות עבור מחזיקי האג"ח את, וכך גם הקונים ארוך טווח אוריינטציה. החוב שווה בערך 400,000 $ לכל דירה.

למרות הכנסות מספיקות שירות החוב, משכנתא 3000000000 $ 1 זכה "הצל" השקעה כיתה דירוגים של שירות המשקיעים של מודי 'ס, סטנדרד אנד פור' ס ואת דירוג Fitch. דירוג צל כלומר העסקה, ואילו ללא דירוג, ענו על הקריטריונים של סוכנויות ברמה הגבוהה השקעה כיתה בקושי.

בהצהרה שפורסמה על בארונ 'ס, אמר Tishman Speyer שהעיר Stuyvesant / פיטר קופר וילג' "היא השקעה לטווח ארוך. ראה גם בהקשר זה, הביצועים הנוכחי במשק כלפי מטה חזק מאוד מבטיח לעתיד. "כ -1,000 חוזים חדשים נחתמו בשלושת החודשים האחרונים, ושיעור פנוי הכולל מורכב רק 2%, החברה אומרת, בלי שום התייחסות לביצועים פיננסיים.

million of junior debt. במקום אחר במנהטן, בעלי דירות Riverton בהארלם הם על סף פירעון על $ 225,000,000 החוב הבכיר וחלקם 25 מיליון דולר של חוב הביניים. זה האחרון כבר נכתב הנחה על ידי בעל, CBRE רילטי האוצר (CBF). עוד קומפלקס דירות בהארלם, סבוי פארק, הוא מדהים פי כמה $ 367,000,000 החוב. ברירת המחדל על ההלוואה $ 90,000,000 מאובטחת על ידי בית Meyberry באפר איסט סייד נמנע בקושי באוגוסט.

חדשות החודש האחרון של ברירת המחדל Riverton המאיים לפגוע בשוק משכנתאות מסחריות, שבה התשואות על הלוואות securitized - במיוחד נמוך יותר בדירוג בעיות - עלו בצורה חדה השנה. זה קרה למרות עבירות בשוק הכללי מפעיל בשיעור של 0.5% בלבד, על פי Realpoint, בגד Horsham, אבא, מחקר האשראי ניתוח. עם זאת, עבירות וברירות מחדל צפויים לעלות בשנה הקרובה.

"אנחנו מופתעים השוק הופתע Riverton", אומר להמן מריל של "אנחנו אומרים כבר בשנה האחרונה ל -18 החודשים חיתום קיבלה אגרסיבית מאוד".

בדרך כלל, משכנתאות מסחריות לא ובמימון אלא אם נכס הבסיס מייצרת מספיק הכנסות כדי לכסות את שירות החוב. אבל בשנת 2006 בניו יורק - בום מסחרי נכס 07, וול סטריט שחברות התחרו בחריפות לעסקים של הנדל"ניסטים. החברות היו להוטים לאכול "תעלות" שלהם - משכנתאות מסחריות אספו הפכו ניירות ערך ומכר למוסדות.

את המרות לשוק מדרגה השכרת שהיו בלב ההנחות ורודה של הכנסות גדל הפרויקטים השונים יש בדרך כלל מגיעים לאט יותר מהצפוי, כי הניו יורקים לחוץ כלכלית שונא לוותר על שכירות זולים שלהם החוקים של העיר נוטים לטובת הדיירים , גוש עצום של בוחרים. "עם הכלכלה בניו יורק יש בעיות, הגברת שכר הדירה לא יהיה חזק כמו כצפוי, ודוחף הדיירים את הדירות בניו יורק הוא לא דבר קל לעשות", מציין להמן.

כאשר Stuyvesant טאון / פיטר קופר וילג' נמכרה על ידי מט לייף, חלק 73% מהדירות היו נתונים לשכור בתקנות. to $ 4,000 for unregulated dwellings. אלה דמי השכירות הממוצעים שנוצרו של 1,250 $ לחודש, לעומת 2,000 $ ל 4,000 $ עבור הדירות ללא פיקוח. Tishman Speyer לקח חום פוליטית בניו יורק מאמצים אגרסיביים שלה לכפות את הדיירים שלהם או הכנסה תושבות גורם להם זכאים להשכרה, דירות מוסדרים. אבל שוכרים לפעמים הם מוכנים להוציא אלפי על הוצאות משפטיות - ו חודשים רבים - לתלות על דירותיהם.

or more annually. תחת הכללים החדשים מורכבים יורק השכירות מכסה כ מיליון יחידות, שכר הדירה בשוק ניתן לטעון בנסיבות מסוימות, כאשר דירות יתפנה או אם את שכר הדירה בדירה כבוש פוגע 2,000 $ בחודש, שוכרים את מרוויח 175,000 $ או יותר בשנה.

AT מתחמי Riverton ו סבוי פארק בהארלם, רופף מאוד מסחרי הנחיות החיתום למשכנתאות הופק בעיות גדולות.

Riverton נרכש עבור $ 132 מיליון דולר בשנת 2006. million in profits after establishing some $ 50 million in reserves. למרבה הפלא, את הקונים, קבוצת Rockpoint וניהול כוכב, refinanced נכס עבור $ 250 מיליון דולר בשנה לאחר מכן, להוציא סכום משוער של 70 מיליון דולר רווחים לאחר הקמת כ 50 מיליון המילואים. עשרות דירות של Riverton המגדלים נבנו על ידי מט לייף בסוף מלחמת העולם השנייה - בעת ובעונה אחת כי המבטח החיים בנויים Stuyvesant טאון / פיטר קופר וילג' ללבנים - כדי להתאים את תושבי הארלם, רובם שחורים.

million in 2007 . בשנת 2007, משקיעים האג"ח היו מוכנים להמר כי הנכס יעורר $ 24,000,000 של הרווח התפעולי בשנת 2011, שש פעמים 4 מיליון דולר 2007. הבעלים צפוי כי השכרת דירות מוסדרים, אשר היוו יותר מ 90% של שכירות של Riverton, יצלול כ -50% עד 2011. or more. במציאות, דירות מוסדרים של Riverton עדיין לייצר דמי שכירות של פחות מ 1,000 דולר לחודש, ואילו דמי השכירות השוק בהארלם, אשר קם לתחייה בשנים האחרונות, לעתים קרובות הם 2,000 $ או יותר.

קצב ההמרה השכרת השוק הייתה איטית מהצפוי. ועם משכנתא 225,000,000 $ 1, Riverton פונה מחדל. זה לא מתקרב ליצירת הכנסה מספיק כדי לתמוך כמה 16 מיליון דולר תשלומי ריבית שנתיים, ובמילואים $ 19,000,000 שלה עניין מוצתה. לאחר שכבר קצרו רווח ניכר על מימון מחדש Riverton, הקונים כנראה מוכנים ללכת.

משכנתאות מסחריים, שלא כמו הלוואות למגורים, בדרך כלל הם לא זכות חזרה לקונה, כלומר הם לא יהיו חייבים לשלם את המשכנתאות של ברירת המחדל. Riverton עכשיו יכול להיות שווה את המחיר $ 132,000,000 הרכישה המקורי, אשר טוען כי את הראשון למשכנתאות בעלי יסבלו הפסד. כפי שצוין לעיל, ההלוואה $ 25,000,000 הביניים שכבר נכתב משם.
עורך שותף של אנדרו בארי בארונ 'ס מזהירה כי משקיעים בכמה בתי דירות ענקיים להתמודד עם הפסדים גדולים ברירות מחדל. (8 אוגוסט)

סבוי פארק, פרויקט הכנסה בינונית של שבעה בניינים שנבנו בסוף שנות ה 1950 S, נרכשה תמורת 175 מיליון בתחילת 2006 על ידי יועצים אפולו נדל"ן נכסים תצפית. לפני שנה הסתיים, הם refinanced זה 367,000,000 $, לקצור רווח גדול אך ידוע על ההשקעה הראשונית.

million of senior loans and $ 157 million in junior mezzanine financing, could be heaped on a property that generated just $ 17 million of revenue and $ 5 million of operating income last year. שוב, זה מפתיע $ 367,000,000 החוב, בהיקף של 210,000,000 $ הלוואות בכירים 157,000,000 $ במימון הביניים הביניים, יכול להיות גדושות על הנכס הזה שנוצר רק 17 מיליון דולר בהכנסות ו - 5,000,000 $ של הרווח התפעולי האחרונה שנה. מה היו חתמים ב קרדיט סוויס ו חשיבה קונים אג"ח?

ההנחה היתה, כי הרווח התפעולי יפגע 19,000,000 $ עד 2011 כמו השכרת דירות מוסדרים עברה שיעורי השוק. כ -90% מהדירות נותר שכר הדירה מוסדר בשנה שעברה. מאמץ הגיור נראה מסמן. ההערכה שלנו היא כי הוצאות ריבית פועל על 24,000,000 $ בשנה. הדבר מצביע על כך מילואים המקורי $ 30,000,000 הריבית בקרוב ניתן מותש. בתרחיש מחדל, הבעלים יכול ללכת משם, לאחר שכבר קצרו רווח עצום על ההשקעה המקורי שלהם, בזכות נדיבות של וול סטריט הטיפשות של המשקיעים באיגרות חוב. אפולו לא ניתן היה להשיג את תגובתה.

לסיכום, משקיעים חלק בפרויקטים הגדולים של ניו יורק דירות להתמודד עם הפסדים כבדים, כי בעוד רוב דמי השכירות ב קומפלקסים אלה להישאר תחת שליטה, תקני ההלוואות היו מחוץ לשליטה בשנים 2006 ו -2007.